Ej tillåtet att baka in renoveringskostnader i huslånet?

[ToRy]

Gjorde också en snabbgoogling och hittade att åtminstone handelsbanken har byggnadskreditiv för ombyggnation. https://www.handelsbanken.se/sv/privat/lan/bolan/byggnadskreditiv
Borde finnas hos fler banker...

 

[123a]

Tänkte skriva detsamma. Borde gå att lösa med kreditiv som sedan omvandlas till bolån. Banken kommer troligtvis vilja ha en förhandsvärdering så ni inte kommer över taknocken i belåning.

 

[Klaugust]

Varför aldrig i livet med ett blanco-lån? Det är ju skillnad på blancolån och blancolån. Tar man ett sånt för att köpa en ny lyxbil fast man egentligen inte har råd, då är man dum i huvudet. Tar man det för att göra sunda renoveringar så är det en helt annan sak. Det blancolån betyder är ju bara att det är utan säkerhet för banken. Räntan kanske ligger på 4% istället för 1,5% som för ett bolån. När renoveringen är klar värderar man upp huset och bakar in det i bolånet om man vill. Däremot tror jag att standarderbjudandena om blancolån är mellan 300-500 tusen. Det är möjligt att det går att få högre via personlig kontakt.

När vi renoverar så är planen att ta ett blanco-lån, utföra renoveringen och värdera upp huset. En sak man ska ha i beaktande är att det tillkommer pantbrevskostnad på 2% på utökat bolåneutrymme.

Räkneexempel:
Om man tänker renovera så tycker jag att det är värt att maxa lånedelen av inköpet för att ha mer kontanter kvar till renoveringen, som ju bekant är svårare att låna till. Jag utgår därför att man går in med endast 15% kontantinsats, även om man skulle kunna gå in med mer vid tillfället.

Köpeskilling 1,5 miljoner. Kontantinsats 15%, 225 000. Lån 1 275 000.

Lagfartskostnad (typ skatt) 1,5 % av köpeskillingen, 22 500 kr.

Om vi antar att det redan finns pantbrev för hälften av köpeskillingen (dvs att tidigare ägare har haft bolån på högst hälften av värderingen tidigare, och att resten av värdet är värdeökning), 750 000, så måste ni lösa pantbrev på 1 500 000-750 000-225 000 (kontantinsatsen) = 525 000. Avgiften för detta är 2%, dvs 10 500.

Så i samband med köpet måste ni utöver kontantinsatsen ha 33 000 kr tillgängligt för lagfart + pantbrev (sen tar staten/banken ta ut en administrativ kostnad på några hundralappar utöver detta)

Säg att ni lånar två miljoner på blanco-lån under ett år och gör en renovering, då kostar det er 80 000 i ränta. Men hade ni fått bolån för dessa hade ni ändå fått betala 30 000 kr i ränta, så faktisk kostnad för blancolånet är 50 000 om året.

När renoveringen är klar om ett år så gör ni en värdering där husets värde blir exakt det ni köpt och renoverat det för, 3,5 miljoner. Då kan ni ta ut ett bolån om max 85 % av värdet, 2 975 000. Ni har då bolån och blancolån på 3 275 000 kr, så om ni inte har kvar egna kontanter att lösa in resterande del av blancolånet så kommer ni att ha kvar 300 000 i blancolån, vilket ger er en årsränta om 12 000. Ett bolån på detta belopp hade kostat 4 500, så 7500 kr i merkostnad.

Vid det tillfälle ni omvandlar det ni kan av blancolånet (1,7 miljoner) till bolån behöver ni betala en avgift för nya pantbrev på detta belopp, 34 000 kronor.

Så under dessa förutsättningar hade det kostat er 50 000 extra första året och sen 7500 följande år med ett blancolån istället för bolån (minus justeringar för amorteringar). En ganska liten kostnad för ett hus för 3,5 miljoner ändå.

 

[hempularen]

Som sagt det är byggnadskreditiv som du behöver för en ombyggnad.

Det svåra är att du troligen inte kommr att hinna fixa den förhandsvärdering som behövs, innan du köper huset. Så du kommer inte att veta om banken kan gå med på ett byggnadskreditiv.

På beskrivningen, att du vill köpa och renovera i ett område med allmänt lägre priser, så skulle jag tro att du bör kalkylmässigt räkna med att banken max ställer upp med 30 - 50% av renoveringskostnaden. Alltså räkna med att värdet på huset ökar max 50%, och så den sedvanliga kontantinsatsen på 15%.

Det är med andra ord kapitalförstöring att renovera i ett sådant område. Varje 1000 kr du lägger in i huset tappar 500 kr direkt.

 

[Stefan N]

Problemet för banken är ju att bara för att man renoverar för en miljon så kanske inte värdet stiger en miljon.

 

[tanaris]

Standardförfarandet är ju att ta med sig problemet till en annan bank och se om de är beredda att rucka lite extra på reglerna för att få en ny kund, men i det här fallet tycker jag som flera andra att banken tänker rätt.

 

[Maledictus]

Varför måste ni just köpa ett hus som kräver 1,2 miljoner i renoveringskostnader om ni inte har kapital till det?

Är det inte bättre i så fall att köpa ett hus för 3 miljoner som endast kräver mindre renovering, typ tapeter och liknande?

 

[TheGame]

Som ovan skrivit så ta blancolån.
Renovera, värdera upp huset och baka in blancolånet sen i huslån.
Banken måste ha säkerhet.

Ni kanske renoverar sönder förhållandet och flyttar ut mitt i ett ofärdigt projekt (vanligare än man tror) och då står ni där med ett hus som ni inte kan betala bort skulden med.

 

[Boan]

Hej alla!

Jag pratade med min bankman idag och blev väldigt ställd. Jag hade velat bolla det här med er och se hur ni tänker och vilka era erfarenheter är.

Jag och sambo bor i min bostadsrätt (3 rum, 88 kvm, i Lund) och söker hus. Vi har tänkt att köpa ett billigare hus på landet som behövs renoveras, för kanske max 1.5 mille. Sedan lägger vi ca 1-2 mille på renoveringar (beroende på behov), så totalt då låna för 3.5 mille så har man ett klart hus. Glada i hågen har vi gått på flertalet visningar i hela Skåne med den inställningen. Vi kollar ju givetvis på kompletta hus också men vi vill kunna skapa vårt eget boende. Vi har lånelöfte och kan köpa ett hus för max strax över 6 mille.

Idag stämde jag av med min bankman som sa att baka in renoveringskostnader i huslånet, kan man inte göra. Man får bara lån för vad huset är värt, så om huset säljs för 1.5, så får man bara lån för det. Och om huset dessutom ligger på landet eller är i behov av renovering, måste man betala högre kontantinsats själv eftersom det är en risk från bankens sida. Om de måste tvångssälja huset för att ägaren/låntagaren inte kan betala lånet och då blir det fel (jag hängde inte helt med). Jag tycker det låter som ett svepskäl, det är väl bara att lösa ut hela summan och sälja huset för värderingen igen? Man kan väl annars fingermärka/låsa pengarna som ska gå till renovering, att de ska till just renovering? Skriva kontrakt eller whatever, med låntagaren.

Det enda sättet, enligt bankmannen, är att ta ett Blanco-lån på det man ska renovera för, eller belåna upp sin nuvarande bostad. Vi räknade på vad jag skulle kunna få ut extra i lånepengar för att värdera och belåna om min brf och det blev runt 700 000 kr. Med det kommer man inte långt vid renoveringar.

Det här känns riktigt, riktigt udda. Vissa renoveringsobjekt vi kollat på, säljs för 2.5 mille där totalrenovering behövs för minst ytterligare 2 mille. Vem har 2 mille på banken som ligger, när man köpt ett hus? Både jag och sambo har bra löner och har pengar på banken, men inte har vi 2 mille extra som ligger. I synnerhet inte efter att ett hus på 1.5-2.5 mille är köpt. Är majoriteten husägare miljonärer numera, eller tar alla Blanco-lån?

Och jag tycker det är udda att vi kan gå och köpa ett hus för 6.5 mille utan problem enligt banken, men vi får inte ta lån på typ 3.5 för ett renoveringsobjekt inkl. renoveringskostnader.

När min mamma och pappa köpte hus på sent 90-tal så köpte dem ett renoveringsobjekt för ca 1 mille och renoverade upp det för ca 800 000 kr. De fick lån på hela alltet, dvs. ca 2 mille. Det var ju pengar som skulle direkt in i huset. Har detta ändrats?!

Tacksam för era tankar, erfarenheter och inputs.

/Irriterad fattiglapp

Detta är ju en anledning till varför de som är på gång med att sälja en obelånad fastighet ska låna på den och göra grundläggande renovering INNAN försäljning, för då kan köparen få lån på hela beloppet....

Men det verkar ju inte många ha insett.. låt köparna sen göra det som är lätt att lösa löpande.

Förr gick det ju låna till renovering, men det du får göra är att göra lite i taget, och sen värdera om, men där ställer ju 5-års regeln till det nu.

 

[undine]

Gjorde också en snabbgoogling och hittade att åtminstone handelsbanken har byggnadskreditiv för ombyggnation. [länk]
Borde finnas hos fler banker...

Tänkte skriva detsamma. Borde gå att lösa med kreditiv som sedan omvandlas till bolån. Banken kommer troligtvis vilja ha en förhandsvärdering så ni inte kommer över taknocken i belåning.

Ja det är lustigt att min bankman hos Länsförsäkringar inte ens nämnde detta. Han pratade dock om Blanco-lån, kanske är samma sak?

Som sagt det är byggnadskreditiv som du behöver för en ombyggnad.

Det svåra är att du troligen inte kommr att hinna fixa den förhandsvärdering som behövs, innan du köper huset. Så du kommer inte att veta om banken kan gå med på ett byggnadskreditiv.

På beskrivningen, att du vill köpa och renovera i ett område med allmänt lägre priser, så skulle jag tro att du bör kalkylmässigt räkna med att banken max ställer upp med 30 - 50% av renoveringskostnaden. Alltså räkna med att värdet på huset ökar max 50%, och så den sedvanliga kontantinsatsen på 15%.

Det är med andra ord kapitalförstöring att renovera i ett sådant område. Varje 1000 kr du lägger in i huset tappar 500 kr direkt.

Nä precis, vet inte hur jag ska hinna fixa ett sådant.

När det gäller värdet så skulle jag ju aldrig göra en dum grej och köpa hus i ett lågprisområde och renovera upp det så att det blir för dyrt. Då lägger jag ju ett bud därefter eller köper inte alls. Om hus i bra standard ligger på 2.5 i ett visst område köper jag ju inte ett renoveringsobjekt för 1.5 som måste renoveras för 2 mille. Då lägger jag ju bud därefter. Men säljarna verkar aldrig acceptera bud under utropet. Då ligger husen uppe, månad efter månad. Jag ser hur de tas bort från hemnet och kommer upp 1 månad senare. Och ligger kvar..

Problemet för banken är ju att bara för att man renoverar för en miljon så kanske inte värdet stiger en miljon.

Nä så kan det ju vara. Men som jag skrivit tidigare så får man ju kolla värdet i slutändan. Kolla området och skicket och möjligheter i området. Där kan jag ju tycka att banken också borde göra en bedömning. Om jag köper ett hus på Österlen och renoverar upp det så borde ju banken inse att det finns en marknad och huset enkelt kan säljas. Men köper jag ett ruckel utanför Hörby så får jag ju ta det i beaktning, givetvis. Jag kan ju tycka att banken få ha lite insyn i det där. De verkar ju göra bedömningar om skicket och om det ligger på landsbygden, men då får de ju även kolla på mer exakt var på landsbygden det ligger. Det är ju poppis med det lantliga och då kan jag tycka att banken borde hålla sig á jour med trender och populära områden..

 

[Daaaaaniel]

Som ovan skrivit så ta blancolån.
Renovera, värdera upp huset och baka in blancolånet sen i huslån.
Banken måste ha säkerhet.

Det är just det som inte fungerar.
Du får inte värdera upp huset oftare än vart 5:e år, eller efter 5 år från förvärvstillfället.
För att få värdera om innan 5 år, så måste renoveringen / åtgärden vara en "betydande förändring". Detta innebär generellt utbyggnad. Nytt kök, nytt badrum och slå ihop två sovrum etc är inte tillräckligt utifrån dessa regler.
Jag lägger ingen värdering i detta, huruvida detta är rimligt eller orimligt, utan upplyser bara om hur reglerna fungerar.

Såhär står det på FIs hemsida:
För hushåll som redan i dag förvärvat sin bostad gäller att omvärdering av bostaden får ske i samband med att ett hushåll för första gången utökar sin belåning efter att amorteringskravet börjat gälla. Därefter gäller de vanliga reglerna för omvärdering av bostaden, det vill säga att det får göras vart femte år eller om det skett en avsevärd värdeförändring.
https://www.fi.se/sv/publicerat/pressmeddelanden/2016/amorteringskrav-pa-nya-bolan/

 

[undine]

Detta är ju en anledning till varför de som är på gång med att sälja en obelånad fastighet ska låna på den och göra grundläggande renovering INNAN försäljning, för då kan köparen få lån på hela beloppet....

Men det verkar ju inte många ha insett.. låt köparna sen göra det som är lätt att lösa löpande.

Förr gick det ju låna till renovering, men det du får göra är att göra lite i taget, och sen värdera om, men där ställer ju 5-års regeln till det nu.

"Förr gick det ju låna till renovering"
Tack, där fick jag svar på det att förr gick det. För det var precis just så jag minns det! Typiskt.. :/

"Detta är ju en anledning till varför de som är på gång med att sälja en obelånad fastighet ska låna på den och göra grundläggande renovering INNAN försäljning, för då kan köparen få lån på hela beloppet...."
Precis, jag tänker så med! Men ja, det verkar som att många resonerar "Det är upp till köparen att själv bestämma". Jag kan ju dock tycka att basic grejer som att byta ut ett skadat tak, lyfta upp hus med sättningar, fixa dränering, fixa VA, brunnar, etc., är ju sådant man kan fixa som inte direkt påverkar vilken look man vill ha i köket.

 

[16386]

Det är just det som inte fungerar.
Du får inte värdera upp huset oftare än vart 5:e år, eller efter 5 år från förvärvstillfället.
För att få värdera om innan 5 år, så måste renoveringen / åtgärden vara en "betydande förändring". Detta innebär generellt utbyggnad. Nytt kök, nytt badrum och slå ihop två sovrum etc är inte tillräckligt utifrån dessa regler.
Jag lägger ingen värdering i detta, huruvida detta är rimligt eller orimligt, utan upplyser bara om hur reglerna fungerar.

Det går visst att omvärdera huset oftare än vart femte år för att öka bolånet. Det går inte att göra det för att minska/komma undan amorteringskravet.

 

[JLyck]

Jo, du får värdera om huset innan 5års gränsen. Det man inte får göra är att ändra amorteringsgrundande värdet. Vi gjorde så, trots vi bara bott i huset ca 1år efter vi köpte de för 1,5år sen. Huset hade ökat i värde så pass så vi kunde höja bolånet. Dock kunde vi inte göra något åt vår lägsta amortering. Den ligger kvar i 5år.

 

[undine]

Varför aldrig i livet med ett blanco-lån? Det är ju skillnad på blancolån och blancolån. Tar man ett sånt för att köpa en ny lyxbil fast man egentligen inte har råd, då är man dum i huvudet. Tar man det för att göra sunda renoveringar så är det en helt annan sak. Det blancolån betyder är ju bara att det är utan säkerhet för banken. Räntan kanske ligger på 4% istället för 1,5% som för ett bolån. När renoveringen är klar värderar man upp huset och bakar in det i bolånet om man vill. Däremot tror jag att standarderbjudandena om blancolån är mellan 300-500 tusen. Det är möjligt att det går att få högre via personlig kontakt.

När vi renoverar så är planen att ta ett blanco-lån, utföra renoveringen och värdera upp huset. En sak man ska ha i beaktande är att det tillkommer pantbrevskostnad på 2% på utökat bolåneutrymme.

Räkneexempel:
Om man tänker renovera så tycker jag att det är värt att maxa lånedelen av inköpet för att ha mer kontanter kvar till renoveringen, som ju bekant är svårare att låna till. Jag utgår därför att man går in med endast 15% kontantinsats, även om man skulle kunna gå in med mer vid tillfället.

Köpeskilling 1,5 miljoner. Kontantinsats 15%, 225 000. Lån 1 275 000.

Lagfartskostnad (typ skatt) 1,5 % av köpeskillingen, 22 500 kr.

Om vi antar att det redan finns pantbrev för hälften av köpeskillingen (dvs att tidigare ägare har haft bolån på högst hälften av värderingen tidigare, och att resten av värdet är värdeökning), 750 000, så måste ni lösa pantbrev på 1 500 000-750 000-225 000 (kontantinsatsen) = 525 000. Avgiften för detta är 2%, dvs 10 500.

Så i samband med köpet måste ni utöver kontantinsatsen ha 33 000 kr tillgängligt för lagfart + pantbrev (sen tar staten/banken ta ut en administrativ kostnad på några hundralappar utöver detta)

Säg att ni lånar två miljoner på blanco-lån under ett år och gör en renovering, då kostar det er 80 000 i ränta. Men hade ni fått bolån för dessa hade ni ändå fått betala 30 000 kr i ränta, så faktisk kostnad för blancolånet är 50 000 om året.

När renoveringen är klar om ett år så gör ni en värdering där husets värde blir exakt det ni köpt och renoverat det för, 3,5 miljoner. Då kan ni ta ut ett bolån om max 85 % av värdet, 2 975 000. Ni har då bolån och blancolån på 3 275 000 kr, så om ni inte har kvar egna kontanter att lösa in resterande del av blancolånet så kommer ni att ha kvar 300 000 i blancolån, vilket ger er en årsränta om 12 000. Ett bolån på detta belopp hade kostat 4 500, så 7500 kr i merkostnad.

Vid det tillfälle ni omvandlar det ni kan av blancolånet (1,7 miljoner) till bolån behöver ni betala en avgift för nya pantbrev på detta belopp, 34 000 kronor.

Så under dessa förutsättningar hade det kostat er 50 000 extra första året och sen 7500 följande år med ett blancolån istället för bolån (minus justeringar för amorteringar). En ganska liten kostnad för ett hus för 3,5 miljoner ändå.

Wow, tack för utförligt och tydligt svar!

Okej.
Ja, du har rätt där i skillnaden på Blanco-lån och Blanco-lån. Jag har nog mest bara hört om det i sammanhang att “ungdomar tar det för att köpa kläder och det är jättedyrt”. Sedan gick jag en kurs i privatekonomi och där pratades det också om Blanco-lån och hur dåligt det är. Och så på Lyxfällan, jämt om dessa Blanco-lån och hur skadliga de är.
Men det är väl lite samma som alla åsikter om kreditkort. Jag har haft jättenytta av mitt kort utomlands och även när mitt vanliga kort strejkat och jag varit tvungen att betala något någonstans. Handlar ju om man hanterar det på rätt sätt.

Anyway.

“Säg att ni lånar två miljoner på blanco-lån under ett år och gör en renovering, då kostar det er 80 000 i ränta. Men hade ni fått bolån för dessa hade ni ändå fått betala 30 000 kr i ränta, så faktisk kostnad för blancolånet är 50 000 om året.”
Aha, 50 000 kr per år alltså?
Hm, ja då har man verkligen en morot att snabba på renoveringen. Vissa snackar om att det tar många, många år att renovera hus. Men visst, då kanske vi inte ska köpa ett hus där hela grunden måste blåsas ut och allt takbjälklag måste bytas etc. Inte allt på en gång.

Hm när du ställer upp allt sådär så låter det ändå rätt ok alltså.. aldrig kul med avgifter men det låter ändå görbart..

Tack för att du tog dig tid att sammanställa det här. Jag behöver ta det här ett par vändor i mitt huvud.