Sluttningshus 141+40kvm vad tycker ni om vår planlösning?

[Natalina1451]

Vi har hittat ett sluttningshus från -67 som vi tänker köpa och renovera, planlösningen idag är katastrof. Vi vill således ändra om i princip ALLT

Såhär ser vår vision ut! Stor och öppen övervåning med sociala ytor och utgång direkt till baksidans altan.

Vad tycker ni om vår planlösning? Kommer det bli omöjligt, onödigt dyrt eller har vi en bra idé?

 

[BirgitS]

Till att börja med så behöver du rita skalenligt för nu är sovrumsdörrarna på övre plan ung. 50 cm breda om man jämför med garderoberna medan dörrar i verkligheten är 90 cm inkl. dörrfoder. Det innebär att det blir väldigt lite plats kvar för en TV på sovrumsväggen. En soffa är ofta närmare en meter djup också. Det tillsammans gör att jag inte tror att den fungerar med soffgruppen där.

Använd gärna ett ritprogram, Sketchup är avancerat och där går det verkligen att rita väldigt exakt men har en rätt stor inlärningströskel. Sweet Home 3D är enklare men fungerar fortfarande bra för att skissa planlösningar och möblering, men det blir ju inte lika exakt. Det det finns andra program t.ex. RoomSketcher som liknar Sweet Home 3D.

Det är dyrt att flytta kök och badrum eftersom det innebär att allt vatten, avlopp och ventilation måste göras om.

Sen ser det ut om att du planerar att göra om förrådet till sovrum samtidigt som fönstren tas bort eller skyms eftersom det blir en altan utanför. Sovrum bör ha utrymningsväg via fönstren utifall att det brinner utanför sovrumsdörren.

Sen behövs ju förvaringsutrymmen också.

 

[Natalina1451]

Till att börja med så behöver du rita skalenligt för nu är sovrumsdörrarna på övre plan ung. 50 cm breda om man jämför med garderoberna medan dörrar i verkligheten är 90 cm inkl. dörrfoder. Det innebär att det blir väldigt lite plats kvar för en TV på sovrumsväggen. En soffa är ofta närmare en meter djup också. Det tillsammans gör att jag inte tror att den fungerar med soffgruppen där.

Använd gärna ett ritprogram, Sketchup är avancerat och där går det verkligen att rita väldigt exakt men har en rätt stor inlärningströskel. Sweet Home 3D är enklare men fungerar fortfarande bra för att skissa planlösningar och möblering, men det blir ju inte lika exakt. Det det finns andra program t.ex. RoomSketcher som liknar Sweet Home 3D.

Det är dyrt att flytta kök och badrum eftersom det innebär att allt vatten, avlopp och ventilation måste göras om.

Sen ser det ut om att du planerar att göra om förrådet till sovrum samtidigt som fönstren tas bort eller skyms eftersom det blir en altan utanför. Sovrum bör ha utrymningsväg via fönstren utifall att det brinner utanför sovrumsdörren.

Sen behövs ju förvaringsutrymmen också.

Tack är ditt svar!

Såklart behöver det vara skalenligt, detta gjordes endast för att få fram en känsla och se om någon annan har några tips om hur vi kan få till den öppna ytan vi är ute efter.

Vad för typ av förvaring är det du syftar på? Jag tycker det känns som att det finns mycket med garderober och det rummet som kallas kontor som nog blir för skit mest.. vilket sovrum tänker du att fönstren kommer täckas? Om det är på nedre plan du tänker så är det redan en altan där idag och fönstren är inte täckta, det är högsmala fönster som är precis i marknivå där altanen börjar. Men som du säger kanske inte optimalt med ett sovrum där.. Det behöver dock inte vara sovrum det kändes bara så onödigt med den stora döytan. Vi kan slå ihop "kontoret" och det andra sovrummet där nere till ett större så får förrådet vara som det är, meningslöst...

 

[Robert-san01]

Ändringen av toa/tvätt/sovrum i källaren blir ingen lek. Räkna med minst 50 000kr x antal rum så blir ni inte besvikna.

Hur är det med dränering och tak.

Skulle rekommendera att lista upp allt som behöver göras så ni ser om det ens är ett rimligt projekt att räkna vidare på.

Och var ärliga mot er själva och räkna med att hyra in för allt jobb. Släkt och vänner brukar inte ha tid när det kommer till kritan.

 

[Natalina1451]

Min man kommer var tjänstledig ca 6 månader (eller till vi är klara) och endast jobba på huset.

Vi ska:
Dränera - detta gör maken själv endast materialkostnad

Radonsanera - ca 65 000

Asbestsanera -

Dra om all el -

Fixa fram vatten och ventilation till köket (installera köket gör han själv)

Flytta/göra om badrummen och tvättstugan (endast det som kräver behörighet lejer vi ut, allt vvs-material och inredning till badrummen får vi till inköpspris via makens jobb. Tänk alltså endast arbetskraften betalar vi fullpris för)

Byta ytterdörr
Byta plats på altandörren
Putsa huset

Som ni ser inväntar vi offerter på det mesta fortfarande, segt med helg..

Den som kan ge en estimering till de olika punkterna får gärna göra det

3 mille för huset i ett område där husen säljs som minst för 4.5 upp till 5.5. Senaste huset på gatan som såldes var i OK skick (inte i närheten av vad detta kommer bli) och det såldes för 4.9 denna månad.

 

[BirgitS]

Vad för typ av förvaring är det du syftar på? Jag tycker det känns som att det finns mycket med garderober och det rummet som kallas kontor som nog blir för skit mest.. vilket sovrum tänker du att fönstren kommer täckas? Om det är på nedre plan du tänker så är det redan en altan där idag och fönstren är inte täckta, det är högsmala fönster som är precis i marknivå där altanen börjar. Men som du säger kanske inte optimalt med ett sovrum där.. Det behöver dock inte vara sovrum det kändes bara så onödigt med den stora döytan. Vi kan slå ihop "kontoret" och det andra sovrummet där nere till ett större så får förrådet vara som det är, meningslöst...

Förvaring behövs för vinterkläder under sommaren, förvaring av skidor, skridskor, pulkor, badleksaker, gamla leksaker/gosedjur som man inte får slänga, allt som barnen gjort i skolan och ger i present, verktyg, målarburkar osv. Hallen ni har ritat in rymmer ju knappt några ytterkläder.

Med nuvarande tvättstuga så fungerar ju en del av förrådet utmärkt för att torka kläder som ska hängtorkas.

Har ni skissat på att behålla vardagsrummet som det är idag och flytta köket till det sovrum som är närmast vardagsrummet?
Ett mindre sovrum där det står "matplats".

 

[BirgitS]

Byta plats på altandörren
Putsa huset

Har ni koll på bygglov/bygganmälan?

 

[Natalina1451]

Okej då är jag med på vilken typ av förvaring, det finns ett förrådshus på tomten för större grejer såsom pulka osv. Sedan kommer vi bygga in trappan och det blir förvaring till kläder och andra hallgrejer där.


Ja vår första tanke var o flytta köket till det sovrummet men det kändes som att det kommer bli för tajt med uppgången från trappan.. men kanske inte. Får kika på det igen problemet blir badrummet om det ska vara kvar där det är behöver breddas för det är hemskt långsmalt tyvärr

 

[BirgitS]

Långsmala badrum är ofta väldigt yteffektiva, dvs. man får inte plats med mer bara för att det är 0,5 - 1 m bredare. Men det går väl att ta lite från sovrummet längst ner, det kan ju växa ut åt vänster i stället

 

[Appendix]

Ändringen av toa/tvätt/sovrum i källaren blir ingen lek. Räkna med minst 50 000kr x antal rum så blir ni inte besvikna.

Hur är det med dränering och tak.

Skulle rekommendera att lista upp allt som behöver göras så ni ser om det ens är ett rimligt projekt att räkna vidare på.

Och var ärliga mot er själva och räkna med att hyra in för allt jobb. Släkt och vänner brukar inte ha tid när det kommer till kritan.

Tror det här är bästa rådet man kan ge till husköpare. Det är många som tror man kan göra mycket själv. Men är man inte projektledarerfaren är det väldigt svårt att ens leda andra i stora projekt. Det tar otroligt mycket tid och krafter bara att jaga alla som inte kommer. Att få tag på rätt kompetens när ena inte hade koll på en viss del.

Normalpersonen klarar nog av att hantera ett rum åt gången i ett projekt. Och kommer många gånger inte ens tycka det är kul.

Att vara tjänstledig i ett halvår är säkert jättebra. Men då hoppas jag det finns bra med renoverings/snickarkunskaper sen innan.

Här ser det ju ut som mer eller mindre en total ombyggnation och då skulle jag räkna med en miljon. Minst.
Jag skulle inte heller räkna med bara vad andra hus på gatan gått för. Det kan vara många delar som skiljer.

Och ja. Som Robert-San säger: Börja göra en lista med alla saker som ska göras. Glöm inte delar som el, avlopp, ventilation osv. Ska ni göra om allt är det ju att blåsa ut huset till ett skal som gäller Och sen börja bygga upp igen.
Det brukar vara lika dyrt som att bygga nytt

 

[Robert-san01]

Har ni tänkt bo i huset medan ni bygger om?

Många av momenten du räknar upp är rätt besvärliga att göra själv så antingen blir det att hyra in någon eller så får båda jobba.

Dra om och byta el skulle jag tippa på ca 100k inkl material för ett helt hus.

Puts skulle jag tro är närmare 200 om det skall blästras först.

Hur är värmesystem?

Jag misstänker att det är i Täby/Vallentuna då det står Jägholm på bilderna. Hantverkare har lärt sig att ta betalt här så räkna med ca 5000kr/d inkl framkörning.

 

[Robert-san01]

Hittade jag rätt är det direktverkande el och självdrag.

Så lägg på 250k för ny värme och vent.

2-glas fönster som troligen är original är ytterligare 100k.

Det är också en öppen spis i ett rum som behöver rivas i din nya planritning.

Mäklaren skriver "en oslipad diamant"...
Brukar vara ett varningstecken.

Taxeringsvärde är 3 och avspeglar det sig korrekt så är 3,5 i slutpris inte orimligt och då är det inte så mycket kvar att bygga om för.

Säger inte att det är omöjligt att göra allt för 500k plus ett års eget arbete men det är inget jag skulle rekommendera någon med familj att göra.

 

[Appendix]

Jag var tvungen göra som Robert och leta upp huset.
Ja ett slutpris på 3,5 är rimligt. Men vilket renoveringsobjekt....

Precis som Robert säger. Det där är inget för en barnfamilj om man inte kan ha dubbelt boende under tiden man renoverar.

Jag skulle även säga att det INTE är något som man tar sig an om man inte har vara att göra stora renoveringar.
Eller har en miljon utöver de 3,5 huset kostar.
Och har man 4,5 miljoner skulle jag rekommendera att köpa ett hus som redan är renoverat med rätt planlösning. Om man nu inte brinner för renovera och har stor vana.

När huset dessutom är så "oomskött" är risken väldigt stor för överraskningar i form av andra saker som måste göras. Där nog inget kan sägas bli ett dolt fel då man kan se med egna ögon att man behöver undersöka skicket noga.

Jag tittade på många hus och det fanns många "oslipade diamanter" som jag till slut släppte pga det stora renoveringbehovet (Och att jag skulle behöva bo där under tiden)

 

[Appendix]

Då det är på en ö. Även om det går vägfärja dit. Så räkna med att det kommer bli dyrare med alla hantverkartjänster från hantverkare som inte bor på ön.

 

[Natalina1451]

Vi har tänkt ca 1 mille att renovera för, sen kommer vi såklart försöka få ner det så mycket som möjligt. Men det är där vi är idag. Jag ser din poäng @Appendix vi hade jättegärna köpt ett fint nyligen renoverat hus istället, men här i kommunen om vi vill bo så saknas det ytterligare några miljoner. Räkna iaf med 6-7 miljoner för ett hus som passar oss. Därför blir det här förhoppningsvis en bra kompromiss. Får se vad vår egen mäklare säger om vad värdet på huset kan bli efter renoveringen, det är det som kommer få styra projektet om det blir av eller inte.

Dubbla boenden under ett par månader till allt är sanerat (badrum och kök på övervåningen är klara) och ena våningen går att bo på är inga problem för oss, det är inte förrän huset är redo för det som min man kan göra själv som vi tänkt flytta in.