Källare som läcker in vatten
Antag följande. Ett hus med utgrävd torpargrund där delar av denna torpargrund marknadsförs som "liten källare med förrådsdel och matkällare". I förrådsdelen står varmvattenberedare och hydrofor. Man kan inte nå källaren via boningsutrymmet, men boningshuset står alltså på källaren/torpargrunden.
Källaren läcker in vatten, vilket påtalades vid besiktningen. Problemet/skadan står inte med på säljarens frågelista och köparen har inte informerats om detta innan kontraktsskrivning. Fukt i källardelen kan orsaka fukt- röt- och mögelskador i trossbotten osv. Vissa skador finns redan i kryputrymmet, vilket inte heller står med på säljarens frågelista och köparen har inte informerats på något annat sätt heller.
Har köparen rätt till kompensation eller inte?
Källaren läcker in vatten, vilket påtalades vid besiktningen. Problemet/skadan står inte med på säljarens frågelista och köparen har inte informerats om detta innan kontraktsskrivning. Fukt i källardelen kan orsaka fukt- röt- och mögelskador i trossbotten osv. Vissa skador finns redan i kryputrymmet, vilket inte heller står med på säljarens frågelista och köparen har inte informerats på något annat sätt heller.
Har köparen rätt till kompensation eller inte?
Lite otydlig tidsordning här.
Du skriver att felet påpeakts av besiktningsman. Och att ni tydligen skrivit kontrakt.
Då är ju en fråga: Vems besiktningsman. Besiktigade han på ert uppdrag, och när besiktigade han, före eller efter kontraktsskrivningen.
Vad står det i ert kontrakt, har ni någon villkorsklausul om ev. fel som uptäcks vid besiktning (sådana villkorsklusuler är inte alls självklara, och kan ha väldigt olika formuleringar).
Men om vi antar att ni skrivit kontrakt utan villkor. Då är de enda fel ni med automatik har rätt till ersättning för, s.k dolda fel. Ett dolt fel är ett fel som inte kan upptäckas vid besiktning. Utan som visar sig senare. Det finns ytterligare ett antal detaljregler om dolda fel. I praktiken är det näst intill omöjligt att få ett fel klassat som ersättningsbart dolt fel.
Om det är så att säljaren har undlåtit att informera om ett fel han känner till, ex. genom frågelistan, då kan man få det till att säljaren är ersättningsskyldig, fast pga "felaktig utfästelse". Här kommer ju då frågan om han kan bevisas ha känt till felet. Men även om det överhuvudtaget är ett fel i formell bemärkelse.
Överhuvudtaget så är ju köparens undersökningsplikt en viktig faktor här, om ni vid en normal undersökning borde insett att det har runnit vatten här, så tror jag att ni har väldigt svårt att få ersättning.
Du skriver att felet påpeakts av besiktningsman. Och att ni tydligen skrivit kontrakt.
Då är ju en fråga: Vems besiktningsman. Besiktigade han på ert uppdrag, och när besiktigade han, före eller efter kontraktsskrivningen.
Vad står det i ert kontrakt, har ni någon villkorsklausul om ev. fel som uptäcks vid besiktning (sådana villkorsklusuler är inte alls självklara, och kan ha väldigt olika formuleringar).
Men om vi antar att ni skrivit kontrakt utan villkor. Då är de enda fel ni med automatik har rätt till ersättning för, s.k dolda fel. Ett dolt fel är ett fel som inte kan upptäckas vid besiktning. Utan som visar sig senare. Det finns ytterligare ett antal detaljregler om dolda fel. I praktiken är det näst intill omöjligt att få ett fel klassat som ersättningsbart dolt fel.
Om det är så att säljaren har undlåtit att informera om ett fel han känner till, ex. genom frågelistan, då kan man få det till att säljaren är ersättningsskyldig, fast pga "felaktig utfästelse". Här kommer ju då frågan om han kan bevisas ha känt till felet. Men även om det överhuvudtaget är ett fel i formell bemärkelse.
Överhuvudtaget så är ju köparens undersökningsplikt en viktig faktor här, om ni vid en normal undersökning borde insett att det har runnit vatten här, så tror jag att ni har väldigt svårt att få ersättning.
När man köper ett hus har man en mycket omfattande undersökningsplikt. Ett fel som är så uppenbart som i det här fallet (jag förmodar att man utan problem ser att det är blött i källaren) förutsätter man att köparen har upptäckt innan köpet. Och det har, som du skriver, påtalats vid besiktningen. Att det inte står med på frågelistan spelar ingen roll. Chanserna att få ut någon form av ersättning för detta i efterhand bedömer jag som minimala. Det var säkert inte detta du ville höra, men så är det tyvärr.
Jag har skrivit kontrakt, men inte tillträtt. Det finns en klausul om att säljaren ska åtgärda fel innan tillträdet. När jag var på visningen hade det inte regnat på flera veckor och det var torrt och soligt, man kunde inte se spår av fukt i källaren. Besiktningen genomfördes på mitt uppdrag och efter kontraktsskrivning. Man kan ju tycka att säljaren borde ha märkt av vatten i källaren själv och berättat det, speciellt som han förvarar mat där och alltså borde ha ärenden dit ganska ofta.
Finns det en klausul i kontraktet om vad som ska ske om några fel upptäcks vid besiktningen? Om det står i kontraktet att säljaren ska åtgärda alla fel som upptäcks vid besiktningen så bör du kunna kräva det. (Skriv gärna in klausulen om att åtgärda fel här + eventuell klausul om besiktning, så att de juridikkunniga här på forumet får lättare att bedöma. Sådanahär klausuler kan tyvärr vara medvetet trixigt formulerade (för att säljaren ska slippa stå för någonting). >
Säljaren har visserligen upplysningsplikt men din undersökningsplikt är mer långtgående och väger tyngre. :-[ Därmed lär du få svårt att hävda dolt fel särskilt som din besiktningsman upptäckte felet.
Men frågan är intressant, jag håller med om att säljaren borde ha upplyst om problemet.
Säljaren har visserligen upplysningsplikt men din undersökningsplikt är mer långtgående och väger tyngre. :-[ Därmed lär du få svårt att hävda dolt fel särskilt som din besiktningsman upptäckte felet.
Men frågan är intressant, jag håller med om att säljaren borde ha upplyst om problemet.
Skadorna i kryputrymmet är det köparens skyldighet att upptäcka vid undersökningen av huset. Likaså bör man vid stora fuktproblem se spår i källarutrymmet efter fukt även om det just då inte syns något vatten.SarasHus skrev:
Det har även vid besiktningen framkommit att det finns konstaterade fuktskador.
Därför har köparen bort känna till vattenproblemen, varför det inte är att betrakta som ett dolt fel.
Det är ju därför besiktningen skall göras INNAN men skriver avtal så att man kan anpassa köpeskillingen efter husets skick.SarasHus skrev:
ELler så att man kan överväga om man skall titta vidare efter något som har färre fel.
Det där blir jag lite fundersam över. Det verkar vara någon specialklausul i ert kontrakt. I alla fall har jag inte sett eller hört talas om någon sådan tidigare. Exakt vilka fel ska säljaren rätta till? Vem bestämmer vad som räknas som ett fel? Hur lång tid hade han på sig? Att det kommer in vatten i källaren och husets stomme är fuktskadad är ju inget man bara "rättar till". Det är ju ett mycket omfattande arbete.
Tror att den typen av klausuler är ganska vanliga. Men ofta (och troligen även i det här fallet) så är dom kombinerade med lite mer detaljer om hur ett fel definieras.
Jag skulle absolut föreslå att köparen tar kontakt med jurist för att få bedömt vilka rättigheter den klausulen ger.
En bra början är att kontakta villaägarförbundet www.villariks.seDom ger gratis juridisk rådgivning till medlemmar (och medlem kan du bli under samtalet).
Det kan vara så att klausulen "raddar" er, men den kan också visa sig vara helt verkningslös i det här fallet.
Jag tror också att ni bör fundera över vad ni vill. Vill ni ha huset även med de fel som finns eller vill ni helst försöka krypa ur affären (oftast inte möjligt).
Fukt/vatten i delvis utgrävd krypgrund. är ett ganska vanligt fel, och på många äldre hus i stort sett omöjligt att åtgärda.
Jag skulle absolut föreslå att köparen tar kontakt med jurist för att få bedömt vilka rättigheter den klausulen ger.
En bra början är att kontakta villaägarförbundet www.villariks.seDom ger gratis juridisk rådgivning till medlemmar (och medlem kan du bli under samtalet).
Det kan vara så att klausulen "raddar" er, men den kan också visa sig vara helt verkningslös i det här fallet.
Jag tror också att ni bör fundera över vad ni vill. Vill ni ha huset även med de fel som finns eller vill ni helst försöka krypa ur affären (oftast inte möjligt).
Fukt/vatten i delvis utgrävd krypgrund. är ett ganska vanligt fel, och på många äldre hus i stort sett omöjligt att åtgärda.