Gemensamt ägd skorsten - vad gäller och vad är kutym?
Vi bor i vad som kan beskrivas som en radhuslänga där vi delar en gavel och skorsten med grannen. Skorstenen som löper i mitten av fastigheten är i dåligt skick och en större reparation behövs, både gällande hela konstruktionen (omfogning) men även fullständig genomgång av kanaler då det finns läckage p.g.a vattenansamling och fågelbon.
Fastigheten är byggd 1920 och sannolikt är skorstenen därifrån också, den är i tegel med 20 kanaler där hälften leder till grannen och hälften oss. Skorstenen har tidigare använts för ventilation och för oljepannor (nuförtiden ersatta med fjärrvärme), idag är skorstenen enbart för ventilation och en braskamin. Historiskt underhåll har varit obefintligt vad vi förstår, det finns ingen skillnad i underhållsnivån på kanalerna.
Det finns inga skrivna samfällighetsavtal eller andra överenskommelser kring skorstenen sedan tidigare. Formen för fastighetens nyttjande har ändrat under årens gång och uppdelningen som finns idag mellan oss och grannen är relativt ny. Vår del av fastigheten är en mindre BRF med tre lägenheter, grannens del är privatägd.
Problemställning - Vi ser skorstenen som fullständigt samägd, reparation och underhållskostnader för hela konstruktionen delas 50/50. Blir det problem med grannens kanaler tar vi hälften av den kostnaden och vice versa. Grannen vill dela upp kostnaden så att vi tar gemensamt ansvar för det yttre skalet men att alla kostnader för kanalerna delas upp beroende på "vems kanal" det är. Vi resonerar som så att om det blir problem i hans kanaler kan det spridas till våra. Det är även så att grannen har en lägre ribba för underhåll än oss utifrån skicket på våra bostäder så vi vill verkligen säkerställa att skorstenen sköts ordentligt. Att reda ut det juridiskt skulle uppskattningsvis kosta c. 50k så vi undviker gärna den vägen.
Fråga - Finns det någon praxis eller kutym för hur samägda skorstenar bör hanteras? Finns det någon av oss som har mer "rätt" än den andre?
Vad vi är rädda för är vad som händer om det blir skador på skorstenen eller vår del av fastigheten p.g.a bristande underhåll från grannens sida. Kommer något försäkringsbolag ta det då eller kommer dom se det som en samägd skorsten där vi slarvat?
Är det rimligt att dela upp kanaler som våra och dina med delat ansvar i en samägd skorsten?
All typ av input är välkommen!
Fastigheten är byggd 1920 och sannolikt är skorstenen därifrån också, den är i tegel med 20 kanaler där hälften leder till grannen och hälften oss. Skorstenen har tidigare använts för ventilation och för oljepannor (nuförtiden ersatta med fjärrvärme), idag är skorstenen enbart för ventilation och en braskamin. Historiskt underhåll har varit obefintligt vad vi förstår, det finns ingen skillnad i underhållsnivån på kanalerna.
Det finns inga skrivna samfällighetsavtal eller andra överenskommelser kring skorstenen sedan tidigare. Formen för fastighetens nyttjande har ändrat under årens gång och uppdelningen som finns idag mellan oss och grannen är relativt ny. Vår del av fastigheten är en mindre BRF med tre lägenheter, grannens del är privatägd.
Problemställning - Vi ser skorstenen som fullständigt samägd, reparation och underhållskostnader för hela konstruktionen delas 50/50. Blir det problem med grannens kanaler tar vi hälften av den kostnaden och vice versa. Grannen vill dela upp kostnaden så att vi tar gemensamt ansvar för det yttre skalet men att alla kostnader för kanalerna delas upp beroende på "vems kanal" det är. Vi resonerar som så att om det blir problem i hans kanaler kan det spridas till våra. Det är även så att grannen har en lägre ribba för underhåll än oss utifrån skicket på våra bostäder så vi vill verkligen säkerställa att skorstenen sköts ordentligt. Att reda ut det juridiskt skulle uppskattningsvis kosta c. 50k så vi undviker gärna den vägen.
Fråga - Finns det någon praxis eller kutym för hur samägda skorstenar bör hanteras? Finns det någon av oss som har mer "rätt" än den andre?
Vad vi är rädda för är vad som händer om det blir skador på skorstenen eller vår del av fastigheten p.g.a bristande underhåll från grannens sida. Kommer något försäkringsbolag ta det då eller kommer dom se det som en samägd skorsten där vi slarvat?
Är det rimligt att dela upp kanaler som våra och dina med delat ansvar i en samägd skorsten?
All typ av input är välkommen!
Grannens inställning låter rimlig, men det går naturligtvis att resonera olika.
Kaminen ställer nog högre krav på underhåll, så det kan ju vara rimligt att kaminägaren antingen får stå för just kaminpipan, eller att man sätter upp någon form av andelstal för skorstenen.
Rent formellt finns nog inga regler om hur underhållet skall delas. Är man inte överens så får den som ser ett underhållsbehovh underhålla. Den andre har ingen formell skyldighet att bidra till underhållet.
Saken komplieras väl ytterligare av att det troligen är bostadsrättsföreningen som har underhållsansvar för halva skorstenen, inte bostadsrättsmedlemmen.
Rent formellt finns nog inga regler om hur underhållet skall delas. Är man inte överens så får den som ser ett underhållsbehovh underhålla. Den andre har ingen formell skyldighet att bidra till underhållet.
Saken komplieras väl ytterligare av att det troligen är bostadsrättsföreningen som har underhållsansvar för halva skorstenen, inte bostadsrättsmedlemmen.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 104 inlägg
Skulle säga som @hempularen, inget underhållsansvar torde föreligga och det är rimligen BRF:ens ansvar på er sida.
Å andra sidan, ska ni ändå låta göra om jobbet nu lär ni ju lösa frågan för överskådlig framtid så det är kanske bra att enas om en rimlig byggorder och huvudsakligen dela lika på kostnaden.
Typ: ”Skorstenen ska fogas om och restaureras utvändigt och tre pipor per fastighet ska renoveras/relinas. Önskar någon av fastigheterna ytterligare renoverade pipor avtalas detta separat. Permanent serviceplattform och öppningsbar huv ska anordnas.”
Å andra sidan, ska ni ändå låta göra om jobbet nu lär ni ju lösa frågan för överskådlig framtid så det är kanske bra att enas om en rimlig byggorder och huvudsakligen dela lika på kostnaden.
Typ: ”Skorstenen ska fogas om och restaureras utvändigt och tre pipor per fastighet ska renoveras/relinas. Önskar någon av fastigheterna ytterligare renoverade pipor avtalas detta separat. Permanent serviceplattform och öppningsbar huv ska anordnas.”
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 823 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 823 inlägg
Grannens inställning låter vettigast. Var och en (BRF och privatgranne) är ju ansvarig för sina lokaleldstäder och rökkanalers täthet enligt MSBs förordning (brandskyddskontrollerna) men skorstenen som helhet och byggnadsverk är ett gemensamt ansvar.
Håller med flera andra här om att grannens hållning förefaller rimlig. I vår bostadsrättsförening tar föreningen ansvar för skorstenens hölje. Piporna var generellt i dåligt skick. De som vill använda sin skorstenspipa för en eldstad fick själva betala för detta, ett krav för att få en godkänd eldstad. Enligt experterna spelar det ingen roll om några pipor är i dåligt skick för funktionen hos de skorstenspipor som tätats så att de är godkända för en eldstad. Detta exempel är annorlunda än ert men kanske kan det ändå ge en vägledning. Om ni rustar upp alla skorstenspipor till gott skick blir det nog en rätt dyr affär , särskilt om flera inte används.
Samäganderättslagen tillämpas, själv skulle jag kontakta villaägarnas juristAndree16 skrev:
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 23 823 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 23 823 inlägg
Värdefullt bidrag!L Lasse Holmström skrev:
Så om vi tittar på samägandelagen så säger den att ni ska komma överens om förvaltningen:
Kan ni inte komma överens så finns möjlighet för någon av er att vända er till rätten och få en god man utsedd (3 §). Låter inte som en bra väg. Kom överens.
Helt klart är målet att hitta en väg framåt tillsammans utan att blanda in jurister, den kostnaden skulle vara för tråkig.
Stort tack alla för era inlägg, värdefullt för våra egna resonemang och för den vidare diskussionen!
Rent praktiskt hur tänker du kring problem som kan sprida sig?
Glidgjuter du din pipa och den är i gott skick så kan i praktiken resten av 19 kanalernas skiljeväggar rasa ner i skorstenen utan att du påverkas.