Besiktningsprotokoll - köpa?
Hej på er!
Mitt första inlägg här på byggahus även om jag creepat lite i bakgrunden ett tag
Vi skall under nästa vecka kika på ett hus som ligger (för oss) i drömläge, nära centrum samt skola och det kommer sällan upp hus i detta området och hus i bättre standard går ofta för 5-7 miljoner. Detta har utgångspris 4,6 och är byggt 1976 och enligt oss enorm potential.
Mina observationer är att man invändigt har lite saker göras, t.ex. riva ned vägg och bygga nytt kök, två nya badrum på sikt och en del ytskikt. Finns en bodega på nedre plan med uppreglade väggar och med mattor direkt på grunden så anar att man behöver riva ut allt organiskt i källaren och få in material som andas. Vi vill gärna kunna använda källaren till typ biorum/gaming-rum. Från besiktningen: "Bodega - Vid kontroll av konstruktion uppmättes fuktkvotsvärden över gränsen för mikrobiell tillväxt. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Vid provhålstagning som utfördes i det uppreglade golvet, uppmättes fuktkvoten till 20,9% i ingjuten spikregel. En fördjupad undersökning rekommenderas för att konstatera orsak till samt omfattning av uppmätt värde. Hobbyrum - Vid kontroll av konstruktion uppmättes fuktkvotsvärden under gränsen för mikrobiell tillväxt. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Vid provhålstagning som utfördes i den påreglade väggkonstruktionen, uppmättes fuktkvoten till 10,9% Vidare är heltäckningsmatta monterad dikt an betongplattan. Befintliga konstruktioner riskerar pga naturlig fuktpåverkan från mark att drabbas av fuktrelaterade skador vilket kan leda till att avvikande lukter sprids till boendemiljön. Källarplan - Källare har påreglade ytterväggar. Källaren med påreglade ytterväggar riskerar att drabbas av fuktskador på grund av naturlig fuktpåverkan från mark. Detta kan i sin tur leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan leda till att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön. Puts- och färgsläpp finns på källarväggar. Puts- och färg som släppt från underlaget invändigt på källarytterväggarna är ett tecken på att källarens utvändiga fuktskydd inte längre fungerar tillfredsställande. För att åtgärda detta måste källarens utvändiga fuktskydd förbättras. Läs Anticimex faktablad om källare för tips och råd." - blir detta en svindyr historia? Måste man ta tag i det direkt? Vad hade ni gjort?
Utvändigt (det jag antar man bör börja med - eller?) verkar det som att det behövs dränering pga lutande mark mot huset. Enligt energibesiktningen bör man täta dörrar och fönster samt lösa bättre ventilation via friskluftsventiler vilket totalt bara kostar ca 10k.
Tak - "På yttertaket noteras att plåtarbeten lokalt täcker bristfälligt mot takpannor samt att enstaka panna vid ränndal är trasig. Bristerna innebär risk för att vatten kan tränga in under pannorna och vidare ner i konstruktionen. På takpannorna förekommer mosspåväxt, vilket kan leda till att pannorna får en förkortad livslängd, varpå rengöring rekommenderas. Vidare noteras att underhållsbehov föreligger på plåtarbeten då det förekommer färgsläpp/rostangrepp." - Inget större där va? Taket byttes -05.
Vind - "Mikrobiell påväxt finns på underlagstaket. Detta kan vara ett tecken på att vinden tillförs fukt inifrån bostaden. Observera att besiktning av bostadens ventilationssystem inte har ingått i uppdraget. För att komma tillrätta med detta måste fukttillförseln inifrån bostaden minskas. Det kan göras genom att ventilationen i bostaden förbättras samt att eventuella otätheter i vindsbjälklaget (tak-/väggvinklar, taklucka med mera) tätas. Läs Anticimex faktablad om ouppvärmda vindsutrymmen för tips och råd. Vidare noteras fuktmarkeringar på underlagstaket, dessa bedöms härstamma sedan tiden innan takomläggningen då fuktindikering utan anmärkning är utförd. Expansionskärl är placerat på vind. I händelse av läckage på kopplingar/ kärl finns risk för fuktskador i underliggande konstruktioner." - Täta fönster och dörrar samt göra ventilationsändringen ovan, räcker det här? Vad menas med expansionskärlet?
Då det är vårat första hus känner vi oss lite gröna, hur mycket kan kalaset tänkas gå på? Vi är villiga att bo i huset ett tag innan vi börjar riva i allt, men vad bör man börja med och vad är mindre viktigt? Hur bör vi gå vidare om vi vill lägga bud, kan man be en egen besiktningsman komma dit och titta?
SUPER-tacksam för alla svar!
(Länk till huset: https://www.svenskfast.se/hus/vastra-gotaland/boras/boras/linnegatan-15-b/247863
Länk till hela besiktningen: https://www.svenskfast.se/resurs/dokument/247863/mdiynnwwmdawodc5mzm2m3w5ng../Öb_linn_gatan_15.pdf )
Mitt första inlägg här på byggahus även om jag creepat lite i bakgrunden ett tag
Vi skall under nästa vecka kika på ett hus som ligger (för oss) i drömläge, nära centrum samt skola och det kommer sällan upp hus i detta området och hus i bättre standard går ofta för 5-7 miljoner. Detta har utgångspris 4,6 och är byggt 1976 och enligt oss enorm potential.
Mina observationer är att man invändigt har lite saker göras, t.ex. riva ned vägg och bygga nytt kök, två nya badrum på sikt och en del ytskikt. Finns en bodega på nedre plan med uppreglade väggar och med mattor direkt på grunden så anar att man behöver riva ut allt organiskt i källaren och få in material som andas. Vi vill gärna kunna använda källaren till typ biorum/gaming-rum. Från besiktningen: "Bodega - Vid kontroll av konstruktion uppmättes fuktkvotsvärden över gränsen för mikrobiell tillväxt. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Vid provhålstagning som utfördes i det uppreglade golvet, uppmättes fuktkvoten till 20,9% i ingjuten spikregel. En fördjupad undersökning rekommenderas för att konstatera orsak till samt omfattning av uppmätt värde. Hobbyrum - Vid kontroll av konstruktion uppmättes fuktkvotsvärden under gränsen för mikrobiell tillväxt. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Vid provhålstagning som utfördes i den påreglade väggkonstruktionen, uppmättes fuktkvoten till 10,9% Vidare är heltäckningsmatta monterad dikt an betongplattan. Befintliga konstruktioner riskerar pga naturlig fuktpåverkan från mark att drabbas av fuktrelaterade skador vilket kan leda till att avvikande lukter sprids till boendemiljön. Källarplan - Källare har påreglade ytterväggar. Källaren med påreglade ytterväggar riskerar att drabbas av fuktskador på grund av naturlig fuktpåverkan från mark. Detta kan i sin tur leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan leda till att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön. Puts- och färgsläpp finns på källarväggar. Puts- och färg som släppt från underlaget invändigt på källarytterväggarna är ett tecken på att källarens utvändiga fuktskydd inte längre fungerar tillfredsställande. För att åtgärda detta måste källarens utvändiga fuktskydd förbättras. Läs Anticimex faktablad om källare för tips och råd." - blir detta en svindyr historia? Måste man ta tag i det direkt? Vad hade ni gjort?
Utvändigt (det jag antar man bör börja med - eller?) verkar det som att det behövs dränering pga lutande mark mot huset. Enligt energibesiktningen bör man täta dörrar och fönster samt lösa bättre ventilation via friskluftsventiler vilket totalt bara kostar ca 10k.
Tak - "På yttertaket noteras att plåtarbeten lokalt täcker bristfälligt mot takpannor samt att enstaka panna vid ränndal är trasig. Bristerna innebär risk för att vatten kan tränga in under pannorna och vidare ner i konstruktionen. På takpannorna förekommer mosspåväxt, vilket kan leda till att pannorna får en förkortad livslängd, varpå rengöring rekommenderas. Vidare noteras att underhållsbehov föreligger på plåtarbeten då det förekommer färgsläpp/rostangrepp." - Inget större där va? Taket byttes -05.
Vind - "Mikrobiell påväxt finns på underlagstaket. Detta kan vara ett tecken på att vinden tillförs fukt inifrån bostaden. Observera att besiktning av bostadens ventilationssystem inte har ingått i uppdraget. För att komma tillrätta med detta måste fukttillförseln inifrån bostaden minskas. Det kan göras genom att ventilationen i bostaden förbättras samt att eventuella otätheter i vindsbjälklaget (tak-/väggvinklar, taklucka med mera) tätas. Läs Anticimex faktablad om ouppvärmda vindsutrymmen för tips och råd. Vidare noteras fuktmarkeringar på underlagstaket, dessa bedöms härstamma sedan tiden innan takomläggningen då fuktindikering utan anmärkning är utförd. Expansionskärl är placerat på vind. I händelse av läckage på kopplingar/ kärl finns risk för fuktskador i underliggande konstruktioner." - Täta fönster och dörrar samt göra ventilationsändringen ovan, räcker det här? Vad menas med expansionskärlet?
Då det är vårat första hus känner vi oss lite gröna, hur mycket kan kalaset tänkas gå på? Vi är villiga att bo i huset ett tag innan vi börjar riva i allt, men vad bör man börja med och vad är mindre viktigt? Hur bör vi gå vidare om vi vill lägga bud, kan man be en egen besiktningsman komma dit och titta?
SUPER-tacksam för alla svar!
(Länk till huset: https://www.svenskfast.se/hus/vastra-gotaland/boras/boras/linnegatan-15-b/247863
Länk till hela besiktningen: https://www.svenskfast.se/resurs/dokument/247863/mdiynnwwmdawodc5mzm2m3w5ng../Öb_linn_gatan_15.pdf )
Allvetare
· Västra götaland
· 8 943 inlägg
Om ni är allvarligt intresserade, gör en egen besiktning. Anticimex/Svensk Fastighets "varudeklarerat" har inte som syfte att göra er som köpare medvetna om eventuella fel, utan bara ordna så många friskrivningar som möjligt för den försäkring som säljaren har köpt. Det mesta av texten du klippt in är standardformuleringar som de alltid klipper in.
Det jag reagerar på är fukten i källargolvet och färgsläppen, de skulle man nog vilja kontrollera noggrannare. Det kan behöva dräneras om för kanske 200.000 relativt omgående. Radonmätning låter också som en bra grej. I övrigt är det ju en hel del saker som uppnått sin "tekniska livslängd", men det betyder inte att de inte kan fungera fint i 10 år till. Personligen skulle jag dock byta badrum och kök omgående av estetiska skäl.
Rent generellt blir man ju lätt mörkrädd när man läser en besiktningsrapport rakt upp och ned, men det är ju som sagt för att de friskriver sig från allt de kan. Vissa anser ju t ex att "uppreglade källarväggar" är fullständigt livsfarligt och en garanti för mögel och elände, men jag öppnade precis en sådan från 1978 och det var alldeles snustorrt bakom. Är man orolig kan man montera in en inspektionslucka, man behöver inte nödvändigtvis sätta igång och riva allt och måla med silikatfärg.
Att äga hus är en hel del riskanalys och sannolikhetslära, men framför allt är det ett lotteri.
Rent generellt blir man ju lätt mörkrädd när man läser en besiktningsrapport rakt upp och ned, men det är ju som sagt för att de friskriver sig från allt de kan. Vissa anser ju t ex att "uppreglade källarväggar" är fullständigt livsfarligt och en garanti för mögel och elände, men jag öppnade precis en sådan från 1978 och det var alldeles snustorrt bakom. Är man orolig kan man montera in en inspektionslucka, man behöver inte nödvändigtvis sätta igång och riva allt och måla med silikatfärg.
Att äga hus är en hel del riskanalys och sannolikhetslära, men framför allt är det ett lotteri.
Tack för svar! Okej. När i tiden gör man detta? Tar man med besiktningsman på visningen, efter visningen, efter bud?
Bör det vara en annan jämfört med den som säljaren använt?
En egen besiktningsman tar man in efter man skrivit kontrakt. I kontraktet ser man till att ha en formulering om att man har rätt att besiktiga fram till ett angivet datum och att man kan tacka nej efter denna besiktning. Det är en vanlig del av ett kontrakt som mäklaren ordnar. Säljaren kan dock säga nej och då bör man fundera på varför.
Jag skulle tagit en annan besiktningsman. Inte så mycket för att "Anticimex är skräp", som många säger (sanningen är väl att vissa besiktningsmän är skräp, andra riktigt bra), utan mer för att 4 ögon ser mer än 2.
Jag skulle tagit en annan besiktningsman. Inte så mycket för att "Anticimex är skräp", som många säger (sanningen är väl att vissa besiktningsmän är skräp, andra riktigt bra), utan mer för att 4 ögon ser mer än 2.
Allvetare
· Västra götaland
· 8 943 inlägg
Ja, definitivt en annan än den säljaren använder. När man gör det i processen beror väl lite på hur mycket pengar man har råd att "kasta bort", och vilken risktyp man är. Gör man det innan budgivning finns det en risk att man hittar saker som ingen annan vet om, vilket kan betyda att man förlorar en budgivning, och då har man ju också förlorat pengarna som besiktningen kostade. Gör man det efter att man vunnit budgivningen finns det en risk att man hamnar i en svår förhandlingsposition mot säljaren. Har man dragit upp slutpriset "för högt" kan det vara svårt att komma överens med säljaren om prisavdrag, då kan de hellre låta avtalet falla, och sälja till "näst högsta budgivare".M Marymarylou skrev:
Jag hade gått på visningen och kollat först, ta gärna med er lite blandat kunnigt folk om möjlighet finns.
Tack för svaren!
Prismässigt, bör man stå över om budgivningen drar iväg? Vad kan det tänkas kosta att lösa t.ex. två badrum, kök, ytskikt, låt säga dränering också samt källaren... 1 mille på sikt? Det senaste huset som såldes på samma gata för några år sedan gick för 6,7 MSEK och var i mycket bra skick.
Prismässigt, bör man stå över om budgivningen drar iväg? Vad kan det tänkas kosta att lösa t.ex. två badrum, kök, ytskikt, låt säga dränering också samt källaren... 1 mille på sikt? Det senaste huset som såldes på samma gata för några år sedan gick för 6,7 MSEK och var i mycket bra skick.
Om det är ert första hus och ni inte har renovering som livsstil så ska ni stå över hus med källare från 70-talet. Det är, enligt min åsikt, det sämsta årtiondet i husbyggandets historia vad gäller tekniska lösningar och materialval.
Redigerat:
Allvetare
· Västra götaland
· 8 943 inlägg
Tror det är svårt att få en relevant åsikt om det, i mitt tycke är 4,6 miljoner på tok för mycket, när det är teoretiskt möjligt att bygga ett helt nytt hus, inkl. tomt för mindre pengar.M Marymarylou skrev:
Men allt beror på vad man har för krav. Badrummen har såklart nått sin livslängd, men om man nöjer sig med en duschkabin kan man säkert klämma många år till ur dem. Dränering kanske kan vara bra, men river man ut organiskt material ur källaren och inte använder ytan som boendeyta funkar det säkert ändå ...
Jag tror de sakerna du skriver "två badrum, kök, ytskikt, låt säga dränering också samt källaren" är svårt att få in under miljonen, om du ni inte gör mycket arbete själva.
Som @useless skriver, är inte renovering den planerade livsstilen kanske det här huset inte är optimalt för en förstagångssköpare.
Tack! Då kanske vi får hoppas att fler resonerar så och att vi kan lägga in ett lägre bud.
Bara takbyte och ett badrum gick på 520 000 för oss men då lejde vi för ( nästan) allt. Min erfarenhet är att saker alltid kostar mer än man tror..
Jag håller med. En källare från 70 talet kan man använda som tvättstuga, snickarverkstad, förråd (med viss försiktighet pga fukt).
Det bör inte vara något organiskt material i golv eller väggar.
I modernare hus, från 90 talet och frammåt kan man våga lita på källaren ur fuktsynpunkt, men med stor misstänksamhet.
Det bör inte vara något organiskt material i golv eller väggar.
I modernare hus, från 90 talet och frammåt kan man våga lita på källaren ur fuktsynpunkt, men med stor misstänksamhet.
Om andra hus i området säljs för 5-7 miljoner så kommer säkert även detta hus få ett sådant slutpris. Dessutom skriver du att området är attraktivt och att det är sällan hus kommer ut på marknaden.
Huset är fint, trevlig tomt. Många kommer nog att tycka om fastigheten. Inte många som är som du, dvs kalkylerar med renoveringskostnader. De flesta tänker nog "att det kan vi ta eftersom" och förstår inte att det kostar mycket pengar.
Som alla andra skriver, anlita en egen besiktningsman om ni vinner budgivningen. Fuktproblemen i källaren är förstås viktigt att kontrollera, men även badrummen kondition. Hur är det med taket? Och garaget? Och elen, är den original eller utbytt?
Om ni har planer på att riva en köksvägg måste ni kolla om det är en bärande vägg eller inte. Köket kan man väl leva med ett antal år till. Mycket viktigare att åtgärda de andra problemen. Ska ni åtgärda allt, lär 1 miljon inte räcka.
Huset är fint, trevlig tomt. Många kommer nog att tycka om fastigheten. Inte många som är som du, dvs kalkylerar med renoveringskostnader. De flesta tänker nog "att det kan vi ta eftersom" och förstår inte att det kostar mycket pengar.
Som alla andra skriver, anlita en egen besiktningsman om ni vinner budgivningen. Fuktproblemen i källaren är förstås viktigt att kontrollera, men även badrummen kondition. Hur är det med taket? Och garaget? Och elen, är den original eller utbytt?
Om ni har planer på att riva en köksvägg måste ni kolla om det är en bärande vägg eller inte. Köket kan man väl leva med ett antal år till. Mycket viktigare att åtgärda de andra problemen. Ska ni åtgärda allt, lär 1 miljon inte räcka.
Många bra punkter! Priset 5-7 miljoner skulle jag säga husen går för som är i hyfsat till mycket bra skick och med väldigt lite renoveringsbehov. Liknande hus i andra attraktiva områden nära centrum med mycket renovering går normalt för runt 3,5-4 miljoner. Detta är ju dock ett hus med större potential enligt mig. Är säkert så att många tänker så med och "ser förbi" det som måste göras och säkert budar på rejält, argh :/
Taket bytt -05, verkade på besiktningen som att det snarare var rengöring och nån enstaka platta som behöver bytas just nu. Fuktproblemen är nog prio 1 då om jag förstår er rätt. Samt badrum och helst även kök även om man kan leva med det.
Bärande vägg i köket - absolut, det kommer vara en av de första sakerna vi försöker ta reda på under visningen då det är något vi definitivt skulle vilja göra, åtminstone disponera om köket på något sätt.
Ang. att inte använda källaren till mer än tvättstuga o dyl går ju absolut i praktiken, då vi (än så länge) inte har några barn och det finns 1-2 sovrum på ovanvåning att använda till annat om vi skulle vilja. Känns dock synd att inte kunna köra biorum i källare t.ex. då det finns öppen spis samt stora ytor (124 kvadrat) där nere. Går väl att utnyttja även om det inte är organiska material? Vi kör just nu biorum och gaming nere i vår nuvarande källare (hyr ett hus idag) där allt är betong/klinker, funkar fint. Vad tror ni? Skjuter man sig själv i foten genom att ge sig in på detta?
Kan också tillägga att det blir svårt för oss rent ekonomiskt att vänta in ett annat liknande hus i området utan renoveringsbehov, då de som sagt brukar ligga runt 6-7 miljoner. Men som alltid, är det övervägandet om det är värt att lägga dessa 4-5 miljonerna på en villa utanför stan istället..... Jäkla husköp alltså!
Taket bytt -05, verkade på besiktningen som att det snarare var rengöring och nån enstaka platta som behöver bytas just nu. Fuktproblemen är nog prio 1 då om jag förstår er rätt. Samt badrum och helst även kök även om man kan leva med det.
Bärande vägg i köket - absolut, det kommer vara en av de första sakerna vi försöker ta reda på under visningen då det är något vi definitivt skulle vilja göra, åtminstone disponera om köket på något sätt.
Ang. att inte använda källaren till mer än tvättstuga o dyl går ju absolut i praktiken, då vi (än så länge) inte har några barn och det finns 1-2 sovrum på ovanvåning att använda till annat om vi skulle vilja. Känns dock synd att inte kunna köra biorum i källare t.ex. då det finns öppen spis samt stora ytor (124 kvadrat) där nere. Går väl att utnyttja även om det inte är organiska material? Vi kör just nu biorum och gaming nere i vår nuvarande källare (hyr ett hus idag) där allt är betong/klinker, funkar fint. Vad tror ni? Skjuter man sig själv i foten genom att ge sig in på detta?
Kan också tillägga att det blir svårt för oss rent ekonomiskt att vänta in ett annat liknande hus i området utan renoveringsbehov, då de som sagt brukar ligga runt 6-7 miljoner. Men som alltid, är det övervägandet om det är värt att lägga dessa 4-5 miljonerna på en villa utanför stan istället..... Jäkla husköp alltså!
Klart ni kan ha ett biorum och ett gästrum i källaren. Det är just permenta bostadsrum/sovrum som inte rekommenderas.
Oavsett hur nu vill använda källaren (det är för övrigt bra att elda i öppna spisen för att hålla källaren och skorstenen varm, kolla att skorstenen har sotningsintyg) så behöver den ju åtgärdas. Radonintyg, finns det?
Som sagt, huset är fint tycker jag. Det betyder att det kommer säkert vara många andra, spekulanter, som också tycker så. De andra, sålda, husen i området har säkerligen haft liknande besiktningsprotokoll om fukt och de har ändå sålts för höga priser. Jag skulle räkna med att det blir budgivning även på detta hus, utgångspriset kan mycket väl vara ett lockpris.
Oavsett hur nu vill använda källaren (det är för övrigt bra att elda i öppna spisen för att hålla källaren och skorstenen varm, kolla att skorstenen har sotningsintyg) så behöver den ju åtgärdas. Radonintyg, finns det?
Som sagt, huset är fint tycker jag. Det betyder att det kommer säkert vara många andra, spekulanter, som också tycker så. De andra, sålda, husen i området har säkerligen haft liknande besiktningsprotokoll om fukt och de har ändå sålts för höga priser. Jag skulle räkna med att det blir budgivning även på detta hus, utgångspriset kan mycket väl vara ett lockpris.