Renovera en bostadsrätt (40kvm) för att sen sälja med en vinst

[Daniel 109]

Efter som det görs i vinstsyfte ska det skattas så. Om man fuska är risken att åka dit låg vid enstaka lägenhetsaffärer. Men att upptäcktsrisken är låg och många gör så medför inte att det är lagligt.

 

[BirgitS]

Svar: Badrummet behöver nog också renoveras. Väldigt litet badrum och vet inte exakt hur jag ska öppna upp det mer utan att lägga ner för mycket pengar på det.

Ingen förväntar sig att en lägenhet på 40 kvm har något annat än ett litet och trångt badrum. Att göra det större minskar ner andra viktigare ytor.

Utsikten är inte så mycket bättre utan lägenheterna som är dyrare är 2-3 våningar högre upp. Men tror inte det är tillräckligt för att motivera att det är 16-20000 kr dyrare per kvm. Mer av att de är renoverade och snyggare på insidan vilket då förklarar priset.

Föreslår att du pratar med några mäklare om vad de tror att priset kan bli efter den typen av renovering. Detta för att det varierar så mycket beroende på ort mm.

Som duschdörr kan det bli bra med en vikdörr. Utmärkt när det är trångt på utsidan av duschen.

 

[mkkhodr]

Jag tror att skattemässigt är det inget problem om du gör det med en enstaka lägenhet.

Det många däremot missar är att det kan bli problem med föreningen. Om de vet, eller på tillräckligt goda grunder kan misstänka att du aldrig tänker bo i bostadsrätten, så kan de neka dig medlemskap, och då blir du aldrig ägare till bostadsrätten. Om du väl blivit medlem så kan de inte kicka ut dig bara för att du spekulationsrenoverar. Men man bör alltså inte vara alltför öppen med planerna.

De flesta som har "tjänat" på spekulationsrenoveringar, har gjort det på en stigande marknad. De köper, för 2 milj renoverar för 500 000 (inkl. kostnader under ägartiden, räntor, månadsavgifter osv) och typ 8 - 12 månader senare säljer de för 2 600 000 de har "tjänat" kanske 100 000 netto efter kostnader. Under samma tid har de allmänna prisuppgången varit 12%, så om de bara hade suttit på lägenheten, hade de kunnat sälja för 2 240 000.

Antag då att vi istället har en prisnedgång på 12%....

Sedan finns det duktiga "entreprenörer" som faktiskt nosar upp fina fynd. Bostadsrätter som av någon anledning säljs väldigt billigt i förhållande till läget. Exakt varför vissa bostäder är oförklarligt osäljbara till "rätt" pris, är ofta ett mysterie. De har då i många fall rätt känsla för hur objektet skall kunna bli attraktivt.

Men med dagens marknadsläge så är det högrisk projekt att investera i bostadsrätter. Marknaden står och stampar, jättesvårt att säga om den faller eller stiger. Får vi en lågkonjunktur, som många indikationer visar på, så kommer även bostadspriser att sjunka (mycket/lite ???).

Problemet "renoveringsinvesteringar" är att du låser kapitalet under relativt lång tid. Om du halvvägs genom renoveringen upptäcker att priserna dippar 5%, så är hela projektet en förlust. Men du kan inte sälja då, halvvägs igenom så är bostadsrätten helt osäljbar. Och när det är dags att sälja, har priserna dippat ytterligare 5%....

Men det kan ju lika gärna vara så att priserna går upp 2 - 3 %, mer än så tror jag är helt orealistiskt på 12 månaders sikt. I så fall kan ju projektet gå runt.

Hej,

Väldigt informativt svar.
Min styvfarsa håller på med en hel del fastigheter, både med att hyra ut och renoveringsobjekt då och då och han sa praktiskt sett samma sak.
Ska det gå så måste det vara ett riktigt bra fynd som klarar av några svängningar ett par månader.
Marknaden är just nu på en jämn nivå som antingen går uppåt eller nedåt.
Har tänkt på det och måste ta ett snack med föreningen på hur de ser på detta innan jag går in 100 % och låser kapital.
Anledningen till att jag misstänker att detta är ett fynd. Då en lägenhet på samma gata fast 14A med samma storlek såldes för 2.4m i början av januari förmodligen i bättre skick. Den jag tittar på ligger på 13B. Det finns även en etta på 28 kvm just nu på 11B som ligger ute för 2.1m och utifrån bilderna så är renoveringen på objektet inte mer än 2-3 år gammal. Alla de tillhör samma förening som har 42 lägenheter med en bra ekonomi och låg avgift.

 

[Hemmakatten]

Stabil förening med låg månadsavgift borde vara lockande för de flesta köpare. Så utifrån just de parametrarna är det en bra lägenhet att satsa på.

Men hoppas att den inte ligger på nedre botten, det drar definitivt ner värdet.

Vet inte vilken stad du bor i, men kolla upp prisutvecklingen.

Tycker, som jag skrev tidigare, att det är en trevlig lägenhet. Borde vara lättsåld efter renovering.

Ett nyrenoverat badrum är ett stort försäljningsplus. En duschnisch med en glasdörr framför är läckert. Gör du det själv behöver det inte bli så dyrt.

Vitvaror till köket som bara är ett par år gamla kan du fynda på blocket. Säkert kan du även hitta fräscha IKEAkök där.

 

[hempularen]

Du kan inte jämföra kvadratmeterpris mellan en 28 kvm och 40 kvm. Priset per kvm är alltid mycket högre för en liten lägenhet. Skall man jämföra måste man jämföra med andra lägenheter inom samma storleksfönster.

Man kan göra en del omräkningar av kvm priser mellan små och stora lägenheter. ta fram en omräkningsfaktor genom att jämföra några tiotals försäljningar i resp. storleksgrupp, inom en kort tidsperiod. Då får du fram en omräkningsfaktor för kvm priset.

 

[mkkhodr]

Ingen förväntar sig att en lägenhet på 40 kvm har något annat än ett litet och trångt badrum. Att göra det större minskar ner andra viktigare ytor.
Föreslår att du pratar med några mäklare om vad de tror att priset kan bli efter den typen av renovering. Detta för att det varierar så mycket beroende på ort mm.

Som duschdörr kan det bli bra med en vikdörr. Utmärkt när det är trångt på utsidan av duschen.

Svar: En vän till mig är mäklare och han har redan analyserat objektet får jag igenom renoveringen så kan den säljas för runt 2.3m. En vikdörr till duschen är något jag tittar på just nu.

 

[mkkhodr]

Du kan inte jämföra kvadratmeterpris mellan en 28 kvm och 40 kvm. Priset per kvm är alltid mycket högre för en liten lägenhet. Skall man jämföra måste man jämföra med andra lägenheter inom samma storleksfönster.

Man kan göra en del omräkningar av kvm priser mellan små och stora lägenheter. ta fram en omräkningsfaktor genom att jämföra några tiotals försäljningar i resp. storleksgrupp, inom en kort tidsperiod. Då får du fram en omräkningsfaktor för kvm priset.

Har dubbelkollat de senaste 2orna som har sålts i området i samma storlek och de flesta landa på runt 2.3-2.4 dock i fräschare skick
Sen finns det 3 till som ligger ut till salu för 2.4-2.5.

 

[cpalm]

Anledningen till att jag misstänker att detta är ett fynd.

Om det är ett fynd eller inte vet du väl inte förrän slutpriset är avgjort?
Eller har du möjlighet att göra affär utanför marknaden?

Inte för att vara någon glädeförstörare, men ett lågt utgångspris är inte samma sak som fynd. Men det är ju precis det som säljaren vill få spekulanterna att tro.

 

[mkkhodr]

Om det är ett fynd eller inte vet du väl inte förrän slutpriset är avgjort?
Eller har du möjlighet att göra affär utanför marknaden?

Inte för att vara någon glädeförstörare, men ett lågt utgångspris är inte samma sak som fynd. Men det är ju precis det som säljaren vill få spekulanterna att tro.

Du har rätt och är förbered på det. Mycket lock priser med ett lågt utropspris. Min budget är max 1.85 annars är det inte värt risken för mig.

 

[Appendix]

Nu har de flesta redan berört det men problemet med renoveringsobjekt är.
Superbra investering. Om du bor i den själv och kan göra det mesta själv. Men det är inte kul bo i ett renoveringsprojekt.

Prisskillnaden på "bra" objekt är sällan stor mellan slitet och toppskick om du tittar i storstadsregionerna. Ty folk har börjat lära sig att det är läge, läge, läge som gäller.
Att köpa något på nedre botten eller liknande ger därmed en större risk. men ska du ha stor uppsida är det "riskobjekten" du måste ta dig an.

Vi kan jämföra med min lägenhet jag sålde. jag bodde i den i 9 år. Högst upp. Enda lägenheten med "bra" utsikt i ett helt bostadsområde. Bra planlösning. Genomgående renoverat smart med lösningar i mellanklass som kändes betydligt mer premium än vad de var.
Min lägenhet fick högsta kvm priset sen 2016. (det står sig fortfarande)
Lägenheter i samma skick (men som sagt sämre läge) går nu idag för 15% lägre pris. Dvs det är folk som köpte nära toppen och renoverade som nu inte får ut vad de lagt in i den.
Marknaden är ok. Men den är på intet sätt tillbaka i den expansiva fas den varit i.

Så:
Mängden fynd är färre (fler konkurrerar om lägenheter med låga priser pga amoteringskrav)
Uppsidan mot välrenoverat 'är minde
Mängden ombildade lägenheter i dåligt (hyresrätt) skick som säljs är mycket lägre.
Marknaden är inte alls lika säker som för 5 år sen.

Jag skulle enbart köra på din plan om jag har gott om kapital och är väldigt händig själv (då pratar vi göra allt själv utom el/vvs).