Renovera en bostadsrätt (40kvm) för att sen sälja med en vinst

[mkkhodr]

Tjena,

Vill gärna veta om jag är helt ute och cyklar då jag funderar på att slå till på ett renoveringsobjekt i ett attraktivt område, en 2a på 40 kvm. Liknade lägenheter i området bara 200 m bort i samma storlek med modernare kök, badrum och fräschare väggar och golv ligger på ca 16-20000 kr mer per kvm än denna. Har funderat på att ändra till skiss 2.

1. River väggen mellan köket och sovrummet. Så det blir ett kök med öppen planlösning och vardagsrum som man ser i skiss 2. Samt ett större sovrum med flera garderober eller en walk in closet då det finns mer yta för det.
2. Renovera golvet i hela lägenheten och ändra det till ljusbrun parkettgolv.
3. Tapetsera om alla väggar i lägenheten så de blir en standard äggvit färg eller liknande.
4. Renovera hela köket till ett fräschare Ikea kök med moderna vitvaror.
5. Har inte fler bilder på badrummet, men inget grovt jobb krävs då jag funderar på att installera en duschkabin och lite annat smått.

Min budget för detta är ca 150 000 kr. Är jag helt ute och cyklar eller är det möjligt?
Uppskattar verkligen alla svar och råd från mer rutinerade personer på den här sidan.

 

[BirgitS]

Välkommen till forumet!

1. Blir det inte ett väldigt trångt kök+vardagsrum, går det verkligen att få plats med ett vettigt kök för två, matplats och soffgrupp?
Din ritning innehåller inte en enda arbetsbänk.
Risk för att många hellre uppskattar större allmänna ytor än ett stor sovrum.

5. Det är väl badrummet som verkligen skulle behöva en totalrenovering då det för länge sen passerade sin tekniska livslängd, alltså stor risk för vattenskador, och duschkabiner är inte uppskattade bland dem som är villiga att betala extra mycket för lägenheter.

Liknade lägenheter i området bara 200 m bort i samma storlek med modernare kök, badrum och fräschare väggar och golv ligger på ca 16-20000 kr mer per kvm än denna.

Säker på att det inte är annat som åtminstone gör en del av skillnaden, t.ex. mindre trafikbuller, bättre utsikt, närmare till kollektivtrafik, affärer, restauranger?

Min budget för detta är ca 150 000 kr. Är jag helt ute och cyklar eller är det möjligt?

Det finns en tråd i forumet om en som renoverade en normalstor 2-rummare för 100 000 kr, inkl. nytt badrum, men det krävde förstås väldigt många timmars jobb och möjlighet att rådfråga andra om hur det skulle göras.

 

[Daniel 109]

Tänk på att det blir en annan skattesats när det görs i vinstsyfte.

 

[16386]

Som Birgit är inne på ser din tänkta planlösning inte bra ut, förutsatt att proportionerna är hyfsat korrekt återgivna. Ett stort rum och ett konstigt utformat kök, som inte ser ut att rymma mer än ett matbord och någon fåtölj. Stor risk för att du tar en liten men fungerande 2 rum och kök till en 1 rum och kök (dvs det du menar blir det nya sovrummet kommer vara både vardagsrum och sovplats, för inget av funktionerna får plats i det andra rummet).

 

[Hemmakatten]

Tycker den ursprungliga planlösningen är trevlig och väl fungerande. Vad gäller ditt förslag håller jag med de andra inläggen att kök och vardagsrum blir mycket sämre.

Satsa pengarna på kök och badrum. En duschkabin känns lite som en nödlösning, tyvärr.

Att ta bort den lilla väggsnutten, om den inte är bärande, som du föreslog skulle göra hallen luftigare och innebära en större vägg med garderober.

 

[jonmo]

Håller med övriga om att den tänkta planlösningen är mycket sämre. Förutom ovanstående invändningar skulle jag vilja tillägga att du tar bort en del av köket och vad som ser ut att vara välbehövlig förvaring för att få det öppnare mellan... hall och kök? Det är inte en växelkurs jag skulle acceptera.

 

[hempularen]

Jag tror det är ett önsketänkande att du skulle få upp priset med 6 - 800 000 med den renovering du indikerar.

Till att börja med så kommer din renovering att kosta mycket mer än 150 000 om du anlitar hantverkare. Om du räknar med eget arbete så är frågan vilken timpeng du i praktiken får.

Men jag tror att de lägenheter du sett gå till de högre priset är dyra av någon annan anledning än det bättre skicket. Saker som läge i området, Är det en annan bostadsrättsförening med lägre avgifter osv?

 

[mkkhodr]

Välkommen till forumet!

1. Blir det inte ett väldigt trångt kök+vardagsrum, går det verkligen att få plats med ett vettigt kök för två, matplats och soffgrupp?
Din ritning innehåller inte en enda arbetsbänk.
Risk för att många hellre uppskattar större allmänna ytor än ett stor sovrum.

Svar: Har tänkt på det, ska ta en närmare titt på lägenheten i helgen och ta mått.
Men så som det ser ut om det blir för tight så går jag på ritning nr 1 och satsar på att renovera köket och badrummet samt nya tapeter och golv.

5. Det är väl badrummet som verkligen skulle behöva en totalrenovering då det för länge sen passerade sin tekniska livslängd, alltså stor risk för vattenskador, och duschkabiner är inte uppskattade bland dem som är villiga att betala extra mycket för lägenheter.

Svar: Badrummet behöver nog också renoveras. Väldigt litet badrum och vet inte exakt hur jag ska öppna upp det mer utan att lägga ner för mycket pengar på det. Har tänkt på att få in något liknande som du kan se på bilden men hörnet framför toastolen är död yta och gör det lite svårt för mig, har inte direkt samma bredd. Har du förslag så är jag idel öra.

Säker på att det inte är annat som åtminstone gör en del av skillnaden, t.ex. mindre trafikbuller, bättre utsikt, närmare till kollektivtrafik, affärer, restauranger?

Svar: Samma distans till affärer och restauranger, 50 m till närmaste busshållplats och samma bullernivå.
Utsikten är inte så mycket bättre utan lägenheterna som är dyrare är 2-3 våningar högre upp. Men tror inte det är tillräckligt för att motivera att det är 16-20000 kr dyrare per kvm. Mer av att de är renoverade och snyggare på insidan vilket då förklarar priset.


Det finns en tråd i forumet om en som renoverade en normalstor 2-rummare för 100 000 kr, inkl. nytt badrum, men det krävde förstås väldigt många timmars jobb och möjlighet att rådfråga andra om hur det skulle göras.

Svar: Ska ta en titt på den tack för info.

 

[mkkhodr]

Tänk på att det blir en annan skattesats när det görs i vinstsyfte.

Väldigt oklart var gränsen går.
Bedöms olika från fall till fall.
Men har en polare som har köpt och renoverat 2 lägenheter för att sen sälja med vinst förra året.
Han skattade 22 % på båda.

"Gör man detta som privatperson ligger som oftast vinstskatt på bostäder på 22 procent – vilket är markant under den skatt man betalar som näringsidkare om man anses köpa och sälja bostäder som näringsverksamhet. Då kan skatten vara på så mycket som 44-68 procent. Du kan även läsa "Hur många lägenheter får man äga?".

Det som avgör om bostaden ska beskattas i kapital (och därmed få en vinstskatt på 22 procent) eller om den ska skattas med betydligt högre skattesatser under premisserna för näringsliv är kriterierna: ”självständighet, varaktighet och vinstsyfte”. Så även om skatteverket inte har satt ned foten och dragit en explicit gräns för hur många lägenheter får man sälja per år, så kan man alltså riskera att bli granskad om man omsätter för många lägenheter med för kort innehavstid per lägenhet. Så, utan att det finns något rätt eller fel att ta hänsyn till om du funderar på att investera i en bostad för att relativt snabbt sälja den vidare, så kan det vara bra att att tänka på att inte ha för stor ruljans på investeringarna i lägenheterna om du senare vill göra samma sak igen."

 

[mkkhodr]

Som Birgit är inne på ser din tänkta planlösning inte bra ut, förutsatt att proportionerna är hyfsat korrekt återgivna. Ett stort rum och ett konstigt utformat kök, som inte ser ut att rymma mer än ett matbord och någon fåtölj. Stor risk för att du tar en liten men fungerande 2 rum och kök till en 1 rum och kök (dvs det du menar blir det nya sovrummet kommer vara både vardagsrum och sovplats, för inget av funktionerna får plats i det andra rummet).

Svar: Har tänkt på det och ska dit i helgen och ta mått. Då vet jag exakt, känns det litet så satsar jag på planritningen som den är och lägger pengarna på badrummet, köket, tapetsera om och nytt golv.

 

[mkkhodr]

Tycker den ursprungliga planlösningen är trevlig och väl fungerande. Vad gäller ditt förslag håller jag med de andra inläggen att kök och vardagsrum blir mycket sämre.

Satsa pengarna på kök och badrum. En duschkabin känns lite som en nödlösning, tyvärr.

Att ta bort den lilla väggsnutten, om den inte är bärande, som du föreslog skulle göra hallen luftigare och innebära en större vägg med garderober.

Svar: Du har nog rätt, känns lite trångt med kök öppet med vardagsrummet. Ska ta mått i helgen, men utifrån skissen nu så kommer jag nog satsa på att renovera köket, badrummet, tapetsera väggarna och nytt golv. Samt ta en närmare titt på väggen mellan köket och hallen.

 

[Jonatan79]

Om du har ett "vanligt" jobb och renoverar och säljer kan du ta upp det som näringsfastighet och skatta 30% på 90% , dvs 27% vinstskatt, förutsett att du inte gör många lgh varje år och upprepar detta för då blir du nog taxerad som verksamhet.

 

[mkkhodr]

Jag tror det är ett önsketänkande att du skulle få upp priset med 6 - 800 000 med den renovering du indikerar.

Till att börja med så kommer din renovering att kosta mycket mer än 150 000 om du anlitar hantverkare. Om du räknar med eget arbete så är frågan vilken timpeng du i praktiken får.

Men jag tror att de lägenheter du sett gå till de högre priset är dyra av någon annan anledning än det bättre skicket. Saker som läge i området, Är det en annan bostadsrättsförening med lägre avgifter osv?

Svar: Har inte tänkt och sälja 600-800 000 kr dyrare. Just nu ligger den på 1,8m och jag får den för max 1,85 så är det bra. Sen en 150 000 på renovering kanske en extra 50 000 för skojs skull så landar jag strax över 2m. Lägger ut den igen för ca 2.2-2.3m. Efter mäklarens del och skatt så landar jag på ca 100 000-130 000 i fickan om det går som jag har tänkt mig. De andra ligger på 2,4m-2,6m. Denna lägenheten har en avgift på 2500 kr/mån vilket är några hundringar lägre än de andra och en förening med bra ekonomi. Läget är praktiskt samma utan endast 50-200
m bort. Så avstånd till butiker, kollektivtrafiken är praktiskt sett samma.

 

[mkkhodr]

Om du har ett "vanligt" jobb och renoverar och säljer kan du ta upp det som näringsfastighet och skatta 30% på 90% , dvs 27% vinstskatt, förutsett att du inte gör många lgh varje år och upprepar detta för då blir du nog taxerad som verksamhet.

Hej,

Det var så jag hade tänkt mig.
Gör jag 1 lägenhet per år kanske 2 så är det väl på gränsen.

 

[hempularen]

Jag tror att skattemässigt är det inget problem om du gör det med en enstaka lägenhet.

Det många däremot missar är att det kan bli problem med föreningen. Om de vet, eller på tillräckligt goda grunder kan misstänka att du aldrig tänker bo i bostadsrätten, så kan de neka dig medlemskap, och då blir du aldrig ägare till bostadsrätten. Om du väl blivit medlem så kan de inte kicka ut dig bara för att du spekulationsrenoverar. Men man bör alltså inte vara alltför öppen med planerna.

De flesta som har "tjänat" på spekulationsrenoveringar, har gjort det på en stigande marknad. De köper, för 2 milj renoverar för 500 000 (inkl. kostnader under ägartiden, räntor, månadsavgifter osv) och typ 8 - 12 månader senare säljer de för 2 600 000 de har "tjänat" kanske 100 000 netto efter kostnader. Under samma tid har de allmänna prisuppgången varit 12%, så om de bara hade suttit på lägenheten, hade de kunnat sälja för 2 240 000.

Antag då att vi istället har en prisnedgång på 12%....

Sedan finns det duktiga "entreprenörer" som faktiskt nosar upp fina fynd. Bostadsrätter som av någon anledning säljs väldigt billigt i förhållande till läget. Exakt varför vissa bostäder är oförklarligt osäljbara till "rätt" pris, är ofta ett mysterie. De har då i många fall rätt känsla för hur objektet skall kunna bli attraktivt.

Men med dagens marknadsläge så är det högrisk projekt att investera i bostadsrätter. Marknaden står och stampar, jättesvårt att säga om den faller eller stiger. Får vi en lågkonjunktur, som många indikationer visar på, så kommer även bostadspriser att sjunka (mycket/lite ???).

Problemet "renoveringsinvesteringar" är att du låser kapitalet under relativt lång tid. Om du halvvägs genom renoveringen upptäcker att priserna dippar 5%, så är hela projektet en förlust. Men du kan inte sälja då, halvvägs igenom så är bostadsrätten helt osäljbar. Och när det är dags att sälja, har priserna dippat ytterligare 5%....

Men det kan ju lika gärna vara så att priserna går upp 2 - 3 %, mer än så tror jag är helt orealistiskt på 12 månaders sikt. I så fall kan ju projektet gå runt.