Hur juridisk "hållbar" är en slutbesiktning?
Vi fick vårt hus godkänd vid besiktning i fjol höstas, och som normalt med ett antal fel noterat i besiktningsprotokollet.
Entreprenören avhjälper inte felen inom sin 2 månaders frist, så vi informerade om att vi låter felen bli avhjälpta av andra för dom pengarna vi håller tillbaka som säkerhet för avhjälpande av felen.
Vi har avhjälpt dom flesta felen med andra entreprenörer.
Till historien hör också att byggaren fick sin entreprenad godkänd först på 3dje försöket, vi hade 1 slutbesiktning och 2 fortsatta slutbesiktningar. Dom 2 fortsatta slutbesiktningarna har vi också dragit från byggarens slutbetalning i enlighet med besiktningsmannen och ABS 95 som hör till vårt avtal.
Vi anlitade en oberoende besiktningsman utanför Garbo-systemet, som också hade med sig 2 separata besiktningsmän för el och VVS. Detta gjorde besiktningen dyrare än med Garbo, men detta var en kostnad vi tyckte var värd sina pengar i och med att man har hört så mycket konstigt om Garbos besiktningar. Vi stämde av detta med Garbo innan, allt ok, och byggaren hade hällre inga invändningar på vårt val av besiktningsman.
Nu, över ett år efter godkänd besiktning, kommer byggaren via sin advokat och säger att han inte godkänner vårt val av besiktningsman och därav hällre inte besiktningsresultatet.
Han vill ha fullt betalt, inklusive pengarna för dom 2 fortsatta slutbesiktningarna, och hävdar vi får ställa besiktningsmannen ekonomisk ansvarig för våra kostnader med felen.
Vi menar att byggaren har godkänd valet av besiktningsman vid att inte protestera vid tidpunkten för slutbesiktningarna, och byggaren har hällre inte kallat till någon överbesiktning, som han har möjlighet till.
Om detta går till domstol, vem får rätt?
Entreprenören avhjälper inte felen inom sin 2 månaders frist, så vi informerade om att vi låter felen bli avhjälpta av andra för dom pengarna vi håller tillbaka som säkerhet för avhjälpande av felen.
Vi har avhjälpt dom flesta felen med andra entreprenörer.
Till historien hör också att byggaren fick sin entreprenad godkänd först på 3dje försöket, vi hade 1 slutbesiktning och 2 fortsatta slutbesiktningar. Dom 2 fortsatta slutbesiktningarna har vi också dragit från byggarens slutbetalning i enlighet med besiktningsmannen och ABS 95 som hör till vårt avtal.
Vi anlitade en oberoende besiktningsman utanför Garbo-systemet, som också hade med sig 2 separata besiktningsmän för el och VVS. Detta gjorde besiktningen dyrare än med Garbo, men detta var en kostnad vi tyckte var värd sina pengar i och med att man har hört så mycket konstigt om Garbos besiktningar. Vi stämde av detta med Garbo innan, allt ok, och byggaren hade hällre inga invändningar på vårt val av besiktningsman.
Nu, över ett år efter godkänd besiktning, kommer byggaren via sin advokat och säger att han inte godkänner vårt val av besiktningsman och därav hällre inte besiktningsresultatet.
Han vill ha fullt betalt, inklusive pengarna för dom 2 fortsatta slutbesiktningarna, och hävdar vi får ställa besiktningsmannen ekonomisk ansvarig för våra kostnader med felen.
Vi menar att byggaren har godkänd valet av besiktningsman vid att inte protestera vid tidpunkten för slutbesiktningarna, och byggaren har hällre inte kallat till någon överbesiktning, som han har möjlighet till.
Om detta går till domstol, vem får rätt?
Spontant låter det ju som ni har rätt. Frågan är väl om det finns några formkrav runt godkännandet av besiktningsman som ni ev. inte har uppfyllt.
Jag antar att ni har kontakt med jurist om detta?
En intressant faktor är ju att om dom nu inte godkänner att det skett en slutbesiktning, så är ju inte entrepenaden godkänd. För enligt deras tolkning så gäller ju den första besiktningen (för den besiktningsmannen hade de väl godkänt). Efterssom entrepenaden inte är godkänd så har de ju inte heller rätt till slutbetalning.
Dom kan ju inte utnyttja er besiktningsmans godkänannde om de inte godkänner besiktningsmannen. Såvitt jag förstår så är ju huset i så fall officiellt i det skick det var i vid den första besiktningen. Man kan troligen vända på det också och säga att efterssom de kräver slutbetalning så har de ju godkänt besiktningsresultatet som innebar att entrepeanden var godkänd med anmärkningar.
Vidare så borde man med stöd av ABS05 kunna hävda att det är upp till dem att bevisa att de inte godkänt besiktningsmannen, ni har tolkningsföreträde.
Om ni har en vitesklausul i avtalet så kan ni ju haka på deras eget "underkännande" av sin entrepenad, hålll med om att huset inte är slutbesiktigat, och kräva vite för förseningen. Beror ju på vad som är värt mest vitet eller det innehållna beloppet.
Jag antar att ni har kontakt med jurist om detta?
En intressant faktor är ju att om dom nu inte godkänner att det skett en slutbesiktning, så är ju inte entrepenaden godkänd. För enligt deras tolkning så gäller ju den första besiktningen (för den besiktningsmannen hade de väl godkänt). Efterssom entrepenaden inte är godkänd så har de ju inte heller rätt till slutbetalning.
Dom kan ju inte utnyttja er besiktningsmans godkänannde om de inte godkänner besiktningsmannen. Såvitt jag förstår så är ju huset i så fall officiellt i det skick det var i vid den första besiktningen. Man kan troligen vända på det också och säga att efterssom de kräver slutbetalning så har de ju godkänt besiktningsresultatet som innebar att entrepeanden var godkänd med anmärkningar.
Vidare så borde man med stöd av ABS05 kunna hävda att det är upp till dem att bevisa att de inte godkänt besiktningsmannen, ni har tolkningsföreträde.
Om ni har en vitesklausul i avtalet så kan ni ju haka på deras eget "underkännande" av sin entrepenad, hålll med om att huset inte är slutbesiktigat, och kräva vite för förseningen. Beror ju på vad som är värt mest vitet eller det innehållna beloppet.
Vi skal träffa en jurist nästa vecka, så vi får se vad dom säger.
Det är i övrigt en och samma besiktningsman som har utfört alla besiktningar, och det finns inga konstigheter i avtalsvillkoren beträffande valet av besiktningsman.
Garbo hade inga invändningar mot att vi valde en annan besiktningsman än den som dom rekommenderade, så länge vår besiktningsman var godkänd och inte jävig.
Entreprenören har åtgärdat alla fel fram till godkännandet.
Vi undrar hur mycket tyngd våra avtalsvillkor har.
ABS 95 reglerar i utgångspunkten hur och när man skall förhålla sig om någon inte accepterar ett besiktningsresultat.
Vi hoppas inte en entreprenör kan förhålla sig passiv i över ett år för så att säga at han inte accepterar besiktningen och resultatet.
En slutbesiktning blir då bara ett spel, och lagarna är ju inte värda pappren dom är skrivna på.
Det är i övrigt en och samma besiktningsman som har utfört alla besiktningar, och det finns inga konstigheter i avtalsvillkoren beträffande valet av besiktningsman.
Garbo hade inga invändningar mot att vi valde en annan besiktningsman än den som dom rekommenderade, så länge vår besiktningsman var godkänd och inte jävig.
Entreprenören har åtgärdat alla fel fram till godkännandet.
Vi undrar hur mycket tyngd våra avtalsvillkor har.
ABS 95 reglerar i utgångspunkten hur och när man skall förhålla sig om någon inte accepterar ett besiktningsresultat.
Vi hoppas inte en entreprenör kan förhålla sig passiv i över ett år för så att säga at han inte accepterar besiktningen och resultatet.
En slutbesiktning blir då bara ett spel, och lagarna är ju inte värda pappren dom är skrivna på.
Hade ni någon vitesklausul i kontraktet?
Om du läser tråden under hantverkare "hur man inte skall välja ..." som co har skapat, så ser jag vissa likheter. Jag misstänker att detta nya yrkande från er entrepenör är en ren skenmanöver för att "hålla liv" i sin bokförda fodran på er, så att inte hans "insolvensdatum" skall komma för tidigt. Troligen håller han på att förbereda en konkurs, och då ligger kanske fodran mot er som en "säkerhet", om den försvinner kan han bli tvungen att betala tillbaka en massa pengar till sin framtida konkursförvaltare.
Ett sätt att motverka detta skulle kunna vara att ni genast skickar motyrkande på minst samma belopp mot honom, även om ert yrkande inte är starkt så kan det ev. förstöra hans "insolvensplanering" så att han tjänar mer på att bli av med er, än på att fortsätta kräva er.
I mina öron låter hans advokat's argumentation helt sjuk, och det kan vara så att det bara skall ligga som skäl för att inte skriva av fodran i hans bokföring. Det är inte säkert att räknar med att någonsin få ut pengarna. Troligen så går han snartt i KK, och efter en lagom lång tid kommer konkursförvaltaren att avskriva fodran.
Om du läser tråden under hantverkare "hur man inte skall välja ..." som co har skapat, så ser jag vissa likheter. Jag misstänker att detta nya yrkande från er entrepenör är en ren skenmanöver för att "hålla liv" i sin bokförda fodran på er, så att inte hans "insolvensdatum" skall komma för tidigt. Troligen håller han på att förbereda en konkurs, och då ligger kanske fodran mot er som en "säkerhet", om den försvinner kan han bli tvungen att betala tillbaka en massa pengar till sin framtida konkursförvaltare.
Ett sätt att motverka detta skulle kunna vara att ni genast skickar motyrkande på minst samma belopp mot honom, även om ert yrkande inte är starkt så kan det ev. förstöra hans "insolvensplanering" så att han tjänar mer på att bli av med er, än på att fortsätta kräva er.
I mina öron låter hans advokat's argumentation helt sjuk, och det kan vara så att det bara skall ligga som skäl för att inte skriva av fodran i hans bokföring. Det är inte säkert att räknar med att någonsin få ut pengarna. Troligen så går han snartt i KK, och efter en lagom lång tid kommer konkursförvaltaren att avskriva fodran.
Ni har gjort helt rätt!
Entreprenören kan inte komma nu i efterhand och hävda att besiktningen inte skall gälla. Han skulle i så fall inom en månad efter det han fått besiktningsutlåtandet påkallat en överbesiktning (ABS 95 kap 7 § 6).
Om entreprenören inte inom skälig tid (normalt två månader) åtgärdat de fel som togs upp i protokollet får beställaren åtgärda detta på entreprenörens bekostnad (ABS 95 kap 7 § 16).
Fortsatt slutbesiktning skall betalas av entreprenören (ABS 95 kap 7 § 15).
Det är inte besiktningsmannen som gjort fel. Honom kan de inte klandra.
Läs de delar av ABS 95 som jag hänvisar till och bli övertygad att ni har RÄTT!
Ni är bara att gratulera till att ha hållit inne pengar som ni kan hävda kvittning mot för era kostnader. Åtgärda vad som återstår också om pengarna som är kvar räcker.
Om ni haft direkta merkostnader av den anledningen att entreprenaden inte blev godkänd i tid har ni rätt till ersättning för detta även om särskilt vite inte avtalats. Även sådana kostnader kan kvittas mot innehållna medel. Man skall dock inom skälig tid, normalt två månader, meddela detta till motparten. Om man inte gjort detta förfaller rätten till ersättning ABS 95 kap 5 § 1.
Ni kan alltså "simma lugnt". Lycka till.
Entreprenören kan inte komma nu i efterhand och hävda att besiktningen inte skall gälla. Han skulle i så fall inom en månad efter det han fått besiktningsutlåtandet påkallat en överbesiktning (ABS 95 kap 7 § 6).
Om entreprenören inte inom skälig tid (normalt två månader) åtgärdat de fel som togs upp i protokollet får beställaren åtgärda detta på entreprenörens bekostnad (ABS 95 kap 7 § 16).
Fortsatt slutbesiktning skall betalas av entreprenören (ABS 95 kap 7 § 15).
Det är inte besiktningsmannen som gjort fel. Honom kan de inte klandra.
Läs de delar av ABS 95 som jag hänvisar till och bli övertygad att ni har RÄTT!
Ni är bara att gratulera till att ha hållit inne pengar som ni kan hävda kvittning mot för era kostnader. Åtgärda vad som återstår också om pengarna som är kvar räcker.
Om ni haft direkta merkostnader av den anledningen att entreprenaden inte blev godkänd i tid har ni rätt till ersättning för detta även om särskilt vite inte avtalats. Även sådana kostnader kan kvittas mot innehållna medel. Man skall dock inom skälig tid, normalt två månader, meddela detta till motparten. Om man inte gjort detta förfaller rätten till ersättning ABS 95 kap 5 § 1.
Ni kan alltså "simma lugnt". Lycka till.
ABS 05:PeroTT skrev:
"Part får påkalla överbesiktning (ny besiktning som åsidosätter det föregående besiktnignsprotokollet) ................
Sådant påkallande skall ske inom en månad efter det at part fått besiktningsutlåtande....."
Med andra ord så är han ett år för sen med att klaga.
Konsumenttjänstlagen 57§:PeroTT skrev:
".........Om det görs en sådan ny slutbesiktning som anges i 56§ andra stycket (som det rör sig om i detta fallet) skall näringsidkaren (byggaren) svara för den del av ersättningen som hänför sig till den nya besiktningen.
Solklart fall att han skall betala besiktningen.
Om man ser till de fakta som framkommit här så bör ni ha en god chans att få rätt.PeroTT skrev:
Dock är det inte alltid som domstolar dömer på ett, för oss lekmän, helt logiskt sätt.