Har en besiktningsman rätt att granska/avhjälpa uppkommet fel samt friskrivningar i avtal

[allslackers]

Vi köpte ett 80-talshus i juni 2019 med tillträde i aug samma år. Säljaren genomförde en besiktning (företag A) och vi genomförde själva en besiktning (företag B) innan vi skrev på avtalen.
Efter tillträde tog det inte många dagar innan vi hittat ett flertal uppenbara fel i huset. Det handlar inte om några dolda fel utan fel som definitivt går under termen "ockulära". Det ska sägas att vi som köpare också "borde" ha noterat dessa fel men samtidigt är det väl just därför man tar in en besiktningsman som ser bortom planlösningar och framtida färgval på tapeter.

Vi reklamerade inom tre månader och angav rätt till skadestånd till företag A, företag B samt till säljarna.
Företag A:s besiktningsman besökte oss i november -19, då ett flertal av bristerna var åtgärdade.

Jag har två frågor kring detta och undrar om någon på forumet varit med om liknade situation:
1. I sitt svar på reklamationen hävdar nu företag A att de avböjer reklamationsanmälan då det redan är åtgärdat innan reklamationsbesök. Har besiktningsmannen rätt att göra det? Underlag (foton och åtgärder av hantverkare) finns för att motivera brister och hur de åtgärdats. Vid entreprenader finns det ex en "rätt till avhjälpning" som gäller både köpare och säljare (entreprenör) annat än om synnerliga skäl kan påvisas. Men här handlar det om en besiktningsman så jag har svårt att köpa detta.

2. I besiktningsprotokollet står det under Besiktnings omfattning:
"Besiktning av befintliga installationer avseende el, vvs och ventilation utförs endast genom en okulär erfarenhetsmässig bedömning av det som utan ingrepp är tillgängligt och synligt."
och senare under Riskanalys:
"Riskanalys av befintliga installationer avseende el, vvs och ventilation utförs inte men däremot kan besiktningsförrättaren rekommendera en fortsatt teknisk undersökning om så anses befogat."
I vårt fall handlar det om just ventilation, eller snarare avsaknad av ventilation. Säljaren bytte ut fönster för 5-6 år sedan och man gick från självdrag till täta fönster. Det fanns nästan ingen tilluft alls i de rum där man vill ha tilluft (sovrum) utan bara i våtutrymmena (både till- och frånluft). Jag vill hävda att detta var ett uppenbart fel och att besiktningsmännen borde reagerat på detta när man noterade att fönstren var utbytta.

På sista raden pratar vi om kostnader om runt 40 kkr, dvs inga stora pengar i sammanhanget men ändå något som jag anser att båda besiktningsmännen borde noterat så att vi kunde ta med det dels i kostnadskalkyl (om säljarens besiktningsman noterat detta) eller som prisavdrag (om vår besiktningsman gjort sitt jobb).

 

[klimt]

Jag har svårt att följa vad som hänt. Är det så att besiktningsföretag A är anlitat av säljaren? Då har ni väl ingen relation till detta företag. Ni anlitade besiktningsföretag B. Då är det dit ni bör rikta era synpunkter. Förstår jag rätt att man inte rimligen kan hävda dolt fel, då är säljaren och besiktningsföretag A inte relevanta för er del. Normalt bör man ge den part som ma riktar klagomål till möjlighet att göra en undersökning före det att åtgärder vidtas.

 

[allslackers]

Säljarens besiktning (mot företag A) följde med köpet. Således har vi rätten att reklamera även denna besiktning.

 

[klimt]

Vad säger det besiktningsföretag B som ni anlitat angående skadan. Det är väl ändå dit ni i första hand bör rikta era anspråk?

 

[TheGame]

Rikta klagomålen i första hand mot företag b dom som ni anlitat. Sen löser ni noga vad som verkligen står i protokollet, dom brukar vara bra på att friskriva sig.
Företag A kan ni ju göra samma sak med.
Varför ni gått på säljarna ställer jag mig frågande till, tycker nästan det är lite "fräckt" nu kanske dom sitter med en klump i magen helt i onödan.

 

[allslackers]

Vad säger det besiktningsföretag B som ni anlitat angående skadan. Det är väl ändå dit ni i första hand bör rikta era anspråk?

Stämmer! Men företag B har varit väldigt noga med att friskriva sig kring ventilationen.

 

[allslackers]

Rikta klagomålen i första hand mot företag b dom som ni anlitat. Sen löser ni noga vad som verkligen står i protokollet, dom brukar vara bra på att friskriva sig.
Företag A kan ni ju göra samma sak med.
Varför ni gått på säljarna ställer jag mig frågande till, tycker nästan det är lite "fräckt" nu kanske dom sitter med en klump i magen helt i onödan.

Det stämmer att de är duktiga på att friskriva sig (halva protokollet är friskrivningar). Ang säljarna så finns det skäl för det som snarare rör säljarens upplysningsplikt. Man har känt till vissa brister som man inte valt att upplysa om. Eftersom det är uppenbart även för besiktningsföretag A så är det absolut skäligt.

 

[Jensa86]

Fast om ni inte har ingått något avtal med företag A så har ni ju inget hos dom att hämta. Är felen inte dolda så har ni ju heller inget hos säljarna att hämta om det inte är något de specifikt har sagt/skrivit att är på ett visst sätt men sen inte är det. Företag B är då de ni kunde gå till som ni har ett avtal med men om de har friskrivit sig om just ventilation så kommer ni ju inte komma så långt där heller.

 

[allslackers]

Fast om ni inte har ingått något avtal med företag A så har ni ju inget hos dom att hämta. Är felen inte dolda så har ni ju heller inget hos säljarna att hämta om det inte är något de specifikt har sagt/skrivit att är på ett visst sätt men sen inte är det. Företag B är då de ni kunde gå till som ni har ett avtal med men om de har friskrivit sig om just ventilation så kommer ni ju inte komma så långt där heller.

Avtalet med företag A följde med köpet, således har vi rätt att reklamera även säljarens besiktning.

De principiella frågorna gäller
1) om en besiktningsman kan avskriva en en reklamerad brist för att den är åtgärdad och
2) om en besiktningsman har rätt till avhjälpning?

 

[TheGame]

Det stämmer att de är duktiga på att friskriva sig (halva protokollet är friskrivningar). Ang säljarna så finns det skäl för det som snarare rör säljarens upplysningsplikt. Man har känt till vissa brister som man inte valt att upplysa om. Eftersom det är uppenbart även för besiktningsföretag A så är det absolut skäligt.

Att det saknades tilluftsventiler eller nått sånt är nått som absolut borde ha tagits upp på besiktningen, både har gjort ett dåligt jobb men som du säger är det mest troligt "friskrivet"
Att säljarna inte upplyst dig om "problemet" är h
Säkert pga okunskap och förmodligen inget man kan lasta dom för att inte ha fullföljt Sinn upplysningsplikt.
Du har nu gjort en förbättring av ventilationen i huset.

Kan tillägga att det i huset jag bor i också saknades ventiler på dom flesta ställen, men det tog besiktningsmannen (kvinnan) upp iofs.
Vi satte in FTX strax efter fönster byter så på så sätt var det nästan bra att det inte fanns hål i väggarna

 

[kindvall]

Avtalet med företag A följde med köpet, således har vi rätt att reklamera även säljarens besiktning.

De principiella frågorna gäller
1) om en besiktningsman kan avskriva en en reklamerad brist för att den är åtgärdad och
2) om en besiktningsman har rätt till avhjälpning?

Hur ser det där avtalet ut? Det vanligaste är ju att säljaren tecknar en försäkring där ett företag träder in som ombud för säljaren vid reklamationer om dolda fel. Det företaget har ju då samma rätt som säljaren att:
- inspektera felet före åtgärd för att kunna avgöra om det är ett fel och om det är säljare/företag A är ansvariga att åtgärda det
- åtgärda felet

 

[hempularen]

Det är inga konstigheter att även A kan ha ett ansvar. Det är ganska vanligt att bes. avtalen är formulerade så att firmans ansvar går mot köparen efter köpet. Men det är inte standard, så man måste avtala det, ofta får köparen betala för det.

Firma A har en märklig motivering för sitt avslag, men troligen borde de avslå med friskrivningen som motivering.

För mig låter åtgärdskostnaden hög. Det borde ju räcka att sätta fönsterventiler? Borde ta någon timme per fönster.

 

[allslackers]

För att dra in ytterligare part så är det företag C (Anticimex) som står för dolda fel försäkringen för säljaren. Eftersom det inte (i nuläget) handlar om dolda fel så har vi inte reklamerat/anmält mot de.

 

[tveksamt]

Jag tycker det låter ganska rimligt jag. Ett försäkringsbolag vill väl alltid bedöma skadan innan de betalar ut ersättning, här är saken redan åtgärdad och de kan därför inte göra någon bedömning.
Skulle gissa att någon sådan formulering finns i det finstilta någonstans.

 

[Staffans2000]

På sista raden pratar vi om kostnader om runt 40 kkr

Som ovan nämnts.
Vad är det som har kostat så mycket.