Köpa hus med AB och hyra ut

[InsidersUnited]

Att få mer än 7-8 % avkastning på aktier (långa genomsnittet) är svårt. att få 30% på ett år är super, men att få det varje år kontinuerligt är en pipedream. De som lovar det, sitter i fängelse (Bernie Madoff etc).

De stora fondförvaltarna lyckas ibland få ett "streak" på 15-25%/år på 8-9 år, vanligtvis i en längre högkonjunkturcykel. Sedan packar de ihop fonden och är nöjda, de vet att det långsiktigt är svårt till omöjligt att slå den långsiktiga marknaden utan att Sharpekvoten slår i taket.

 

[perlundstrom]

Fast i det exemplet använder du dina 1,25 milj som hävstång för att kunna låna ytterligare till investeringen. Du kan satsa 1,25 milj i värdepapper som du belånar och får motsvarande hävstång, och det går att balansera till samma risk, och troligen högre avkastning.

Det blir inte samma sak. Har man 4 gånger hävstång på aktier och det går ner 25 % så har jag förlorat hela mitt sparande pga tvångsförsäljning. Går husmarknaden ner 25 % kan jag fortsätta hyra ut och sälja någon gång i framtiden när det (förhoppningsvis) gått upp till inköpspris igen. Så att använda 4 gånger hävstång på aktier innebär en högre risk.

Börjar du hyra ut på det viset, så finns en risk att du anses bryta mot detaljplanen för området. Det är ofta specat att det skall vara ett en-tvåfamiljshus.

Du får också problem med besittningssrätten. Hyr du ut via ditt bolag, så driver du ett fastighetsbolag. Då får dina hyresgäster besittningssrätt (vilket de inte får vid en privatuthyrning).

Du borde kunna få bättre avskastning i fondspartande.

De som sysslat med den här typen av verksamhet har haft sin största avkastning i värdeökningen på bostäder. Intäkten från uthyrningen har täckt kostnaden. Men vinsten har kommit av värdeökningen. I dagsläget tror jag att det vore väldigt spekulativt att satsa på en värdeökning. Risken för ytterligare värdeminskning är frotfarande hög.

Bra tankar, jag ska kolla upp dem, både detaljplanering och besittningsrätt. Får man inte hyra ut på det här sättet pga detaljplanering blir det förstås svårt, men jag ska kolla vidare på andra sätt att hyra ut i så fall och se om jag kan utöka på något sätt. Jag har haft en uthyrning i något år nu samt mer sporadiskt tidigare.

Edit: Fråga skickad till kommunen kring detaljplaneringen. Angående besittningsrätt så går det att avtala bort som jag förstått det, vilket inte bör vara något problem ifall jag hyr ut till studenter som ändå bara vill bo där i ett par år men det är något att fundera över.

 

[Niklasloow]

Nja, jag har bla ett enfamiljshus, inköpt för 700 kkr + renoverat för 130 kkr= 830 kkr
Uthyrt för 10 900 /månad(kallhyra) = 130 kkr/år
drift&underhåll ca - 20 kkr
Blir ca 13 % avkastning på totalt kapital . Skulle jag belåna det till 50% så skulle avkastningen på eget kapital gå upp till ca 25%.

Sedan tillkommer ju så klart värdeökning/minskning men dåligt är det inte. Kom gärna med förslag som ger en kontinuerlig avkastning på 25 eller 13% år ut, år in. Jag har inte hittat det, och jag har hållit på ett tag =)

Ps Jag har också satt upp en stuga på ovanstående hus tomt, den är uthyrd kallt för 5500/månad vilket ger ytterligare 66 kkr/år i intäkt. (stugan kostade under 190 kkr att bygga så den har betalat sig själv om ca 4 år)

Måste säga gratulerar till en väl gjord investering men generella regeln är att det finns inga enkla pengar att tjäna.

Om det funnits enkla pengar att tjäna hade investeringsbolag och fastighetsbolag köpt varje hus som finns att köpa.

Edit:
Sedan är det till min vetskap kraftigt reglerat med hyrorna och vad man får lov att tjäna på hyresintäkter. Så vore värt och kolla upp om du går vidare med planen.

 

[InsidersUnited]

Fastighetsbolag (lite större) jobbar bara på att få stordriftsfördelar, de är inte intresserade av 50 enskilda enfamiljshus utspridda över en hel kommun.

De stora vill förenklat ha minst 50 lägenheter i 1 fastighet med 1 panncentral och 1 ventilationssystem skött av 1/2 gubbe =) Jag har ägt större hyresfastigheter tidigare, när de skulle säljas var ingen av de stora intresserade av att köpa enheter under 30 lägenheter om de inte låg i direkt anslutning till något tidigare innehav nästgårds. De som köpte var istället mindre familjebolag eller entreprenör som köpte sin första fastighet.

Ps. Du har rätt, finns inga enkla pengar, att ha hyresgäster är dock inte enkelt, det bor alla sorter i Herrens Hage =)

 

[Darling McFluff]

Det är väl klart man kan göra det, det blir ett fastighetsbolag som förvaltar och hyr ut bostäder.

 

[Darling McFluff]

I vissa länder är det olika regler för att hyra ut till en person/familj jämfört med att hyra ut till ett gäng olika personer med olika kontrakt så det var därför jag ställde den frågan. Men det blir fort mycket pengar om man köper hus nära ett universitet och hyr ut till 7 olika studenter för säg 5000 kr/mån -> 35 000 kr in varje månad. Så trots högre lagfartsavgift, möjlig dubbelbeskattning på eventuell värdeökning osv. så går det ihop bra ekonomiskt vad jag kan se.

Fördelen med en villa som Okarlsson frågade om är att de är relativt billiga men ändå går att hyra ut till många personer. Vad jag förstått kan man få låna 75 % av värdet och lägga in 25 % själv. Väldigt förenklat räkneexempel:
Säg att huset kostar 5 Mkr vilket innebär att man lägger in 1,25 Mkr själv. Investerar man t.ex. 1,25 Mkr i något som ger 10 % avkastning blir det 125 000 kr/år - skatt.
Investerar man i ett hus där man hyr ut rum och får in 35 000 kr/mån och har avgifter på ca tio tusen i månaden ger det 300 000 kr - skatter (som är rätt höga). Men över tid så ökar bostäder i värde ungefär enligt inflationstakten i landet så när man någon gång säljer har man troligen en del extra där att hämta.

Jag har inte hunnit kolla mycket alls än, men tycker att uthyrning är väldigt intressant och skulle gärna göra något mer kring det än jag gör i dagsläget med 1 privat uthyrning till 1 hyresgäst. Jag har däremot inte mycket pengar över men kan möjligen få tag på 25 % insats till ett hus om jag tar lite hjälp från en person med ett privatlån på en del av summan. Just nu har jag mina besparingar på aktiemarknaden.

Jag förstår inte ditt tankesätt. Lägga in pengar som kontantinsats för att få låna jämföra du med att obelånat investera på alternativa marknader. Du måste ju räkna med kapitalkostnader etc.

 

[cpalm]

Om jag köper ett hus med AB, får jag då hyra ut vardera sovrum till olika personer/studenter?

Möjligt att det finns något kryphål, men det är ju inte "bara" att omvandla en villa till ett litet hotell/studentboende. Och då menar jag inte byggnadstekniskt utan att myndigheterna ställer en massa krav.

 

[trampare]

En sak att tänka på är att en normal villa inte är brandtekniskt avskild mellan sovrum mm. Är planen att hyra ut med separata kontrakt för varje sovrum och kök/badrum delas så är inte detta tillåtet.

Visst är det troligt att kommunen inte upptäcker detta. Men skulle en ev brand inträffa(vilket är sannolikare för denna boendeform) så är det inte bra för hyresvärden.

Så svaret är nej det är inte tillåtet.

 

[perlundstrom]

En sak att tänka på är att en normal villa inte är brandtekniskt avskild mellan sovrum mm. Är planen att hyra ut med separata kontrakt för varje sovrum och kök/badrum delas så är inte detta tillåtet.

Visst är det troligt att kommunen inte upptäcker detta. Men skulle en ev brand inträffa(vilket är sannolikare för denna boendeform) så är det inte bra för hyresvärden.

Så svaret är nej det är inte tillåtet.

Nej precis, jag tänker också att det troligen inte är tillåtet men ska ändå vänta på svar från kommunen som jag mejlat. Ska man hyra ut huset till en familj bara så blir det betydligt mindre pengar som kommer in förstås och svårt att få kalkylen att gå ihop. Kanske att det går att köpa något mindre som ett sommarhus eller stuga eller att något hus kan vara okej som tvåfamiljsboende åtminstone = lite mer pengar in. Jag ska kolla runt mer men tar gärna emot tips här i tråden.

 

[tobben87]

Ska du köpa fastighet och bilda ett AB, googla lite på "kattrumpa". Innebär i korthet att du köper huset privat, för den lägre lagfarten. Sedan skänker du huset till ett AB som du äger tillsammans med någon annan. Hur mycket den andra parten måste äga i ett AB och andra detaljer går att googla sig till.

 

[cpalm]

googla lite på "kattrumpa"

Har du själv googlat på kattrumpa de senaste åren?

 

[perlundstrom]

Ska du köpa fastighet och bilda ett AB, googla lite på "kattrumpa". Innebär i korthet att du köper huset privat, för den lägre lagfarten. Sedan skänker du huset till ett AB som du äger tillsammans med någon annan. Hur mycket den andra parten måste äga i ett AB och andra detaljer går att googla sig till.

Tack för tipset, men de verkar ha stoppat det skattehålet nu senaste åren bara:
"Tidigare har det förekommit att man genom gåva paketerat sina fastigheter i bolag för att minska beskattningen (s.k. kattrumpor), detta skatteupplägg stoppades den 28 oktober 2016 enligt Riksdagens beslut."

 

[hempularen]

Ett fastighetsbolag kan inte avtala bort besittningsrätten, annat än i speciella situationer, ex. rivningskontrakt.

 

[Fairlane]

Jag ser några praktiska problem om man tänker sig en villa som ska hyras ut till 7 studenter.

* Svårt att hitta villor med 7 separata rum som passar som sovrum
* Dusch! 7 studenter som vill duscha på morgonen, man behöver nog flera duschar. Dessutom bör de bli rätt tuff belastning på de delarna
* El och värme. När man hyr ut till en familj är det lätt att hyra ut med kallhyra, men här måste man nog leverera värme, varmvatten och el, så 5000 kr/person kanske blir för dåligt betalt?!

Problem är dock till för att lösas, bara man är medveten om dem.

 

[perlundstrom]

Ett fastighetsbolag kan inte avtala bort besittningsrätten, annat än i speciella situationer, ex. rivningskontrakt.

Det är kanske inte så viktigt, har man byggt om så att det passar för uthyrning blir troligen försäljningen senare till någon som vill fortsätta hyra ut och då kan det vara bra att det bor hyresgäster där redan.

Jag såg t.ex. detta nu idag:
https://www.hemnet.se/bostad/villa-7rum-savar-umea-kommun-kungsvagen-15-15453475

Om det går att få omvandla till 2-familjshus kan det kanske vara en enklare väg att gå. 3000 kr/mån i drift + 2000 kr/mån i reparationer + lånekostnad och liknande, det blir inte mycket i omkostnader. Hyr man ut till 2 personer på varsin våning bör man kunna gå med vinst även om jag inte räknat på det än. Det blir nog för stort/svårt projekt att omvandla och få hyra ut till studenter med 1 person/1 kontrakt för varje sovrum verkar det som ifall man skulle köpa något närmare universitetet.

Edit: Från detaljplan i området med exempelhuset. Koden är "BFIIn" vilket innebär att upp till 2 lägenheter i huvudbyggnaden kan vara okej som jag förstår det? Se bild:
https://imgshare.io/images/2020/01/09/2.png