El måste bytas, men det är räknat med i totalentreprenaden vi gör i källaren, även genomgående stambyte fram till fasadfärgsbyte. Värmesystemet är Luft-Värmevattenpump + direktverkande el.J Jerfed skrev:
Vi har fått en offert från en totalentreprenadsentreprenör på att göra:
-Riva, bila, armera och gjuta om golv i källaren + lägga varmvatten-golvvärme och klinkers i källaren (70 kvm)
-Rengöra alla väggar och golv
-Riva alla tapeter och organiskt material samt spackla och måla om.
-Byta avlopp i hela fastigheten
-Riva och Bygga upp badrum + tvättstuga på Källarplan
- Riva och bygga upp kök och toalett på boendeplan
- Renovera el och installera ny elcentral i hela huset.
- Installera frånluftsventiler i alla rum för förbättrad ventilation.
-Täppa till vissa gamla ventilationsrör som idag är helt öppna mellan bostad och vind.
De har gett en offert på 1,450m för allt detta, före ROT och exklusive estetiskt material.
Tycker ni det låter högt, lågt eller realistiskt?
Skall ta dem 55 dagar, exkl torktider...
Jag känner igen det här argumentet och det hör man ju väldigt ofta, men jag håller inte helt med. Varför ska just boende alltid vara något man måste gå plus på? Köper man en dyr bil eller åker jorden runt anses det inte som kapitalförstörning, men renoverar man ett hus för mer än vad man kan sälja för blir folk som tokiga.P Pappa1986 skrev:
Trädgårdsfixare
· Vischan
· 1 426 inlägg
Kan vara viktigt för ett eventuellt lån.JanneJanne123 skrev:
Ja om man har tänkt låna till renoveringen blir det ju såklart en parameter.
Lite tankar och idéer.
Jag skulle nog föreslå att börja med taket om det nu är så att det finns tecken på läckage. Trist om ni skulle hamna i en sits där ni har utifrånkommande vatten som läcker in och att det inte täcks av en försäkring. Det är en tråkig sak att lägga pengar på men samtidigt något banken är mer villig att låna ut pengar till då även dom vill skydda sina intressen.
Jag glömde fråga hur det är med fönster, finns det en risk att även dessa ska bytas kanske det kan vara aktuellt göra det före fasaden fixas.
Jag skulle även ta med i planeringen att installera någon form av mekanisk ventilation. Det jag tänker är att ni kan förbereda med ev spirorör men vänta med don/aggregat och ev isolering. Det beror förstås på hur stora ingrepp ni gör om det är möjligt.
Baserat på egen erfarenhet skulle jag säga att det generellt sett blir dyrare än man tänkt sig när man renoverar.
Budgeten då, jag vågar nästan inte gissa. Jag har sett uppgifter på 35-40000/kvm för att bygga nytt i Sthlm. Nu ska ni istället renovera och slipper förstås en del av den kostnaden samtidigt som kostnaden för rivning och bortforsling tillkommer. De som bygger nytt och gör en stor del själva har jag sett pressa kostnaden ner till 10-15 000/kvm.
Jag är nog inne på att eran budget är lite för snålt tilltagen ändå.
Jag skulle nog föreslå att börja med taket om det nu är så att det finns tecken på läckage. Trist om ni skulle hamna i en sits där ni har utifrånkommande vatten som läcker in och att det inte täcks av en försäkring. Det är en tråkig sak att lägga pengar på men samtidigt något banken är mer villig att låna ut pengar till då även dom vill skydda sina intressen.
Jag glömde fråga hur det är med fönster, finns det en risk att även dessa ska bytas kanske det kan vara aktuellt göra det före fasaden fixas.
Jag skulle även ta med i planeringen att installera någon form av mekanisk ventilation. Det jag tänker är att ni kan förbereda med ev spirorör men vänta med don/aggregat och ev isolering. Det beror förstås på hur stora ingrepp ni gör om det är möjligt.
Baserat på egen erfarenhet skulle jag säga att det generellt sett blir dyrare än man tänkt sig när man renoverar.
Budgeten då, jag vågar nästan inte gissa. Jag har sett uppgifter på 35-40000/kvm för att bygga nytt i Sthlm. Nu ska ni istället renovera och slipper förstås en del av den kostnaden samtidigt som kostnaden för rivning och bortforsling tillkommer. De som bygger nytt och gör en stor del själva har jag sett pressa kostnaden ner till 10-15 000/kvm.
Jag är nog inne på att eran budget är lite för snålt tilltagen ändå.
Annars är det väl lite konstigt?
Köp för 3m, renoverar för 2m och sen säljer för 4m? Är väl inget som gör något sådant frivilligt?
Men om man har en tanke på att man sa bo där livet ut så är det ju bara att investera på
Nej jag tycker faktiskt inte det är konstigt. Åk till Maldiverna för 100k få 0 tillbaka. Köp ny bil för 600k få 100k tillbaka. Varför måste hus alltid gå med plus? (Förutom när man lånar till renoveringen, då är det relevant)
Tack för rakt och ärligt svar!J Jerfed skrev:
Frågade besiktningsmannen om fönstren. Han ansåg inte att de behövde bytas på ”iaf 5 år”, Endast underhållas/målas. Det är 2 glas fönster. Därav är vår tanke att fixa fasaden först (med fuktskador) och ta risken med att fasaden måste fixas om på sina ställen efter en fönsterrenovering om ca 5 år... Kanske dumt?
Märkligt nog frågade jag även besiktningsmannen rakt ut om taket ska bytas. Han sa att det inte finns tecken på att det läcker, och att då det endast är 12 år gammalt och betongpannor, borde det räcka med ”lite kärlek”... Men vi tänker självklart i banorna att prioritera grund, tak och el/avlopp före det andra.
Tack i alla fall till er alla för era tankar! Blev lite klokare i alla fall, även om vi fortfarande gärna vill ha huset, men självklart inte sitta med ett ”kråkslott”, 2m fattigare....
Vi får prata ihop oss ikväll! Låter er veta...
Är läget på tomten bra? Är riva och bygga nytt ett alternativ ni övervägt?
Det som kan vara tänkvärt när det kommer till det utvändiga är att ni försöker hålla ihop jobb som kan kräva eller kräver ställning så att ni bara får den kostnaden en gång. Merparten av kostnaden för en ställning brukar komma från uppställning/rivning. När den väl finns på plats tickar någon form dagshyra eller motsvarande.
Bra poäng! Men du tror inte det kan vara skadligt att lämna fasaden i det där skicket i 3-5 år?
Tänker att man inte vill byta fönster innan det är ”nödvändigt”.
Tänker att man inte vill byta fönster innan det är ”nödvändigt”.
Läget är kanon! Drömläge för oss och riktigt attraktivt ”på marknaden”; hörntomt och större än de flesta andra tomter i området.M Mekanikles skrev:
Vi har inte funderat på att riva och bygga nytt... Vi vill ha ett ”hus med anor”, vi gillar inte de moderna ”pakethusen”
Här går jag tyvärr bet, jag tror du kan få ett bättre svar av någon annan skribent som kan ha mer erfarenhet av hustypen.Christoffer.Lun skrev:
Utgångspunkten bör i väl egentligen vara att förhindra följdskador och åtgärda en skada när den upptäcks. Om man kan vänta eller inte har väl också till viss del att göra med hur väggen är uppbyggd. Dvs om det är en träregel- eller murad konstruktion bakom putsen.
Det jag tänker mig är att en bakomliggande träkonstruktion lättare tar skada och att ni kan få problem med syllen om det tränger in fukt i konstruktionen. Det kan bli kostsamt att åtgärda.
Lite billigare kan det kanske bli om det är en murad konstruktion bakom.
Om ni har en träregelkonstruktion bakom putsen skulle jag nog också ta med i budgeten att det kan finnas en rötskada under åtminstone ett fönster på den fasad som är mest väderutsatt.
För att undvika överraskningar vid fönsterbytet skulle jag kunna tänka mig att man kan peta lös foder invändigt och undersöka före man tar tag i invändiga ytskikt men kanske också före putsen lagas utvändigt.
Jag vet inte om ni blev klokare av mitt resonemang men det kanske väcker någon ytterligare tanke.
Vi köpte ett 40 talshus med fuktig källare för 2 år sedan. Vi har nu lagt ut ca 300k kr och har då fått:
- all el utbytt.
- alla golv nya furuplank, slipad parkett vrum.
- alla lister, foder, panel, tapeter nya, alla tak målade. I alla rum.
- flera väggar borttagna/avlastade för öppnare planlösning.
- alla innerdörrar nya
- nyupptaget fönster och altandörr.
- ny altan på 40+ kvm
- ny entretrapp
- nyparkering entregång o viss trädgårdsplanering
- nymålad fasad 1 sida inkl alla fönsterbleck, stuprör rännor. Nästa sidor till våren.
- nymålat garage.
- avfuktare i källaren o inget organiskt material i kontakt med golv. Enbart förråd o tvättstuga.
Säkert glömt mycket...
Häpnar över priserna och kostnaderna som dras i tråden. Men det blir väl så när ett renoverat och färdigt hus säljs för 4-5 miljoner. Jag vill bara visa att det går för oss med hus i billigare områden att renovera billigt också om man vill lägga ned lite tid själv. Har förståelse för att vissa har råd och tycker det är värt att slippa eller inte kan/vill göra nånting själv. Vi lejde dock bort bra mycket också.
Sista tips, riv inte i för många material du inte vet vad det är. Och låt inte dina hantverkare göra det heller. Hus från den årgången innehåller asbest lite varstans. Skicka misstänkta material på analys först (1000kr)
Samt skaffa p3 klassad mask om du är osäker.
- all el utbytt.
- alla golv nya furuplank, slipad parkett vrum.
- alla lister, foder, panel, tapeter nya, alla tak målade. I alla rum.
- flera väggar borttagna/avlastade för öppnare planlösning.
- alla innerdörrar nya
- nyupptaget fönster och altandörr.
- ny altan på 40+ kvm
- ny entretrapp
- nyparkering entregång o viss trädgårdsplanering
- nymålad fasad 1 sida inkl alla fönsterbleck, stuprör rännor. Nästa sidor till våren.
- nymålat garage.
- avfuktare i källaren o inget organiskt material i kontakt med golv. Enbart förråd o tvättstuga.
Säkert glömt mycket...
Häpnar över priserna och kostnaderna som dras i tråden. Men det blir väl så när ett renoverat och färdigt hus säljs för 4-5 miljoner. Jag vill bara visa att det går för oss med hus i billigare områden att renovera billigt också om man vill lägga ned lite tid själv. Har förståelse för att vissa har råd och tycker det är värt att slippa eller inte kan/vill göra nånting själv. Vi lejde dock bort bra mycket också.
Sista tips, riv inte i för många material du inte vet vad det är. Och låt inte dina hantverkare göra det heller. Hus från den årgången innehåller asbest lite varstans. Skicka misstänkta material på analys först (1000kr)
Samt skaffa p3 klassad mask om du är osäker.