BRF tillåter andrahandsuthyrningar för generöst
Rubriken kanske får dig att tro - "vad spelar det för roll" ? Jag själv famlar runt lite i frågan o behövs stöd.
Kulturen i föreningen har under flera år varit att man väldigt lättvindigt tillåter medlemmar hyra ut sina bostäder. Hyresnämnden har satt, för de flesta människors kännedom, välkända riktlinjer om vad som anses som goda skäl att hyra ut. Dock så ändrades bostadsrättslagen 2014 där man gör mer generösa riktlinjer, där man tagit bort skäl för uthyrning, dock har man kvar bestämmelsen att uthyrningen får bara vara under kortare period, att ägaren har för avsikt att flytta in i bostaden, och att ägaren inte får ha bostaden som en kassa-ko.
Måste en styrelse förhålla sig till riktlinjerna? Dvs godkänna uthyrning trots att det är alldeles uppenbart att personerna i fråga aldrig kommer flytta in, (Personerna har andra boenden och har redan hyrt ut sina "extra" bostäder i flera år)
Jag ser framför allt 2 problem med "generös" uthyrning:
1) Håller man sig inte till riktlinjer så blir det upp till sittande styrelse att godtyckligt säga ja/nej till den som ansöker om uthyrning. Kalle är kompis med Lotta och därför går det bra att hyra ut. Nisse ser man aldrig så han kan vi säga nej till. (så här funkar det hos oss idag). Detta öppnar upp för tvister o konflikter o inte ett demokratiskt o hållbart sätt att sköta en förening.
2) Det är också problematiskt att få engagerade medlemmar till föreningen o styrelsearbetet. Vi har nyligen haft allvarliga problem då valberedningen inte fick ihop en styrelse. Ju fler uthyrda bostäder ju färre kan sitta i en styrelse.
Jag tror majoriteten i föreningen inte känner till "missbruket". Jag skulle vilja uppmärksamma alla boende om läget och att vi måste till en attitydförändring.
3) Jag undrar om jag är på rätt spår på att styrelsen inte bör hyra ut så generöst? (ett inte hålla sig till riktlinjer)
4) Har jag missat något som man bör beakta?
5) Hur kan jag lobba för detta problem på allra smidigaste sättet för att få till en förändring samt för att inte vara surgubben i föreningen.
(jag funderade på att maila ut till alla, ett lungt snällt välskrivet brev där jag vill informera - jag ser ingen annan möjlighet, kanske då en motion till näta års stämma, men vad ska man besluta på ett sådant ang. detta.....?)
Kulturen i föreningen har under flera år varit att man väldigt lättvindigt tillåter medlemmar hyra ut sina bostäder. Hyresnämnden har satt, för de flesta människors kännedom, välkända riktlinjer om vad som anses som goda skäl att hyra ut. Dock så ändrades bostadsrättslagen 2014 där man gör mer generösa riktlinjer, där man tagit bort skäl för uthyrning, dock har man kvar bestämmelsen att uthyrningen får bara vara under kortare period, att ägaren har för avsikt att flytta in i bostaden, och att ägaren inte får ha bostaden som en kassa-ko.
Måste en styrelse förhålla sig till riktlinjerna? Dvs godkänna uthyrning trots att det är alldeles uppenbart att personerna i fråga aldrig kommer flytta in, (Personerna har andra boenden och har redan hyrt ut sina "extra" bostäder i flera år)
Jag ser framför allt 2 problem med "generös" uthyrning:
1) Håller man sig inte till riktlinjer så blir det upp till sittande styrelse att godtyckligt säga ja/nej till den som ansöker om uthyrning. Kalle är kompis med Lotta och därför går det bra att hyra ut. Nisse ser man aldrig så han kan vi säga nej till. (så här funkar det hos oss idag). Detta öppnar upp för tvister o konflikter o inte ett demokratiskt o hållbart sätt att sköta en förening.
2) Det är också problematiskt att få engagerade medlemmar till föreningen o styrelsearbetet. Vi har nyligen haft allvarliga problem då valberedningen inte fick ihop en styrelse. Ju fler uthyrda bostäder ju färre kan sitta i en styrelse.
Jag tror majoriteten i föreningen inte känner till "missbruket". Jag skulle vilja uppmärksamma alla boende om läget och att vi måste till en attitydförändring.
3) Jag undrar om jag är på rätt spår på att styrelsen inte bör hyra ut så generöst? (ett inte hålla sig till riktlinjer)
4) Har jag missat något som man bör beakta?
5) Hur kan jag lobba för detta problem på allra smidigaste sättet för att få till en förändring samt för att inte vara surgubben i föreningen.
(jag funderade på att maila ut till alla, ett lungt snällt välskrivet brev där jag vill informera - jag ser ingen annan möjlighet, kanske då en motion till näta års stämma, men vad ska man besluta på ett sådant ang. detta.....?)
Redigerat:
Man bör vara försiktig med andrahandsuthyrning av de skäl som du anger. Samtidigt är det så att föreningens styrelse har medlemmarnas förtroende att agera. Om man tycker att praxis är felaktig finns en del möjligheter att agera. Ett sätt är att försöka komma in i styrelsen och argumentera för en skärpt praxis, kanske det bästa alternativet. En annan möjlighet är att till årsstämma motionera för skärpt praxis. Om frågan är akut kan man begära en extra stämma. Detta är troligen mindre effektivt, styrelsen bör ha förtroende att agera. Andra metoder är tveksamma och kan leda till splittring i föreningen.
Jag satt i styrelsen för några månader sedan, då skötte vi det bra. Nu sitter 3 av dem kvar, men 3 är nya. Jag tog fram en policy under min tid i styrelsen, dvs samma policy som alla andra använder sig av - baserade på hyresnämndens riktlinjer. Så styrelsen känner redan till frågan så att säga - men man skiter i det då 1 av styrelsemedlemmar är denna som hyr ut sin bostad. En policy behöver man egentligen i min mening inte behöva göra officiell för en förening, utan den ska gälla ändå o är redan allmän känd i Sverige.K klimt skrev:
Att styrelsen har via stämman fått förtroende spelar ju ingen roll om de inte kan agera för förenings bästa eller hur? Styrelsen medlemmar är ju "vanliga människor" som kommer göra fel. Man ska inte behöva sitta i styrelsen för att agera korrekt, utan det ska styrelsen göra ändå.
Extra stämma går men då måste jag ha med mig 9 övriga hushåll, knappas görbart i denna fråga. Jag är också inne på en motion - men jag känner i min iver att jag vill få bukt med detta asap. Jag kan ju ett ett mail skriva om problematiken(för att sätta press på styrelsen indirekt o knuffa dem rätt i sina framtida beslut) och i brevet skriva att jag till sommaren kommer lägga en motion där jag önskar att föreningen strikt förhåller sig till hyresnämndens riktlinjer.
Man kan givetvis göra olika bedömningar . Min synpunkt är att styrelsen väljs för att medlemmarna har förtroende för att styrelsen sköter föreningen bra och korrekt och då får man förutsätta att det är så fram till nästa val. För en styrelse kan det bli knepigt om enskilda medlemmar vill lägga sig i detaljer i beslut. Det finns vanligen inget sätt att "bestraffa" en styrelse ( så länge det inte är olagligheter) än att inte ge styrelsen nytt förtroende vid nästa styrelseval. Jag tror att det är svårt att få personer att ställa upp i en styrelse om medlemmar regelbundet ifrågasätter. Därför skulle jag avråda från sådant, som till exempel ifrågasättande mail till alla medlemmar, men det är min åsikt och det är givetvis inte förbjudet att göra så. Men om du inte tror att 9 hushåll är med på din linje kanske det är bättre att börja där, argumentera för din synpunkt för att öka stödetDracula skrev:
Ur ett juridiskt perspektiv handlar dessa riktlinjer om under vilka omständigheter en BRF kan neka andrahandsupplåtelse.
Det finns inga regler som hindrar en förening att tillämpa mer frikostiga regler, och det är också klart att föreningens styrelse har mandatet att besluta om en ansökan om tillstånd för andrahandsupplåtelse skall godkännas eller inte.
Så din ingångsvinkel i detta är lite bakvänd.
Med det sagt så finns det som du säger goda skäl att vara restriktiv med tillstånd till andrahandsupplåtelser. Ta upp det med styrelsen, skriv en motion, kandidera själv till styrelsen är alla bra sätt att göra något åt det.
Man kan (lite långsökt) argumentera för att föreningen faktiskt inte FÅR tillämpa mer generösa regler.
I stadgarna finns det en ändamålsparagraf, som bör lyda något i stil med: Föreningens ändamål är att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar.
Det finns lite varianter på formulering.
Men om föreningen börjar tillhandahålla uthyrningsbostäder åt sina medlemmar, så bryter det mot ändamålsparagrafen.
Rent hypotetiskt skulle man faktiskt kunna neka ansvarsfrihet åt en styrelse som bryter mot ändamålsparagrafen i stadgarna. Det skulle i så fall mest bli ett slag i luften, för nästa moment, om ansvarsfrihet nekas är att föreningen skall stämma styreslemedlemmarna på skadestånd. Och det bli nog knepigt att leda i bevis att föreningen lidit ekonomisk skada av agerandet.
I stadgarna finns det en ändamålsparagraf, som bör lyda något i stil med: Föreningens ändamål är att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar.
Det finns lite varianter på formulering.
Men om föreningen börjar tillhandahålla uthyrningsbostäder åt sina medlemmar, så bryter det mot ändamålsparagrafen.
Rent hypotetiskt skulle man faktiskt kunna neka ansvarsfrihet åt en styrelse som bryter mot ändamålsparagrafen i stadgarna. Det skulle i så fall mest bli ett slag i luften, för nästa moment, om ansvarsfrihet nekas är att föreningen skall stämma styreslemedlemmarna på skadestånd. Och det bli nog knepigt att leda i bevis att föreningen lidit ekonomisk skada av agerandet.
Många ändamålsparagrafer baserade på äldre versioner av de mönsterstadgar som finns lyder:H hempularen skrev:
"Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningenshus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning."
Där skulle man lätt kunna argumentera för att en renodlad andrahandsuthyrningsverksamhet är helt i linje med föreningens ändamål. Nyttjande är ju ett vitt begrepp och ekonomiska intressen kan ju definitivt finnas i andrahandsuthyrning. Det finns också så vitt jag vet sådana föreningar.
I senare utgåvor av mönsterstadgarna är det lite mer inskränkt:
..."upplåta bostäder för permanent boende"...
och där kanske man skulle kunna föra det argumentet.
Men nej, drar man upp det som argument i den situation som beskrivs är det nog stor risk för att få rättshaveristidiotstämpeln på sig. Det finns många betydligt bättre argument.
Jag har aldrig hört "mitt" argument i situationer där någon vill ifrågasätta en generös tillämpning. Men jag använde den som standard när jag var ordf. i en förening, när medlemmar ifrågasatte varför vi inte ville godkänna andrahandsuthyrning, eller när medlemmar ville sälja till ett företag (ett företag kan inte "bo" i en bostad, företaget beviljas därmed inte medlemskap).
Det är väl rimligt att stämman beslutar om vilken praxis som ska gälla. Enskilda ärenden bör inte behandlas den vägen.
Det vanliga i en bostadsrättsförening är att stadgarna anger ett mandat för hur föreningen fungerar och att styrelsen tillämpar detta. Många skulle nog inte vilja delta i en styrelse som är detaljbunden av andra typer av dokument. Hur noga man än utformar dokument så krävs tolkningar som styrelsen måste göra. Föreningen väljer ju en styrelse för att man har förtroende för styrelsens medlemmar, då bör man undvika detaljstyrning. På samma sätt bör styrelsen ha en fingertoppskänsla och fatta beslut som man bedömer är förankrade. Om detta inte fungerar och medlemmarna saknar förtroende bör styrelsen helt eller delvis bytas ut.
Nej, det är om föreningen hyr ut mycket.
Hittade detta http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/oakta-bostadsrattsforening/S sunqan skrev:
"Man kan vända på det och säga så här: om bostadsrättsföreningens intäkter till mer än 40% kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer, är det risk att föreningen skattemässigt blir klassad som oäkta. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet, som ett affärsdrivande företag, vilket i detta sammanhang blir ganska ofördelaktig"
Om ägarna stadigvarande hyr ut, riskerar verksamheten att klassas som näringsverksamhet och är det tillräckligt många som gör så, blir föreningen oäkta.
Uthyrning i andra hand av en medlem påverkar inte om föreningen bedöms som äkta eller oäkta. Det som bedöms är om föreningen får intäkter från uthyrning av lokaler och bostäder i relation till intäkter från medlemmar . En medlem som hyr ut i andra hand räknas fortfarande som intäkt från medlemmen för denna bedömning