Vi gjorde en radonmätning sista vintern vi bodde i vårt hus just för att det inte skulle finnas några oklarheter på den punkten för ev. köpare. Vi ville ju absolut inte hamna i den situationen som dina säljare är nu, bara krångel och det drar ut på tiden.R rvschf skrev:
Det låter klokt. Är ju ett bra sätt att skapa trygghet för köparen vid försäljning, förutsatt att den visar låga värden. Samtidigt undrar jag hur många säljare som faktiskt redovisar en sådan mätning om den visar på höga värden. Skulle tro att många då helt enkelt säger att någon mätning aldrig är gjord. Är ju i princip omöjligt att bevisa för en köpare att denna information undanhålls.BirgitS skrev:
En del kommuner har faktiskt radonprotokoll sparade då de tidigare erbjöd fastighetsägare en billigare radonundersökning.
Finns även kartor, men kommer inte ihåg var, SGU som visar radonhaltiga berggrunden.
Finns även kartor, men kommer inte ihåg var, SGU som visar radonhaltiga berggrunden.
Ja, sånt kollar jag alltid när jag är spekulant på ett hus. I de fallen har det dock inte funnits några protokoll hos kommunen. I båda fallen med mina "misslyckade" köp pga radon har områdena varit klassade som lågriskområden enligt radonkartor och det har såvitt säljare upplyst om inte funnits radonhaltigt material i huset.Hemmakatten skrev:
Jag vet inte hur det är där du bor men i Karlstad där jag bor så står det nästan alltid något i bostadsannonsen liknande : radonmätning gjord utan anmärkning vilket då betyder att det är under gränsvärdet på 200. Då är jag ändå inne någon gång i månaden och kikar på hemnet. Så tror de flesta som har hus har hyfsad koll på sånt.R rvschf skrev:
De jag känner som har byggt nya hus med platta på mark har också slängt ned en extra slang i backen för att i framtiden kunna koppla på en sug för att suga bort radongasen från marken utifall att det skulle vara mkt markradon. Det är en billig försäkring för att inte få problem i framtiden.
Men som sagt, jag tror aldrig du får igenom en prissänkning med 500 kkr. Då finns det alltid någon annan som hade nöjt sig med 100 kkr avdrag och då installera FTX. Om det idag är självdrag och sen jämföra detta med FTX är ju en jätteskillnad. Jaag hade alltid önskat FTX före självdrag även om det inte fanns någon radon som sagt. Så FTX är ju en värdeökning ur alla synpunkter, inte bara radon. Du får en stor skillnad på luftkvalitet inomhus.
Detta är inom pendlingsavstånd till Göteborg med allt vad det innebär av överhettad bostadsmarknad. Av alla husen jag kollat upp på Hemnet senaste två åren kan jag inte påminna mig om ett enda som haft en redovisad radonmätning med problem. Några enstaka gånger har det funnits radonmätning och då alltid med bra värden. Tror att detta återspeglar att med den budget jag har blir det ofta hus som är byggda på 70-talet eller tidigare. Tror att många av dessa har radonproblem, men man redovisar dem inte. Skulle det finnas bra mätvärden visar man upp dem, men det är väldigt få. Bland mer nybyggda hus är det säkert betydligt vanligare att radonvärdena är bra och då blir det vanligare i denna huskategori att det finns en radonmätning redovisad inför försäljning. Jag kanske är cynisk, men jag tror praxis är att om man har en bra mätning redovisar man den, men om mätningen visar på problem så säger man att man aldrig gjort någon mätning.T tobbbias skrev:
Så kan det så klart vara. I mitt fall blir det en helhetsbedömning där radonproblemet gör att jag totalt sett hamnar över en gräns för hur mycket problem med huset jag orkar med att böka med och då blir huset betydligt mindre värt för mig. Därför är väl det mest troliga i det här fallet att det inte blir någon affär.T tobbbias skrev:
Apropå värdering så såg jag att det förra husköpet där jag behövde dra mig ur pga radon sedan blev sålt någon månad senare för 425 000 mindre än vad jag betalade. Det kan ju vara en liten indikation på hur en ny köpare värderar samma hus, efter att ett radonproblem blir känt.
Det kan vara en indikation på att radon påverkar priset, men det kan också vara så enkelt som att de som letar hus aktivt vet att huset varit ute innan och känner "någon hoppade av detta hus, något är säkert galet".
I och med att du inte verkar känna ”rätt” känsla för huset längre skulle jag nog råda dig att avstå.
Själv bor jag i ett hus med lite för höga värden, troligtvis en kombination av byggmaterial och markradon.
Hade jag köpt huset idag och haft dina alternativ hade jag blivit överförtjust att få möjlighet att investera i FTX till en lägre kostnad än förväntat.
Men, mina barn har flyttat ut och varken jag eller frugan har rökt eller oroar oss för riskerna.
Själv bor jag i ett hus med lite för höga värden, troligtvis en kombination av byggmaterial och markradon.
Hade jag köpt huset idag och haft dina alternativ hade jag blivit överförtjust att få möjlighet att investera i FTX till en lägre kostnad än förväntat.
Men, mina barn har flyttat ut och varken jag eller frugan har rökt eller oroar oss för riskerna.
Renoverare
· Stockholm
· 376 inlägg
Hej,
Som referens så hade vi 1100 i snitt på långtidsmätning. Jag fick ner värdet till 100 genom enkla åtgärder, en suggrop i mitten av huset som i sin tur är ansluten till en fläkt på utsidan av huset. Då skapar jag undertryck under plattan och luften sugs ut via fläkten. Allt som allt med material, fläkt och framdragning av el kostade det max 10 000kr.
Det behöver med andra ord inte vara så svårt att få ner värdet rejält med relativt enkla medel.
Tilläggas bör är att jag gjorde arbetet själv förutom drog fram elen som jag fick hjälp med.
Lycka till!
Som referens så hade vi 1100 i snitt på långtidsmätning. Jag fick ner värdet till 100 genom enkla åtgärder, en suggrop i mitten av huset som i sin tur är ansluten till en fläkt på utsidan av huset. Då skapar jag undertryck under plattan och luften sugs ut via fläkten. Allt som allt med material, fläkt och framdragning av el kostade det max 10 000kr.
Det behöver med andra ord inte vara så svårt att få ner värdet rejält med relativt enkla medel.
Tilläggas bör är att jag gjorde arbetet själv förutom drog fram elen som jag fick hjälp med.
Lycka till!
Tack för att ni delar med er av era tips och erfarenheter!
En sak som tar emot ganska mycket i det här fallet är helhetsbilden för alla de reparationer som jag antagligen drar igång om jag väl tar tag i radonet. Huset är som sagt byggt 1970 och ursprungligen använt som fritidshus, men under senare år som permanentboende. Det finns en hel del saker som ligger i min långsiktiga renoveringsplan och där jag hade tänkt börja med taket samt att bygga garage. Jag tar upp några av renoveringsbehoven nedan, eftersom de kan ha betydelse för helheten av vilka renoveringar som kan påverka varandra:
Om vi nu tänker oss att FTX-ventilation (kanske i kombination med radonsug) blir lösningen för att jag garanterat skall bli av med radonproblemet och känna mig helt nöjd i slutändan så drar ju det igång en del följdverkningar med tanke på renoveringsbehoven i övrigt.
Min ursprungliga plan var att fixa taket, några mindre förbättringsåtgärder och bygga garage direkt, för att sedan göra fortsatta större renoveringar stegvis under årens lopp, utifrån tillgänglig tid och budget. Om jag skall åtgärda radonproblemet enligt ovan blir det ju dels ingrepp i huset och dels påverkan på luftflöden, fukt/kondens osv som gör att det blir ett beroende till andra större renoveringar som jag visserligen har planerat, men inte tänkt göra direkt. Det innebär att min plan om stegvis renovering kanske då inte är den bästa, utan beroendekedjorna mellan olika renoveringar gör att det kanske är lika bra att göra i stort sett en totalrenovering av huset under en kortare tid.
Rent ekonomiskt kan jag tänka mig att det förändrar min plan från att ha en renoverings- och tillbyggnadsbudget på omkring 250 000 första året och därefter 75 000 kr/år kommande fem år till att istället kanske behöva ta höjd för kanske 6-700 000 kr första två åren. Ju mer komprimerad tidsplanen blir, desto mer måste jag ta hjälp av hantverkare istället för att göra själv.
Detta är kanske den största frågan som gör att beslutet står och väger just nu.
En sak som tar emot ganska mycket i det här fallet är helhetsbilden för alla de reparationer som jag antagligen drar igång om jag väl tar tag i radonet. Huset är som sagt byggt 1970 och ursprungligen använt som fritidshus, men under senare år som permanentboende. Det finns en hel del saker som ligger i min långsiktiga renoveringsplan och där jag hade tänkt börja med taket samt att bygga garage. Jag tar upp några av renoveringsbehoven nedan, eftersom de kan ha betydelse för helheten av vilka renoveringar som kan påverka varandra:
- Yttertak behöver bytas, i samband med det även vindskivor och hängrännor
- Äldre murstock där det är svårt att få tätt vid anslutning mot tak och fasad. Finns eldstäder på källar- och övervåning som idag har eldningsförbud pga rostskadade insatsrör. I samband med att taket fixas ser jag att det finns två alternativ: antingen riva murstocken och eldstäderna samt ersätta med kamin med skorstensrör eller att göra murstocken plåtinklädd (för att få tätt mot tak/fasad) och byta insatsrören. Kan bli beroenden till byte av tak, fasad och kanske även renoveringar invändigt i rum med murstock
- Diffussionsspärr saknas mellan vind och underliggande bostadsytor (kallvind med isolering av mineralull ovanpå underliggande innertak), kanske enklast fixa vid renovering av underliggande rum, genom att sätta diffussionsspärr underifrån och nytt undertak.
- Innertak på kallvind (råsponten) kan antagligen vara bra att byta vid takbyte och när man ändå fixar difussionsspärr och innerventilation eftersom den har en del mögelpåväxt som antagligen beror på kondens som uppstår när fukt stiger från innerutrymmena underifrån.
- Bristande ventilation (självdrag)
- Källarlukt i huset - källaren används som bostadsutrymme, med trämaterial, äldre parkettgolv osv i en del av rummen. Vid framtida renoveringar vill jag antagligen få bort trämaterial helt (t ex klinkergolv) och/eller delvis lägga ventilerat nivellgolv för att få bort källarlukt.
- I samband med renovering av källare vill jag antagligen göra om dränering - inte akut just nu, men dränering är original från 1970.
- Badrum i källare är original och skall på sikt renoveras, eventuellt flyttas för att få större yta
- Avloppsstammar är original och kan i framtiden behöva relinas - beroende på om badrummet i framtiden flyttas kan ev. delar av stammarna kanske behöva bytas.
- Kök från 80-talet som på sikt skall renoveras
- Övriga bostadsrum behöver på sikt renoveras
- El som är 50 år gammal, där jag tänker att byta ut den stegvis i samband med renoveringar rum för rum.
- Fönster behöver bytas (inte akut, men vissa är sämre och alla har passerat sin tekniska livslängd)
- Fasadpanel har en del lokala rötskador, antagligen byte av fasad på några års sikt, kanske då även tilläggsisolering.
Om vi nu tänker oss att FTX-ventilation (kanske i kombination med radonsug) blir lösningen för att jag garanterat skall bli av med radonproblemet och känna mig helt nöjd i slutändan så drar ju det igång en del följdverkningar med tanke på renoveringsbehoven i övrigt.
Min ursprungliga plan var att fixa taket, några mindre förbättringsåtgärder och bygga garage direkt, för att sedan göra fortsatta större renoveringar stegvis under årens lopp, utifrån tillgänglig tid och budget. Om jag skall åtgärda radonproblemet enligt ovan blir det ju dels ingrepp i huset och dels påverkan på luftflöden, fukt/kondens osv som gör att det blir ett beroende till andra större renoveringar som jag visserligen har planerat, men inte tänkt göra direkt. Det innebär att min plan om stegvis renovering kanske då inte är den bästa, utan beroendekedjorna mellan olika renoveringar gör att det kanske är lika bra att göra i stort sett en totalrenovering av huset under en kortare tid.
Rent ekonomiskt kan jag tänka mig att det förändrar min plan från att ha en renoverings- och tillbyggnadsbudget på omkring 250 000 första året och därefter 75 000 kr/år kommande fem år till att istället kanske behöva ta höjd för kanske 6-700 000 kr första två åren. Ju mer komprimerad tidsplanen blir, desto mer måste jag ta hjälp av hantverkare istället för att göra själv.
Detta är kanske den största frågan som gör att beslutet står och väger just nu.
Redigerat:
Räknade på det lite ytterligare. Även om jag skulle lyckas pruta ner huset med 500 000 skulle det ju samtidigt innebära att den nya köpeskillingen blir det som banken sätter värderingen utifrån och det innebär att mitt maximalt tillgängliga utrymme för renoveringar sjunker i motsvarande omfattning, eftersom man numera inte får omvärdera huset förrän efter 5 år. I praktiken skulle en prissänkning med 500 000 enbart ge omkring 80 000 extra i möjligt renoveringsutrymme och det täcker ju inte ens kostnaden för FTX-ventilation. Blir inte realistiskt.
Redigerat:
Du får övertala säljaren att installera FTX innan du flyttar in. OCH höja priset med motsvarande åtgärd! Då slipper du fundera på radon, du bakar in kostnad i huspriset och du får 16 kkr extra "renoveringsutrymme" enligt din egen kalkyl (om merkostnaden för FTX blir 100kkr) 
Renoverare
· Stockholm
· 376 inlägg
För info ifall det hjälper:
Undantag kan göras från 5-årsregeln om du har gjort omfattande renoveringar så som om- eller tillbyggnader. Det räcker inte att bygga till en balkong eller renovera ett kök eller badrum utan det måste ha skett en ”avsevärd värdeändring” genom renoveringen.
Undantag kan göras från 5-årsregeln om du har gjort omfattande renoveringar så som om- eller tillbyggnader. Det räcker inte att bygga till en balkong eller renovera ett kök eller badrum utan det måste ha skett en ”avsevärd värdeändring” genom renoveringen.
R rvschf skrev: