Höga radonvärden - öppen besiktningsklausul
Hej,
Har skrivit på kontraktet för ett hus med öppen besiktningsklausul. Har genomfört en korttidsmätning av radon under en vecka och i samband med besiktnigsgenomgången kontrollerades värdena. Låg på ett medelvärde på 523 Bq/m³, uppmätt i gillestuga. Värdena har legat konstant högt under mätperioden, med som lägst 466 och som högst 658 Bq/m³.
Oklart om det är markradon eller byggmaterial. Huset är byggt 1970 med källare och övervåning, ursprungligen som fritidshus, men vinterbonat och på senare år använt som åretruntbostad. Varken säljare eller besiktningsman visste om eller kunde se något uppenbart tecken på att det fanns blåbetong. Ventilationen är original från 1970 och enbart självdrag. Saknas friskluftsventiler i rummen på övervåningen. Enligt uppgift skall underlaget för huset vara sand.
Behöver nu ta ställning till hur jag skall gå vidare. Tidsfristen för besiktningsklausulen går ut idag, men mäklaren har ordnat ett tilläggsavtal med säljaren som ger mig ytterligare två veckor för att undersöka saken.
Jag tänker att jag behöver få dit någon expert som kan göra en undersökning och lämna åtgärdsförslag. Beroende på vad som då framkommer får jag då ta ställning till om jag blåser av affären eller omförhandlar priset.
Det är främst två saker som jag behöver bli trygg med:
När jag söker runt lite förstår jag att man ibland kan ha tur och det räcker med lite förbättrad ventilation för att bli av med problemet, men att det lika gärna skulle kunna bli tal om radonsug (om det är markradon) och/eller FTX-ventilation och då springer kostnaderna lätt iväg till 100', 200'... kanske mer, om det nu ens finns förutsättningar i huset att genomföra åtgärderna.
Kanske bör jag samtidigt passa på att göra andra renoveringar som jag inte sett som akuta och som jag egentligen tänkt vänta med, men som med tanke på husets ålder ändå är bäst att göra samtidigt, när jag väl börjat riva huset. Sedan tillkommer ju extra uppvärmnings- och elkostnader som åtgärderna kan innebära. Renoveringsplanen har plötsligt ändrats rejält.
Hade problemet funnits i ett hus jag redan äger hade det varit enklare, då kan man ju försöka åtgärda det till lägsta kostnad först och sedan gå på tyngre åtgärder allt eftersom, men som köpare blir det ett annat läge. Skall jag kunna veta att jag blir tillräckligt trygg med båda punkterna ovan och inte behöver blåsa av affären behöver jag ju i princip ta höjd för att kostnaderna kan dra iväg rejält och tänka på alla merkostnader som kan uppstå. Ett annat sätt är att se till mellanskillnaden mellan priset jag betalat och vad huset faktiskt är värt när denna brist nu framkommit, med tillägg för en värdering av det besvär problemet orsakar mig.
Hur hade ni resonerat som köpare i ett sånt här läge?
Har skrivit på kontraktet för ett hus med öppen besiktningsklausul. Har genomfört en korttidsmätning av radon under en vecka och i samband med besiktnigsgenomgången kontrollerades värdena. Låg på ett medelvärde på 523 Bq/m³, uppmätt i gillestuga. Värdena har legat konstant högt under mätperioden, med som lägst 466 och som högst 658 Bq/m³.
Oklart om det är markradon eller byggmaterial. Huset är byggt 1970 med källare och övervåning, ursprungligen som fritidshus, men vinterbonat och på senare år använt som åretruntbostad. Varken säljare eller besiktningsman visste om eller kunde se något uppenbart tecken på att det fanns blåbetong. Ventilationen är original från 1970 och enbart självdrag. Saknas friskluftsventiler i rummen på övervåningen. Enligt uppgift skall underlaget för huset vara sand.
Behöver nu ta ställning till hur jag skall gå vidare. Tidsfristen för besiktningsklausulen går ut idag, men mäklaren har ordnat ett tilläggsavtal med säljaren som ger mig ytterligare två veckor för att undersöka saken.
Jag tänker att jag behöver få dit någon expert som kan göra en undersökning och lämna åtgärdsförslag. Beroende på vad som då framkommer får jag då ta ställning till om jag blåser av affären eller omförhandlar priset.
Det är främst två saker som jag behöver bli trygg med:
- Att det går att åtgärda problemet på ett bra sätt
- Att jag inte drabbas ekonomiskt
När jag söker runt lite förstår jag att man ibland kan ha tur och det räcker med lite förbättrad ventilation för att bli av med problemet, men att det lika gärna skulle kunna bli tal om radonsug (om det är markradon) och/eller FTX-ventilation och då springer kostnaderna lätt iväg till 100', 200'... kanske mer, om det nu ens finns förutsättningar i huset att genomföra åtgärderna.
Kanske bör jag samtidigt passa på att göra andra renoveringar som jag inte sett som akuta och som jag egentligen tänkt vänta med, men som med tanke på husets ålder ändå är bäst att göra samtidigt, när jag väl börjat riva huset. Sedan tillkommer ju extra uppvärmnings- och elkostnader som åtgärderna kan innebära. Renoveringsplanen har plötsligt ändrats rejält.
Hade problemet funnits i ett hus jag redan äger hade det varit enklare, då kan man ju försöka åtgärda det till lägsta kostnad först och sedan gå på tyngre åtgärder allt eftersom, men som köpare blir det ett annat läge. Skall jag kunna veta att jag blir tillräckligt trygg med båda punkterna ovan och inte behöver blåsa av affären behöver jag ju i princip ta höjd för att kostnaderna kan dra iväg rejält och tänka på alla merkostnader som kan uppstå. Ett annat sätt är att se till mellanskillnaden mellan priset jag betalat och vad huset faktiskt är värt när denna brist nu framkommit, med tillägg för en värdering av det besvär problemet orsakar mig.
Hur hade ni resonerat som köpare i ett sånt här läge?
Redigerat:
Det beror på vad huset kostar. Är det värt 500.000kr är en sanering för 200.000kr knappast värt det rent investeringsmässigt. Kom ihåg att du inte kommer bli av med problemet, du kommer sannolikt ha högre radonhalter än ett nybyggt hus, oavsett åtgärd. Även om du skulle hamna under 200Bq/m3.
Mitt vinnande bud ligger på 2 400 000, ingen extrem budgivning utan slutbudet är ungefär utgångspriset. Däremot har priset gått upp rejält sen tidigare ägare köpte det för 1.4 MSEK 2014 och utan att ha gjort några egentliga renoveringar, men det är i ett område där priserna ökat väldigt mycket senaste åren. Huset har en del renoveringar framför sig i övrigt (nytt tak, dränering, el, avlopp osv) som jag räknat med under kommande år, men inget akut. Hoppas det gav en bättre indikation om husets värde.J Johan456 skrev:
Som icke-rökare är jag personligen inte särskilt orolig för radon. Eftersom andra är räddare på delar det ändå värdet på huset så jag hade försökt få en uppskattning på vad det kostade att åtgärda och sen försökt pruta. Om säljaren går med på det så är det ju bra, annars får man ta ställning till det då. Bättre ventilation kommer du ju behöva oavsett.
Vårt gamla hus låg runt 400 tror jag enligt långtidsmätning. Dåvarande ägare installerade ftx under våren och vi flyttade in på hösten. Vi installerade då ventilerat golv i källarplan/nedre botten (suteränghus) och gjorde efter det en ny mätning som landade på runt 50, så det kan gå att få ner värdena rätt mycket.
Vårt gamla hus låg runt 400 tror jag enligt långtidsmätning. Dåvarande ägare installerade ftx under våren och vi flyttade in på hösten. Vi installerade då ventilerat golv i källarplan/nedre botten (suteränghus) och gjorde efter det en ny mätning som landade på runt 50, så det kan gå att få ner värdena rätt mycket.
Jag bor själv i ett hus med radonvärden på ca 260bq. Vi har bott här i 5 år nu. Men nu har jag bestämt mig till 85% att nästa år ska vi installera ftx. Jag är personligen inte alls rädd för det men jag ser det som en investering som garanterar att huset inte blir märkt som ett radonhus vid försäljning. Dock tänkte jag nog inte att installationen ska få kosta mkt mer än 100kkr. Ska försöka göra så mkt som möjligt själv.
Men en hunka borde du kunna pruta ned priset med utan större bekymmer!
Men en hunka borde du kunna pruta ned priset med utan större bekymmer!
Låter ju bra om det går att få ner värdena så mycket, men jag antar att det var förknippat med en rejäl kostnad. FTX-ventilation har jag förstått kan landa på ca 100 000 och ventilerat golv såg jag en prisuppgift på om omkring 3500 kr/kvm, så vi snackar väl i såna fall ca 200 000 om man inte gör det själv?Fairlane skrev:
Jag antar att du då resonerar som så att värdeökningen vid försäljning (för att inte skrämma bort köpare som ser ett "radonhus") är betydligt högre än investeringen på drygt 100'? Just detta antagande, men ur ett mitt köparperspektiv är det som jag funderar på, eftersom det bygger på samma resonemang. Om jag skall omförhandla priset så det motsvarar marknadsvärdet borde alltså prissänkningen vara större än åtgärdskostnaden (vilket jag bygger på antagandet att ett radonhus rent prismässigt skrämmer potentiella köpare mer än kostnaden för åtgärd). Om priset gått ut till försäljning med det redovisade radonvärdet hade kanske slutpriset landat 500' lägre?T tobbbias skrev:
Var i exakt samma sits Om dig.
Installerade en radonsug i garaget och den låter typ inget och drar lika lite el som en glödlampa.
Med statligt bidrag betalade jag Bara 25t
Installerade en radonsug i garaget och den låter typ inget och drar lika lite el som en glödlampa.
Med statligt bidrag betalade jag Bara 25t
Ja kanske är det så. Eller så vill du ha huset och det är inte svårare än att Installera ftx så kommer radonproblemet vara löst.R rvschf skrev:
Eftersom du frågade hur jag såg på "investeringen" av ftx så ser jag det som att jag får maximalt med intressenter till en visning om jag tar bort de förhöjda värdena. Sen om det genererar 100kkr extra på slutpriset bryr jag mig inte så mkt om. Jag lever idag och kan vara död i morgon. Men jag vill också säkra upp min husinvestering så gott det går.
Sist så vill jag också poängtera att hus knappast är en pengamaskin. Under de 5 åren vi bott här så har vi plöjt ned mer än 500 kkr i saker som enkom är till huset eller trädgården. Och jag räknar med att lägga lika mkt till de kommande 5 åren.
Så om man summerar månadskostnaden ; ca 45kkr/år i drift +55 kkr/år i ränta o amort + 100kkr/år i renovering så blir månadshyran ganska stor. Men ändå helt klart värt det.
Så har du tänkt på i huset en lite längre tag så är det bara att köra. Livet startar först när du har hus
Köpte ett hus från -64 för lite mer än 20 år sedan. Det huset hade legat ute året innan men ingen köpte pga höga radonvärden. Debatten om radon var väldigt intensiv då under de åren.
Säljaren åtgärdade radonet genom utsug under plattan och fler ventiler. Nästa år gick det bättre att sälja. I vårt köpekontrakt las in att vi skulle göra en långtidsmätning under vintern och eventuella ytterligare åtgärder skulle säljaren bekosta. Det behövdes inte, tidigare åtgärder var tillräckliga.
Säljaren åtgärdade radonet genom utsug under plattan och fler ventiler. Nästa år gick det bättre att sälja. I vårt köpekontrakt las in att vi skulle göra en långtidsmätning under vintern och eventuella ytterligare åtgärder skulle säljaren bekosta. Det behövdes inte, tidigare åtgärder var tillräckliga.
Det som gör mig extra uppgiven över det hela är att exakt samma sak hände för några månader sedan. Köpte ett hus och gjorde en egen besiktning med radonmätning som visade väldigt höga värden. Den gången drog jag mig ur affären. Det var ett helt nyrenoverat hus och besiktningsmannen trodde att åtgärderna skulle innebära väldigt omfattande ingrepp pga husets konstruktion.
Denna gången har huset renoveringarna framför sig, men förutom takbyte och några små åtgärder hade jag tänkt bo i huset ett tag och vänta ett par år med de större renoveringarna eftersom skicket ändå är helt ok. Istället hade jag tänkt fokusera på att bygga ett garage, vilket är väldigt viktigt för mig pga. mc-hobby och en av anledningarna till att jag flyttar till hus.
Om jag nu istället behöver fokusera på ett större projekt att åtgärda radon med tillhörande renovering som är lämplig att göra samtidigt så faller nog min ursprungliga plan och då blir huset helt plötsligt inte alls lika intressant längre.
Just nu lutar det nog åt att jag därför drar mig ur affären.
Om jag funderar på vad jag hade varit villig att betala för huset i en budgivning, med den vetskap jag har nu, hade jag förmodligen lagt mig 500 000 lägre. Har ju inget att göra med kostnaderna för åtgärd utan enbart vad jag tycker att huset nu är värt för mig.
Denna gången har huset renoveringarna framför sig, men förutom takbyte och några små åtgärder hade jag tänkt bo i huset ett tag och vänta ett par år med de större renoveringarna eftersom skicket ändå är helt ok. Istället hade jag tänkt fokusera på att bygga ett garage, vilket är väldigt viktigt för mig pga. mc-hobby och en av anledningarna till att jag flyttar till hus.
Om jag nu istället behöver fokusera på ett större projekt att åtgärda radon med tillhörande renovering som är lämplig att göra samtidigt så faller nog min ursprungliga plan och då blir huset helt plötsligt inte alls lika intressant längre.
Just nu lutar det nog åt att jag därför drar mig ur affären.
Om jag funderar på vad jag hade varit villig att betala för huset i en budgivning, med den vetskap jag har nu, hade jag förmodligen lagt mig 500 000 lägre. Har ju inget att göra med kostnaderna för åtgärd utan enbart vad jag tycker att huset nu är värt för mig.
Redigerat:
Då ska du så klart dra dig ur. Det finns andra som ser detta som ett mindre problem och låt då den köpa huset istället. Du ska ju inte köpa dig problem! Det är helt fel. Vänta lite längre tid. Det kommer ut nya hus hela tiden
Är det då inte en lämplig prissänkning att gå till säljaren med?R rvschf skrev:
Om de inte accepterar så drar du dig ut förstås och om de accepterar har du fått huset för det belopp du tycker att det är värt.
Ja, det är väl åt det hållet det lutar just nu. Samtidigt måste jag också ta mig en ordentlig funderar på om jag fortfarande ens vill ha huset, med tanke på att det innebär ett ganska betydande extra problem som jag inte vill ha.BirgitS skrev:
Tycker det är lite märkligt det här med radon. Tror de flesta resonerar som att man vill undvika hus med detta, om man vet om att det finns radon, men samtidigt är det nästan aldrig det skrivs ut något om radon i husannonserna. Såväl köpare som mäklare och säljare resonerar väl som att man gör bäst i att sticka huvet i sanden och vara lyckligt ovetande om problemet för den dagen det blir synligt vill man inte vara den som sitter med svarte petter. Just radon är ju speciellt eftersom det inte räknas som ett dolt fel utan ingår i köparens undersökningsplikt. Tror det hade varit bättre om det fanns hårdare krav (eller åtminstone praxis) om att genomföra och redovisa radonmätning som en del av säljarens besiktning vid försäljning. Säljare och mäklare skulle givetvis ha en hel del emot ett sådant system, men jag tycker det vore bättre än dagens system som tycks bygga på att marknadspriserna sätts utifrån att problemet hålls osynligt.
Inför köpet av vårt hus från -62 förra vintern upplyste besiktningsmannen att byggmaterialet var lättbetong och att det då fanns risk för radon.
Vi fick in en klausul i kontraktet som tillät oss göra en korttidsmätning som visade 250Bq/m³, inte så farligt men ändå över riktlinjerna.
Min fru har varit rökare och vi har två små barn så om vi skulle köpa huset då skulle vi vara inställda på att få sanera.
Efter lite hemläxa om olika saneringsåtgärder landade vi på att FTX skulle bli bäst. Speciellt eftersom huset endast hade icke-fungerande självdrag och att installation av ventilationen skulle även öka luftkvaliteten inomhus.
Vi läste lite om vad kostnaden skulle kunna bli och fick ner priset på huset med 100.000.
Det löste sig för vår del eftersom radonbesiktningsprotokollet höll med om att FTX var den bästa lösningen, då luften stod helt still. Beslut om radonbidrag tas utifrån radonbesiktningen, så det hade kanske inte hade varit lätt att motivera FTX som lösning om protokollet säger nått annat.
FTX kom på plats i somras och vi är i full färd med att göra en ny långtidsmätning.
Vi fick in en klausul i kontraktet som tillät oss göra en korttidsmätning som visade 250Bq/m³, inte så farligt men ändå över riktlinjerna.
Min fru har varit rökare och vi har två små barn så om vi skulle köpa huset då skulle vi vara inställda på att få sanera.
Efter lite hemläxa om olika saneringsåtgärder landade vi på att FTX skulle bli bäst. Speciellt eftersom huset endast hade icke-fungerande självdrag och att installation av ventilationen skulle även öka luftkvaliteten inomhus.
Vi läste lite om vad kostnaden skulle kunna bli och fick ner priset på huset med 100.000.
Det löste sig för vår del eftersom radonbesiktningsprotokollet höll med om att FTX var den bästa lösningen, då luften stod helt still. Beslut om radonbidrag tas utifrån radonbesiktningen, så det hade kanske inte hade varit lätt att motivera FTX som lösning om protokollet säger nått annat.
FTX kom på plats i somras och vi är i full färd med att göra en ny långtidsmätning.