Hur hantera överklagande granne
Har ett bryderi med en överklagande granne och vill gärna ha fler råd och erfarenheter kring detta.
Vi har fått beviljat bygglov för att bygga om ett mindre hus till ett 1½ planshus med totathöjd på 7,3 m. Boyta ca 170 kvm (nuv. 80 kvm). Området saknar detaljplan och alla berörda grannar har hörts.
En granne (av åtta hörda) har meddelat att de kommer att överklaga. Det de kan gå med på är en totalhöjd (mark till nock) på ca 3,5 m (nuvarande höjd).
Lite data
- Grannens hus ligger sydost om vårt och de har sol hela dagen
- Deras husgrund befinner sig ca 2 m högre än vår
- Närmsta avstånd mellan husen är 15 m
- Skugging av deras hus och uteplats börjar ca 20:30 eller senare beroende på solhöjd
- De har idag ca 180 graders utsikt
- De förlorar en del av sin utsikt i NV eftersom de idag kan se rakt över vårt 3,5 m höga hus från sitt vardagsrumsfönster
Vi har tittat på enplansalternativ, men alla dessa blir sämre för grannen - såvida vi inte håller oss under 3,5 m till nock...
Vi har erbjudit dem en säkning av nocken med 0,5 m men de tycker det kan kvitta. De verkar ha inställningen att de inte accepterar någon som helst försämring eftersom de var där först (3 år innan oss) och litar vare sig på distriktsarkitektens, bygglovschefens eller byggnadsnämndens omdömesförmåga.
Ska man rida ut stormen (vilket ju kan ta tid) eller ska man gå in och försöka förhandla? Synpunkter?
Hur kan man hålla nere överklagandetiden?
Hjälp!
Bekymrad
/Olle
Har grannen inte angett några SKÄL till varför de tänker överklaga? De förhållanden som du räknar upp verkar väldigt tunna överklagansskäl. Har svårt att tro att grannen skulle lyckas vinna i högre instans. Men överklaganstiden är ju ändå lång...
Finns det fler 1½- eller 2-plans hus i området, eller är ni de första att bygga mer än en enkel sportstuga?
Prata med bygglovsfolket, om hur processen för ett överklagande av bygglov går till och hur lång tid det kan ta. Länsstyrelserna i landet har lite olika långa handläggningstider... Går det att få sitt ärende prioriterat? Om grannen har jättedåliga skäl och det är helt uppenbart att han inte kommer att vinna utan bara gör en okynnesöverklagan, kanske ni kan få tillfälligt bygglov eller dispens av något slag?
Finns det fler 1½- eller 2-plans hus i området, eller är ni de första att bygga mer än en enkel sportstuga?
Prata med bygglovsfolket, om hur processen för ett överklagande av bygglov går till och hur lång tid det kan ta. Länsstyrelserna i landet har lite olika långa handläggningstider... Går det att få sitt ärende prioriterat? Om grannen har jättedåliga skäl och det är helt uppenbart att han inte kommer att vinna utan bara gör en okynnesöverklagan, kanske ni kan få tillfälligt bygglov eller dispens av något slag?
Tack för uppmuntran och bra tips,
Ska undersöka dispansmöjligheter omgående.
Komplettering:
- Befintlig byggnad byggdes om till åretruntboende -73
- Alla övriga hus i området är året-runt-hus
- Det finns 1-plans, 1½-planshus och 2-planshus (totalhöjd 9 m) på omgivande tomter
/Olle
Ska undersöka dispansmöjligheter omgående.
Komplettering:
- Befintlig byggnad byggdes om till åretruntboende -73
- Alla övriga hus i området är året-runt-hus
- Det finns 1-plans, 1½-planshus och 2-planshus (totalhöjd 9 m) på omgivande tomter
/Olle
Dispensmöjligheter saknas enligt plan- och bygglagen. Antingen så har man lov eller så har man inte lov. Om man har lov får man börja alldeles oavsett om någon överklagar eller inte. Problemet är dock att man utför åtgärderna på egen risk och får stå för konsekvenserna ifall överklagandet skulle bifallas ("grannen skulle vinna").
Ett annat problem är att en klagan över ett rivningslov skulle kunna bli verkningslöst eftersom rivningslov innebär att rivning får ske omedelbart. För att inte någon skall hinna riva något som sedan inte går att återställa har man infört ett handlingsalternativ.
Tänk t. ex. om en galen byggnadsnämnd skulle ge någon tillstånd att riva ett omistligt hus med starkt riksintresse; då skulle ett överklagande vara verkningslöst. För dessa fall har man infört något som heter överklagande med begäran om inhibition (av tillståndet/lovet). Detta innebär att överklagningsinstansen snabbt prövar sumariskt om det ligger något i klagan eller inte. Om det ligger något i klagan och någon begärt inhibition skall prövningsinstansen tillfälligt upphäva tillståndet/lovet till dess klagan är slutligt prövad. En sådan inhibitionsprövning tar allt ifrån ett par timmar till ett par veckor; beroende på akutgrad.
När det sedan gäller Din grannes materiella möjligheter att vinna framgång med sin klagan - på redovisade grunder - anser jag också att det verkar lite tunt.
Ett annat problem är att en klagan över ett rivningslov skulle kunna bli verkningslöst eftersom rivningslov innebär att rivning får ske omedelbart. För att inte någon skall hinna riva något som sedan inte går att återställa har man infört ett handlingsalternativ.
Tänk t. ex. om en galen byggnadsnämnd skulle ge någon tillstånd att riva ett omistligt hus med starkt riksintresse; då skulle ett överklagande vara verkningslöst. För dessa fall har man infört något som heter överklagande med begäran om inhibition (av tillståndet/lovet). Detta innebär att överklagningsinstansen snabbt prövar sumariskt om det ligger något i klagan eller inte. Om det ligger något i klagan och någon begärt inhibition skall prövningsinstansen tillfälligt upphäva tillståndet/lovet till dess klagan är slutligt prövad. En sådan inhibitionsprövning tar allt ifrån ett par timmar till ett par veckor; beroende på akutgrad.
När det sedan gäller Din grannes materiella möjligheter att vinna framgång med sin klagan - på redovisade grunder - anser jag också att det verkar lite tunt.
:
Danda
Om andra hus med 9 meters höjd i 1,5 plan o.s.v. finns, varför ska ni ta hänsyn i hela ert framtida boende till en granne, som kanske säljer om något år!
Än så länge har han/de ju bara hotat !?
???
Uppenbarligen är grannen lik min, som heller inte ville att någon/något skulle finnas i deras invanda synfält!
Ge er inte, men undersök med Kommunen m.fl.
Helena med
Sverige Stugan
Danda
Om andra hus med 9 meters höjd i 1,5 plan o.s.v. finns, varför ska ni ta hänsyn i hela ert framtida boende till en granne, som kanske säljer om något år!
Än så länge har han/de ju bara hotat !?
???
Uppenbarligen är grannen lik min, som heller inte ville att någon/något skulle finnas i deras invanda synfält!
Ge er inte, men undersök med Kommunen m.fl.
Helena med
Sverige Stugan
Tack Familjen_bygg
Inhibitionsprövning låter mycket intressant.
Vet ni om jag som byggherre på något sätt kan begära/initiera detta?
Om beslutet faller till ut till min fördel (dvs ingen inhibition görs av bygglovet) känns det ju trots allt ganska riskfritt att börja bygga trots överklagande.
Tack
/Danda
Inhibitionsprövning låter mycket intressant.
Vet ni om jag som byggherre på något sätt kan begära/initiera detta?
Om beslutet faller till ut till min fördel (dvs ingen inhibition görs av bygglovet) känns det ju trots allt ganska riskfritt att börja bygga trots överklagande.
Tack
/Danda
Inhibition kan begäras av den som vill förhindra ett verkställande av ett beslut som annars kan tas i anspråk. Förutom lagbestämmelser som gör det omöjligt faller det även på sitt syfte att den som söker bygglov även begär inhibition av sitt tillstånd.
Motsatsen till inhibition är interimistiskt förordnande. Ett sådant kan man dock inte begära när det gäller tillstånd som kan tas i anspråk omedelbart. Det är bara beslut som man måste vänta på laga kraft vinnande där interimistisk förordnande kan begäras.
Ett känt sådant förordnande är institutet häktning där ju som bekant en misstänkt och sedermera brottsdömd person får stanna kvar i häkte till dess domen innehållande fängelsestraff vunnit laga kraft, eller blivit gällande.
Med viss försiktighet är det ett riktigt konstaterande att en klagande som begärt inhibition troligtvis inte heller vinner framgång senare om inhibitionsyrkandet avslås; men helt säker kan man ju inte vara.
Motsatsen till inhibition är interimistiskt förordnande. Ett sådant kan man dock inte begära när det gäller tillstånd som kan tas i anspråk omedelbart. Det är bara beslut som man måste vänta på laga kraft vinnande där interimistisk förordnande kan begäras.
Ett känt sådant förordnande är institutet häktning där ju som bekant en misstänkt och sedermera brottsdömd person får stanna kvar i häkte till dess domen innehållande fängelsestraff vunnit laga kraft, eller blivit gällande.
Med viss försiktighet är det ett riktigt konstaterande att en klagande som begärt inhibition troligtvis inte heller vinner framgång senare om inhibitionsyrkandet avslås; men helt säker kan man ju inte vara.
Hjärtligt tack Bygg_familjen för djupa juridiska kunskaper.
Jo, jag gissade att det inte gick då det egentliga syftet med inhibition är det omvända.
Två slutliga frågor: Överklagandet avser som sagt endast totalhöjden på huvudbyggnaden.
1. Kan jag utan risk omgående ta itu med de delar av bygglovet som inte omnämns i överklagandet eller tidigare grannyttrande. T ex fordonsparkering, markarbeten, altan, carport och förrådsbyggnad?
2. I grunden samma som föregående fråga. Vad innebär det att överklagandet bifalles? Är då bygglovet som helhet upphävt eller kan det bli så att det fortsätter att gälla med vissa restriktioner (t ex att totalhöjden ska ändras till x meter)? Måste jag då återställa allt som jag gjort, få ev vite och sedan söka ett helt nytt lov?
Man skulle ju vilja ha något att sysselsätta sig med under överklagandetiden...
/Danda
Jo, jag gissade att det inte gick då det egentliga syftet med inhibition är det omvända.
Två slutliga frågor: Överklagandet avser som sagt endast totalhöjden på huvudbyggnaden.
1. Kan jag utan risk omgående ta itu med de delar av bygglovet som inte omnämns i överklagandet eller tidigare grannyttrande. T ex fordonsparkering, markarbeten, altan, carport och förrådsbyggnad?
2. I grunden samma som föregående fråga. Vad innebär det att överklagandet bifalles? Är då bygglovet som helhet upphävt eller kan det bli så att det fortsätter att gälla med vissa restriktioner (t ex att totalhöjden ska ändras till x meter)? Måste jag då återställa allt som jag gjort, få ev vite och sedan söka ett helt nytt lov?
Man skulle ju vilja ha något att sysselsätta sig med under överklagandetiden...
/Danda
Prövningsinstansen, som är länsstyrelsen i bygglovsärenden, har två val vid ett bifall av överklagandet; antingen att helt undanröja BN:s beslut eller att ändra bygglovsbeslutet i detalj.
Har BN angett alternativa utföranden kan det vara rationellt att Lst i sitt beslut väljer ett annat alternativ istället för att ärendet bara går runt ytterligare en gång till BN.
Annat förhåller det sig med ett beslut där det inte finns några alternativ och dessutom där förändringen påverkar helhetsbedömningen. Är det ett bygglov med en inte synlig detalj kan därför Lst ändra materiellt sätt i lovet.
När det gäller en byggnads storlek är det inte bara så att en stor byggnad är olämplig bland låg bebyggelse; en liten byggnad är motsatsvis olämplig bland stor och ståtlig bebyggelse.
Min erfarenhet säger att Lst vid ett bifall av överklagandet beträffande byggnadens storlek kommer att undanröja hela bygglovet.
När det gäller vite och andra avgifter kan du inte få sådana för den tid som lovet varit gällande. Det blir alltså inget svartbygge även om lovet upphävs.
Om lovet upphävs kommer du istället att föreläggas att återställa det som du har utfört. För detta ges du en skälig tid och det är först därefter (om du inte gjort något) som du kan åläggas vite.
De saker som inte omfattas av överklagandet bör du kunna utföra utan risk. Om det är så att lovet upphävs för att byggnaden är för stor kan du ju ganska omgående söka ett nytt för en mindre byggnad. Kommenen torde då meddela det bygglovet jämte de åtgärder som så att säga aldrig blivit upphävda.
Har BN angett alternativa utföranden kan det vara rationellt att Lst i sitt beslut väljer ett annat alternativ istället för att ärendet bara går runt ytterligare en gång till BN.
Annat förhåller det sig med ett beslut där det inte finns några alternativ och dessutom där förändringen påverkar helhetsbedömningen. Är det ett bygglov med en inte synlig detalj kan därför Lst ändra materiellt sätt i lovet.
När det gäller en byggnads storlek är det inte bara så att en stor byggnad är olämplig bland låg bebyggelse; en liten byggnad är motsatsvis olämplig bland stor och ståtlig bebyggelse.
Min erfarenhet säger att Lst vid ett bifall av överklagandet beträffande byggnadens storlek kommer att undanröja hela bygglovet.
När det gäller vite och andra avgifter kan du inte få sådana för den tid som lovet varit gällande. Det blir alltså inget svartbygge även om lovet upphävs.
Om lovet upphävs kommer du istället att föreläggas att återställa det som du har utfört. För detta ges du en skälig tid och det är först därefter (om du inte gjort något) som du kan åläggas vite.
De saker som inte omfattas av överklagandet bör du kunna utföra utan risk. Om det är så att lovet upphävs för att byggnaden är för stor kan du ju ganska omgående söka ett nytt för en mindre byggnad. Kommenen torde då meddela det bygglovet jämte de åtgärder som så att säga aldrig blivit upphävda.