Förstahusköpet på intåg, hjälp med råd och tolkning av besiktningsprotokoll (Syllar i 80tals hus))

[Anonymiserad 168520]

Från egen erfarenhet:

Om du räknar med att behöva byta tak, renovera badrum och kök, samt eventuellt dränera runt huset (minska fuktbelastning på syllar) och många fler mindre projekt inom 10 år kommer detta kosta en hel del pengar.

Allt är dyrare än man tror och det är bara ibland som man hittar fantastiska hantverkare till vettiga priser. Antagligen kommer ni ha lagt 2.4 inom en 10 års period och ni behöver spara ihop pengarna eller försöka öka lånet allteftersom..

Det du behöver fråga dig är om ni orkar med renoveringar i den omfattningen och om er budget tillåter det.

 

[Anonymiserad 235903]

Tusen tack för din input. Det uppskattas!

Det som gör mig lite kluven är dock det här med yttersyllarna. Hur orolig bör man vara?
I dagsläget finns ingen lukt och fuktkvoten ligger på 16% vid provborrningen i ytterväggsyllen.

Å andra sidan så är denna konstruktion aktuell i alla hus från 70 och 80tal..

Han på Anticimex sa att det kan vara lite missvisande att mäta i tryckimpregnerat material (?) Förstod inte vad han menade med det dock.

Vet du om det finns luftspalt idag? Många äldre hus har fasaden direkt mot. Skulle du byta fasad och göra en luftspalt kommer yttersyllen torka eftersom man minimerar att regn osv kommer i kontakt. Dock är som ovannämnt att det är bra att ha i beräkning med kostnader.

 

[andost]

Vet du om det finns luftspalt idag?

Byggreglerna från 1975 föreskriver luftspalt bakom tegelfasad.

Angående syllar hade jag personligen inte riskerat det. Vi har åkt på att byta inte bara syllar utan även att riva ut hela golvet och ta bort sanden på bjälklaget och flytspackla. Skulle inte rekommendera någon att ge sig på det, det kan kosta väldigt mycket, både tid, pengar, blod, svett och tårar....

 

[torbrand]

Byggreglerna från 1975 föreskriver luftspalt bakom tegelfasad.

Angående syllar hade jag personligen inte riskerat det. Vi har åkt på att byta inte bara syllar utan även att riva ut hela golvet och ta bort sanden på bjälklaget och flytspackla. Skulle inte rekommendera någon att ge sig på det, det kan kosta väldigt mycket, både tid, pengar, blod, svett och tårar....

Menar du att du hade bytt ut syllarna omgående i ett liknande hus? Eller att avstått från ett sådant hus?

 

[andost]

Menar du att du hade bytt ut syllarna omgående i ett liknande hus? Eller att avstått från ett sådant hus?

Personligen hade jag avstått. Men det är med den erfarenhet jag själv har.

 

[HSP]

Jag tittade på ett hus från - 76 med samma grundläggning, alla fönster var på vid gavel vid visningen.....
Fick ingen bra känsla av det huset. Just på grund av öppna fönster, syllarna och platta på mark med isoleringen på ovansidan. Tackade vänligen nej.
Kommer inte att titta på fler sådana hus. Om de inte är åtgärdat riktigt.

Ps.
Minns en fd kollega fick byta syll och golv i ett sådant hus, gick på 500' för femton år sedan. i det huset var även någon form av påväxt på betong/isolering som var svår /dyr att sanera. Jordbakterier tror jag att det var.

 

[torbrand]

Personligen hade jag avstått. Men det är med den erfarenhet jag själv har.

Det är en otrolig mängd hus som går bort om man skall utesluta denna konstruktion. Men hur skulle det va om man prioriterar att byta ut dessa ytter syllar direkt?
Vad är ett "bättre" alternativ?

Jag tittade på ett hus från - 76 med samma grundläggning, alla fönster var på vid gavel vid visningen.....
Fick ingen bra känsla av det huset. Just på grund av öppna fönster, syllarna och platta på mark med isoleringen på ovansidan. Tackade vänligen nej.
Kommer inte att titta på fler sådana hus. Om de inte är åtgärdat riktigt.

Ps.
Minns en fd kollega fick byta syll och golv i ett sådant hus, gick på 500' för femton år sedan. i det huset var även någon form av påväxt på betong/isolering som var svår /dyr att sanera. Jordbakterier tror jag att det var.

Förstår att det är en risk konstruktion. Men frågan är om man skulle byta ut yttersyllarna direkt för förebyggande syfte. Skulle det vara klokt? I övrigt tycker jag inte huset har särskilt mycket att anmärka på, tycker ni?

Sen hur kan man gå tillväga om man vill göra en fördjupad undersökning angående ytter syllarna i denna formen av hus? Om man kommer till ett köpläge, men med klausul för just detta eventuellt?

 

[TottoGBG]

Så länge syllarna inte är fuktiga finns ju inget att åtgärda så att börja bråka med att byta dem är bara korkat, tycker jag. Hur är dräneringen?

 

[Argastesnickaren]

Så länge syllarna inte är fuktiga finns ju inget att åtgärda så att börja bråka med att byta dem är bara korkat, tycker jag. Hur är dräneringen?

Om vi vänder på det så den dagen ni skall sälja så kommer nästa köpare ha samma motstånd till att köpa huset pga syllarna.
Då är huset äldre och kanske har problem börjat att komma.
Har ni då renoverat allt invändigt så är det till att börja om igen eller kanske få ta ett skambud.
Ett tips till alla som skall köpa hus är ju att stommen måste vara bra.
Nytt kök och flådigt badrum men taket läcker och dräneringen har stopp då har man börjat i fel ände.
Har diskuterat detta med folk som menar på att det är inte lika roliga renoveringar eftersom dom inte syns

 

[NorraS]

Hej
Jag kan ge lite input gällande spänntak då jag just fixat detta i mitt hus. Det klarar du rätt lätt själv, men som allt annat så tar det mer tid än man tror.
Att riva ner taket, samt sätta upp glespanel går rätt så snabbt, men räkna med att dra fast gips plus spackling av skarvar tar en del tid om man är ovan. Kap/gersåg samt gipslyft hjälper enormt om du ska göra det själv.
Mvh
Norra

 

[Nybergzzz]

Jag tittade på ett hus från - 76 med samma grundläggning, alla fönster var på vid gavel vid visningen.....
Fick ingen bra känsla av det huset. Just på grund av öppna fönster, syllarna och platta på mark med isoleringen på ovansidan. Tackade vänligen nej.
Kommer inte att titta på fler sådana hus. Om de inte är åtgärdat riktigt.

Ps.
Minns en fd kollega fick byta syll och golv i ett sådant hus, gick på 500' för femton år sedan. i det huset var även någon form av påväxt på betong/isolering som var svår /dyr att sanera. Jordbakterier tror jag att det var.

Du var då en petig jävel. 08a?

 

[torbrand]

Om vi vänder på det så den dagen ni skall sälja så kommer nästa köpare ha samma motstånd till att köpa huset pga syllarna.
Då är huset äldre och kanske har problem börjat att komma.
Har ni då renoverat allt invändigt så är det till att börja om igen eller kanske få ta ett skambud.
Ett tips till alla som skall köpa hus är ju att stommen måste vara bra.
Nytt kök och flådigt badrum men taket läcker och dräneringen har stopp då har man börjat i fel ände.
Har diskuterat detta med folk som menar på att det är inte lika roliga renoveringar eftersom dom inte syns

Absolut jag håller med dig. Men o andra sidan så är ju alla hus från olika årtal lidande av något. Har man källare är det en stor risk, har man 40/50 tals hus har man andra risker osv. Det är väl en övervägningsfråga, sen letar vi ju även hus för att växa i som familj och inte en renodlad vinst affär. Men tunga renoveringar "som inte syns" är för många "tråkiga" investeringar. Jag tycker dock det är viktigt att ha en god stomme att utgå ifrån.
Nybygge är tyvärr inte möjlighet ur det perspektivet att det krävs en förstor klumpsumma vid start för att vi ska ha möjligheten. Annars hade jag utan tvekan gjort det.

Hej
Jag kan ge lite input gällande spänntak då jag just fixat detta i mitt hus. Det klarar du rätt lätt själv, men som allt annat så tar det mer tid än man tror.
Att riva ner taket, samt sätta upp glespanel går rätt så snabbt, men räkna med att dra fast gips plus spackling av skarvar tar en del tid om man är ovan. Kap/gersåg samt gipslyft hjälper enormt om du ska göra det själv.
Mvh
Norra

Tack för svar! Absolut det är ett tidskrävande jobb, men egentligen inte så bökigt med lite byggarvana. Får man fråga hur stort spänntak du rivit ner?


I övrigt, är det någon som har bytt syllar i yttervägg? Anlitade ni firma? Hur gick det? Erfarenheter?
Om ni har tips på några företag så lägg gärna ett PM om ni inte vill skriva här.

 

[NorraS]

Hej
Vi hade spänntak av 70tals modell, tänk tjock regnrock, på ca 60-65m2, så förmodligen äldre modell än i huset du kikade på (dessutom brandfarligt). Det är råspont som egentligt innertak, sedan var det nedreglat längs väggarna med 45mm reglar, och mellan dessa var väven uppspänd. Jag rev bort allt inklusive 45 reglarna, sen satte jag gles, eftersom el etc var draget utanpå råsponten och inte ovanför.
Inget svårt moment, men med småbarn hemma blir det ändå lite utspritt över ett par kvällar.
/Norra

 

[HSP]

Du var då en petig jävel. 08a?

Absolut inte petig eller 08....
men vill helt enkelt inte köpa ett hus med just den riskkonstruktionen. De huset jag tittade på hade nedsänkt syll samt ingjuta reglar isolering på ovansidan plattan. Iallafall enligt kommunens ritningsarkiv.

Så i det området jag kikade på är det 20 hus med lika konstruktion. I några av husen är problemen åtgärdade på med ny syll och fläktventilerade golv. De går för samma pris. Så jag kan gärna kika på ett sådant hus nör de är på marknaden.
Tror många inte har en aning om vilka riskkonstruktioner som finns i hus från olika tidpunkter. Här verkar allt som ser fräscht ut på ytan sälja bra till förstagångsköpare....
Sedan ligger en del av dessa ute efter ett till två år pga skilsmässa....
Men det behöver inte vara husets fel att de siljer sig.

Givetvis finns det samma riskkonstruktion som fungerar för marken är torr och dräneringen är bra.

 

[torbrand]

Hej
Vi hade spänntak av 70tals modell, tänk tjock regnrock, på ca 60-65m2, så förmodligen äldre modell än i huset du kikade på (dessutom brandfarligt). Det är råspont som egentligt innertak, sedan var det nedreglat längs väggarna med 45mm reglar, och mellan dessa var väven uppspänd. Jag rev bort allt inklusive 45 reglarna, sen satte jag gles, eftersom el etc var draget utanpå råsponten och inte ovanför.
Inget svårt moment, men med småbarn hemma blir det ändå lite utspritt över ett par kvällar.
/Norra

Tack för input! Låter som ett överkomligt arbete.



Någon som har erfarenhet av syll byte? Som låtit gjort det i sitt hus.