Kalkyl renovering villa

[MaxÅ]

Hej!
Har byggt om och till tre hus, dränerat alla, bytt tak på ett. Gör det jag klarar själv, dock ej tätskikt och el.
Gissar på följande:
Dränera: räkna med dubbla kostnaden. Välj Isodrän för en isolerad grund (gynnar ju sedan uppvärmningen). Har man ”otur” är det struket kallasfalt som ”tätskikt” på hela grunden. Denna måste bort, oftast via våtblästring (kostar kanske 10000kr för den storleken på villa). Även singel och annat runt dräneringen kostar mer än man tror med frakter och jobb.
Kök: plussa på 50000kr, brukar alltid bli mer än man gissat med lampor, el till flera grupper i centralen och alla vitvaror. (Ev. Vattenfelsbrytare)
El: dubbla den oxå. Ibland behövs ”felsökning” och utökning av centralen, ev ytterligare jordfelsbrytare, ev jord till gamla uttag.
Summa: +100.000kr, sedan kanske en ”buffert” på 50” till, så man iaf hellre blir positivt ”överraskad” mot slutet....

Edit:
Skulle nog även höja budget för tak, finns nog ingen möjlighet att göra det för 35000...
Även annat gammalt, tvätt, tork, luftavfuktare mm
Räkna på totalt minst 250.000kr. Klarar du dig på din kalkyl +250” är det faktiskt bra!

 

[Willewonka]

Hej!
Har byggt om och till tre hus, dränerat alla, bytt tak på ett. Gör det jag klarar själv, dock ej tätskikt och el.
Gissar på följande:
Dränera: räkna med dubbla kostnaden. Välj Isodrän för en isolerad grund (gynnar ju sedan uppvärmningen). Har man ”otur” är det struket kallasfalt som ”tätskikt” på hela grunden. Denna måste bort, oftast via våtblästring (kostar kanske 10000kr för den storleken på villa). Även singel och annat runt dräneringen kostar mer än man tror med frakter och jobb.
Kök: plussa på 50000kr, brukar alltid bli mer än man gissat med lampor, el till flera grupper i centralen och alla vitvaror. (Ev. Vattenfelsbrytare)
El: dubbla den oxå. Ibland behövs ”felsökning” och utökning av centralen, ev ytterligare jordfelsbrytare, ev jord till gamla uttag.
Summa: +100.000kr, sedan kanske en ”buffert” på 50” till, så man iaf hellre blir positivt ”överraskad” mot slutet....

Förstår vad du menar, men vi kommer nog inte bo här mer än 5-6 år isf. Känns dumt att lyxa till det alldeles för mycket, med köket då.
Dränering ska ju göras ordentligt isf.
Dock så ska källaren endast vara snickarbod till mig och ev ett gästrum på ena halvan, andra är tvättstuga och biorum. Så räcker gooott och väl med en 18grader där nere, är även kamin så. Men det får beslutas när vi gör det och om vi äns köper huset.

Har kollat slutpriser i området och det ser inte ljust ut. Omöjligt och veta vad de var i för skick men ändå.
Kommer dock ta med mig alla tips och råd från er om det nu blir ett annat hus.

 

[Luugen]

Myresjöhus. Har samma hustyp fast från 73.
Tänk på att alla karmarna som sitter mot varandra utan mellanliggade regel är bärande.

 

[Appendix]

Förstår vad du menar, men vi kommer nog inte bo här mer än 5-6 år isf. Känns dumt att lyxa till det alldeles för mycket, med köket då.
Dränering ska ju göras ordentligt isf.
Dock så ska källaren endast vara snickarbod till mig och ev ett gästrum på ena halvan, andra är tvättstuga och biorum. Så räcker gooott och väl med en 18grader där nere, är även kamin så. Men det får beslutas när vi gör det och om vi äns köper huset.

Har kollat slutpriser i området och det ser inte ljust ut. Omöjligt och veta vad de var i för skick men ändå.
Kommer dock ta med mig alla tips och råd från er om det nu blir ett annat hus.

Generellt brukar man säga att man inte ska köpa hus om man bara ska bo 5-6 år

Nu verkar marknaden vara "platt" i många kommuner dvs den varken går upp eller ner.

Så du har följande som du kommer behöva räkna med som "kostnad" att bo de åren:
Pantbrev
Lagfart
Mäklararvode
besiktning

Jag skulle verkligen rekommendera er att inte köpa en fastighet med renoveringsbehov under denna tid. Speciellt då du är så oerfaren i dina uppskattningar.

Om du köper nått du ska bo längre i kanske du kan ta att elen plötsligt blev 50.000 kr dyrare. Det drar iväg med grund. Det drar iväg med renoveringen av källaren. Om du ska bo där kort tid så kommer du gräma dig över varje extra krona du måste ut med.

Marknaden är ju inte längre i "Fixer upper" läge att man kan renovera och få ut pengarna på samma sätt som för fem år sen.

 

[Luugen]

Jag skulle se över / ta med ventilationen i kalkylen. Självdrag är ingen höjdare.

 

[Willewonka]

Generellt brukar man säga att man inte ska köpa hus om man bara ska bo 5-6 år

Nu verkar marknaden vara "platt" i många kommuner dvs den varken går upp eller ner.

Så du har följande som du kommer behöva räkna med som "kostnad" att bo de åren:
Pantbrev
Lagfart
Mäklararvode
besiktning

Jag skulle verkligen rekommendera er att inte köpa en fastighet med renoveringsbehov under denna tid. Speciellt då du är så oerfaren i dina uppskattningar.

Om du köper nått du ska bo längre i kanske du kan ta att elen plötsligt blev 50.000 kr dyrare. Det drar iväg med grund. Det drar iväg med renoveringen av källaren. Om du ska bo där kort tid så kommer du gräma dig över varje extra krona du måste ut med.

Marknaden är ju inte längre i "Fixer upper" läge att man kan renovera och få ut pengarna på samma sätt som för fem år sen.

Generellt brukar man säga att man inte ska köpa hus om man bara ska bo 5-6 år

Nu verkar marknaden vara "platt" i många kommuner dvs den varken går upp eller ner.

Så du har följande som du kommer behöva räkna med som "kostnad" att bo de åren:
Pantbrev
Lagfart
Mäklararvode
besiktning

Jag skulle verkligen rekommendera er att inte köpa en fastighet med renoveringsbehov under denna tid. Speciellt då du är så oerfaren i dina uppskattningar.

Om du köper nått du ska bo längre i kanske du kan ta att elen plötsligt blev 50.000 kr dyrare. Det drar iväg med grund. Det drar iväg med renoveringen av källaren. Om du ska bo där kort tid så kommer du gräma dig över varje extra krona du måste ut med.

Marknaden är ju inte längre i "Fixer upper" läge att man kan renovera och få ut pengarna på samma sätt som för fem år sen.

Förstår vad du menar.
En av anledningarna av att jag startade denna tråd var just för att få svar på om jag är i rätt riktning ang mina uppskattningar på pris.
Jag justerar allt eftersom jag kommer på mer saker/ni anmärker. Är ett par veckor innan första visningen så har tid på mig att räkna på det mer.
Tex verktygsposten kan jag banta till 0 då jag eller de jag känner har allt jag kan tänkas behöva.

Så du menar alltså att ingen ska köpa bostad som behövs renoveras och bara bo där i 5 år eller mindre för att marknaden har stannat och därav att man kan losa pengar på det?
Då kommer nog många få det knapert om nått/ några år.
Förstår ditt perspektiv men håller dock inte med dig där.

Att bo i hus skulle för mig vara en oerhörd lättnad i vardagen.
Är väldigt intresserad av att snickra/greja och motorintresserad.
Då vi har en 2a på 70kvm har jag absolut ingen plats för mina hobbys.
Så om vi skulle gå +-0 på 5 år så skulle jag ändå se det som en vinst.

 

[Willewonka]

Jag skulle se över / ta med ventilationen i kalkylen. Självdrag är ingen höjdare.

Bra där, de hade jag glömt.
Timlig kostnad för det? Några tilluft och några fläktar eller vad snackar vi?

 

[Luugen]

Jag satte in ftx. Kostar väll ca 50tkr.
Ganska smidigt att dra på vind och via schakten vid kaminrören och garderoberna i entren.

 

[Appendix]

Så du menar alltså att ingen ska köpa bostad som behövs renoveras och bara bo där i 5 år eller mindre för att marknaden har stannat och därav att man kan losa pengar på det?

Nej. Men som jag skrev. För att du har kostnader för en fastighet som är mycket högre än om du bara boir en kort tid i en lägenhet. Transaktionsavgifter som lagfart och pantbrev är sånt du aldrig får igen. Och ska du bara bo i 5 år motsvarar transaktionskostnader på 150.000 (lagfart, pantbrev, mäklare när du säljer) 2500 kr i månaden i kostnad.

Varför vill du köpa ett hus och bara bo där i 5 år. Du kommer precis vara klar med första omgången renoveringar då

Huset du länkar har 183.900 i pantbrev. Säg att du behöver låna 2 miljoner till huset då är pantbreven på ca 36.000. Rakt in till skatteverket. Lagfartsaviften landar på liknande. De pengarna får du aldrig igen.
(Du får heller inte låna till det utan det är 72.000 som du ska betala cash samma dag du köper huset)

 

[Stefan N]

Varför vill du köpa ett hus och bara bo där i 5 år. Du kommer precis vara klar med första omgången renoveringar då

Det va optimistiskt, jag har snart bott i 10 år och har inte hunnit med alla rum än.......

 

[Sajmon]

Det enda jag kan tycka låter rimligt är kostnad för kök och badrum, resten kan du nog minst dubblera.
Du bör nog kolla upp lite mer djupgående vad saker och ting kostar.

Att inte ha egna verktyg och låna av andra, är kanske en väldigt dum idé när man gör en stor renovering.
I all välmening.