Hur värderas eget arbete vid nybyggnation? Hur har ni gjort som byggt själva?

[hejannika]

Hej,

Jag o min sambo äger tomt och håller på med husritningar. Han jobbar som snickare idag och tanken är att vi ska bygga det själva samt med hjälp av hans snickarfirma vid stomresning osv.

Det jag undrar är hur ska vi värdera eget arbete? Och går det att göra det enligt bankerna?

Vi kommer även lägga en kontaktinsats med pengar såklart. Men vill helt inte tömma allt och bara ta från våra sparpengar och vill lägga max 10% av lånebeloppet i kontakt. Vi håller på att göra en grundlig produktionskalkyl och landar på 3,5 miljoner INK tomt. Tomten står vi som ägare på, men har tagit vanligt lån på den. I kalkylen har vi räknat på allt från material, inhyrda, pantbrev, lagfart, kommunavgifter osv.

Någon som har tagit lån och fått beviljat som eget arbete som kontaktinsats? och hur mycket eget arbete? samt vad har ni för kontaktinsats i pengar då?

Tacksam för svar!

 

[Johannes Carlsson]

Du lämnar in en produktionskostnadskalkyl över vad det kommer att kosta att bygga. Banken gör en rimlighetsbedömning på den, är något orimligt får man justera kalkylen.

Sen tar man ut byggnadskredit under bygget och när allt är klart görs en värdering och det är då beloppet på lånet skall förhålla sig till värdet. Om huset blir värt 4.000.000. Och det kostat 3.500.000. Att bygga behöver ni 100.000. För att nå 15%

 

[hejannika]

Du lämnar in en produktionskostnadskalkyl över vad det kommer att kosta att bygga. Banken gör en rimlighetsbedömning på den, är något orimligt får man justera kalkylen.

Sen tar man ut byggnadskredit under bygget och när allt är klart görs en värdering och det är då beloppet på lånet skall förhålla sig till värdet. Om huset blir värt 4.000.000. Och det kostat 3.500.000. Att bygga behöver ni 100.000. För att nå 15%

Har du gjort såhär också?

Men eget arbete, ska man ta med det i sin kalkyl eller vilka erfarenheter har du gällande det?

Men så man behöver inte ha 15% i kontakt när man kreditivet startas? Så det är främst när kreditivet är avslutat och ska göras om till bolån man ser hur mycket kontaktinsats som behövs?

 

[Johannes Carlsson]

Det är när allt är klart och ni omvandlar kreditivet till bolån som lånet får vara på max 85% av värdet. Eftersom er arbetsinsats är "gratis" räknas det inte med i kalkylen.

Byggkrediten är ett blancolån kan man säga, lite special så där sliter man i belåningsgrad. Men det är produktionskostnadskalkylen som är viktig här. Var ska ni bygga någonstans?

 

[hejannika]

Okej tack för svar! Vi ska bygga i Älmhult, i ett bostadsområde nära centrum.

 

[Daniel 109]

Bankerna vill ha hyfsad säkerhetsmarginal på krediterna. Självbyggen uppfattar jag som att de vill ha större marginaler på. Det är större sannolikhet att de blir försenade eller fördyrade.

 

[hejannika]

Okej. Ja, det är väl mycket vanligt att det landar på mer en beräknat. Men försöker så gott vi kan räkna på allt med ett cirka pris. Otroligt svårt!! När det gäller byggmaterial är det så exakt beräknat som det är. Då min sambo är snickare. Men inredningen som ex kök, badrum osv är ju sååå svårt. Sedan är det väl att ta in fasta priser på inhydra som VVS, el, markarbete.

Tips på hur ni beräknade produktionskalkylen ni som har byggt lösvirke?

 

[hejannika]

Bankerna vill ha hyfsad säkerhetsmarginal på krediterna. Självbyggen uppfattar jag som att de vill ha större marginaler på. Det är större sannolikhet att de blir försenade eller fördyrade.

Hur stor säkerhetsmarginal?

 

[Appendix]

Hej.

Det kan vara bra att känna till att bankerna är rätt mycket tjurigare vad gäller nybygge och egen insats nu.

Det finns byggare i detta forum som legat på just marginalen vad gäller egen insats och vill lägga mycket med egen insats. Detta verkar bankerna nu vara mycket mer försiktiga med, antagligen för att många säger att de ska, och den inte orkar med.
Så slutvärdet kan bli lite dåligt om ni inte är inne på att verkligen slutföra alla era egna åttaganden

https://www.byggahus.se/forum/threads/dalig-slutvaerdering-nybygge-vad-innebaer-det.345781/

Där du även kan se den trådskaparens tankar kring pengar och finansiering innan:
https://www.byggahus.se/forum/threads/hjaeltevadshus-vs-movehome.326996/



Husprojekt ÄR kul och stort. Men det ÄR även en speciell marknad med stora krav och utmaningar vad gäller lån och bankerna. Med tanke på att en "vanlig" fördyrning kan bli en halv miljon så MÅSTE ni ha marginal. För errelation och er ekonomis skull. (Det är så många byggprojekt där man ser att det är runt 20% mer än ursprunget man landar på. Speciellt om det är första husprojektet)

 

[Appendix]

Sedan är det väl att ta in fasta priser på inhydra som VVS, el, markarbete.

Vad gäller fasta priser så räkna med att de inhyrda antingen kommer att ta i som bara den vid offerten för att inte ta några risker att de är de som står med extra kostnaden.
Alternativt skriver de in att förseningar och ökad tid som beror på axv att de inte kunnat jobba som planerat på grund av andra aktiviteter i huset kommer tas av er.

Allt sånt här kan man såklart lösa med att ha företag man jobbat med innan och litar på. Men man ska inte underskatta risken med att bygga nytt. Speciellt om man inte har så mycket sparpengar

 

[Nickesågen]

Vad gäller fasta priser så räkna med att de inhyrda antingen kommer att ta i som bara den vid offerten för att inte ta några risker att de är de som står med extra kostnaden.
Alternativt skriver de in att förseningar och ökad tid som beror på axv att de inte kunnat jobba som planerat på grund av andra aktiviteter i huset kommer tas av er.

Allt sånt här kan man såklart lösa med att ha företag man jobbat med innan och litar på. Men man ska inte underskatta risken med att bygga nytt. Speciellt om man inte har så mycket sparpengar

Varför har du den teorin att "vi byggare" tar i utav f*n bara för att det är GDS byggare? Är du egen företagare? Eller kanske bara känner ngn som har hört?
Mvh

 

[Robert-san01]

I Stockholm är det svårt att ens få byggkredtiv om du skall bygga i egen regi. När vi byggde var det rätt lätt att värdera eget arbete då det var vissa moment vi skulle göra själva.

Totalt skulle jag råda till att lägga på 10% på sista raden, dvs efter ni lagt till för oförutsedda kostnader.

Allt kan hända under resans gång och plötsligt måste ni leja in någon för att få klart. Då blir det dyrt.

 

[Appendix]

Varför har du den teorin att "vi byggare" tar i utav f*n bara för att det är GDS byggare? Är du egen företagare? Eller kanske bara känner ngn som har hört?
Mvh

Tar i utav fan. Nä. jag har bara sett att när det varit odefinierade projekt som lösvirkeshus har fasta offerterna blivit väldigt höga på gund av osäkerheten. Då rekommenderar jag hellre löpande räkning utefter kostnadskalkyl från byggare man är överens med och stämmer av lyft löpande. Och att man är extremt noga med att inte göra några större ÄTAr

 

[erkka]

Okej. Ja, det är väl mycket vanligt att det landar på mer en beräknat. Men försöker så gott vi kan räkna på allt med ett cirka pris. Otroligt svårt!!

Om ni tycker det är svårt att räkna ut kostnad, hur svårt tror du inte banken har att bedöma risken med ert projekt?

Ni måste ju ha stenkoll på alla utgifter för att banken ska få förtroende för er kalkyl. Kan ju inte vara svårt att räkna ut ex vad köket kommer kosta, bara man bestämt utformning/vitvaror etc. sen lägg på 15% på totalen för att kunna ha lite marginal

 

[Daniel 109]

Uppenbarligen kan det vara väldigt svår. Jag har sett ett bygge med mycket egenarbete beräknas till 800kkr och sluta en bit över 2Mkr. Det är riktigt dåligt skött. Men mindre övertrag är mer eller mindre standard. Det är svårt att räkna på byggen.