Hur bäst uppfylla undersökningsplikt vid köp av mycket gammalt hus?
Jag ska skriva kontrakt på ett missionshus från 1888 och vill göra min undersökningsplikt innan allt blir klart. Huset har inget vatten eller avlopp och behöver renoveras. Min fråga är: är det någon idé att ta ut en besiktningsman på detta, eller skall jag istället ta ut en snickare/el-ingenjör till att göra en bedömning om husets skick?
Jag planerar att göra en stor renovering av hela huset, men inte förrän om 5-6 år när jag får loss pengar till det. Det jag vill veta är om något behöver göras innan dess för att huset iöht skall kunna användas. Jag tänker dels på elen (som är frånkopplad sedan några år tbx) och på att sadeltaket saknar takstolar så att huset har börjat bukta ut (öppet upp till nock). Vid något tillfälle har man lagt in järnstänger i taket på församlingssalen för att stadga upp huset, men jag vet inte om det är tillräckligt, eller om huset ännu håller på att bångna.
Hur ska jag göra, tipsar ni? Tacksam för snabbt svar så att jag kan återkomma till mäklaren med förslag till kontraktskrivning.
Jag planerar att göra en stor renovering av hela huset, men inte förrän om 5-6 år när jag får loss pengar till det. Det jag vill veta är om något behöver göras innan dess för att huset iöht skall kunna användas. Jag tänker dels på elen (som är frånkopplad sedan några år tbx) och på att sadeltaket saknar takstolar så att huset har börjat bukta ut (öppet upp till nock). Vid något tillfälle har man lagt in järnstänger i taket på församlingssalen för att stadga upp huset, men jag vet inte om det är tillräckligt, eller om huset ännu håller på att bångna.
Hur ska jag göra, tipsar ni? Tacksam för snabbt svar så att jag kan återkomma till mäklaren med förslag till kontraktskrivning.
För undersökningspliktens skull räcker det att du själv tittar på huset. Eftersom det är gammal och i behov av renovering så finns det ändå inga fel som kan räknas som 'dolda fel' rent juridiskt...
Om du vill veta hur du ska prioritera dina renoveringsåtgärder efter att huset är köpt eller få ett hum om vad det kommer att kosta innan priset är färdigförhandlat så får du ta dit lämplig expert(er) inom området.
Om du vill veta hur du ska prioritera dina renoveringsåtgärder efter att huset är köpt eller få ett hum om vad det kommer att kosta innan priset är färdigförhandlat så får du ta dit lämplig expert(er) inom området.
Tack! Det är lite det som är min fråga - vem är en tillräckligt lämplig expert för detta? Det låter som om jag ska gå direkt på snickare och elingenjör.useless skrev:
I första hand vill man ju bilda sig en uppfattning om vad man köper. Antingen har man den förmågan själv, eller så tar man in en sakkunnig. Det kan vara en snickare, besiktningsman eller annan med byggkunskap.
En besiktningsman har troligen något större kunskap att titta efter vanliga problem, besiktningsmannen är troligen lite bättre på att hitta "fel" som framförallt är av formell karaktär, som inte nödvändigtvis är ett problem i nuläget. Denb avgörande skillnaden är att bes. mannen är försäkrad, och du får därmed ett visst skydd mot missar i besiktningen.
Snickaren är säkert också försäkrad, men hans försäkring är troligen inte giltig för husbesiktningar. Därmed kan det vara lite vanskligt för en snickare att åta sig en undersökning. Snickaren kan bli skadeståndsskyldig, utan att ha en giltig försäkring för just den typen av misstag.
Snickaren har ofta en bättre koll på vad som faktiskt är fel vid olika problem.
En snickare vi anlitade berättade att han fick uppdrag att åtgärda en fuktskada i ett hus. Byggfelsförsäkringen täckte, man hade öppnat en vägg, och konstaterat brister i hur diffusionsspärren var monterad. Snickaren fick i uppdrag att åtgärda.
Snickaren tittade på skadan och tyckte att det var för mycket vatten, för att förklara det med fuktig luft ut genom plasten. Han gick upp på taket över skadan och lyfte två takpannor, där det var stora glipor i underlagspappen. Och en felskuren plåt högre upp som ledde in vatten under pannorna. Så det nästan pumpades in vatten i väggen från taket. Bes. mannen hade klassat felet som fel i diffusionsspärren i väggen. Nu blev det omläggning av taket istället.
En besiktningsman har troligen något större kunskap att titta efter vanliga problem, besiktningsmannen är troligen lite bättre på att hitta "fel" som framförallt är av formell karaktär, som inte nödvändigtvis är ett problem i nuläget. Denb avgörande skillnaden är att bes. mannen är försäkrad, och du får därmed ett visst skydd mot missar i besiktningen.
Snickaren är säkert också försäkrad, men hans försäkring är troligen inte giltig för husbesiktningar. Därmed kan det vara lite vanskligt för en snickare att åta sig en undersökning. Snickaren kan bli skadeståndsskyldig, utan att ha en giltig försäkring för just den typen av misstag.
Snickaren har ofta en bättre koll på vad som faktiskt är fel vid olika problem.
En snickare vi anlitade berättade att han fick uppdrag att åtgärda en fuktskada i ett hus. Byggfelsförsäkringen täckte, man hade öppnat en vägg, och konstaterat brister i hur diffusionsspärren var monterad. Snickaren fick i uppdrag att åtgärda.
Snickaren tittade på skadan och tyckte att det var för mycket vatten, för att förklara det med fuktig luft ut genom plasten. Han gick upp på taket över skadan och lyfte två takpannor, där det var stora glipor i underlagspappen. Och en felskuren plåt högre upp som ledde in vatten under pannorna. Så det nästan pumpades in vatten i väggen från taket. Bes. mannen hade klassat felet som fel i diffusionsspärren i väggen. Nu blev det omläggning av taket istället.
Redigerat:
Om du känner dig osäker så är tipset att försöka hitta en snickare/hantverkare som håller på med byggnadsvård. En snickare som mest håller på med nyare hus kommer inte att kunna ge dig dom råd du behöver för att kunna renovera ett hus med den åldern...L Livlekaren skrev:
Vilket fantastiskt projekt du verkar ha sprungit på. Du kommer att få lära dig massor av äldre byggnadssätt. Ser fram emot att läsa renoveringstråden.
Besiktar man ett 100 år gammalt hus med renoveringsbehov så finns det nog inget besiktningsmannen kan missa som kan användas emot honom. Utgångspunkten borde vara att allt i huset har passerat sin tekniska livslängd och alla eventuella fel man hittar (före eller efter köpet) är såna som man kan förvänta sig utifrån husets skick och ålder.H hempularen skrev:
Därför tycker jag att en besiktning är ganska meningslös (såvida du inte hittar en bra besiktningsman som kan ge dig en detajlerad lista på åtgärder för att fixa de alvarligaste felen). Det är bättre att ta dit sakkunniga inom respektive område direkt om du inte själv besitter kunskaperna.
Det är just såna saker (som taket) som jag vill ha koll på. Så hur spelade försäkringen in här? Täcktes skadan av besiktningsmannens ansvarsförsäkring? VAd hade skillnaden varit om det inte var en besiktningsman, utan en snickare, som hade trott att det var dffusionsspärren?H hempularen skrev:
Tack för tips! Nu har jag ansökt medlemskap i byggnadsvårdsföreningen.Cheesen skrev:
Det där handlade om fel i ett nybyggt hus. Klanten som hade byggt det tror jag faktiskt senare var med i "fuskbyggarna" men inte för det huset. Så även försäkringsbolaget för byggfelsförsäkringen hade tydligen givit upp att försöka få den byggaren att åtgärda sina fel.L Livlekaren skrev:
Som jag uppfattar det så är det relativt vanligt att besiktningsmännens ansvarsförsäkringar får täcka upp för felaktiga besiktningar. De har i gengälld väldigt höga försäkringspremier.
Jag är själv teknikkonsult inom elektronik och programmering av elektroniska prylar. Ett gäng konsulter jag ibland arbetar med har ett nätverk där de bland annat delar på försäkring. En ansvarsförsäkring i min bransch kostar några 1000 per år, och täcker upp till 11 miljoner. I deras gäng betalade de något i stil med 10 000 per år för 10 konsulter. Men så fick de in en kille som utöver elektronik delen, även hade en delverksamhet som byggkonsult. Då steg försäkringspremien för hela gruppen till 250 000 per år. Han blev lite sur, för han höll inte på med byggnader, men hade någon skrivning i bolagsregistreringen om byggnadsautomation, alltså typ konstruera fläktstyrning osv. Sådant har även jag hållit på lite med.
Och skillnaden i försäkringspremie är egentligen rätt lustig, för i vår bransch är det lätt att ställa till med en skada i miljardklassen. Men ingen uppdragsgivare skulle komma på tanken att försöka kräva konsulten på ersättning.