Tips på budget för Attefallshus

[Johnny Viking]

Hej, jag kommer troligen dra igång med Attefallshusbyggande i år. Hade hoppats detta med 30kvm skulle vara klart och spikat nu men kan inte vänta flera år tills det träder i kraft.

Kommer bygga så mycket jag kan själv men tar in folk för el och visst markarbete samt rörarbete.
Jag har försökt tänka på det mesta utifrån rimliga kostnader från nätet och lokal handel.

Bygger för att kunna ha åretruntboende med vanlig inomhusstandard (gipsväggar).
Uppvärmning med luft luft troligen.
Kommer ej ha enorma dyra glaspartier. Vanligt hus, lutande platt tak.

Just nu är jag uppe på ca 190.000 kr. Se bifogad bild från min Excel-fil.

Har jag missat något uppenbart?
Eller är man helt off på kostnaderna?
Någon som byggt som kanske kan jämföra?

Tacksam för lite tips

 

[ginnfilt]

Kul! Vi håller på med något liknande och har samma "tänk" angående kostnad (hålla den nere) och göra mycket själv. Jag har dock inte gjort någon omfattande kalkyl, utan vi tar det löpande. Startbesked är klart och vi har fått ner avlopp och vattenmatning. Blickar mot att gjuta plintar inom kort (runt 6K bara för betong).

Ska du bara ha två fönster; badrum + ett till? Vi ska ha 6 st fönster i olika storlekar och har räknat på 30K för dessa samt ytterdörr.
Ytterpanel, typ Z, räknar vi med cirka 7K.

Om du inte har kontakter tror jag du behöver räkna med betydligt mer för de jobb du behöver ta in, t ex el och vvs.

 

[Johnny Viking]

Ja ska bli spännande, ser fram emot att ha något att göra med. Har inte skickat in för bygglov/bygganmälan ännu. Kommer lite närmare än 4.5m mot grannen (en verksamhet) i syfte att delvis även blockera synen mot dom. Så behöver deras godkännande (att de inte sätter sig emot bygglovet inom 3 v).

Minst 1 sida av huset kommer ha 0 fönster pga oönskad insyn därifrån (granne). Framsidan kommer ha 1 altandörr och 1 eller 2 fönster till som har sol hela dagen. Sedan har bad/wc har 1 litet fönster. Resten är entredörr med ljusinsläpp. Så kan ha missat iaf 1 fönster som du säger. Är mån om att inomhus ska finnas användbara väggar för olika syften. Det är inget showroom med golv till takfönster. Målet är att hyra ut det och avlasta ens ekonomi på sikt när räntorna ökar. Lite av en investering helt enkelt.

Ska också ha 22x145, Z-ytterpanel. Har räknat på ca 120 st 4,8m långa färdiggrundade. Det bör räcka även om "max" vore ca 170 runt hela huset på 25m. Men jag har räknat av för dörrar och fönster och att huset inte är 4,8m högt. Men har ökat på lite dock.

Vad gäller hantverkare är jag mån att hitta rätt och inte första bästa som tar jobbet. Har lite kontakter och är ofta rätt tydlig med vad jobbet ska innebära då jag blivit blåst förr så är jag tydlig med vad som ska göras, och inget mer. Har en hel del småpunkter för hantverkare runt el och rör.

I en lite uppdaterad kalkyl är totalen för hantverkare 30.000 kr, men är OK med mer på denna bit vid behov.

Just nu 201.000 kr. Har en lite av smärtgräns åt 250.000 kr.

Försöker hitta en arkitekt just nu som kan rita ett attefallshus utifrån min tomt. Någon här i Stockholm som önskar hjälp till mot ersättning hör av er. Tack

 

[ginnfilt]

Saknade toalettstol och kyl/frys i din specifikation?

 

[Husqvarna220Ac]

Hej, jag kommer troligen dra igång med Attefallshusbyggande i år. Hade hoppats detta med 30kvm skulle vara klart och spikat nu men kan inte vänta flera år tills det träder i kraft.

Kommer bygga så mycket jag kan själv men tar in folk för el och visst markarbete samt rörarbete.
Jag har försökt tänka på det mesta utifrån rimliga kostnader från nätet och lokal handel.

Bygger för att kunna ha åretruntboende med vanlig inomhusstandard (gipsväggar).
Uppvärmning med luft luft troligen.
Kommer ej ha enorma dyra glaspartier. Vanligt hus, lutande platt tak.

Just nu är jag uppe på ca 190.000 kr. Se bifogad bild från min Excel-fil.

Har jag missat något uppenbart?
Eller är man helt off på kostnaderna?
Någon som byggt som kanske kan jämföra?

Tacksam för lite tips

Vi ska bygga 30kvm platta med 15kvm loft, med full takhöjd, 1 3/4 tak, de byggarna vi pratade med sa alla att platta på mark gäller om man ska VA, samt känns mer ”riktigt”.

Visst måste det finnas billigare VVB? Vi tänkte 20-30liter.

Eljobbet kostar om man ska leja runt 35’, enligt offert vi fick, men gör detta själv.

Vad har du räknat på för summa i våtrummet? Vårt blir runt 4kvm, med tvättmaskin och VVB ovanför toastolen, samt blir matta på golvet, och duschhörna.

 

[Johnny Viking]

Saknade toalettstol och kyl/frys i din specifikation?

Tack, känns som de bör ingå

 

[Johnny Viking]

Vi ska bygga 30kvm platta med 15kvm loft, med full takhöjd, 1 3/4 tak, de byggarna vi pratade med sa alla att platta på mark gäller om man ska VA, samt känns mer ”riktigt”.

Visst måste det finnas billigare VVB? Vi tänkte 20-30liter.

Eljobbet kostar om man ska leja runt 35’, enligt offert vi fick, men gör detta själv.

Vad har du räknat på för summa i våtrummet? Vårt blir runt 4kvm, med tvättmaskin och VVB ovanför toastolen, samt blir matta på golvet, och duschhörna.

Antar ni inte bygger Attefallshus då i med 30kvm? Jag har ju visserligen enligt detaljplanen rätt att bebygga 1/4 av tomten (totalt 1400kvm). Men ett extrahus av detta slag skulle väl då innebära en extra bostad på ens tomt, och det tror jag inte detaljplanen är OK med. Hur har ni gjort?

Platta vore ju bäst. Kör du med golvvärme då? Det kräver ju i såfall annan uppvärmning i huset än luftluft. Och då ökar ju kostnader rätt fort.

Men VVB kan absolut vara mindre. Men 55 är nog minsta. Kostar inte många kr extra att värme liten som tar slut fort vs en som räcker lite längre, tänker jag. Lite duschbekvämlighet får man väl ge en eventuell hyresgäst.

För våtrummet går jag i tankarna på våtrumspanel faktiskt för väggarna. Då kan större delen av rummen göras av mig.
För golvet så önskar jag få till så låg tröskel som möjligt. Men, troligen matta. Har dock en bra kontakt för kakling, så kanske blir så. Inte så stora ytor vi pratar om.

********** redigerat av moderator, enl. önskemål ************

 

[Johnny Viking]

Fick ett drygt svar från kommunen just. Citat:
"Din fastighet ligger inom kulturinventerat område och Attefallsreglerna gäller därför inte för din fastighet.
Du får därmed enligt § 9:4 d punkt 2 PBL (plan- och bygglagen) inte bygga enligt Attefallsreglerna."

Trist. Ställt en följdfråga då detaljplanen från 60-talet säger jag får bebygga 1/4-del av tomten (1400 kvm). Har ca 100 kvm kvar i så fall.

Undrar om man då kan få bygga i en annan form? Alltså en faktisk komplementbostad till. Fast med bygglov. Känns som det blir Nej på det, men måste ju ställa frågan iaf.

 

[wittsjo]

Har du kvm kvar av byggrätt kan du väl bygga lite vad du vill så länge de passar in i detaljplanen ett gästhus behöver ju inte vara en komplementbostad (till att börja med).
Bygganmälan var i min kommun mer omfattande att dokumentera än ett bygglov då de ska ha in allt direkt till skillnad från bygglov då man därefter har samråd.

Angående budget så jag ett liknande projekt, jag är just färdig med markarbetet.
Min budget ligger på ca 350tkr för ungefär samma saker som du har dock har jag mer standard el lätt hög finish hellre än byggmax på klinkers/golv etc.
Det jag ser som skillnad är att du generellt bara räknar tex panel, dvs inte läkt skruv etc. Alla smågrejor runt omkring kostar på.
Som exempel har du tak 10'500, hag har 21'596 för exakt samma konstruktion men inkl. takpanel inne, trossbottenskivor, läkt, råspont, spik, vindskivor, inte en rulle takpapp på 25kvm eftersom det då inte räcker till överlapp etc.
Du har väldigt lite fönster det gör väggarna enklare och billigare men låter lite väl mörkt i mina ögon.
Såg inget för våtrumstätskikt.
Jag fick kompispris på ca 25" för vvs
Elen räknar jag med blir ca 15" då drar jag rören själv.
KA kostar mig 10".
Jag har också gjuten platta. Kostar 18" i material+betong för ca 15", kan då dra av ca 20" i material till en golvstomme så blev +13" till slut och lite extra timmar för mig. Värt det för mig men kanske inte för dig.

Av erfarenhet så lägger jag alltid på 10-20% för oväntat. Detta efter en detaljkalkyl. Skal du göra det på din grova kalkyl så blir det 30-40%.

Å andra sidan är jag väldigt petig och kravstor. Jag ser andra här som bygger sina attefallshus runt 200tkr. Men då brukar det inte vara med badrum o kök/pentry, då får man nog räkna med en hundring till nästan.

Hoppas det är till hjälp.
Mvh

 

[Husqvarna220Ac]

Antar ni inte bygger Attefallshus då i med 30kvm? Jag har ju visserligen enligt detaljplanen rätt att bebygga 1/4 av tomten (totalt 1400kvm). Men ett extrahus av detta slag skulle väl då innebära en extra bostad på ens tomt, och det tror jag inte detaljplanen är OK med. Hur har ni gjort?

Platta vore ju bäst. Kör du med golvvärme då? Det kräver ju i såfall annan uppvärmning i huset än luftluft. Och då ökar ju kostnader rätt fort.

Men VVB kan absolut vara mindre. Men 55 är nog minsta. Kostar inte många kr extra att värme liten som tar slut fort vs en som räcker lite längre, tänker jag. Lite duschbekvämlighet får man väl ge en eventuell hyresgäst.

För våtrummet går jag i tankarna på våtrumspanel faktiskt för väggarna. Då kan större delen av rummen göras av mig.
För golvet så önskar jag få till så låg tröskel som möjligt. Men, troligen matta. Har dock en bra kontakt för kakling, så kanske blir så. Inte så stora ytor vi pratar om.

********** redigerat av moderator, enl. önskemål ************

Hej igen

Började väl igentligen så här, ringde bygglov, och Attefallshus ska stå 4.5m från tomtgräns, och det är kommunens mark, och enligt detaljplan så får vi bygga 2m från tomtgräns, samt 350kvm och max 3st byggnader, så vi tog ett Attefallshus som vi gillade, och förstorade detta till strax över 30kvm bottenyta, samt höjde det till 4.6m för att få en riktigt övervåning, vi kommer ej att ha golvvärme, samt matta i badrummet, välisolerat platta med 300m,
Luftvärmepump.

Vi skrev inte lägenhet på bygglovsansökan, för att slippa BBR krav samt vent krav, och handikappanpassning mm, samt att slippa lgh avgift för VA mm..

Vi har offert för platta på mark, upprest hus helt klart på utsidan, innerväggar, samt grävning för VA, på ca 400’, tillkommer kök och badrum, tänker göra mycket själv, el och vatten, samt ytskikt, blir disk/tvättmaskin.

Ring bygglov, de har koll på detaljplanen, bygg större om möjligt, svårt med 25kvm och få nåt vettigt

 

[Johnny Viking]

Tack båda för information.

Trist nog svarade kommunen att hela kommundelen jag bor i är ett område med "högt arkitektoniskt och historiskt värde", därmed gäller inte Attefallsreglerna här eller ens i närheten.

Fick även svaret att jag inte heller enligt detaljplanen får bygga en extra komplementbyggnad som får inredas som bostad (därmed inte heller att hyra ut).

Hade ju som mål att detta skulle innebära en sidoinkomst för att i framtiden hjälpa betala lån när räntorna går upp. Kanske får sätta mig in i aktier istället? ... Frågan om man med samma kostnad som ett Attefallshus kan få en snarlik avkastning som en hyresintäkt skulle?

Nåja, tack alla för tipsen. Men mitt projekt lär inte bli av.

 

[wittsjo]

Tjena Johnny, jag tycker utlåtandet från kommunen låter konstigt. Du har nog gått åt det från lite fel håll. Attefallshus->komplementbyggnad->osv.

Om du har byggrätt kvar förstår jag inte hur de kan neka dig att bygga mer så länge du upprätthåller det som är sagt i detaljplanen. Står där utryckligen att man inte får bygga mer än en byggnad? Hur kan de skilja på om det är ett garage, förråd eller gästhus. En komplementbyggnad kan ju vara vad som helst av dessa, det anger man ju inte när man söker. Bygger du det som en tom huskropp i.e. "lager" kan du sen fortsätta bygga kök o badrum efter färdigställande osv.

Jag tycker du ger upp lite för lätt.

Aktier kan man känna pengar på absolut men det är inte lika kul o macho som att såga, spika svettas o hålla på.

 

[Johnny Viking]

Tjena Johnny, jag tycker utlåtandet från kommunen låter konstigt. Du har nog gått åt det från lite fel håll. Attefallshus->komplementbyggnad->osv.

Om du har byggrätt kvar förstår jag inte hur de kan neka dig att bygga mer så länge du upprätthåller det som är sagt i detaljplanen. Står där utryckligen att man inte får bygga mer än en byggnad? Hur kan de skilja på om det är ett garage, förråd eller gästhus. En komplementbyggnad kan ju vara vad som helst av dessa, det anger man ju inte när man söker. Bygger du det som en tom huskropp i.e. "lager" kan du sen fortsätta bygga kök o badrum efter färdigställande osv.

Jag tycker du ger upp lite för lätt.

Aktier kan man känna pengar på absolut men det är inte lika kul o macho som att såga, spika svettas o hålla på.

Ge upp? Kommunens svar är glasklara. Attefallsreglerna går inte nyttja i mitt område. Googlat lite och folk har försökt gå runt detta, men fått nej i alla instanser.

Jag frågade även om man kunde få nyttja byggrätten i syfte att hyra ut, och det var Nej på det.

Jag får dock absolut bygga en komplementbyggnad till inom byggrätten. Men den får inte göras om till bostad / inredas.

Det kan bita en hårt i arslet om man i efterhand blir anmäld av en sur granne (för sådana finns ju) p.g.a. ökad aktivitet i med uthyrningen och där det då skulle visa sig att jag gått emot byggreglerna och gjort bostad av ett "stort förråd". Jag är inte sugen på att bygga, sen riva och få viten.

Jag tror absolut att jag kan ha tillfälliga gäster i eventuell utbyggnad, men mitt syfte är specifikt att hyra ut över lång tid och att personer får skriva sig på adressen.

Är rätt mån om att göra rätt för mig i byggprocesser pga erfarenheter av hur stressfullt det kan bli. Bara tanken att sälja huset med vetskapen att en byggnad inte följer lagen. Nej tack.

Jag kan ju alltid bygga ett 15 kvm förråd som hobby i år.

 

[Husqvarna220Ac]

Hm, var inte så jäkla härligt ärlig! Jag skrev komplementbyggnad, och gjorde ett komplett badrum med tvättställ, dusch, VVB, och där köket, där ritade jag in en motionscykel, och allrummet lite andra träningsredskap, och skrev att det skulle bli spa/gym/rekreation, gömmer VA i innervägg där köket blir, och ser om de kommer på besök när de är klart, då måste du få bygga..

 

[InsidersUnited]

Vet att inte detta hjälper TS men vi har precis fått startbesked att bygga ett attefallshus i ett "kultur/bevarande område". Har jag förstått det rätt så kan attefallsreglerna köra över andra planer ibland. Någon får gärna förklara detta för mig ?

Vi var å andra sidan väldigt flexibla med att anpassa stugan efter vad kommunen ville ha, men det var inga konstigheter, ryggåstak, taklutning, stående lockpanel etc.

Ang. budget så blir det en anpassad "byggsats" totalbudget är 150 kkr men hoppas den går på 100...) Räknar man om eget arbete i kronor blir totalen givetvis annan, men det gör inte jag.