Köpa hyreslokal i Brf för att slå ihop med befintlig lägenhet?
Hej!
Är någon här insatt i processen att köpa en hyreslokal i en Brf för att slå ihop med en lägenhet (bostadsrätt) man redan äger? Nuvarande lägenhet är på entréplan och lokalen ligger rakt under lägenheten på källarplan, men i suterräng, så att golvet längs en av ytterväggarna ligger i nivå med markplan. Lokalen är i dagsläget ett gammalt skyddsrum, bara ett stort rum, 240 cm i takhöjd, inga fönster, en skyddsdörr in mot trapphuset och en ut mot gården. Är benämnd som en hyreslokal för att den tidigare varit uthyrd till en brf-medlem, men står i dagsläget tom och outhyrd. Styrelsen har uttryckt att de är intresserade av en ombildning, och läget i huset gör att det knappast är aktuellt med någon annan köpare än jag.
Om en affär blir aktuell behöver så klart bygglov ansökas, med fönster, byte av dörrar, bygge av spiraltrappa mellan den två planen m.m.
Har någon några synpunkter på detta i största allmänhet? Eller rentav erfarenhet från liknande situation?
Är någon här insatt i processen att köpa en hyreslokal i en Brf för att slå ihop med en lägenhet (bostadsrätt) man redan äger? Nuvarande lägenhet är på entréplan och lokalen ligger rakt under lägenheten på källarplan, men i suterräng, så att golvet längs en av ytterväggarna ligger i nivå med markplan. Lokalen är i dagsläget ett gammalt skyddsrum, bara ett stort rum, 240 cm i takhöjd, inga fönster, en skyddsdörr in mot trapphuset och en ut mot gården. Är benämnd som en hyreslokal för att den tidigare varit uthyrd till en brf-medlem, men står i dagsläget tom och outhyrd. Styrelsen har uttryckt att de är intresserade av en ombildning, och läget i huset gör att det knappast är aktuellt med någon annan köpare än jag.
Om en affär blir aktuell behöver så klart bygglov ansökas, med fönster, byte av dörrar, bygge av spiraltrappa mellan den två planen m.m.
Har någon några synpunkter på detta i största allmänhet? Eller rentav erfarenhet från liknande situation?
Enda inputen jag har är att se till och få med i köpekontraktet att BRF:en förbinder sig att hjälpa dig göra lokalen bruklig (Rent juridiskt, inte ekonomiskt). För risken är att dom som sitter i styrelsen avgår mitt i och du står med en ny styrelse som inte orkar eller vill samarbeta med dig. Eller att nuvarande styrelse tröttnar. För ombildning är väldigt tidskrävande.
Är det fortfarande klassat som skyddsrum?
Har varit med vid en del byggen med befintliga skyddsrum, det brukar vara hårda regler kring dessa och nästan omöjligt att kunna ta bort en skyddsrumsklassning, du får knappas sätta in fönster och göra en trapp ner lär du behöva en skyddsrumsdörr som ska gå att stänga mot trappen.
Har varit med vid en del byggen med befintliga skyddsrum, det brukar vara hårda regler kring dessa och nästan omöjligt att kunna ta bort en skyddsrumsklassning, du får knappas sätta in fönster och göra en trapp ner lär du behöva en skyddsrumsdörr som ska gå att stänga mot trappen.
Ombildningar är som sagt ett omfattande arbete. Övriga medlemmar och troligen styrelsen har inget intresse i det.Kan bli svårt detta.Niklasloow skrev:
Tack för kloka råd. Jag får ta reda på hur det ser ut med nuvarande skyddsrumsklass, men hur menar ni att föreningen inte skulle vilja ombilda? Den står ju nu som outnyttjad, svåruthyrd yta. En ombildning innebär ju utöver en engångssumma vid försäljning också ökade avgiftsintäkter till föreningen.
Jo, det är inte helt ovanligt att man "säljer" sådana här ytor, utan att göra om något med andelstalen. Då har du inte köpt någonting. Ytan måste tillföras din bostadsrätt och andelstalen måste justeras.
Det är ett ganska struligt arbete, och det kan kosta en del.
Men löser man det inte korrekt juridiskt så kan en framtida styrelse säga upp dig ifrån uthyrningslokalen, den är inte din. Till att börja med så krävs ett stämmosbeslut, det räcker inte med ett beslut från styrelsen. Och det behöver undersökas vilken typ av stämmosbeslut som behövs, det kan krävas kvalificerad majoritet.
Det är ett ganska struligt arbete, och det kan kosta en del.
Men löser man det inte korrekt juridiskt så kan en framtida styrelse säga upp dig ifrån uthyrningslokalen, den är inte din. Till att börja med så krävs ett stämmosbeslut, det räcker inte med ett beslut från styrelsen. Och det behöver undersökas vilken typ av stämmosbeslut som behövs, det kan krävas kvalificerad majoritet.
Precis, och det kommer kräva massor av arbete av styrelsen. Vad motiverar dem att lägga ned denna tid?H hempularen skrev:
Ökade intäkter och mer pengar till föreningen.P Per i Hamrånge skrev:
Ett motiv kan ju vara att föreningen får in pengar för ytan som tydligen idag står oanvänd. Men sedan handlar det om att prioritera för styrelsen. Om det finns möjlighet att skapa fler lägenheter, eller utökningar samtidigt, så kan det vara ett mera välmotiverat val att sätta igång ett projekt.
I många föreningar som skapar vindslägenheter så lägger man ut precis hela arbetet, både rent byggmässigt och det formella/juridiska. Om inte intäkten för föreningen är stor nog att kunna täcka den konsultkostnaden, så finns det ingen anledning att genomföra projektet. I praktiken är det svårt att täcka kostnaderna om man bara "bygger" en enstaka liten yta.
I många föreningar som skapar vindslägenheter så lägger man ut precis hela arbetet, både rent byggmässigt och det formella/juridiska. Om inte intäkten för föreningen är stor nog att kunna täcka den konsultkostnaden, så finns det ingen anledning att genomföra projektet. I praktiken är det svårt att täcka kostnaderna om man bara "bygger" en enstaka liten yta.
Börja med att kolla om det är möjligt att bygga om ytan till lägenhet. En skyddsrumsklassning tar man inte bort hur som helst. Att bygga lägenhet i ett skyddsrum är nog knappt möjligt.
Blir ju ingen jätte hög inkomst på den lokalen om den omformas till bostad, Som hyres lokal kan de sätta en hög hyra, men som bostad blir det ju några tusen lappar i månaden. Den intäckten kan aldrig motivera kostnaderna för ombildningen (om man lejer ut jobbet). Gör styrelsen allt själva så kanske det inte kostar något, men mycket jobb för dom blir det.
Fast tanken är nog att kostnaden för ombildning skall täckas med råge av försäljningspriset.
Du ändrar ju ägotalet för samtliga lägenheter så det är ju dom övriga delägarna som isåfall får dom pengarna.H hempularen skrev:
Om lokalen nu står tom och är svår att hyra ut kan det ju vara lämpligt att omvandla den till bostad, om det tillåts. Visst är det kostnader och säkert även en del krångel för styrelsen. Men som sagts ovan, man får en intäkt från försäljningen av ytan, som nu står utan användning. Sedan måste andelstalet för den berörda lägenheten ändras, förhoppningsvis behöver inte övriga andelstal ändas.
Exakt, och även om det inte skulle vara så, är det inte meningen att en BRF ska gå med vinst, så det betyder bara att man kan sänka avgifter lite eller att man kan betala av ett lån man har på föreningenCheesen skrev: