Rimlig tidsåtgång för renovering, prisskillnad offerter m.m.
Hej,
Har läst lite grann på detta forum förut, och det här är mitt första inlägg. Jag och sambon har precis köpt en 3:a på 69 kvm i Stockholm som behöver totalrenoveras. Huset är från 1931 och takhöjden c:a 2,90. Lägenheten har fiskbensparkett i samtliga rum utom kök, där en plastmatta ligger ovanpå gamla plankor. I stort sett allt behöver renoveras, parketten är dock fin och behöver eventuellt bara slipas och lackas.
Vi har haft några hantverkare på besök som gett preliminära offerter. Ett par av dem har vi fått tag i genom referenser där vi vet att våra bekanta varit nöjda, ett par andra har vi fått kontakt med via Blocket eller på annat håll online. De sistnämnda har kommit med billigare preliminära offerter, men jag känner mig inte trygg med att få tag i hantverkare via nätet, även om de har gett oss referenser vi ska kunna ringa. Sambon är mer fokuserad på priset och tycker att så länge elektriker och rörläggare är certifierade, och de referenser vi fått av dem ger tummen upp, så är det inga problem. Eftersom det rör sig om en totalrenovering vill vi hur som helst jobba med någon som kan driva projektet åt oss och koordinera arbetet mellan sina snickare, elektriker och rörläggare.
Vi är ju såklart lite oroliga för är få en kryddad offert. Vi har fått en uppskattad tidsåtgång på c:a 1000 timmar för hela renoveringen. Skulle ni experter här på forumet orka ta en snabb titt på vår lista nedanför, som borde vara hyfsat komplett, och bedöma om det är rimligt över huvud taget?
Bifogar även den ordinarie planlösningen med det lilla köket och sovrum nr2 intill, vårt alternativ vi först tänkt ut med en öppen planlösning mellan kök och vardagsrum och som offerterna baserar sig på, samt en skiss från en arkitekt som vi tyckte såg fantastiskt bra ut, men som vi inte stämt av med hantverkare och som förmodligen blir ännu dyrare, dels pga gasledningen och dels pga att badrummet måste bli större. Vi måste dock utreda om vi kan dra om gasledningen genom lägenheten - brukar det ens vara möjligt?
Stort tack för er input!
Badrum:
Riva kakel & klinker
Flytta duschavlopp och golvbrunn
Förbereda väggar och golv för plattsättning, sätta upp fuktspärr
Lägga golvvärme och spackla golvet
Sätta kakel och klinker
Montera vägghängd WC med cistern
Montera badrumsmöbler, duschvägg, armaturer
Lägga nya rör (fräsa in i väggen) och montera avlopp för tvättmaskin
Sätta upp eluttag 220-230V och dra el för tvättmaskin
Montera spotlights i taket och dimmer
Kök:
Lägga fiskbensparkett i köket (ca 5 kvm)
Ta bort gasledning och gammalt element i köket
Montera nytt kök inklusive elinstallation av vitvaror
Rördragning och eldragning för vägguttag och vitvaror
Ändra rum:
Riva de två väggarna på långsidan av det nuvarande lilla sovrummet samt del av väggar mot hall
Bygga en ny vägg som delar av v-rum inklusive grundspackling så att den är färdig för målning på båda sidor
Eldragning i nya väggen och två nya vägguttag i det nya rummet
Lappa ihop tak och väggar där de gamla väggarna suttit
Ta bort elementet i vardagsrummet närmast balkongdörren och laga golvet
Flytta uttaget till taklampan i vardagsrummet och ordna ett nytt uttag till taklampa i nya sovrummet
Sätta upp nya golvlister på de nya väggarna
Lägga i nya stavar mellan de gamla golven där väggarna rivits om detta behövs
Hall:
Fräsa in elkablar i väggen
Byta elcentral
Sovrum:
Bygga panel runt nya IKEA-garderober
Dra in sladd för kabel-tv från v-rum
Bygga en vägg där dörren mellan stort sovrum och nuvarande v-rum sitter, spackla och förbereda så att det är klart för målning
Sätta in två eluttag på varsin sida av sängen och flytta ner uttaget vid fönstret
Alla rum (utom badrum):
Sätta upp taklister i alla rum utom badrum (stuckaturliknande men utan mönster)
Dra nya elkablar i hela lägenheten, fräsa in dem i väggen i rör och byta till jordade uttag och dimmers
Spackla över glasfiberväven
Slipa och lackera golv
Målning & spackling:
Spackla över glasfiberväven
Måla tak och taklister
Måla väggar
Slipa och måla dörrar och dörrlister, fönsterlister etc.
Har läst lite grann på detta forum förut, och det här är mitt första inlägg. Jag och sambon har precis köpt en 3:a på 69 kvm i Stockholm som behöver totalrenoveras. Huset är från 1931 och takhöjden c:a 2,90. Lägenheten har fiskbensparkett i samtliga rum utom kök, där en plastmatta ligger ovanpå gamla plankor. I stort sett allt behöver renoveras, parketten är dock fin och behöver eventuellt bara slipas och lackas.
Vi har haft några hantverkare på besök som gett preliminära offerter. Ett par av dem har vi fått tag i genom referenser där vi vet att våra bekanta varit nöjda, ett par andra har vi fått kontakt med via Blocket eller på annat håll online. De sistnämnda har kommit med billigare preliminära offerter, men jag känner mig inte trygg med att få tag i hantverkare via nätet, även om de har gett oss referenser vi ska kunna ringa. Sambon är mer fokuserad på priset och tycker att så länge elektriker och rörläggare är certifierade, och de referenser vi fått av dem ger tummen upp, så är det inga problem. Eftersom det rör sig om en totalrenovering vill vi hur som helst jobba med någon som kan driva projektet åt oss och koordinera arbetet mellan sina snickare, elektriker och rörläggare.
Vi är ju såklart lite oroliga för är få en kryddad offert. Vi har fått en uppskattad tidsåtgång på c:a 1000 timmar för hela renoveringen. Skulle ni experter här på forumet orka ta en snabb titt på vår lista nedanför, som borde vara hyfsat komplett, och bedöma om det är rimligt över huvud taget?
Bifogar även den ordinarie planlösningen med det lilla köket och sovrum nr2 intill, vårt alternativ vi först tänkt ut med en öppen planlösning mellan kök och vardagsrum och som offerterna baserar sig på, samt en skiss från en arkitekt som vi tyckte såg fantastiskt bra ut, men som vi inte stämt av med hantverkare och som förmodligen blir ännu dyrare, dels pga gasledningen och dels pga att badrummet måste bli större. Vi måste dock utreda om vi kan dra om gasledningen genom lägenheten - brukar det ens vara möjligt?
Stort tack för er input!
Badrum:
Riva kakel & klinker
Flytta duschavlopp och golvbrunn
Förbereda väggar och golv för plattsättning, sätta upp fuktspärr
Lägga golvvärme och spackla golvet
Sätta kakel och klinker
Montera vägghängd WC med cistern
Montera badrumsmöbler, duschvägg, armaturer
Lägga nya rör (fräsa in i väggen) och montera avlopp för tvättmaskin
Sätta upp eluttag 220-230V och dra el för tvättmaskin
Montera spotlights i taket och dimmer
Kök:
Lägga fiskbensparkett i köket (ca 5 kvm)
Ta bort gasledning och gammalt element i köket
Montera nytt kök inklusive elinstallation av vitvaror
Rördragning och eldragning för vägguttag och vitvaror
Ändra rum:
Riva de två väggarna på långsidan av det nuvarande lilla sovrummet samt del av väggar mot hall
Bygga en ny vägg som delar av v-rum inklusive grundspackling så att den är färdig för målning på båda sidor
Eldragning i nya väggen och två nya vägguttag i det nya rummet
Lappa ihop tak och väggar där de gamla väggarna suttit
Ta bort elementet i vardagsrummet närmast balkongdörren och laga golvet
Flytta uttaget till taklampan i vardagsrummet och ordna ett nytt uttag till taklampa i nya sovrummet
Sätta upp nya golvlister på de nya väggarna
Lägga i nya stavar mellan de gamla golven där väggarna rivits om detta behövs
Hall:
Fräsa in elkablar i väggen
Byta elcentral
Sovrum:
Bygga panel runt nya IKEA-garderober
Dra in sladd för kabel-tv från v-rum
Bygga en vägg där dörren mellan stort sovrum och nuvarande v-rum sitter, spackla och förbereda så att det är klart för målning
Sätta in två eluttag på varsin sida av sängen och flytta ner uttaget vid fönstret
Alla rum (utom badrum):
Sätta upp taklister i alla rum utom badrum (stuckaturliknande men utan mönster)
Dra nya elkablar i hela lägenheten, fräsa in dem i väggen i rör och byta till jordade uttag och dimmers
Spackla över glasfiberväven
Slipa och lackera golv
Målning & spackling:
Spackla över glasfiberväven
Måla tak och taklister
Måla väggar
Slipa och måla dörrar och dörrlister, fönsterlister etc.
Redigerat:
Man behöver nog mer info för att kunna kommentera, så er fråga är nog svår. Två inlägg kan vara
- om ni gör ingrepp i väggar, ledningar och planlösning behövs förmodligen föreningens godkännande,
- det finns många aktörer på denna marknad som inte gör så bra jobb. I så gott som varje hus görs renoveringar hela tiden. Fråga era grannar om erfarenheter. En gissning kan vara att om ni frågar fem får ni ett omdöme som är en katastrof, tre någorlunda ok men brister och krångel och ett bra där det mesta fungerat. Välj detta alternativ. En viktig sak är att en hantverkare kan åta sig att vara projektledare, det behövs koordinering mellan golv, målning, el, , snickeri med mera
- om ni gör ingrepp i väggar, ledningar och planlösning behövs förmodligen föreningens godkännande,
- det finns många aktörer på denna marknad som inte gör så bra jobb. I så gott som varje hus görs renoveringar hela tiden. Fråga era grannar om erfarenheter. En gissning kan vara att om ni frågar fem får ni ett omdöme som är en katastrof, tre någorlunda ok men brister och krångel och ett bra där det mesta fungerat. Välj detta alternativ. En viktig sak är att en hantverkare kan åta sig att vara projektledare, det behövs koordinering mellan golv, målning, el, , snickeri med mera
Tack för ditt svar! Ja, vi har fått godkänt att ändra planlösningen av styrelsen eftersom vi inte river någon bärande vägg. Om vi bestämmer oss för att vi vill flytta badrumsväggen och gasledningen påverkas så måste vi ta en runda till med dem. Gas används tydligen i huset.
Som du säger, det är projektledare vi är ute efter. Vi har som sagt träffat två som vi har fått tag på genom referenser från bekanta. Men vi undrar fortfarande om en offert med fast pris som baserar sig på cirka 1000h verkligen är rimlig.
Den ena av dem som en vän rekommenderat vill för arbetet ha 270-280 tusen efter ROT och då ingår allt (rivning, el inkl infräsning i väggarna, badrum, kök, målning och spackling tak och väggar, komplettera golv, måla snickerier, bygga nya väggar, flytta eluttag osv osv) utom golvslipning och lackning. Han räknar också med 70-80 för sitt förbrukningsmaterial. Därutöver tillkommer det vi väljer själva - kök, vitvaror, kakel, badrumsmöbler osv. Låter det som en rimlig prisnivå? Vet att kompisen som använt dem är kräsen vad gäller kvalitet och han har anlitat dem i ett par olika lägenheter.
Bjöd även dit en lite mer ”välkänd” snickerifirma utan att gå på referenser av bekanta, som gav en offert på 480 tusen för enbart arbetet. Det kändes som i mastigaste laget.
Sedan har vi de som vi fått tag i via Blocket och de ligger ännu lägre än den förstnämnda i sina förslag, men om man börjar prata om 200-250 tusen för en sådan totalrenovering inklusive förbrukningsmaterial börjar jag undra om det är suspekt lågt?
Som du säger, det är projektledare vi är ute efter. Vi har som sagt träffat två som vi har fått tag på genom referenser från bekanta. Men vi undrar fortfarande om en offert med fast pris som baserar sig på cirka 1000h verkligen är rimlig.
Den ena av dem som en vän rekommenderat vill för arbetet ha 270-280 tusen efter ROT och då ingår allt (rivning, el inkl infräsning i väggarna, badrum, kök, målning och spackling tak och väggar, komplettera golv, måla snickerier, bygga nya väggar, flytta eluttag osv osv) utom golvslipning och lackning. Han räknar också med 70-80 för sitt förbrukningsmaterial. Därutöver tillkommer det vi väljer själva - kök, vitvaror, kakel, badrumsmöbler osv. Låter det som en rimlig prisnivå? Vet att kompisen som använt dem är kräsen vad gäller kvalitet och han har anlitat dem i ett par olika lägenheter.
Bjöd även dit en lite mer ”välkänd” snickerifirma utan att gå på referenser av bekanta, som gav en offert på 480 tusen för enbart arbetet. Det kändes som i mastigaste laget.
Sedan har vi de som vi fått tag i via Blocket och de ligger ännu lägre än den förstnämnda i sina förslag, men om man börjar prata om 200-250 tusen för en sådan totalrenovering inklusive förbrukningsmaterial börjar jag undra om det är suspekt lågt?
De erbjudanden ni fått låter rätt billiga, men det beror förstås på omständigheterna. Tyvärr är nog allt dyrare i Stockholm. Allt beror på hur slitet det är. Hur mycket el ska fräsas in? Det är rätt tidskrävande. Efter infräsning behöver väggarna byggas upp. Hur är taken, troligen behövs mikrolit. Hur lång tId tror de att det tar? Säkert minst två veckor, förmodligen mer. Kanske satsar ni på att göra runt årsskiftet så att ni kan få dubblerade rotavdrag. En grov gissning skulle kanske vara upp till 500 tkr för allt arbete, sedan avgår rot. Material beror ju på vad ni väljer men om kök och badrum är med så kanske lika mycket. Många skulle nog säga lägre belopp, men då gäller det nog mindre orter än Stockholm. Tänk er för innan ni anförtror någon ni sett på Blocket för så omfattande jobb, referenser från någon ni känner som gjort liknande jobb kan ha stort värde för er.
Tack klimt, i princip all el ska fräsas in eftersom de flesta kablarna går utanpå. I hallen går den t.ex. i en stor, ful plastskena utanpå väggen. Lite osäker ang. taken förutom att färgen har gulnat (ingen rökning dock), men hörde mikrolit nämnas. Ja, det pratades om 80h för att måla alla väggar och tak inkl eventuell förbehandling.K klimt skrev:
Men då låter det som att 270-280 tusen för allt jobb efter ROT utom att slipa och lacka golven är ett rimligt pris, om man dessutom vet att mina bekanta varit väldigt nöjda med denna projektledare och hans hantverkare?
Tänk på att planera noga. Ni vill förmodligen ha fler eluttag, så ni kan slippa länga sladdar. De ska vara snygga och av god kvalitet. Ni kan sätta in några vägglampor. När arbetet pågår ger allt sådant marginell merkostnad men så mycket bättre efteråt. Välj noga på tapeter eller målarfärg. Det finns mycket fin ny typ av belysning, med alla möjligheter som led ger. Kanske något platsbyggd , som skåp eller hyllor. Ni lägger ner mycket pengar, fundera noga över detaljer, när arbetet pågår går det fort fram och är för sent att ändra för det mesta