Dolt fel (infiltration)
Jag tänkte kolla vad som gäller angående en situation en bekant råkat ut för.
Jag ska försöka vara så opartisk som möjligt och inte berätta vilken sida min bekanta är.
Ett hus såldes av 2 pensionärer som tecknade en doldafel försäkring vid försäljningen.
Huset köptes av en familj med 2 vuxna och 3 barn och huset är i storlek i minsta laget för en sådan familj men funkar. (3 sovrum, 2 toaletter, vardagsrum och kök)
Huset har enskilt avlopp med infiltration som fungerat utan anmärkning när dom 2 pensionärerna bodde där och innan dom bodde där en ensam man.
När familjen flyttade in i sommras märker dom att gräsmattan ovanför infiltrationen blir väldigt blöt och inser att infiltrationen inte räcker till för deras behov.
Dom hävdar då ett dolt fel och begär att säljaren skall åtgärda felet.
Säljaren ger då köparen en fullmakt för att hantera detta med försäkringsbolaget (dolda fel försäkringen)
Försäkringsbolaget säger att infiltrationen inte ingår i försäkringen.
Så nu är frågan om köparen kan kräva säljaren på att fixa infiltrationen, frågor som jag tycker uppstår är:
1, Kan försäkringsbolaget utesluta infiltrationen ur försäkringen?
2, Om inte försäkringsbolaget anser att det ingår som dolt fel, är det då ett dolt fel.
3, Kan infiltrationens kapacitet vara ett dolt fel? (vilken infiltration som helst går ju att överbelasta)
4, Kan köparen kräva säljaren på dolda fel om säljaren har tecknat en försäkring mot det eller är säljaren "immun" mot det.
Jag ska försöka vara så opartisk som möjligt och inte berätta vilken sida min bekanta är.
Ett hus såldes av 2 pensionärer som tecknade en doldafel försäkring vid försäljningen.
Huset köptes av en familj med 2 vuxna och 3 barn och huset är i storlek i minsta laget för en sådan familj men funkar. (3 sovrum, 2 toaletter, vardagsrum och kök)
Huset har enskilt avlopp med infiltration som fungerat utan anmärkning när dom 2 pensionärerna bodde där och innan dom bodde där en ensam man.
När familjen flyttade in i sommras märker dom att gräsmattan ovanför infiltrationen blir väldigt blöt och inser att infiltrationen inte räcker till för deras behov.
Dom hävdar då ett dolt fel och begär att säljaren skall åtgärda felet.
Säljaren ger då köparen en fullmakt för att hantera detta med försäkringsbolaget (dolda fel försäkringen)
Försäkringsbolaget säger att infiltrationen inte ingår i försäkringen.
Så nu är frågan om köparen kan kräva säljaren på att fixa infiltrationen, frågor som jag tycker uppstår är:
1, Kan försäkringsbolaget utesluta infiltrationen ur försäkringen?
2, Om inte försäkringsbolaget anser att det ingår som dolt fel, är det då ett dolt fel.
3, Kan infiltrationens kapacitet vara ett dolt fel? (vilken infiltration som helst går ju att överbelasta)
4, Kan köparen kräva säljaren på dolda fel om säljaren har tecknat en försäkring mot det eller är säljaren "immun" mot det.
Hur gammal är infiltrationen? Har den passerat sin tekniska livslängd är de ju inget fel, utan bara normalt 'slitage'.
4: Enda skillnaden rent tekniskt är att säljaren slipper punga ut med pengar ur egen ficka om det är ett konstaterat dolt fel som kräver åtgärd. Nackdelen för köparen kan vara att man måste övertyga ett helt försäkringsbolag om att dom ska betala...
Men det är fortfarande säljaren man ska ställa kraven till. Sen får vederbörande gå till sitt försäkringsbolag och få eventuell kompensation därifrån.
4: Enda skillnaden rent tekniskt är att säljaren slipper punga ut med pengar ur egen ficka om det är ett konstaterat dolt fel som kräver åtgärd. Nackdelen för köparen kan vara att man måste övertyga ett helt försäkringsbolag om att dom ska betala...
Men det är fortfarande säljaren man ska ställa kraven till. Sen får vederbörande gå till sitt försäkringsbolag och få eventuell kompensation därifrån.
1, Kan försäkringsbolaget utesluta infiltrationen ur försäkringen?B BobbaFett skrev:
Ja, försäkringen är mellan säljaren och FB och de kan avtala vad de vill
2, Om inte försäkringsbolaget anser att det ingår som dolt fel, är det då ett dolt fel.
Ej avgörande i frågan
3, Kan infiltrationens kapacitet vara ett dolt fel? (vilken infiltration som helst går ju att överbelasta)
En infiltration har väl en teknisk livslängd på 15 år, en sak man absolut kan undersöka... är den äldre än så finns nog ingen möjlighet till ersättning.
Att undersöka kapaciteten kan kanske en person med den specifika kunskapen göra, men kapaciteten i sig kan knappast vara ett fel.
Fel i konstruktionen kan kanske vara ett fel...
4, Kan köparen kräva säljaren på dolda fel om säljaren har tecknat en försäkring mot det eller är säljaren "immun" mot det.
Nej, de är inte immuna via försäkringen,,,
1. Ja, det är nog tom. det normala.
2. Vad försäkringsbolaget tycker har inet så mycket med om det faktiskt är ett dolt fel eller ej. Iom. att avloppet troligen inte ingår i försäkringen, så lägger bolaget troligen inte många minuter på att fundera över om felet som sådant kan räknas som dolt fel. Så att försäkringsbolaget inte vill ta i det, säger inte så mycket.
3. Om en massa förutsättningar är uppfyllda så kan troligen en för dålig kapacitet vara ett dolt fel. Här tvivlar jag dock på det. En infiltation har en begränsad livslängd, kapaciteten minskas med åren. Det kan också bli abrupta fel, om ex. slam spolas ut från slamavskiljaren ut i infiltratioonen som sätts igen. Jag tror att teknisk livslängd brukar anges till typ 10 - 15 år. Och jag får för mig att denna infiltration är äöldre än så.
4. I princip så blir inte säljaren imun mot krav för dolda fel, barta för att det finns en försäkring. Men OM bolaget först nekat ersättning, köparen stämmer säljaren, så kommer bolaget att gå in med sina advokater och ta över säljarens roll i målet. Fast inte om kravet gäller något som inte ingår i försäkringsskyddet.
Men det finns varianter av doldafelsförsäkringar, där försäkringen ges som en försäkring åt köparen, som i gengälld tvingas skriva på en friskrivning. Säljaren friskrivs från allt ansvar, köparen får en försäkring som täcker vissa möjliga fel. En variant som förekommer, men är extremt dålig för köparen.
2. Vad försäkringsbolaget tycker har inet så mycket med om det faktiskt är ett dolt fel eller ej. Iom. att avloppet troligen inte ingår i försäkringen, så lägger bolaget troligen inte många minuter på att fundera över om felet som sådant kan räknas som dolt fel. Så att försäkringsbolaget inte vill ta i det, säger inte så mycket.
3. Om en massa förutsättningar är uppfyllda så kan troligen en för dålig kapacitet vara ett dolt fel. Här tvivlar jag dock på det. En infiltation har en begränsad livslängd, kapaciteten minskas med åren. Det kan också bli abrupta fel, om ex. slam spolas ut från slamavskiljaren ut i infiltratioonen som sätts igen. Jag tror att teknisk livslängd brukar anges till typ 10 - 15 år. Och jag får för mig att denna infiltration är äöldre än så.
4. I princip så blir inte säljaren imun mot krav för dolda fel, barta för att det finns en försäkring. Men OM bolaget först nekat ersättning, köparen stämmer säljaren, så kommer bolaget att gå in med sina advokater och ta över säljarens roll i målet. Fast inte om kravet gäller något som inte ingår i försäkringsskyddet.
Men det finns varianter av doldafelsförsäkringar, där försäkringen ges som en försäkring åt köparen, som i gengälld tvingas skriva på en friskrivning. Säljaren friskrivs från allt ansvar, köparen får en försäkring som täcker vissa möjliga fel. En variant som förekommer, men är extremt dålig för köparen.
Man behöver ju förstå den grundläggande principen för begreppet dolda fel.
Ett fel är en egenskap hos fastigheten som en köpare objektivt sett inte borde ha anledning att förvänta sig. Ex. utifrån åldern på byggnader, allmänt skick eller andra omständigheter. Här tas ibland upp även att ett onormalt lågt pris, kan vara en indikation på att man får förvänta sig vissa brister. Men principen är alltså att man kan inte reklamera fel som man borde kunna räkna med att de kan finnas. Så rent "åldersslitage" kan man inte kräva ersä'ttning för.
Dessutom så måste man undersöka fastigheten för att skaffa sig en bild över vilka fel o brister som finns, även inom delar där man har rätt att förvänta sig att det inte finns fel. Undersökningsplikten. och om du vid undersökningen hittar indikationer på ett oväntat problem så kan du alltså inte objektivt sett räkna med att huset är felfritt, såvida man inte undersöker mycket djupare än normalt.
Här skulle jag misstänka att infiltrationen är såpass gammal att man inte kan förvänta sig att den skall fungera för den ökade användningen.
Ett fel är en egenskap hos fastigheten som en köpare objektivt sett inte borde ha anledning att förvänta sig. Ex. utifrån åldern på byggnader, allmänt skick eller andra omständigheter. Här tas ibland upp även att ett onormalt lågt pris, kan vara en indikation på att man får förvänta sig vissa brister. Men principen är alltså att man kan inte reklamera fel som man borde kunna räkna med att de kan finnas. Så rent "åldersslitage" kan man inte kräva ersä'ttning för.
Dessutom så måste man undersöka fastigheten för att skaffa sig en bild över vilka fel o brister som finns, även inom delar där man har rätt att förvänta sig att det inte finns fel. Undersökningsplikten. och om du vid undersökningen hittar indikationer på ett oväntat problem så kan du alltså inte objektivt sett räkna med att huset är felfritt, såvida man inte undersöker mycket djupare än normalt.
Här skulle jag misstänka att infiltrationen är såpass gammal att man inte kan förvänta sig att den skall fungera för den ökade användningen.
Har kollat lite mer information.
-Infiltrationen är 8år gammal. (gjord av säljaren som informerat köparen om detta)
-Köparen kan inte hitta något konstruktionsfel utan hävdar bara att kapaciteten är för dålig.
-Säljaren har vid 2 tillfällen spolat ur infiltrationen i samband med slamtömning vilken köparen tycker tyder på att det varit fel redan då men säljaren hävdar att han gjort det som rutinmässigt underhåll för att problem inte skall uppstå. (detta förmedlades till köparen som fick ta del av kvitton på underhåll innan köpet)
-Den del av avloppet ingick inte i försäkringen så dolda fel försäkringen kan vi bortse från.
-Avloppsbrunnen har aldrig blivit full utan ända som hänt är att gräsmattan blivit blöt och det luktat lite annat än hallon.
Så nu är väl frågan då om kapaciteten på infiltrationen kan vara ett dolt fel eller om köparens undersökningsplikt gäller här.
Och om åldern (8år) på infiltrationen är tillräckligt för att infiltrationen kan ses som "förbrukad".
-Infiltrationen är 8år gammal. (gjord av säljaren som informerat köparen om detta)
-Köparen kan inte hitta något konstruktionsfel utan hävdar bara att kapaciteten är för dålig.
-Säljaren har vid 2 tillfällen spolat ur infiltrationen i samband med slamtömning vilken köparen tycker tyder på att det varit fel redan då men säljaren hävdar att han gjort det som rutinmässigt underhåll för att problem inte skall uppstå. (detta förmedlades till köparen som fick ta del av kvitton på underhåll innan köpet)
-Den del av avloppet ingick inte i försäkringen så dolda fel försäkringen kan vi bortse från.
-Avloppsbrunnen har aldrig blivit full utan ända som hänt är att gräsmattan blivit blöt och det luktat lite annat än hallon.
Så nu är väl frågan då om kapaciteten på infiltrationen kan vara ett dolt fel eller om köparens undersökningsplikt gäller här.
Och om åldern (8år) på infiltrationen är tillräckligt för att infiltrationen kan ses som "förbrukad".
Redigerat:
Det var ju lite intressanta uppgifter.
Då låter det som den har utförts felaktigt. Frågan är väl om infiltrationen har godkänts av kommunen? Det krävs normalt att man gräver en provgrop där de olika lagren av material undersöks för hur genomsläppliga de är, även att man mäter djupet till grundvatten osv. Innan man får tillstånd att lägga en infiltration där.
jag säger inte att detta kan gå som dolt fel, men sannolikheten ser bättre ut än efter tidigare inlägg.
Jag skulle föreslå att ni tar kontakt med villaägarförbundets juristavdelning, de ger en viss juridisk rådgivning gratis till sina medlemmar. Och det kan vara bra att vara medlem av fler skäl.
Då låter det som den har utförts felaktigt. Frågan är väl om infiltrationen har godkänts av kommunen? Det krävs normalt att man gräver en provgrop där de olika lagren av material undersöks för hur genomsläppliga de är, även att man mäter djupet till grundvatten osv. Innan man får tillstånd att lägga en infiltration där.
jag säger inte att detta kan gå som dolt fel, men sannolikheten ser bättre ut än efter tidigare inlägg.
Jag skulle föreslå att ni tar kontakt med villaägarförbundets juristavdelning, de ger en viss juridisk rådgivning gratis till sina medlemmar. Och det kan vara bra att vara medlem av fler skäl.
Försäkringen är något som säljaren tecknar för att skydda sig själv mot oförutsedda utgifter. Den påverkar inte vad som är dolt fel eller hur ett dolt fel bedöms. Enda skillnaden är vem som betalar för eventuella åtgärder.B BobbaFett skrev:
Rent praktiskt kan det vara en fördel för er eftersom det _kan_ vara enklare att få ersättning från säljaren som nyss har tjänat en massa pengar på försäljningen jämfört med att försöka få ett försäkringsbolag att betala...
Nu skrev jag från början att jag försöker vara opartisk i frågan och kanske inte representerar köparen.useless skrev:
Det finns heller inget som tyder på att säljaren sitter på en massa pengar efter försäljningen, dom kaske gick back eller med vinnst.
Redigerat:
Det här hittade jag på en kommuns hemsida:
Undersökningsplikten
En köpare kan aldrig ställa krav i efterhand på säljaren när det kommer till fel som faller under undersökningsplikten. Exempel på installationer som faller under undersökningsplikten men som inte ingår i en vanlig byggnadsteknisk undersökning är el, vatten, värme, avlopp och ventilation, radon, buller och vattenkvalitet med mera. Det är viktigt att mäklaren förklarar att undersökningsplikten omfattar mer än en byggnadsteknisk undersökning.
Om säljaren lämnat garantier eller löften gällande fastigheten om exempelvis avloppet så är dessa undantaget från undersökningsplikten, det är alltså säljaren som då står ansvarig vid felaktigheter som upptäcks efter att köpekontraktet undertecknats.
Några garantier eller löften har inte lämnats av säljaren.
Säljaren har bara visat upp kvotton på undehållet och informerat om när och hur det gjorts.
Undersökningsplikten
En köpare kan aldrig ställa krav i efterhand på säljaren när det kommer till fel som faller under undersökningsplikten. Exempel på installationer som faller under undersökningsplikten men som inte ingår i en vanlig byggnadsteknisk undersökning är el, vatten, värme, avlopp och ventilation, radon, buller och vattenkvalitet med mera. Det är viktigt att mäklaren förklarar att undersökningsplikten omfattar mer än en byggnadsteknisk undersökning.
Om säljaren lämnat garantier eller löften gällande fastigheten om exempelvis avloppet så är dessa undantaget från undersökningsplikten, det är alltså säljaren som då står ansvarig vid felaktigheter som upptäcks efter att köpekontraktet undertecknats.
Några garantier eller löften har inte lämnats av säljaren.
Säljaren har bara visat upp kvotton på undehållet och informerat om när och hur det gjorts.
Redigerat:
Det är redan klarlagt att försäkringen inte gäller VA och döärmed har den ingen betydelse. Avlopp ingår i köparens undersökningsplikt, så frågan är vilken undersökning köparen gjorde före köp. Det bör även utredas vilka eventuella brister som avloppet har och vad som bör åtgärdas . I detta fall kan en gissning vara att belastningen är drastiskt olika från två äldre personer och en stor familj och att detta ger problemen
Att vattnet inte försvinner neråt är ju bra då minskar urlakningen. Det är inte så att köparen avverkat och röjt buskar på tomten för då minskar ju växternas upptag av vatten. Eller att någon granne avverkat på sin tomt i närheten som kan minska avdunstningen.
Kan berätta om min avloppsanläggning som hade blivit dolt fel vid en försäljning.
Vi byggde en kataloghus, och markentreprenören skulle även anlägga trekammarbrunn med infiltration.
Kommunen (eller vår geotekniska undersökning) kom med krav på infiltration (antal kvm) och entreprenören lämnade in typritning med mindre kvm i bygglovet.
Infiltrationen byggdes alltså mindre än den skulle.
Inom ett år fick vi problem med avloppet (badrummet nästan svämmade över när vi duschade för att vattnet därefter rann undan väldigt långsamt.
Det visade sig att nivån i trekammarbrunnen var över ingångsröret, där avloppet kommer in i trekammarbrunnen. Toapapper med mera spolades inte ur avloppet längre och all slam från trekammarbrunnen rann vidare in i infiltrationsrören.
Slambilen tömde allt och spolade rent filterrören. Efter några veckor hade vi samma problem. Då fick entreprenören komma tillbaka.
Och det visade att avloppet hade följande fel:
1 För liten yta infiltrationsbädden
2 Siltlager precis under makadamlagret, dvs sämre infiltration
3 Entreprenören la infiltrationsrören med hål uppåt istället för neråt
Alla 3 fel i sig kunde skapa dålig kapacitet och var svåra att upptäcka vid en grundlig undersökning, men framförallt fel nr 3 är ju ett väldigt uppenbart fel när man väl ser hur det ligger till.
I vårt fall fixade entreprenören allt på garanti och avloppet har fungerat sen dess.
Är däremot problemet bara att infiltrationen är täppt för att för mycket slam har kommit på fel sidan trekammarbrunnen, är det inte ett fel, men bara normal slitage.
Sedan förstår jag inte hur gräsmattan kan bli blött medan trekammarbrunnen inte svämmar över. Hur ser höjdskillnader ut. Är infiltrationen upphöjd. Pumpar man vattnet från brunnen till infiltrationen, eller ligger infiltrationen väldigt mycket lägre än trekammarbrunnen? (Så att vattnet kommer ur luftningsrör/spolrör i slutet av filterbädden, innan nivån i trekammarbrunnen blir för högt?
Vi byggde en kataloghus, och markentreprenören skulle även anlägga trekammarbrunn med infiltration.
Kommunen (eller vår geotekniska undersökning) kom med krav på infiltration (antal kvm) och entreprenören lämnade in typritning med mindre kvm i bygglovet.
Infiltrationen byggdes alltså mindre än den skulle.
Inom ett år fick vi problem med avloppet (badrummet nästan svämmade över när vi duschade för att vattnet därefter rann undan väldigt långsamt.
Det visade sig att nivån i trekammarbrunnen var över ingångsröret, där avloppet kommer in i trekammarbrunnen. Toapapper med mera spolades inte ur avloppet längre och all slam från trekammarbrunnen rann vidare in i infiltrationsrören.
Slambilen tömde allt och spolade rent filterrören. Efter några veckor hade vi samma problem. Då fick entreprenören komma tillbaka.
Och det visade att avloppet hade följande fel:
1 För liten yta infiltrationsbädden
2 Siltlager precis under makadamlagret, dvs sämre infiltration
3 Entreprenören la infiltrationsrören med hål uppåt istället för neråt
Alla 3 fel i sig kunde skapa dålig kapacitet och var svåra att upptäcka vid en grundlig undersökning, men framförallt fel nr 3 är ju ett väldigt uppenbart fel när man väl ser hur det ligger till.
I vårt fall fixade entreprenören allt på garanti och avloppet har fungerat sen dess.
Är däremot problemet bara att infiltrationen är täppt för att för mycket slam har kommit på fel sidan trekammarbrunnen, är det inte ett fel, men bara normal slitage.
Sedan förstår jag inte hur gräsmattan kan bli blött medan trekammarbrunnen inte svämmar över. Hur ser höjdskillnader ut. Är infiltrationen upphöjd. Pumpar man vattnet från brunnen till infiltrationen, eller ligger infiltrationen väldigt mycket lägre än trekammarbrunnen? (Så att vattnet kommer ur luftningsrör/spolrör i slutet av filterbädden, innan nivån i trekammarbrunnen blir för högt?
Om vi ser till köparens undersökningsplikt här. Nu blir det gissningar ifrån mig. Men om det finns en avloppsanläggning som är utförd såpass nyligen som för 8 år sedan, och med såpass låg användning som indikerats. Och OM det inte finns några andra indikationer på problem med anläggningen, det finns tillstånd från kommunen. Då har jag som köpare rätt att förvänta mig att avloppsanläggningen fungerar. Det bör räcka med en "normal" undersökning. Då kan jag tänka mig att nivån på en normal undersökningsplikt ligger på att öppna luckan till 3 - kammarbrunnen, och titta. Jag personligen vet inte exakt vad man skall titta efter, men orimligt hög nivå i brunnen bör man kanske kunna bedöma. Synliga skador på in och utlopp, synliga skador på ev. synliga mellanväggar i brunnen. Sedan finns det troligen mer man kan kolla i brunnen som jag inte har koll på.
Skulle man då ex. se en onormalt hög nivå i brunnen, så har man anledning att misstänka att det kan vara problem med infiltrationen. Och har alltså eventuellt inte rätt att klaga på infiltrationen som dolt fel.
Andra saker man bör göra i en normal undersökning är att spola i toaletter, olika handfat, kanske delvis fylla upp ett badkar om det finns. Och observera, lyssna när man låter avloppet jobba. Men det är mer för att se om det finns stopp i avloppsledningarna. Det går inte med rimliga insatser att prova infiltrationen, jag skulle tro att man måste spola ut typ 1000 liter innan man kan se ev. problem med infiltrationen.
Skulle man då ex. se en onormalt hög nivå i brunnen, så har man anledning att misstänka att det kan vara problem med infiltrationen. Och har alltså eventuellt inte rätt att klaga på infiltrationen som dolt fel.
Andra saker man bör göra i en normal undersökning är att spola i toaletter, olika handfat, kanske delvis fylla upp ett badkar om det finns. Och observera, lyssna när man låter avloppet jobba. Men det är mer för att se om det finns stopp i avloppsledningarna. Det går inte med rimliga insatser att prova infiltrationen, jag skulle tro att man måste spola ut typ 1000 liter innan man kan se ev. problem med infiltrationen.