Tyda detaljplan
Min grannes hus har brunnit ner och nu ska ett nytt hus byggas upp. Det var förut ett mindre enplanshus med tillbyggt garage. Garaget låg på vår tomtgräns. Nu har grannarna som önskemål att bygga ett 1.5 planshus med tillbyggt garage. Även nu vill de att garaget ska ligga på vår tomtgräns. Huset som de vill bygga är på 161kvm plus en uteplats med tak på 18kvm plus vidbyggt garage på 40kvm.
Enl detaljplan för vårt område "får högst 175kvm bebyggas varav uthus eller annan gårdsbyggnad högst får upptaga 40kvm" "I området får byggnad icke uppföras till större höjd än 4,0 meter"
Mina frågor är; Får de bygga så stort? Får de bygga 1.5 planshus? Får de bygga garaget utmed vår tomtgräns?
Tyvärr kommer detta hus och garage ligga i vårt söderläge så det kommer skugga mycket av vår tomt eftersom det ligger på vår tomtgräns.
Enl detaljplan för vårt område "får högst 175kvm bebyggas varav uthus eller annan gårdsbyggnad högst får upptaga 40kvm" "I området får byggnad icke uppföras till större höjd än 4,0 meter"
Mina frågor är; Får de bygga så stort? Får de bygga 1.5 planshus? Får de bygga garaget utmed vår tomtgräns?
Tyvärr kommer detta hus och garage ligga i vårt söderläge så det kommer skugga mycket av vår tomt eftersom det ligger på vår tomtgräns.
Det låter ju som att det skulle vara svårt att få igenom. Ett 1.5-planshus med bygghöjd under 4 meter låter orimligt, snarare åtminstone 5-6 meter och det borde inte betraktas som en mindre avvikelse. Ifall uteplatsen och garaget räknas som gårdsbyggnader blir det ju ännu en avvikelse. Dessutom antar jag att du måste godkänna att de bygger så nära tomtgränsen, för även om det gamla huset var placerat så, så är ju detta ett helt nytt bygglov.
Grannarna säger att "1.5 planshus går som enplanshus då det ej överstiger 4 meter i totalhöjd och man på huset har max 70cm i förhöjt väggliv"M MartinP666 skrev:
Är det deras ord eller står det så i någon officiell skrivelse? Totalhöjd är ju hela husets höjd och att det då skulle vara mindre än 4 meter låter helt orimligt. Bygghöjden är höjden från marken upp till den punkt då ytterväggen skär taket, och ett 1-planshus på 4 meter går fint men 1.5 tvivlar jag på.Undrande granne skrev:
Det är grannarna som svarat mig så.M MartinP666 skrev:
Tja, om du räknar med 2,5 m för bottenplan, sedan en halvmeter för grund och mellanbjälklag, då har du en meter kvar. Så 70 cm vid yttervägg plus 30 cm tak, låter ju fullt möjligt.
Om vi tittar på ytan: detaljplanen medger 175 kvm. Lägg därtill 10% som man i princip kan räkna med att få igenom som "liten avvikelse", så har du 192,5. Och sedan kan man göra 15 kvm som attefallstillbyggnad (där är det lite olika hur kommuner bedömer det - visa vill att huset ska finnas på plats först innan man gör attefallstillbyggnaden, andra har godkänt den att byggas samtidigt med huset). Men oavsett vilket så kan de totalt sett alltså räkna med att få bygga 207,5 kvm.
De VILL bygga 161+40, dvs 201 kvm. Uteplatsen kanske de får pruta lite på, jag tror att skärmtak över uteplats får uppgå till 15 kvm utan bygglovskrav, men jag kan ha fel där.
Du kommer troligen att få yttra dig om avståndet till gräns, men byggnadsnämnden KAN ge lov även om du säger nej. Speciellt i ett fall där det tidigare redan funnits en byggnad som nu brunnit ner.
Om vi tittar på ytan: detaljplanen medger 175 kvm. Lägg därtill 10% som man i princip kan räkna med att få igenom som "liten avvikelse", så har du 192,5. Och sedan kan man göra 15 kvm som attefallstillbyggnad (där är det lite olika hur kommuner bedömer det - visa vill att huset ska finnas på plats först innan man gör attefallstillbyggnaden, andra har godkänt den att byggas samtidigt med huset). Men oavsett vilket så kan de totalt sett alltså räkna med att få bygga 207,5 kvm.
De VILL bygga 161+40, dvs 201 kvm. Uteplatsen kanske de får pruta lite på, jag tror att skärmtak över uteplats får uppgå till 15 kvm utan bygglovskrav, men jag kan ha fel där.
Du kommer troligen att få yttra dig om avståndet till gräns, men byggnadsnämnden KAN ge lov även om du säger nej. Speciellt i ett fall där det tidigare redan funnits en byggnad som nu brunnit ner.
Redigerat:
En 1,5planare har de inga problem alls att få igenom med skrivelsen i detaljplanen. Precis som b8q sedan skrivit så får hus plus garage sedan bli max 192,5kvm för att kommunen ska kunna godkänna det som lite avvikelse. Dock inte helt säkert att kommunen gör det även om de brukar göra det. Utöver det får de som sagt göra en attefallstillbyggnad på 15kvm men det kan de behöva vänta med tills huset är färdigt innan de kan göra en anmälan om det. När huset är byggt kan de även bygga 15kvm skärmtak bygglovsfritt. Vad står det angående placering i detaljplanen. Står det tex 4,5m från tomtgräns kan det vara svårt för dem att få igenom en avvikelse att placera det i tomtgräns om de fått igenom en avvikelse på storleken.
Nej det är nog som ni säger, att det går att göra 1,5 plan, men då bygghöjden ändå är begränsad så ska det ju inte göra jättestor skillnad för grannarna. Däremot kan det vara så att en avvikelse inte räknas som mindre även om det procentuellt sett är liten skillnad, jag har för mig att jag läst att en avvikelse endast kan räknas som mindre om den inte medför någon direkt försämring för grannarna.
Inte sett någon sådan skrivelse och sett många fall där man fått igenom avvikelser trotts grannars protester men givetvis är det svårare att få igenom avvikelser om grannarna är emot. Skulle inte säga att bygghöjden är så begränsad då om huset görs relativt fyrkantigt kan bli över 10m högt i nock. Beroende på läge kan det ta en hel del sol
De 175 kvm som nämns i bestämmelserna brukar ju dessutom vara BYA (alltså avtrycket på mark). Om grannen avser bygga 161 kvm BOA eller BTA så håller han sig nog väl inom detaljplanens bestämmelser avseende utnyttjandegrad.
Tillåter detaljplanen bara en eller två våningar? Det de skriver om förhöjt väggliv om 70 centimeter stämmer, håller man sig under det så räknas inte övre planet som en våning. Däremot har vissa detaljplaner skrivelser som förbjuder vindsinredning utöver angivet antal våningar.
Höjderna som står angivna i bestämmelserna brukar vara byggnadshöjd och inte totalhöjd. Totalhöjd är inkl allt (skorstenar, antenner osv) medan byggnadshöjd i princip är takfotshöjd (där vägg och tak skär varandra) om man håller sig under 45* taklutning. Det borde gå att bygga ett 1,5-planshus under 4 meter i byggnadshöjd. Men det blir tajt. Särskilt om det är en tomt med mycket nivåskillnader.
Avståndet från tomtgräns borde vara reglerat antingen i bestämmelserna eller med prick- eller kryssmark på plankartan. De 4,5 meter som nämns ibland gäller endast bygglovsbefriade åtgärder.
Men det är svårt att säga något om utan att ha sett detaljplanen och bestämmelserna i sin helhet, tillsammans med deras förslag.
Tillåter detaljplanen bara en eller två våningar? Det de skriver om förhöjt väggliv om 70 centimeter stämmer, håller man sig under det så räknas inte övre planet som en våning. Däremot har vissa detaljplaner skrivelser som förbjuder vindsinredning utöver angivet antal våningar.
Höjderna som står angivna i bestämmelserna brukar vara byggnadshöjd och inte totalhöjd. Totalhöjd är inkl allt (skorstenar, antenner osv) medan byggnadshöjd i princip är takfotshöjd (där vägg och tak skär varandra) om man håller sig under 45* taklutning. Det borde gå att bygga ett 1,5-planshus under 4 meter i byggnadshöjd. Men det blir tajt. Särskilt om det är en tomt med mycket nivåskillnader.
Avståndet från tomtgräns borde vara reglerat antingen i bestämmelserna eller med prick- eller kryssmark på plankartan. De 4,5 meter som nämns ibland gäller endast bygglovsbefriade åtgärder.
Men det är svårt att säga något om utan att ha sett detaljplanen och bestämmelserna i sin helhet, tillsammans med deras förslag.
Att bygga 1,5 plan bör inte vara några problem att få igenom med den detaljplanen. Det är ingen avvikelse.
Du skriver att de vill bygga 161 + 40. Men 161 siffran är det den boyta de vill ha, eller är det byggnadsyta? För detaljplanen gäller byggnadsyta. Och om man tillåter 175 kvm byggnadsyta så kan man nog lyckas få till bortåt 250 kvm boyta, i ett 1,5 plans hus. Om det inte finns några andra begränsningar, ofta finns en begränsning av takvinkel, som begränsar hur stort det halva planet kan bli.
Placeringen mot tomtgräns är oftast inte tillåten. Vad står i detaljplanen? Hur gammal är planen?
I nyare detaljplaner skall det vara specat hur nära gräns man får bygga, i äldre planer (typ före 1985) står det ofta inte, då fanns en lag som generellt föreskrev 4,5m. Den är nu avskaffad, men genom någon ny lag så gäller 4,5m generellt om planen är äldre än avskaffandet av den gamla lagen.
Även om det finns en begränsning på 4,5 m. Så är det vanligt att man kan få igenom att garage skall få placeras närmare, men då är kravet ofta att det skall vara ett fristående garage. Ett sammanbyggt garage räknas som att huvudbyggnaden står nära gränsen.
Du skriver att de vill bygga 161 + 40. Men 161 siffran är det den boyta de vill ha, eller är det byggnadsyta? För detaljplanen gäller byggnadsyta. Och om man tillåter 175 kvm byggnadsyta så kan man nog lyckas få till bortåt 250 kvm boyta, i ett 1,5 plans hus. Om det inte finns några andra begränsningar, ofta finns en begränsning av takvinkel, som begränsar hur stort det halva planet kan bli.
Placeringen mot tomtgräns är oftast inte tillåten. Vad står i detaljplanen? Hur gammal är planen?
I nyare detaljplaner skall det vara specat hur nära gräns man får bygga, i äldre planer (typ före 1985) står det ofta inte, då fanns en lag som generellt föreskrev 4,5m. Den är nu avskaffad, men genom någon ny lag så gäller 4,5m generellt om planen är äldre än avskaffandet av den gamla lagen.
Även om det finns en begränsning på 4,5 m. Så är det vanligt att man kan få igenom att garage skall få placeras närmare, men då är kravet ofta att det skall vara ett fristående garage. Ett sammanbyggt garage räknas som att huvudbyggnaden står nära gränsen.
Viktigt att tillägga enl Detaljplanen för området är; "I området får byggnad uppföras med högst en våning"
Så kan verkligen 1.5 planshus räknas om en våning?
Så kan verkligen 1.5 planshus räknas om en våning?
Jo, ett 1,5 planshus är ett enplanshus med inredd vind. Det förekommer att det explicit anges i en detaljplan att vinden inte får inredas. Begreppet 1,5 planshus finns inte i bygglovssammanhang.