Renoverad råvind

[Kronkalle]

Hejsan! Har köpt en bostadsrätt som är ett fristående hus. Dom förra ägarna renoverade råvinden på 40kvm år 1994. Vinden är inte upplåten med bostadsrätt och styrelsen vill nu ta ut en avgift för ytan och skriver in den i upplåtelsen. Det jag undrar är om det finns någon preskribtionstid som gäller? Har brev från kommunens bygglovsenhet där dom säger att inget bygglov krävs för renovering av vind då det inte är en väsentlig förändring. Dom förra ägarna hävdar att när dom köpte så sas det att man får renovera vinden men för egna pengar. Inga ökade kostnader för föreningen då man betalar värme/vatten själv. Och nu när det gått över 23 år sen renoveringen borde den då anses som upplåten eller borde jag skriva på? Ingen annan än jag har tillgång till vinden.

 

[klimt]

För att ändra avgifterna i en brf krävs normalt att andelstalen förändras , vilket kräver en särskild procedur. I sak är det rätt säkert så att föreningen äger all yta som inte är upplåten med bostadsrätt, så vare sig det finns bygglov eller ej så bör föreningen kräva kompensation för detta. Enligt stadgarna ska föreningen behandla medlemmar lika och får inte ge fördel till en enskild medlem.

 

[hempularen]

Om ytan inte är upplåten som bostadsrätt, så blir det närmast en form av uthyrning. Men oavsett hur lång tid det går, eller vem som betalat ombyggnaden osv. Så blir det aldrig bostadsrätt av ytan om den inte upplåts som bostadsrätt.

Men frågan är om ytan verkligen inte är upplåten som bostadsrätt. Om den ex. hörde till lägenheten som förrådsyta.

 

[Kronkalle]

Vi har nu pratat med en jurist som säger att avtalet dom vill att vi skriver på är juridiskt felaktigt. Avgiften är reglerad av andelstalen och då måste man rösta om ändring på stämma. Detta har inte gjorts och det är styrelsen själva som bestämt att nått måste göras. Dom tycker det är orättvist i och med att dom bor i parhusen som byggdes och dom har ingen vind. Dom har högre andelstal pga att deras hus var dyrare att färsigställa än våra. Deras är på 116kvm och våra var 99kvm. Är det så som juristen säger att dom måste gå via stämman eller kan dom avhysa oss på andra grunder? Någonstans så har ju en tillåtelse getts till dom tidigare bostadsrättsinnehavarna att det är OK att renovera. Riktigt klantigt att inga skriftliga avtal skrevs då kan jah tycka.

 

[cpalm]

Är det så som juristen säger att dom måste gå via stämman eller kan dom avhysa oss på andra grunder? Någonstans så har ju en tillåtelse getts till dom tidigare bostadsrättsinnehavarna att det är OK att renovera. Riktigt klantigt att inga skriftliga avtal skrevs då kan jah tycka.

Det har skett en del ändringar i bostadsrättslagen beträffande andelstal, insats och ekonomisk plan, så jag låter det vara osagt om en ändring i upplåtelsen med tillhörande justering av andelstalen kräver stämmobeslut.

Oavsett detta - om nuläget är att vinden inte ingår i upplåtelsen har ni ju ingen nyttjanderätt som jag ser det, om det är det du menar med avhysning. Det lär knappast krävas ett stämmobeslut för att avhysa er från en yta ni inte har rätt att utnyttja. Däremot kan det krävas ett stämmobeslut för att "rätta till" problemet.

 

[klimt]

Det korrekta förfarandet om man vill utöka den yta man förfogar över i en brf är att föreningen fattar ett beslut om detta. Normalt innebär det att den som får ökad yta betalar en köpesumma för den ökade ytan samt att man omarbetar andelstal så att medlem som får ökad yta betalar en större andel av föreningens kostnader. Man kan även tänka sig att medlemmen hyr ytan för en avgift. I ditt fall verkar man ha förbisett detta helt när förändringen skedde för rätt många år sedan.

Föreningen bör givetvis se till att ni betalar i förhållande till den yta ni utnyttjar. Det finns ingen preskription om detta pågått en tid, snarare bör ni väl vara glada att ni hittills fått tillgång till den utökade ytan gratis. Er jurist har rätt, det behövs en process i föreningen för att ändra andelstalen. Föreningsstyrelsen ska se till alla medlemmars intresse och bör starta denna process. Ett alternativ är också, som sagts i förra inlägget, att föreningen kan erbjuda er att hyra den utökade ytan. Annars är alternativet att man stänger igen vinden och återgår till den yta som upplåtelsen som bostadsrätt avser.

 

[hempularen]

Men på frågan om föreningen kan avhysa er från denna extra yta, ja det kan föreningen göra, utan att blanda in något stämmobeslut.

Som jag ser det så finns det två vägar att hantera situationen. Antingen får föreningen upplåta ytan som bostadsrätt, du får betala en summa för ytan, du får ett högre andelstal och får betala högre avgift.

Eller så borde föreningen kunna hyra ut ytan till dig, i så fall på ett normalt hyreskontrakt. Nackdelen med det, är att hyreskontrakt kan sägas upp. Och hyran lär bli högre än den ökande avgiften.

Att ändra andelstal är en lite strulig historia, som dessutom kostar en del att genomföra. Så som bostadsrättslagen var formulerad tidigare, så var man tvungen att sänka andelstalen för övriga när man höjer för någon. Det innebar i sin tur att det inte räcker med stämmobeslut, utan alla som påverkas av ändringen måste godkänna beslutet, på en stämma. Att inte gå på stämman är då en nejröst (enskild vetorätt). Om det inte går att få enhällighet, så räcker det med en kvalificerad majoritet, men då måste beslutet dessutom godkännas av domstol (hyresnämnden).

Man har förenklat den processen en del vid en lagändring någon gång i slutet av 90 talet tror jag, jag tror att man nu kan höja andelstal för en eller enstaka bostadsrätter utan att sänka för andra, därmed kommer man undan de extrema röstningsreglerna.

 

[cpalm]

En annan sak i sammanhanget är att det torde finnas goda möjligheter att framgångsrikt kräva säljaren på ersättning. Känns som ett uppenbart köprättsligt fel.

Hur som helst bör du inte skriva på några förhastade avtal med styrelsen, utan föreslå att ni lugn och ro reder ut detta tillsammans och med stöd av sakkunniga, så att allt blir korrekt gjort denna gång. Som antytts finns det stor risk att trassla till detta ännu mer om man inte vet exakt vad man gör.

 

[klimt]

En annan sak i sammanhanget är att det torde finnas goda möjligheter att framgångsrikt kräva säljaren på ersättning. Känns som ett uppenbart köprättsligt fel.

Om det blir aktuellt att gå till din säljare för eventuell ersättning så tänk då på att köplagen gäller för bostadsrätter, vilket innebär att detta måste göras inom två år, så det kan vara bråttom beroende på hur lång tid du ägt lägenheten.

 

[Kronkalle]

Okej. Grejen är att den här frågan har vart uppe på tapeten en ganska lång tid och 2007 så skrev kassören till förvaltningsbolaget ISS och förklarade att 5 stycken har renoverat vinden och frågade om andelstalen bör ändras.

Svaret från dom var:

1. Vindsinresningen bekostas helt av den enskilde medlemmen och husen har från början varit förberedda för en sådan åtgärd.

2. Underhållskostnader på det som är föreningens ansvarsområde exempelvis fasader, bjälklag, tak och fönster påverkas inte.

3. Bistadsrättsinnehavaren står själv för uppvärmningskostnaderna/elförbrukning

4. Föreningens taxeringsvärde och därmed fastighetsskatt har ej påverkats.

Sen ett brev från Hamilton advokatfirma som skriver exakt samma sak om att andelstalen INTE ska ändras pga detta.

Huset är lixom en fristående villa och ingen annan än bostadsrättsinnehavaren har tillgång.


Juristen jag pratade med jämförde ovanvåningen som en balkong och sa att den inte heller står med i upplåtelseavtalet? Konstig jämförelse kan jag tycka men endå.

Grejen är att ingen som renoverade vinden bor kvar och alla som köpt har ju köpt (tror dom) 140kvm och därmed betalat ett högre pris. Föreningen vill öka priset med 1/3 vilket skulle gå från 6000kr till 9000kr. Folk skulle förlora väldigt mycket i marknadsvärde pga detta.

Styrelsen som satt förut på 90talet hade ju inga problem alls med detta och accepterade renoveringen antar jag. Det är ju ingen som har renoverat i smyg direkt. Och som sagt, fönster fanns på övervåningen redan och allt var förberett.

Vill lösa det här men dom måste väll kunna peka på vissa kostnader som kan spegla den höjda avgiften?

 

[cpalm]

dom måste väll kunna peka på vissa kostnader som kan spegla den höjda avgiften?

Nej, själva syftet med andelstalet (när det finns ett sådant) är att styra hur avgifterna skall fördelas, vilket fastställs i stadgarna. Så en förändring av andelstalet ger mekaniskt motsvarande förändring av avgiften. Andelstalet är i sin tur i princip alltid baserat på fördelningen av lägenhetsytan, ibland med vissa mindre justeringsfaktorer. De faktiska andelen av föreningens kostnader har egentligen inget med saken att göra.

Nu låter det dock som att det kanske inte är helt glasklart huruvida vinden ingår i upplåtelsen eller inte. Är den frågan definitivt avgjord? Att föreningen inte räknat med vindsytan när man initialt bestämt andelstalen behöver inte betyda att vinden inte ingår i upplåtelsen, det kan helt enkelt vara en "miss" när föreningen bildades. Det som avgör är vad som står i upplåtelseavtalet.
För att dra en parallell räknas t.ex. ett vindsförråd som ingår i en upplåtelse i princip aldrig med i lägenhetsytan.

 

[klimt]

Okej. Grejen är att den här frågan har vart uppe på tapeten en ganska lång tid och 2007 så skrev kassören till förvaltningsbolaget ISS och förklarade att 5 stycken har renoverat vinden och frågade om andelstalen bör ändras.

Svaret från dom var:

1. Vindsinresningen bekostas helt av den enskilde medlemmen och husen har från början varit förberedda för en sådan åtgärd.

2. Underhållskostnader på det som är föreningens ansvarsområde exempelvis fasader, bjälklag, tak och fönster påverkas inte.

3. Bistadsrättsinnehavaren står själv för uppvärmningskostnaderna/elförbrukning

4. Föreningens taxeringsvärde och därmed fastighetsskatt har ej påverkats.

Sen ett brev från Hamilton advokatfirma som skriver exakt samma sak om att andelstalen INTE ska ändras pga detta.

Huset är lixom en fristående villa och ingen annan än bostadsrättsinnehavaren har tillgång.


Juristen jag pratade med jämförde ovanvåningen som en balkong och sa att den inte heller står med i upplåtelseavtalet? Konstig jämförelse kan jag tycka men endå.

Grejen är att ingen som renoverade vinden bor kvar och alla som köpt har ju köpt (tror dom) 140kvm och därmed betalat ett högre pris. Föreningen vill öka priset med 1/3 vilket skulle gå från 6000kr till 9000kr. Folk skulle förlora väldigt mycket i marknadsvärde pga detta.

Styrelsen som satt förut på 90talet hade ju inga problem alls med detta och accepterade renoveringen antar jag. Det är ju ingen som har renoverat i smyg direkt. Och som sagt, fönster fanns på övervåningen redan och allt var förberett.

Vill lösa det här men dom måste väll kunna peka på vissa kostnader som kan spegla den höjda avgiften?

Jämförelsen med en balkong kan nog vara relevant. Om en bostad har en balkong eller ej påverkar andelstalet. När balkonger byggs i efterhand innebär det att föreningen tar ansvar för framtida skötsel. Detta kan regleras genom ändrade andelstal eller en särskild balkongavgift. Så att göra analogt med utbyggnad av vind är lämpligt. Sen är det ju trist att föreningen tidigare hanterat det så märkligt och kanske invaggat er och andra berörda saker som inte stämmer. Men föreningen ska behandla alla lika, vilket innebär att den inte får ge vissa medlemmar fördelar, som till exempel ökad bostadsyta. Så föreningen bör lösa denna fråga så fort som möjligt. Om det blir fråga om en ökad avgift kanske man kan kompromissa och ge rabatt på den ökade avgiften de första åren.

 

[merbanan]

Att ändra andelstal är en lite strulig historia, som dessutom kostar en del att genomföra. Så som bostadsrättslagen var formulerad tidigare, så var man tvungen att sänka andelstalen för övriga när man höjer för någon. Det innebar i sin tur att det inte räcker med stämmobeslut, utan alla som påverkas av ändringen måste godkänna beslutet, på en stämma. Att inte gå på stämman är då en nejröst (enskild vetorätt). Om det inte går att få enhällighet, så räcker det med en kvalificerad majoritet, men då måste beslutet dessutom godkännas av domstol (hyresnämnden).

Detta stämmer nog om föreningen endast har ett andelstal som är baserat på den ursprungliga insatsen. Det finns föreningar som har 2st andelstal. Ett för insatsen och ett för fördelning utav avgiften. Om man läser i lagen så ser man att endast om man ändrar insatserna så behöver man blanda in föreningsstämman (och då i sin tur andelstalen för insatsen). Andelstalen för avgiften har inte denna omnämning i lagen varvid det verkar som att styrelsen har möjlighet att själva ändra denna utan att blanda in föreningsstämman (som med allting så behöver domstol pröva om en tolkning av lagen är korrekt). Så om styrelsen och den medlem som innehar bostadsrätten vars avgift ska justeras är överens så verkar man kunna slippa blanda in föreningsstämman om alla är överens. Att ändra andelstalen är inte kostsamt, det finns inget som säger att alla andelar måste summera till 1. Man ändrar bara en andel hos den ekonomiska förvaltaren och sen är det klart. Att förvaltarna säger att det är kostsamt är ju bara för att de vill tjäna extra pengar.

När det gäller tillgången till detta utrymme så får man titta på den ursprungliga upplåtelsen. Är ytan inte med där men den omnämns på andra upplåtelser så kanske det finns fog för att anse att den inte får nyttjas av bostadsrättsinnehavaren. Föreningen kan då välja att sälja denna yta till någon medlem. Då det i praktiken bara finns en medlem som kan använda ytan så kan föreningen välja att sälja den till i detta fall innehavaren av huset.

Iaf i tråden har lite olika råd givits beroende på vilka förutsättningar som finns. Vilka som faktiskt gäller är beroende på hur stadgarna är formulerade och hur föreningen är utformad.

Men som råd på hur man skall fortsätta så ska man inte skriva på något, man skall inte medge något och sedan ta reda på hur det faktiskt förhåller sig. Ett bra svar som ni skulle kunna ge styrelsen har ni ju redan fått av juristen. Be denna författa ett fint brev till styrelsen att de inte har befogenhet att göra detta utan det är något för föreningsstämman. Troligtvis tar det nog stopp där.

Om man nu inte har rätt att nyttja ytan kan man ju inte heller tvingas betala för den om man inte vill. Ska man då tvingas stänga för det utrymmet i huset? Ett utrymme som bostadsrättsinnehavaren med all säkerhet har underhållsplikt för. Nä detta öppnar upp för så mycket konstigt att det nog kostar en massa att reda ut hur det egentligen förehåller sig juridiskt. Om man nu vill ordna upp detta så yrka till stämman att besluta att denna yta skall ingå. Då detta inte är något nytt och om det finns fler hus med samma förutsättningar så borde det gå att få igenom. I bostadsrättsföreningar så blir det aldrig helt rättvist när det gäller avgifter då inte alla har samma åsikt i vilka egenskaper som ska stå som grund för den.

När det sedan gäller andelstal så brukar alla större bostadsrättsorganisationer avråda från dem. Så styrelsen har lite uppförsbacke i detta ärende.

 

[Kronkalle]

Tack för all hjälp hittils! Nu har jag en sista grej jag undrar om angående avtalet som föreningen vill att vi skriver på.

På det står det följande.

”Förtydligande av upplåtelse av bostadsrätt m.m.

Bostadsrättsföreningen har beslutat de medlemmar som så önskar får inreda den ovanför bostadsrätten liggande råvinden. Om så sker införlivas vinden i den lägenhet som är upplåten med bostadsrätt.”

Nu till min fråga. ”förtydligande av upplåtelseavtal” ???? Vadå förtydligande? Finns det då ett upplåtelseavtal för vinden som måste förtydligas eller vad? Borde det inte stå typ tilläggsavtal eller något? Om inte vinden ingår så är väll det mer logiskt att skriva?

Någon som vet?

 

[Nötegårdsgubben]

Förstår inte varför du ens frågar här. Du har ju svart på vitt av förvaltare och advokatbyrå att föreningen inte får göra det här.

Som jag tolkar det sitter du i ett fristående hus upplåtet med bostadsrätt. I det huset finns förvisso en vind som är konverterad till boyta, men föreningens kostnader för huset är oberoende av boytan, för exempelvis uppvärmning betalas av bostadsrättsinnehavaren.

Vad mer finns att tillägga?

Jag skulle inte skriva på nåt som försatte mig i en sämre situation här. Frågan är uppenbarligen utredd och borde vara avförd från agendan.