Renovering ytskickt 65 kvm + renovering källare ca 50 kvm
Hej alla,
Jag och min sambo har köpt ett enplanshus med källare på 65 + 65 kvm som vi har tänkt renovera. Vi har en ungefärlig uppfattning om vad vi vill göra men skulle vilka få hjälp att bedöma kostnaderna för de olika momenten för att kunna rimlighetsbedöma offerterna vi fått in, eller framförallt vad en offert på övervåningens arbeten respektive källarens arbeten kan kosta. Efter att ha läst en del på forumet imponeras jag av denna kunskapsbank. Det skulle betyda oerhört mycket för oss om ni kunde hjälpa oss med detta då vår budget är ansträngd och vi själva har begränsad erfarenhet! Se bifogad planritning och idéskiss.
Nuläge:
- husets byggår är 1935 av typen egna hem hus.
- huset står i Stockholm
- trähus
- huset är i relativt bra skicka, alltså inga väsentliga anmärkningar vid besiktning.
- dränering gjort för ca 12 år sedan med isodrän 100 mm, 35-40 cm under källargolv.
- källaren har renoverats av tidigare ägare med parkettgolv med platonmatta under. Väggarna har reglats ut med träreglar och gipsskivor. Väggarna bedömdes som riskkonstruktion vid besiktning.
- badrum i källare renoverat 2010. Avloppsstam bytt samma år.
- väggar på övervåning av någon typ av pappskiva med ettpar lager tapet på.
- innertak består av nyligen uppsatta gipsskivor som ligger om lott.
- takhöjd källare 2,15 m
- uppvärmning luft/vatten
Vårt önskemål
Övre plan
Generellt: renovering av alla ytskikt (tak väggar golv) i princip alla rum. Väggar och tak vill vi ska vara släta och målade vita. Befintliga dörrar (3 st) renoveras/målas. Inga taklister. Nya golvlister. Generellt ska alla väggar och tak gipsas med renoveringsgips 0,6 cm.
- Rum A (vardagsrum): Befintlig fiskbensparkett slipas. Gipstak rivs. Renoveringsgips 0,6 cm läggs på reglar och vägg som sedan spacklas släta och målas. Ingen ny eldragning och befintlig armatur används.
- Rum B (matrum): innervägg mot rum A öppnas upp med ca 220 cm bredd. Ny fiskbensparkett läggs för att matcha rum A. Väggar och tak gipsas, spacklas och målas. Befintliga eluttag används.
- Rum C (sovrum): håltagning längs med ytterväggarna i trägolv för L-trappa till källare. Utformning dock inte hundra. Vägg mot rum D (hall) rivs. Väggar och tak gipsas, spacklas och målas. Nytt golv läggs för att matcha rum D. Befintliga eluttag används.
- Rum D (hall): väggar gipsas, spacklas och målas, befintlig elluttag används.
- Rum E (toalett): enklare renovering men ska uppfylla standardkrav för våtrum. Väggar spacklas och målas. Klinker i golv med golvvärme. Element tas bort. Kakel vid handfat enbart.
- Rum F (kök): nedmontering av Ikeakök. Befintligt golv tas bort, underliggande trägolv slipas och målas. Väggar gipsas, spacklas och målas. Samma kök återmonteras. Tak enbart målning.
- Trappa till källare: här sitter idag elcentral, proppskåp, fiberanslutning. byggs igen och blir skafferi och teknikrum. Elcentral m.m, flyttas upp från golvhöjd till normalhöjd. Väggar och tak gipsas, spacklas och målas. Enklare golv.
Källare
Rum A sovrum
Rum B allrum
Rum C matrum/förråd
Rum D hall/pannrum (röd fyrkant = elpanna)
Rum E badrum
Generellt: alla ytor renoveras förutom badrum ca 10 kvm som är i ok standard. sänkt källargolv så att takhöjden blir 2,3 m från dagens 2,15. Vattenburen golvvärme i alla rum utom badrum. Isolering källarvägg och golv enligt praxis för källare. Källarväggar i puts. Golv i klinker. Utanpåliggande VVS-rör dras om så de ligger under golvet. Befintliga innerväggar rivs och ny vägg i mitten sätts upp. Spotlights i alla rum. Innervägg reses i mitten av rummet befintlig vägg i mitten bärande.
Tanken är att skapa ett till större sovrum i källaren och att öppna upp mellan rum C och D. I rum C går trappan ner från övre plan. Tanken med trappan är att den ska skapa ljusinsläpp och vara mer tillgänglig än dagens trappa.
Hoppas jag lyckats beskriva vad vi vill åstadkomma. Fråga gärna om något är otydligt beskrivet. De flesta som företag som varit o tittat verkar tycka att jobbet är relativt okomplicerat.
Frågan är alltså vad som är en rimlig offert för övervåningen respektive källaren.
Hoppas på svar!
Med vänlig hälsning,
Werre
Jag och min sambo har köpt ett enplanshus med källare på 65 + 65 kvm som vi har tänkt renovera. Vi har en ungefärlig uppfattning om vad vi vill göra men skulle vilka få hjälp att bedöma kostnaderna för de olika momenten för att kunna rimlighetsbedöma offerterna vi fått in, eller framförallt vad en offert på övervåningens arbeten respektive källarens arbeten kan kosta. Efter att ha läst en del på forumet imponeras jag av denna kunskapsbank. Det skulle betyda oerhört mycket för oss om ni kunde hjälpa oss med detta då vår budget är ansträngd och vi själva har begränsad erfarenhet! Se bifogad planritning och idéskiss.
Nuläge:
- husets byggår är 1935 av typen egna hem hus.
- huset står i Stockholm
- trähus
- huset är i relativt bra skicka, alltså inga väsentliga anmärkningar vid besiktning.
- dränering gjort för ca 12 år sedan med isodrän 100 mm, 35-40 cm under källargolv.
- källaren har renoverats av tidigare ägare med parkettgolv med platonmatta under. Väggarna har reglats ut med träreglar och gipsskivor. Väggarna bedömdes som riskkonstruktion vid besiktning.
- badrum i källare renoverat 2010. Avloppsstam bytt samma år.
- väggar på övervåning av någon typ av pappskiva med ettpar lager tapet på.
- innertak består av nyligen uppsatta gipsskivor som ligger om lott.
- takhöjd källare 2,15 m
- uppvärmning luft/vatten
Vårt önskemål
Övre plan
Generellt: renovering av alla ytskikt (tak väggar golv) i princip alla rum. Väggar och tak vill vi ska vara släta och målade vita. Befintliga dörrar (3 st) renoveras/målas. Inga taklister. Nya golvlister. Generellt ska alla väggar och tak gipsas med renoveringsgips 0,6 cm.
- Rum A (vardagsrum): Befintlig fiskbensparkett slipas. Gipstak rivs. Renoveringsgips 0,6 cm läggs på reglar och vägg som sedan spacklas släta och målas. Ingen ny eldragning och befintlig armatur används.
- Rum B (matrum): innervägg mot rum A öppnas upp med ca 220 cm bredd. Ny fiskbensparkett läggs för att matcha rum A. Väggar och tak gipsas, spacklas och målas. Befintliga eluttag används.
- Rum C (sovrum): håltagning längs med ytterväggarna i trägolv för L-trappa till källare. Utformning dock inte hundra. Vägg mot rum D (hall) rivs. Väggar och tak gipsas, spacklas och målas. Nytt golv läggs för att matcha rum D. Befintliga eluttag används.
- Rum D (hall): väggar gipsas, spacklas och målas, befintlig elluttag används.
- Rum E (toalett): enklare renovering men ska uppfylla standardkrav för våtrum. Väggar spacklas och målas. Klinker i golv med golvvärme. Element tas bort. Kakel vid handfat enbart.
- Rum F (kök): nedmontering av Ikeakök. Befintligt golv tas bort, underliggande trägolv slipas och målas. Väggar gipsas, spacklas och målas. Samma kök återmonteras. Tak enbart målning.
- Trappa till källare: här sitter idag elcentral, proppskåp, fiberanslutning. byggs igen och blir skafferi och teknikrum. Elcentral m.m, flyttas upp från golvhöjd till normalhöjd. Väggar och tak gipsas, spacklas och målas. Enklare golv.
Källare
Rum A sovrum
Rum B allrum
Rum C matrum/förråd
Rum D hall/pannrum (röd fyrkant = elpanna)
Rum E badrum
Generellt: alla ytor renoveras förutom badrum ca 10 kvm som är i ok standard. sänkt källargolv så att takhöjden blir 2,3 m från dagens 2,15. Vattenburen golvvärme i alla rum utom badrum. Isolering källarvägg och golv enligt praxis för källare. Källarväggar i puts. Golv i klinker. Utanpåliggande VVS-rör dras om så de ligger under golvet. Befintliga innerväggar rivs och ny vägg i mitten sätts upp. Spotlights i alla rum. Innervägg reses i mitten av rummet befintlig vägg i mitten bärande.
Tanken är att skapa ett till större sovrum i källaren och att öppna upp mellan rum C och D. I rum C går trappan ner från övre plan. Tanken med trappan är att den ska skapa ljusinsläpp och vara mer tillgänglig än dagens trappa.
Hoppas jag lyckats beskriva vad vi vill åstadkomma. Fråga gärna om något är otydligt beskrivet. De flesta som företag som varit o tittat verkar tycka att jobbet är relativt okomplicerat.
Frågan är alltså vad som är en rimlig offert för övervåningen respektive källaren.
Hoppas på svar!
Med vänlig hälsning,
Werre
Redigerat:
Ni ska alltså göra allt det där med en "ansträngd budget"?
Bara att gräva ut källaren och isolera den kommer inte va gratis.
Begär in offerter först ifrån några olika firmor som kan se huset på plats så har vi något att bedömma.
Bara att gräva ut källaren och isolera den kommer inte va gratis.
Begär in offerter först ifrån några olika firmor som kan se huset på plats så har vi något att bedömma.
Vi har haft en del firmor på plats och kostnadsspannet är minst sagt brett! Det som jag beskrivit som önskemål är just önskemål. Skulle det vara så att exempelvis en sänkning av golvet skulle vara för dyrt får vi överväga att avstå det.E EyEr0n skrev:
Det vore intressant för oss att veta vad de olika åtgärderna som beskrivits kostar eftersom vi inte har den erfarenheten som jag tror många här har.
Vad är din erfarenhet av vad en utgrävning och isolering av källare liknande det som beskrivits skulle kosta?
Först: Grattis till ett eget hus !
På din beskrivning låter det som bra mycket mer än vad en "ansträngd budget" klarar av.
När ni nu har köpt ett hus som behöver ganska mycket omvårdnad, varöfr då inte passa på att lära er att göra det mesta själva ?
Jag gjorde en liknande sak i vår källare i somras, så där kan jag ge en liten fingervisning:
-Hus från 1941
-ca 50 m2 i källaren som gjordes om
- rev ur ALLT (betongrent)
- Flytspacklade golv
- installerade ventilerat golv från jape, med fläkt
- golvspån (16mm)
- drog rör från existerande FTX för ventilation
- reglade ut alla ytterväggar med stålregel
- två innerväggar uppreglade med stålreglar
- gips på alla ytterväggar
- plyfa + gips på innerväggar
- spackel o målarfärg
- golv (klickgolv ca 300Kr/m2)
- takskivor
- lister mm
- nya radiatorer och installation av dessa
- ny el
Jag gjorde allt själv utom
- flytspackling : 17 000
- El: 10 000
- VVS: 9 000
och min materialkostnad blev ca 110 000 Kr
På din beskrivning låter det som bra mycket mer än vad en "ansträngd budget" klarar av.
När ni nu har köpt ett hus som behöver ganska mycket omvårdnad, varöfr då inte passa på att lära er att göra det mesta själva ?
Jag gjorde en liknande sak i vår källare i somras, så där kan jag ge en liten fingervisning:
-Hus från 1941
-ca 50 m2 i källaren som gjordes om
- rev ur ALLT (betongrent)
- Flytspacklade golv
- installerade ventilerat golv från jape, med fläkt
- golvspån (16mm)
- drog rör från existerande FTX för ventilation
- reglade ut alla ytterväggar med stålregel
- två innerväggar uppreglade med stålreglar
- gips på alla ytterväggar
- plyfa + gips på innerväggar
- spackel o målarfärg
- golv (klickgolv ca 300Kr/m2)
- takskivor
- lister mm
- nya radiatorer och installation av dessa
- ny el
Jag gjorde allt själv utom
- flytspackling : 17 000
- El: 10 000
- VVS: 9 000
och min materialkostnad blev ca 110 000 Kr
Tack!F Fsve skrev:
Jag inser nu att jag kanske borde definerat min budget mer. Vad jag ville få fram var att vi ville göra en totalrenovering men inte i ”premiumklassen” vad gäller materialval etc. Samtidigt vet jag inte vad jag skulle ange för budget då jag inte alls vet vad saker kostar. Ditt inlägg tycker jag ger en bra fingervisning vad materialet skulle gå på och då vet jag ungefär hur mycket jag betalar för själva arbetet. Ska också överväga att göra en del själv. Hur många arbetstimmar skulle du uppskatta att det gick åt för dig?
Har fått offerter för övervåningen där priset varierade mellan 150-260 tkr efter ROT. Mycket dyrare än jag först trodde det skulle kosta. Mycket svårt för mig att förstå vad mervärdet blir för 110 tkr när alla lovar samma resultat.
Återkommer med en exakt specifikation, resultat och kostnad när övervåningen är genomförd så hoppas jag att det hjälper någon annan med liknande projekt framöver.
Med vänlig hälsning, W
Det gick rätt många timmar i somras för att göra allt, räknade inte, men det tar oftast mer tid än man tror att åka o köpa
material och forsla bort skräp mm.
Du gör naturligtvis som du vill, men om jag var i samma sits som du (vilket jag har varit för 10 år sedan då vi köpte vårt hus)
skulle jag ha en annan strategi:
- Gör en sak i taget, börja inte med hela huset på en gång
- Det du kan göra själv, gör det själv. Ta in hantverkare på det du inte klarar av. Att riva, regla, gipsa samt ytskikt klarar
de flesta av. Våtrum, el, vvs och ex att bygga en ny trappa (som du verkar vara inne på) kan du leja ut. Ta ett rum i taget så lär du dig.
- Bygg som ni vill ha det, inte för att få ihop en budget. Jag har svårt att förstå varför du vill återmontera en köksinredning efter att ha demonterat den och renoverat allt det andra. Vill ni verkligen det, eller är det en budgetkompromiss ? Vänta med köket då.
- Att köpa in hela renoveringen kan låta lockande, men nu har ni ju köpt ett hus som inte är nytt. Att kunna göra saker själv
i sitt hus kommer dels spara mycket pengar över tid, men också (faktsikt) ge en del glädje för att man just gjort det själv.
Att få helhetsofferter på renoveringar i gamla hus kommer bli dyrt. En hantverkare kan aldrig veta hur det ser ut efter man rivit, så du kommer alltid få betala en riskpremie för det. Gör man det själv får man ibland planera om när man upptäcker hur det egentligen sg ut bakom den där väggen man rev (oj så mycket spännande jag hittat)....
material och forsla bort skräp mm.
Du gör naturligtvis som du vill, men om jag var i samma sits som du (vilket jag har varit för 10 år sedan då vi köpte vårt hus)
skulle jag ha en annan strategi:
- Gör en sak i taget, börja inte med hela huset på en gång
- Det du kan göra själv, gör det själv. Ta in hantverkare på det du inte klarar av. Att riva, regla, gipsa samt ytskikt klarar
de flesta av. Våtrum, el, vvs och ex att bygga en ny trappa (som du verkar vara inne på) kan du leja ut. Ta ett rum i taget så lär du dig.
- Bygg som ni vill ha det, inte för att få ihop en budget. Jag har svårt att förstå varför du vill återmontera en köksinredning efter att ha demonterat den och renoverat allt det andra. Vill ni verkligen det, eller är det en budgetkompromiss ? Vänta med köket då.
- Att köpa in hela renoveringen kan låta lockande, men nu har ni ju köpt ett hus som inte är nytt. Att kunna göra saker själv
i sitt hus kommer dels spara mycket pengar över tid, men också (faktsikt) ge en del glädje för att man just gjort det själv.
Att få helhetsofferter på renoveringar i gamla hus kommer bli dyrt. En hantverkare kan aldrig veta hur det ser ut efter man rivit, så du kommer alltid få betala en riskpremie för det. Gör man det själv får man ibland planera om när man upptäcker hur det egentligen sg ut bakom den där väggen man rev (oj så mycket spännande jag hittat)....
Jag kan svara för vad det kostade mig att gräva ur 45m² källargolv. Det mesta av arbetet gjorde jag själv.. Det jag tog in extern hjälp på var gjutningen av betongen. Hade mycket berg, så det var rätt tidsödande att spräcka bort det. Totalt gick det åt cirka 300 mantimmar på grävning, utforsling och återuppbyggnad inkl VVS i betongen, övrigt VVS ej medräknad.
För att vara någorlunda normenlig vad gäller isolering och golvvärme behover du 200mm isolering minst + betongen på 100mm. Eftersom ni vill öka takhöjden så tillkommer 150mm grävning till. Totalt skall ni ner närmare halvmetern, så det gäller att säkerställa att sulorna går så djupt. Skall ni undergjuta och förlänga befintliga sulor så kartar kostnaderna iväg rejält.
- Byggsäckar inkl borttransport av fyllnadsmassor 30 st á 420kr = 12 600 kr
- Markduk, isodrän + cellplast, hullingar armering etc. = ca 16 000 kr
- Shuntgrupp, fördelare, skåp, golvvärmeslingor etc. = 28 000 kr
- Firma som kom och gjöt igen allt = 23 000 kr
Närmare 80.000 i material, nu gjorde jag mestadels jobb själv ihop med farsan. I mitt fall hade det tillkommit cirka 150 000kr i arbetskostnader om timpenningen låg på 500kr.
När det gäller isolering av väggar i källaren, så är praxis att inte göra någonting invändigt. Du har redan Isodrän utvändigt som isolerar. Tilläggsisolering skall göras utvändigt.
Avseende puts på källarväggarna tog jag in pris från flera firmor. Total väggyta som skulle putsas uppgick till 65m² för mig, offerterna låg på cirka 60.000.
Så där kan du ju schablonmässigt räkna med 950kr/m² väggyta.
För att vara någorlunda normenlig vad gäller isolering och golvvärme behover du 200mm isolering minst + betongen på 100mm. Eftersom ni vill öka takhöjden så tillkommer 150mm grävning till. Totalt skall ni ner närmare halvmetern, så det gäller att säkerställa att sulorna går så djupt. Skall ni undergjuta och förlänga befintliga sulor så kartar kostnaderna iväg rejält.
- Byggsäckar inkl borttransport av fyllnadsmassor 30 st á 420kr = 12 600 kr
- Markduk, isodrän + cellplast, hullingar armering etc. = ca 16 000 kr
- Shuntgrupp, fördelare, skåp, golvvärmeslingor etc. = 28 000 kr
- Firma som kom och gjöt igen allt = 23 000 kr
Närmare 80.000 i material, nu gjorde jag mestadels jobb själv ihop med farsan. I mitt fall hade det tillkommit cirka 150 000kr i arbetskostnader om timpenningen låg på 500kr.
När det gäller isolering av väggar i källaren, så är praxis att inte göra någonting invändigt. Du har redan Isodrän utvändigt som isolerar. Tilläggsisolering skall göras utvändigt.
Avseende puts på källarväggarna tog jag in pris från flera firmor. Total väggyta som skulle putsas uppgick till 65m² för mig, offerterna låg på cirka 60.000.
Så där kan du ju schablonmässigt räkna med 950kr/m² väggyta.
Redigerat:
Tar just nu in offerter för totalrenovering av en källare i ett 30-tals egnahemshus (Bromma). Har ännu inte fått en skarp, men den höftning jag har fått hittills är ca en miljon. Då pratat vi bila ur golv, ändra planlösning, nytt badrum mm.
Befinner ni er väster eller söder om stan?
Befinner ni er väster eller söder om stan?