Bostadsrätt ytskikt
Hej!
Vi sålde en bostadsrätt för lite drygt ett halvår sen och köparna har hört av sig till mäklaren och klagat på att kakelplattor har lossnat i köket (som renoverades för 2,5 år sen). Plattorna var satta på en smal bit limträ med kakellim (som enligt tillverkaren fäster alla typer av kakel på alla typer av material, därav monterade på trä).
Enligt mäklaren är vi ersättningsskyldiga, men då det inte finns några riktlinjer för hur väggbeklädnad på kök ska vara eller inte vara, kan vi verkligen vara skyldiga att fixa det? Vi var helt ärliga och öppna med att vi gjort allting själv i lägenheten.
Om ex. en tapet lossnar från en vägg - är säljarna skyldiga att fixa det också om det händer inom 2 år?
Det är inte så att vi sätter oss på tvären och vägrar ersätta det (när man tänker nu i efterhand kanske det hade varit idé att slå på gips på träet så klart (live and learn), men vi litade ju på produkten) men det är svårt att tolka vad lagen säger om våra och köparnas skyldigheter. Mäklaren pratade om dolda fel och när jag påpekade att det inte gäller bostadsrätter backade han men tyckte ändå att det var vårt ansvar att åtgärda felet.
Någon som har koll gällande såna här situationer?
Vi sålde en bostadsrätt för lite drygt ett halvår sen och köparna har hört av sig till mäklaren och klagat på att kakelplattor har lossnat i köket (som renoverades för 2,5 år sen). Plattorna var satta på en smal bit limträ med kakellim (som enligt tillverkaren fäster alla typer av kakel på alla typer av material, därav monterade på trä).
Enligt mäklaren är vi ersättningsskyldiga, men då det inte finns några riktlinjer för hur väggbeklädnad på kök ska vara eller inte vara, kan vi verkligen vara skyldiga att fixa det? Vi var helt ärliga och öppna med att vi gjort allting själv i lägenheten.
Om ex. en tapet lossnar från en vägg - är säljarna skyldiga att fixa det också om det händer inom 2 år?
Det är inte så att vi sätter oss på tvären och vägrar ersätta det (när man tänker nu i efterhand kanske det hade varit idé att slå på gips på träet så klart (live and learn), men vi litade ju på produkten) men det är svårt att tolka vad lagen säger om våra och köparnas skyldigheter. Mäklaren pratade om dolda fel och när jag påpekade att det inte gäller bostadsrätter backade han men tyckte ändå att det var vårt ansvar att åtgärda felet.
Någon som har koll gällande såna här situationer?
För bostadsrätter gäller köplagen och inte Jordabalken som för fastigheter. Det finns snarlika bedömningar av dolda fel. Grundregeln är att man köper i befintligt skick och bör göra en noggrann undersökning. De plattor som lossnat fanns väl tillgängliga vid köpet och om det är risk att de lossnar bör det upptäckas vid en noggrann besiktning. Ni bör kunna avvisa de krav som köparen ställer.
Mäklare är inte alltid bra rådgivare i sådana här fall. Ibland är de okunniga, men det kan också vara så att de vill göra en köpare nöjd inför framtida eventuella affärer.
Mäklare är inte alltid bra rådgivare i sådana här fall. Ibland är de okunniga, men det kan också vara så att de vill göra en köpare nöjd inför framtida eventuella affärer.
Hur menar du att man genom att titta på kaklet i köket ska kunna avgöra hur de är fastsatta?K klimt skrev:
Nej, precis. Det är kanske en yta som är 1 x 0,4 m.Jonatan79 skrev:
Hittills har vi inte hört något direkt från köparna, endast via mäklaren, så vi tänkte avvakta och se om dom hör av sig till oss.
Säljaren har varit tydlig med att man gjort arbetet själv. Köparen har haft möjlighet att gå igenom hur det är praktiskt genomfört, och om detta innebär några ökade risker. Kostnaden för en åtgärd är begränsad. Det har tagit ett halvår innan något hände. Vi kan inte utesluta hårdhänt hantering från köparens sida, kanske genom starka rengöringsmedel . Allt detta talar för att säljaren bör avvisa krav.
Avvakta och se om de verkligen går så långt att de vill ställa ett formellt krav som ni kan avvisa. Jag tycker ju det här låter som ett "ship happens"-fel.
Om det nu är ett fel som ni är skyldiga att ersätta har ni ju rätt att åtgärda eventuella fel, så erbjud dig isf att komma dit med en burk kakellim och limma tillbaka plattorna. Eller swisha över en hundring så de själva kan köpa lim.
Med tanke på att det gått ett halvår och att det är ett litet problem är det rätt generöst.
Risken är att de fortsätter att höra av sig när de hittar nästa "fel".
Om det nu är ett fel som ni är skyldiga att ersätta har ni ju rätt att åtgärda eventuella fel, så erbjud dig isf att komma dit med en burk kakellim och limma tillbaka plattorna. Eller swisha över en hundring så de själva kan köpa lim.
Med tanke på att det gått ett halvår och att det är ett litet problem är det rätt generöst.
Risken är att de fortsätter att höra av sig när de hittar nästa "fel".
Det går ju att se det här från lite olika synvinklar.
Man kan ju börja med att fastställa att utförandet troligen ÄR fel. Kakel skall monteras på dött material.
Jag förstod inte riktigt formuleringen "satta på en smal bit limträ med kakellim". Hurdå smal bit? Fanns det alltså inget bakom en stor del av plattan? Eller menar du en tunn träskiva? ViIlket lim användes?
Lagen säger något i stil med att köparen har rätt att reklammera fel som han med fog inte borde förvänta sig. Om köket är nyrenoverat så har köparen fog för att anta att kakelplattor är korrekt monterade, och inte skall lossna.
Sedan finns det i köplagen precis som i jordabalken som gäller vid husköp, en tillägssklausul om att köparen inte får reklamera sådant som han upptäckt före köpet, eller borde ha upptäckt om han hade undersökt varan noga.
Det är tänkbart att man borde ha kunnat se att något var fel med kakelmonteringen, men troligen gick det inte att se att det var felaktigt.
Men även OM köparen har rätt att reklamera det här som ett fel, så behöver man fundera över vad effekten av en reklamation blir. I jordabalken gäller att köparen har rätt till kompensation för det felaktiga värdet på huset. Dvs. hur mycket billigare skulle huset ha varit om felet var känt. Det finns rättsfall där ett fel som kostade 20 000 inte gav rätt till ersättning, för rätten ansåg att priset på fastigheten inte skulle varit lägre även om köparen visste att felet i fråga fanns och skulle behöva åtgärdas.
Jag är lite osäker på vad köplagen säger om kompensation vid en reklamation. Men om man ser det lika som vid fastighetsköp, så ligger kostnaden för att kakla om 0,5 kvm troligen så lågt att det inte skulle påverkat priset på bostadsrätten, även om köparen visste att kaklingen var felaktig, och kanske eventuellt behöver göras om.
Jag skulle som säljare nog avvakta ett mer preciserat krav från köparen. Kommer det då något i stil med att han vill ha 20 000 för att får det gjort, så skulle jag tvärvägra och låta honom stämma mig. Det går som småmål, så rättegångskostnaden jag då riskerar är marginell. Men kommer köparen och meddelar att han tänker köpa en gipsskiva, lite kakelplattor och fix osv, för en tusenlapp (eller två), och göra det själv. Så skulle jag ta smällen, det är ju trots allt felgjort.
Undvik att erbjuda dig att göra jobbet, eller hjälpa till med jobbet. Då finns det risk att du blir ännu mer ansvarig för kvalitet på utförandet, nya skador på lägenheten pga. arbetet osv. Men i det snälla scenariot här ovan så kan man väl erbjuda sig att låna ut verktyg, kakelskärare osv.
Man kan ju börja med att fastställa att utförandet troligen ÄR fel. Kakel skall monteras på dött material.
Jag förstod inte riktigt formuleringen "satta på en smal bit limträ med kakellim". Hurdå smal bit? Fanns det alltså inget bakom en stor del av plattan? Eller menar du en tunn träskiva? ViIlket lim användes?
Lagen säger något i stil med att köparen har rätt att reklammera fel som han med fog inte borde förvänta sig. Om köket är nyrenoverat så har köparen fog för att anta att kakelplattor är korrekt monterade, och inte skall lossna.
Sedan finns det i köplagen precis som i jordabalken som gäller vid husköp, en tillägssklausul om att köparen inte får reklamera sådant som han upptäckt före köpet, eller borde ha upptäckt om han hade undersökt varan noga.
Det är tänkbart att man borde ha kunnat se att något var fel med kakelmonteringen, men troligen gick det inte att se att det var felaktigt.
Men även OM köparen har rätt att reklamera det här som ett fel, så behöver man fundera över vad effekten av en reklamation blir. I jordabalken gäller att köparen har rätt till kompensation för det felaktiga värdet på huset. Dvs. hur mycket billigare skulle huset ha varit om felet var känt. Det finns rättsfall där ett fel som kostade 20 000 inte gav rätt till ersättning, för rätten ansåg att priset på fastigheten inte skulle varit lägre även om köparen visste att felet i fråga fanns och skulle behöva åtgärdas.
Jag är lite osäker på vad köplagen säger om kompensation vid en reklamation. Men om man ser det lika som vid fastighetsköp, så ligger kostnaden för att kakla om 0,5 kvm troligen så lågt att det inte skulle påverkat priset på bostadsrätten, även om köparen visste att kaklingen var felaktig, och kanske eventuellt behöver göras om.
Jag skulle som säljare nog avvakta ett mer preciserat krav från köparen. Kommer det då något i stil med att han vill ha 20 000 för att får det gjort, så skulle jag tvärvägra och låta honom stämma mig. Det går som småmål, så rättegångskostnaden jag då riskerar är marginell. Men kommer köparen och meddelar att han tänker köpa en gipsskiva, lite kakelplattor och fix osv, för en tusenlapp (eller två), och göra det själv. Så skulle jag ta smällen, det är ju trots allt felgjort.
Undvik att erbjuda dig att göra jobbet, eller hjälpa till med jobbet. Då finns det risk att du blir ännu mer ansvarig för kvalitet på utförandet, nya skador på lägenheten pga. arbetet osv. Men i det snälla scenariot här ovan så kan man väl erbjuda sig att låna ut verktyg, kakelskärare osv.
Delar det mesta av dessa synpunkter nedan. Men en sak att överväga är att säljaren berättat att renoveringar gjorts på egen hand. Då blir det mer tveksamt med formuleringen om vad man med fog kan vänta sig. I detta fall hade det räckt att köparen ställt frågor om uppsättningen av kakel för att förstå att kaklet troligen inte är korrekt monterat. I kombination med den ringa kostnaden för reparation som knappast påverkat priset så talar detta för att säljaren kan avvisa krav. Om säljaren är vänlig och ändå betalar så fundera även över att det förekommer att köpare som får ersättning för ett tveksamt småfel ofta hittar fler sådana typer av fel, de finns nog alltid i en bostad. Då kan det komma en flod med klagomål. Så en ersättning bör i så fall kombineras med en klausul att köparen avstår från ytterligare krav.
H hempularen skrev:
Jag tror att om en köpare kommer med rimlig nivå på ersättning för något som är ett klart fel, och som är tveksamt om man kan hävda att han borde upptäckt.
Då skulle jag betala, och förutsätta att köparen är rimlig även i fortsättningen.
Det är när någon kommer med orimliga krav, man som säljare måste sätta ned foten, hårt.
Då skulle jag betala, och förutsätta att köparen är rimlig även i fortsättningen.
Det är när någon kommer med orimliga krav, man som säljare måste sätta ned foten, hårt.
Redigerat:
Nackdelen med att åka dit och åtgärda. Är att då kan han ringa igen när nästa platta lossnar, eller gnälla över att min perfekta fog, är 0,2mm bredare än vid plattan bredvid osv. Eller att han påstår att jag repade spishällen med spackeln.
Skall man utföra arbeten hos någon annan, så skall det vara en kompis, släkting eller liknande. Om man inte gör det som näringsidkare och kan överlåta klagomål till sin ansvarsförsäkring.
Skall man utföra arbeten hos någon annan, så skall det vara en kompis, släkting eller liknande. Om man inte gör det som näringsidkare och kan överlåta klagomål till sin ansvarsförsäkring.
Tack för allas input 
nu känns det som att vi har lite mer kött på benen! får avvakta och se när dom tar kontakt helt enkelt.
Det känns som en svår situation, vi vill ju hjälpa men känner också att vi inte hade något problem i 2 år med det och ibland kan saker gå sönder?
För övrigt har vi har varit väldigt givmilda som säljare. Vi lät köparna t.ex. få tillgång tidigare än avtalat när dom önskade det pga omständigheter med deras tidigare boende, behålla vissa delar som egentligen inte ingick som tvättmaskin och lösa garderobssystem. Det kanske kan tala för vår fördel om det kommer till en diskussion. Pengamässigt är dom nog skyldiga oss egentligen, även om vi så klart aldrig skulle kräva köparna pengarna för det.
Men återigen, tack!
nu känns det som att vi har lite mer kött på benen! får avvakta och se när dom tar kontakt helt enkelt. Det känns som en svår situation, vi vill ju hjälpa men känner också att vi inte hade något problem i 2 år med det och ibland kan saker gå sönder?
För övrigt har vi har varit väldigt givmilda som säljare. Vi lät köparna t.ex. få tillgång tidigare än avtalat när dom önskade det pga omständigheter med deras tidigare boende, behålla vissa delar som egentligen inte ingick som tvättmaskin och lösa garderobssystem. Det kanske kan tala för vår fördel om det kommer till en diskussion. Pengamässigt är dom nog skyldiga oss egentligen, även om vi så klart aldrig skulle kräva köparna pengarna för det.
Men återigen, tack!
Medlem
· Västernorrland
· 2 108 inlägg
I en sådan situation hade jag bett mäklaren förklar på vilka grunder han ansåg att jag skulle vara betalningsskyldig.V virenoverarvilla skrev: