Totalt okunnig, köpa hus fr 1910 med totalt renoveringsbehov?
Hej!
Jag har läst här i smyg under många år, men bott i lägenhet eller som nu, hyr hus, och inte haft behov av att skriva.
Men nu, har jag varit på visning av ett hus i Västra Götaland, byggår 1910. Och jag vill ha det. Huset är fantastiskt i mycket. Gott läge, bra storlek (100+70), helt ok planlösning och fantastiska trägolv om än oslipade samt en iögonfallande övervåning med kraftiga bjälkar (hänsynslöst målade i bjärta färger-men ändå). Problemet är att det lutar, är snett och vint. Jag tycker det ger charm, men förstår att det försvårar renoveringar. Det finns sprickor i väggarna, rummen har nivåskillnader. Ex är ett vardagsrumsgolv runt 4 cm högre än ett intilliggande bibliotek. Igen; inget problem för mig men efter intensivt amatör-googlande undrar jag om det här tyder på sättningsskador? Självklart tar jag in en besiktningsman innan köp....men frågan är: tar jag mig vatten över huvudet med ett första hus, totalt behov av renovering och inga kunskaper. Jag är intresserad, men överlåter helst praktiskt arbete till yrkeskunniga. Så, vansinnigt? Möjligt? Ge mig gärna synpunkter!
Jag har läst här i smyg under många år, men bott i lägenhet eller som nu, hyr hus, och inte haft behov av att skriva.
Men nu, har jag varit på visning av ett hus i Västra Götaland, byggår 1910. Och jag vill ha det. Huset är fantastiskt i mycket. Gott läge, bra storlek (100+70), helt ok planlösning och fantastiska trägolv om än oslipade samt en iögonfallande övervåning med kraftiga bjälkar (hänsynslöst målade i bjärta färger-men ändå). Problemet är att det lutar, är snett och vint. Jag tycker det ger charm, men förstår att det försvårar renoveringar. Det finns sprickor i väggarna, rummen har nivåskillnader. Ex är ett vardagsrumsgolv runt 4 cm högre än ett intilliggande bibliotek. Igen; inget problem för mig men efter intensivt amatör-googlande undrar jag om det här tyder på sättningsskador? Självklart tar jag in en besiktningsman innan köp....men frågan är: tar jag mig vatten över huvudet med ett första hus, totalt behov av renovering och inga kunskaper. Jag är intresserad, men överlåter helst praktiskt arbete till yrkeskunniga. Så, vansinnigt? Möjligt? Ge mig gärna synpunkter!
Det mesta går ju att ordna. Om eventuella sättningar skett för länge sedan så händer ju inget mer än att du får leva med lite sneda golv och väggar vilket kan ha en charm i sig. Är man förälskad i ett hus kan man förlåta mycket.
Men ta in en besiktningsperson som får undersöka om det finns allvarliga fel som hussvamp, ruttna syllar, fallfärdigt tak eller pågående sättningar.
Men ta in en besiktningsperson som får undersöka om det finns allvarliga fel som hussvamp, ruttna syllar, fallfärdigt tak eller pågående sättningar.
Hemmakatten skrev:
Jo, huvudsaken är att det inte är omöjligt (eller orimligt) att få huset att nå sin fulla potential. Det är svårt att få en bra bild när underhåll är eftersatt och tidigare ägare har byggt lite på känn, som det ser ut. Men som du skriver: besiktning!
Kör bara! Jag skulle kunna skriva en mindre avhandling i ämnet. Har du länk till objektet?
Jag gjorde i princip samma sak, fastän mycket mindre hus (ca 70kvm).
Ibland fullständigt hatar jag stället. Det är OK att känna så ibland.
Andra gånger tycker jag det är urcharmigt och ser verkligen fram emot när jag fixat och återställt en del grejer om några år. Och känner mig stärkt inför framtiden; kan jag göra något bra av den här amatörbyggda skithögen, tänk vad jag kan göra med bättre förutsättningar... Jag ser att renovera på huset som en hobby där jag gör något jag tycker om, lär mig något användbart och ökar värdet på en tillgång innan jag säljer den.
Jag var hyfsat händig redan sedan innan (uppvuxen på lantbruk) men har bara gått teoretiska utbildnngar (humaniora). Man lär sig allteftersom. Jag ser redan en del grejer som jag kommer att göra om igen nu när jag vet snyggare och smartare sätt.
Min slutsats så här långt: läs in dig på och förstå principer istället för konkreta "så här måste det vara"-instruktioner. Att t.ex ha iallafall en grundläggande förståelse för hur natur/fysikfenomenen bakom temperatur, fukt och diffusion fungerar är t.ex mycket mer hjälpsamt än att försöka hitta en instruktion som matchar dina exakta förutsättningar, och där de som ger instruktionerna faktiskt vet vad de pratar om.
För var beredd på detta: kunskaperna du behöver kommer inte finnas en googling bort alla gånger! I stort sett ALLT på internet och i böcker förutsätter en modern konstruktion med regelstomme, ångtäta skikt, mineralullsisolering och styrd ventilation. Stället du pratar om kan jag redan nu säga är plank- eller timmerstomme, diffusionsöppet, sågspån och småskräp som isolering och självdrag som ventilation. Leta upp speciallitteraturen, den är inte ovanlig, bara inte uppenbar.
Och var beredd på att allt tar tid, JÄTTEmycket mer tid än du tänker. Exempel: skulle renovera en farstu förra semestern. Avsatte en vecka av semestern, tänkte att jag tog i i överkant. 11 dagar senare var jag inte ens halvklar. Att renovera hus i allmänhet och gamla hus i synnerhet är att vara 70% rivningsarbetare och flyttgubbe och 30% snickra.
Kan också säga att en rejäl och kraftfull grovdammsugare var bästa investeringen jag gjort. Om det är något du ska lägga pengar på är det den. Alla övriga verktyg har jag gått på principen "köp någorlunda billigt, sliter du ut dem använder du uppenbarligen verktyget mycket och det är värt att köpa en finare nästa gång". Stirra dig inte blind på märken; min Meec skruvdragare från Jula har funkat utmärkt i tre år hittills och är fortfarande lika stark c:a 6000 skruv senare, och jag är inne på min andra svensktillverkade (!) fogsvans från Biltema för jag var så nöjd med den första. Var beredd på att byggmaterial känns skitdyrt i början, men det är bara för att man aldrig handlat sådant innan och inte har tänkt på det. Exempel: en regel kostar säg 100kr. Det känns mycket för en träbit. När man dessutom behöver 12 stycken, och sedan en låda skruv och 24 beslag och någon grej till (det behövs alltid någon grej till...) och en burk färg och kalaset går på två lax helt plötsligt är det lätt att omvärdera sina livsbeslut...
Om du är gift eller sambo, var överens och tydliga med varandra hur mycket tid och kraft ni är villiga att lägga ned. Vad är renoveringsarbetet värt i förhållande till allt annat som behövs i vardagen? Många par har upptäckt ett par månader för sent att det tydligen snabbt blev lite drygt att göra all tvätt och disk för att den andra är ute och snickrar varje kväll...
Jag gjorde i princip samma sak, fastän mycket mindre hus (ca 70kvm).
Ibland fullständigt hatar jag stället. Det är OK att känna så ibland.
Andra gånger tycker jag det är urcharmigt och ser verkligen fram emot när jag fixat och återställt en del grejer om några år. Och känner mig stärkt inför framtiden; kan jag göra något bra av den här amatörbyggda skithögen, tänk vad jag kan göra med bättre förutsättningar... Jag ser att renovera på huset som en hobby där jag gör något jag tycker om, lär mig något användbart och ökar värdet på en tillgång innan jag säljer den.
Jag var hyfsat händig redan sedan innan (uppvuxen på lantbruk) men har bara gått teoretiska utbildnngar (humaniora). Man lär sig allteftersom. Jag ser redan en del grejer som jag kommer att göra om igen nu när jag vet snyggare och smartare sätt.
Min slutsats så här långt: läs in dig på och förstå principer istället för konkreta "så här måste det vara"-instruktioner. Att t.ex ha iallafall en grundläggande förståelse för hur natur/fysikfenomenen bakom temperatur, fukt och diffusion fungerar är t.ex mycket mer hjälpsamt än att försöka hitta en instruktion som matchar dina exakta förutsättningar, och där de som ger instruktionerna faktiskt vet vad de pratar om.
För var beredd på detta: kunskaperna du behöver kommer inte finnas en googling bort alla gånger! I stort sett ALLT på internet och i böcker förutsätter en modern konstruktion med regelstomme, ångtäta skikt, mineralullsisolering och styrd ventilation. Stället du pratar om kan jag redan nu säga är plank- eller timmerstomme, diffusionsöppet, sågspån och småskräp som isolering och självdrag som ventilation. Leta upp speciallitteraturen, den är inte ovanlig, bara inte uppenbar.
Och var beredd på att allt tar tid, JÄTTEmycket mer tid än du tänker. Exempel: skulle renovera en farstu förra semestern. Avsatte en vecka av semestern, tänkte att jag tog i i överkant. 11 dagar senare var jag inte ens halvklar. Att renovera hus i allmänhet och gamla hus i synnerhet är att vara 70% rivningsarbetare och flyttgubbe och 30% snickra.
Kan också säga att en rejäl och kraftfull grovdammsugare var bästa investeringen jag gjort. Om det är något du ska lägga pengar på är det den. Alla övriga verktyg har jag gått på principen "köp någorlunda billigt, sliter du ut dem använder du uppenbarligen verktyget mycket och det är värt att köpa en finare nästa gång". Stirra dig inte blind på märken; min Meec skruvdragare från Jula har funkat utmärkt i tre år hittills och är fortfarande lika stark c:a 6000 skruv senare, och jag är inne på min andra svensktillverkade (!) fogsvans från Biltema för jag var så nöjd med den första. Var beredd på att byggmaterial känns skitdyrt i början, men det är bara för att man aldrig handlat sådant innan och inte har tänkt på det. Exempel: en regel kostar säg 100kr. Det känns mycket för en träbit. När man dessutom behöver 12 stycken, och sedan en låda skruv och 24 beslag och någon grej till (det behövs alltid någon grej till...) och en burk färg och kalaset går på två lax helt plötsligt är det lätt att omvärdera sina livsbeslut...
Om du är gift eller sambo, var överens och tydliga med varandra hur mycket tid och kraft ni är villiga att lägga ned. Vad är renoveringsarbetet värt i förhållande till allt annat som behövs i vardagen? Många par har upptäckt ett par månader för sent att det tydligen snabbt blev lite drygt att göra all tvätt och disk för att den andra är ute och snickrar varje kväll...
torparavgrund skrev:
Tack, verkligen för att du tog dig tid att svara utförligt. Jag skriver på en telefon nu så ska vara mer kortfattad. Jag har skrivit kontrakt, men har möjlighet att häva köpet efter besiktning. Jag misstänker att det kan finnas problem med grunden, så på tisdag när besiktning sker får jag förhoppningsvis koll på det.
Jag har kanske inte massiva mängder tid över i vardagen, men jag har tålamod och har inga problem med att bo ngr år i mer kaos. Jag är själv, så det är bara jag som påverkas. Jag har gjort en väl tilltagen. (Tycker jag) budget för renovering och en rimlig (igen, min högst personliga åsikt...
tidsplan. Återkommer på tisdag, hoppas på det bästa. Känslan när jag gick in på visningen var att det var hemma.
Hoppsan, den försvann snabbt från mäklarens hemsida!
Var det du, trådskaparen som slog till eller?
Var det du, trådskaparen som slog till eller?
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 264 inlägg
Har huset ett totalt renoveringsbehov och du inte vill göra jobbet själv tror jag att du tar dig vatten över huvudet, ja. Förbered dig på att du behöver lära dig att göra mycket själv. Inte allt kanske, men mycket. Annars tror jag att det blir väldigt dyrt.L loveley skrev:
Det är möjligt, samtidigt bor jag i ett rätt dyrt hus som jag hyr idag från ett bostadsbolag, så kostnadsmässigt vet jag inte om det blir så mycket värre över tid. Jag vill också ha karaktären i ett äldre hus, men mer eklektisk/egen insida så hellre renoveringsobjekt än ett färdigt hus.
Planen är att göra delar, rivningsarbete, måla, skrapa fönster etc men lämna resten till andra som är bättre på det än vad jag är. Jag är intresserad av att lära mig och tänker att jag kan göra mindre, begränsade projekt men det är inte mitt enda intresse. Och jag räknar absolut med att det blir dyrt
. Hur ska man annars göra? Jag vill bo i hus, jag vill kunna få byggt en stor altan exempelvis eller få ett badrum som är utifrån mina behov. Då måste man nästan äga.Ser ut vara ett fint hus! Ett tips för gamla hus är att inte böka och ändra för mycket, och att använda gamla material. Gärna undvika plast, gullfiber, plastfärg osv. Skaffa bra värmesystem, värmepump, strunta i isoleringsdillen, gamla fönster och väggar är oftast helt ok om man har värmepump. Att blanda nya och gamla tekniker går, men lätt att göra fel och leder i värsta fall till fuktproblem och då är det bättre att köra på på det som funkat i 110 år... Att bo in sig och inte riva ut allt på en gång är också ett bra tips. Då kommer man på vad som är viktigast och hur man vill ha det, var favorit plats atit sitta/ fika osv är. Lycka till!
Den gick ok, det mesta behöver göras om men det är inga tydliga skador eller större bekymmer med stommen. Jag var bekymrad över sättningar, men det var besiktningsmannen inte så störd över. Möjligen behöver jag göra mer snabbare än tänkt, så min fiktiva tidsplan behöver förmodligen revideras. Jag ska få upp en kalkyl i ny tråd och se om någon har input kring min planerade budget! Och som du skriver innan, planen är ändå att det som byts görs i harmoni med huset i övrigt.S johd01 skrev:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 264 inlägg
Håll ihop det i samma tråd om det är specifikt för huset ifråga tycker jag. Lättare att följa då.
Absolut! Jag ska jobba lite imorgon, men på kvällen tänkte jag sätta mina siffror på pränt enl nya förutsättningarna. Och sen ringa ett par firmor jag fick namn på och be de göra DN grov uppskattning och se om jag fick nåt sånär rätt
Jag har gjort en mycket grov estimerad uppskattning över det som är tvunget att ske nästa år (helst början detta, utifrån rotavdrag).
Gör inget själv;
Lägga om tak behöver också riktas upp något+plåt:
160000k
Reparera torpargrund, mest estetiskt:
40000k
Fasad och isolering:
125000k
Fönster, byta ut samtliga utom glasveranda:
177000k
Golv, massivt trägolv inköp+lägga (ca 90m2):
125000k
Delvis själv;
Underarbete golv/grund +isolering (tar upp själv och rensar ur):
60000k
Själv:
Innerväggar (inte tapeter etc)
50000k
Måla utvändigt efter fasadbyte:
30000k
Så, synpunkter? Glädjekalkyl? Jag har försökt att ta i lite här och där. Kan klara 10% till utan att få fullständig ångest. Tacksam, verkligen för synpunkter.
Övrigt kommer få vänta till 2020. Om nån kommer på nåt som är praktiskt smidigt att få gjort parallellt med ovanstående, känn era fria att kommentera!
Gör inget själv;
Lägga om tak behöver också riktas upp något+plåt:
160000k
Reparera torpargrund, mest estetiskt:
40000k
Fasad och isolering:
125000k
Fönster, byta ut samtliga utom glasveranda:
177000k
Golv, massivt trägolv inköp+lägga (ca 90m2):
125000k
Delvis själv;
Underarbete golv/grund +isolering (tar upp själv och rensar ur):
60000k
Själv:
Innerväggar (inte tapeter etc)
50000k
Måla utvändigt efter fasadbyte:
30000k
Så, synpunkter? Glädjekalkyl? Jag har försökt att ta i lite här och där. Kan klara 10% till utan att få fullständig ångest. Tacksam, verkligen för synpunkter.
Övrigt kommer få vänta till 2020. Om nån kommer på nåt som är praktiskt smidigt att få gjort parallellt med ovanstående, känn era fria att kommentera!