Tips inför visning och ev. husköp
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 643 inlägg
Hej, jag och min sambo letar för närvarande efter hus och ska bland annat gå på en visning i helgen.
Huset vi ska titta på är byggt för 5 år sedan och har platta på mark, stomme och bjälklag av betong med putsad fasad (ej enstegsputs) och ett låglutande tak av papp.
Givet att huset är relativt nytt och av ovanstående byggteknik tror och hoppas jag att det inte ska behövas så mycket underhåll de närmaste åren... MEN, vad tycker ni är det viktigaste att kolla på vid ett sådant husköp?
Och vilka åtgärder tycker ni att man bör ta med i kalkylen på 10-20 års sikt? (ny takpapp, måla fasad och snickerier, nya vitvaror och panna, etc...?)
Säg till om ni vill ha mer info om huset!
Tack på förhand!
Huset vi ska titta på är byggt för 5 år sedan och har platta på mark, stomme och bjälklag av betong med putsad fasad (ej enstegsputs) och ett låglutande tak av papp.
Givet att huset är relativt nytt och av ovanstående byggteknik tror och hoppas jag att det inte ska behövas så mycket underhåll de närmaste åren... MEN, vad tycker ni är det viktigaste att kolla på vid ett sådant husköp?
Och vilka åtgärder tycker ni att man bör ta med i kalkylen på 10-20 års sikt? (ny takpapp, måla fasad och snickerier, nya vitvaror och panna, etc...?)
Säg till om ni vill ha mer info om huset!
Tack på förhand!
Omöjligt att svara på...
Allt är beroende på hur det ser ut. Sedan är jag lite allergisk mot de som säger att det inte behövs något underhåll de närmaste åren. Du köper ett livslångt projekt, sedan gör man de underhåll som krävs.
Gå på visningen med öppna ögon, skriv ner fördelar/nackdelar. Se om ni har någon i er bekantskapskrets som kan följa med om det behövs specifik kunskap. Kan ibland behövas någon som ser på det krasst. Gör en budget på vad olika delar kan kosta att åtgärda (tid och pengar). Gå gärna på någon annan visning innan (dvs om ni aldrig gått på visningar) även om ni inte har något intresse av just det objektet.
Låter lite ovanligt med ett hus som har påkostad stomme och bjälklag och så ett papptak på det. Jag kan bara utgå från att det skulle se bättre ut med ett riktigt tak. Om det är papp så är det förmodligen låg taklutning och det enda tak man kan lägga är falsad plåt, och det är väldigt dyrt att lägga. Om ni nu skulle få för er det.
Som sagt den mest uppenbara faran med den beskrivningen är ju taket. Där bör man dels leta indikationer på att det läcker eller har läckt. Dels ta reda på vilken typ av "papp" det är. Det finns papp eller snarare gummiduk, som är godkänt att ha på låglutande tak. Det fuskas rätt mycket på den delen. Så det finns risk att man lagt en billig papp som inte är avsedd för ändamålet.
Sedan måste man låta besiktiga taket, antingen före köp, eller ha en besiktningsklausul så ni kan få det kontrollerat, med möjlighet att häva köpet. Har du möjlighet att komma upp och titta på taket under visningen (troligen inte) så titta noga på hur genomföringar är gjorda, fotografera. Hur det ansluter till ev. uppstickande väggar o andra byggnadsdelar. Hur är avvattningen av taket ordnad. Det förekommer att det finns inbyggda stuprör i huset för att inte rören skall "störa" designfasaden. Och det är vanligt med stopp i stuprör...
Sedan är det det vanliga med våtrum, vanligt med bakfall (hur svårt skall det vara att bygga med fall mot golvbrunnen...). Spola i toan några gånger. Förekommer halvstopp i rör även på nya hus, och då ofta pga byggfel som bakfall på rör. Väldigt svårt att åtgärda om det är under huset.
Borde inte kunna vara fuktproblem med den konstruktionen, men var uppmärksam på lukter. Både mögel, men även "luftrenare" som kanske skall kamouflera en mögeldoft.
Sedan måste man låta besiktiga taket, antingen före köp, eller ha en besiktningsklausul så ni kan få det kontrollerat, med möjlighet att häva köpet. Har du möjlighet att komma upp och titta på taket under visningen (troligen inte) så titta noga på hur genomföringar är gjorda, fotografera. Hur det ansluter till ev. uppstickande väggar o andra byggnadsdelar. Hur är avvattningen av taket ordnad. Det förekommer att det finns inbyggda stuprör i huset för att inte rören skall "störa" designfasaden. Och det är vanligt med stopp i stuprör...
Sedan är det det vanliga med våtrum, vanligt med bakfall (hur svårt skall det vara att bygga med fall mot golvbrunnen...). Spola i toan några gånger. Förekommer halvstopp i rör även på nya hus, och då ofta pga byggfel som bakfall på rör. Väldigt svårt att åtgärda om det är under huset.
Borde inte kunna vara fuktproblem med den konstruktionen, men var uppmärksam på lukter. Både mögel, men även "luftrenare" som kanske skall kamouflera en mögeldoft.
Åtgärder på 10 - 20 år sikt.
Är taket korrekt utfört så håller det i minst 30 år. Putsfasader bör man inte behöva göra något åt på 30 - 50 år.
Fönster kan behöva målas. Sedan är det väl slitage invändigt. Räkna med att köket kommer att kännas slut om 20 år, tidigare om det är alltför designat idag. Vitvaror kommer du att börja byta ut om 5 år. Men om det blir tvättmaskinen eller diskmaskinen som lägger av först är svårt att bedöma. Badrum 10 - 15 år. Så är det nog inte slut, men kommer att kännas slitet, omodernt.
Värmesystemet, oavsett vad det är. Så räkna med att det kommer att behöva repareras dyrt, eller bytas ut om 10 - 15 år. Vi fick byta varmavattenberedaren i vår bergvärmepump häromveckan. Den var 7 år. Det kostade 24 000, som helt täcks av försäkring (50% - självrisk från hemförsäkringen, resten från försäkringen som ingick i köpet, den var gratis i 6 år, så vi har nyligen betalat första förlängningspremien på den).
Är taket korrekt utfört så håller det i minst 30 år. Putsfasader bör man inte behöva göra något åt på 30 - 50 år.
Fönster kan behöva målas. Sedan är det väl slitage invändigt. Räkna med att köket kommer att kännas slut om 20 år, tidigare om det är alltför designat idag. Vitvaror kommer du att börja byta ut om 5 år. Men om det blir tvättmaskinen eller diskmaskinen som lägger av först är svårt att bedöma. Badrum 10 - 15 år. Så är det nog inte slut, men kommer att kännas slitet, omodernt.
Värmesystemet, oavsett vad det är. Så räkna med att det kommer att behöva repareras dyrt, eller bytas ut om 10 - 15 år. Vi fick byta varmavattenberedaren i vår bergvärmepump häromveckan. Den var 7 år. Det kostade 24 000, som helt täcks av försäkring (50% - självrisk från hemförsäkringen, resten från försäkringen som ingick i köpet, den var gratis i 6 år, så vi har nyligen betalat första förlängningspremien på den).
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 643 inlägg
Vi har ett fritidshus från tidigt 1900-tal med timmerstomme där vi tvingats renovera i princip allt de senaste 3 åren så jag är medveten om att ett hus kan sluka tid och pengar som ett svart hål. Jag har däremot inte så stor koll på riskerna med mer ”moderna” konstruktioner, därav mina frågor. Och givet att vi redan äger ett hus vill vi ogärna hamna i en renoveringsfälla igen, vi förstår dock att vi behöver hålla efter huset och att det inte finns något som är helt underhållsfritt.Shakula skrev:
Vad skulle du vilja veta för att bättre kunna svara på mina frågor?
Tack!
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 643 inlägg
H hempularen skrev:
Tack för dina svar, allt detta låter rimligt. Det är inte inbyggda hängrännor/stuprör men huset har en balkong med klinker (utan tak över) som jag kommer vilja kolla noggrannare på. Från balkongen kan man komma upp på taket via en väggfast stege så det kan jag börja med att inspektera själv. Kanske återkommer med lite bilder efter helgen
Men rent generellt tycker jag du ska vara lugn, hus som byggs idag har oftast en god konstruktion. Det här ovan med att byta ut badrum om 10-15 år skulle vara av helt kosmetiska skäl isf...
Skulle jag köpa ett såhär modernt hus skulle jag inte räkna att med att behöva lägga massa pengar på reperationer .. förutsatt att huset är bra byggt vill säga. Nyare hus har denna risk, medan ditt gamla timmerhus knappast hade några riskkonstruktioner på samma sätt.
Skulle jag köpa ett såhär modernt hus skulle jag inte räkna att med att behöva lägga massa pengar på reperationer .. förutsatt att huset är bra byggt vill säga. Nyare hus har denna risk, medan ditt gamla timmerhus knappast hade några riskkonstruktioner på samma sätt.
Vi säljer vårt 12 år gamla husta. Besiktningen har inte resulterat i några anmärkningar alls. Förutom det vanliga att taket är låglutande. Så ett fem år gammalt borde inte ha några anmärlningar alls.
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 643 inlägg
Jag noterade i besiktningsprotokollet att det stod att tätskiktets montering i golvbrunnarna inte kunde kontrolleras. Vilket jag tycker låter konstigt, det borde bara vara att kolla om klämningen är monterad och om man ser om tätskiktet går in under klämningen, får kolla på det på visningen. Tyvärr saknades även kvalitetsdokument...M maximm skrev:
Att golvbrunnar är felaktigt monterade och kvalitetsdokument saknas skulle kunna innebära att någon gjort en hel del arbete själv på bygget, i värsta fall byggt hela huset själv enligt bästa förmåga eller med hjälp av billig arbetskraft. Jag skulle hålla utkik efter konstiga lösningar och i så fall dra mig ur om mycket ser ut att vara hemmasnickrat.
Renoveringsnovis
· Stockholm
· 643 inlägg
Inga andra anmärkningar i besiktningsprotokollet som jag reagerar på, men ska kolla om jag själv ser nått som ser konstigt ut. Ska nog ringa besiktningsmannen också och höra om han har några ytterligare kommentarer (on eller off the record).ecb182 skrev: