Frågor kring styrelse gällande eventuell stamrenovering
Placerar frågan här i brist på bättre alternativ. Vet inte riktigt hur jag ska formulera mina frågeställningar, men jag börjar med en bakgrund.
Köpte en lägenhet för ett par år sedan. Hus byggt 1970. Har hittills gjort mindre renoveringar själv av ytskikten i lägenheten. Börjar så sakteligen bli klar med detta, och då återstår renovering av kök och badrum.
När jag köpte lägenheten så träffade jag styrelsen, och påtalade att jag på sikt planerade att renovera badrummet. Styrelsen påpekade att jag inte får göra något utan deras godkännande, men en i styrelsen sa lite inofficiellt att eventuell stamrenovering framöver kanske borde beaktas. Detta var två år sedan.
Har sedan dess deltagit vid tre stämmor, utan att frågan kring stamrenovering tagits upp. Dock har föreningen haft en del kraftiga utgifter till följd av investeringar.
Jag tänker att jag behöver fråga styrelsen hur man tänker kring eventuell stamrenovering, men eftersom styrelsen är väldigt kompetent så skulle jag gärna få hjälp att förfina mina frågeställningar lite, så jag inte blir helt överkörd!
Huset har aldrig tidigare stamrenoverats, och om 2 år har det stått 50 år. Har någonstans läst att man brukar säga ca 50 år mellan stamrenoveringar. Stämmer detta någorlunda? Brukar det finnas någon underhållsplan eller liknande man kan efterfråga? Vilka tidsperspektiv brukar en styrelse arbeta utifrån? Finns det några lagstadgade dokument man som bostadsrättsinnehavare kan begära att få ta del av?
Kanske finns det någon som har erfarenhet av styrelsearbete i bostadsrättsförening som kan guida mig lite till vad jag bör fråga och vad jag kan ta reda på själv?
Köpte en lägenhet för ett par år sedan. Hus byggt 1970. Har hittills gjort mindre renoveringar själv av ytskikten i lägenheten. Börjar så sakteligen bli klar med detta, och då återstår renovering av kök och badrum.
När jag köpte lägenheten så träffade jag styrelsen, och påtalade att jag på sikt planerade att renovera badrummet. Styrelsen påpekade att jag inte får göra något utan deras godkännande, men en i styrelsen sa lite inofficiellt att eventuell stamrenovering framöver kanske borde beaktas. Detta var två år sedan.
Har sedan dess deltagit vid tre stämmor, utan att frågan kring stamrenovering tagits upp. Dock har föreningen haft en del kraftiga utgifter till följd av investeringar.
Jag tänker att jag behöver fråga styrelsen hur man tänker kring eventuell stamrenovering, men eftersom styrelsen är väldigt kompetent så skulle jag gärna få hjälp att förfina mina frågeställningar lite, så jag inte blir helt överkörd!
Huset har aldrig tidigare stamrenoverats, och om 2 år har det stått 50 år. Har någonstans läst att man brukar säga ca 50 år mellan stamrenoveringar. Stämmer detta någorlunda? Brukar det finnas någon underhållsplan eller liknande man kan efterfråga? Vilka tidsperspektiv brukar en styrelse arbeta utifrån? Finns det några lagstadgade dokument man som bostadsrättsinnehavare kan begära att få ta del av?
Kanske finns det någon som har erfarenhet av styrelsearbete i bostadsrättsförening som kan guida mig lite till vad jag bör fråga och vad jag kan ta reda på själv?
Mycket riktigt är det inte ovanligt att det finns en underhållsplan. Finns det en sådan finns det ingen anledning för styrelsen att hålla den hemlig. Så fråga om det finns en sådan och om du kan få en kopia på den. Styrelsen har en skyldighet att säkerställa att fastighetens långsiktiga skick upprätthålls, men det finns inget formellt krav på att det skall finnas just en underhållsplan.K KycklingMos skrev:
Den schablonmässiga livslängden på ett avloppssystem kan mycket riktigt vara 50 år. I en bostadsrättsförening är man dock oftast kostnadsmedveten och byter inte ut saker i onödan. Så det är ofta mycket mer komplext än att säga att efter 50 år gör man ett komplett stambyte. Den faktiska livslängden kan av flera olika anledningar vara väsentligt längre, och för den delen, kortare. Olika delar av avloppssystemet åldras olika snabbt och där kan man satsa på att byta vissa delar istället för ett komplett stambyte. Man gör förmodligen löpande bedömningar av skicket när den beräknade livslängden börjar närma sig. Man satsar på ett gott underhåll. Osv.
Större underhållsåtgärder bör finnas på styrelsens radar med minst 5 års framförhållning. Inte minst ett stambyte då det kräver en mycket god framförhållning. Så efter 48 år bör man definitivt kunna begära att styrelsen skall kunna svara på frågor om stammarnas skick och när man bedömer att det är dags för byte.
Angående styrelsens godkännande så är det faktiskt relativt få saker som kräver detta.
Jag var ordf. i en förening för ca 30 år sedan. Husen var byggda i början av 30 talet. Och då omkring 1990 var det akut med stambyte. Vår förening var stor, ca. 800 lgh. Och då 1990 hade vi ungefär 2 vattenskador per månad, med en självrisk på 50 000.
Till saken hör att en tidigare styrelse hade kört ekonomin rakt ned i underjorden i början av 80 talet, och vi hade precis kommit upp över ytan igen.
Hos oss pågick en projektering i 3 år med diverse planering. Det projektet rann ut i sanden, upphandlingsmodellen som förordades, i kombination med att försöka få in det inom ramarna för statliga bostadslån (då 2,25% ränta, marknadsräntan låg på ca 13%) gjorde att kostnaden skulle bli för hög. Ca 250 milj.
Vi startade om projekteringen, och gav direktiv om att skippa statliga lånereglerna, plus en del andra modifieringar i direktiven till konsulterna. Och vi fick ett stambyte (och el) för ca 75 milj.
Våra rör var som sagt akuta att byta efter 60 år. Men materialen är bättre nu (och 1970) så jag tror att stammar typiskt håller längre idag.
En stor skillnad mellan den skippade dyra upphandlingen, och det vi sedan gjorde. Var att den första skulle utförts "småskaligt", under 6 år, med ett par hundra medlemmar evakuerade åt gången till en tillfällig barackstad i en närbelägen park.
Vi körde sedan med en mer pressad "industriell" metod. Hela jobbet gick på drygt ett år (ett badrum var 4e timma). Och med kvarboende, barackstaden skulle kostat ca 10 milj. Det mer pressade tidsschemat gjorde att arbete bara pågick i en lägenhet under 3v, vilket gör det rimligare att bo där samtidigt.
Till saken hör att en tidigare styrelse hade kört ekonomin rakt ned i underjorden i början av 80 talet, och vi hade precis kommit upp över ytan igen.
Hos oss pågick en projektering i 3 år med diverse planering. Det projektet rann ut i sanden, upphandlingsmodellen som förordades, i kombination med att försöka få in det inom ramarna för statliga bostadslån (då 2,25% ränta, marknadsräntan låg på ca 13%) gjorde att kostnaden skulle bli för hög. Ca 250 milj.
Vi startade om projekteringen, och gav direktiv om att skippa statliga lånereglerna, plus en del andra modifieringar i direktiven till konsulterna. Och vi fick ett stambyte (och el) för ca 75 milj.
Våra rör var som sagt akuta att byta efter 60 år. Men materialen är bättre nu (och 1970) så jag tror att stammar typiskt håller längre idag.
En stor skillnad mellan den skippade dyra upphandlingen, och det vi sedan gjorde. Var att den första skulle utförts "småskaligt", under 6 år, med ett par hundra medlemmar evakuerade åt gången till en tillfällig barackstad i en närbelägen park.
Vi körde sedan med en mer pressad "industriell" metod. Hela jobbet gick på drygt ett år (ett badrum var 4e timma). Och med kvarboende, barackstaden skulle kostat ca 10 milj. Det mer pressade tidsschemat gjorde att arbete bara pågick i en lägenhet under 3v, vilket gör det rimligare att bo där samtidigt.
Jag vet att man i huset genomfört stamrenoveringar i en del trappuppgångar, vilket tycks stämma ganska med att man byter ut delvis. Vet dock inte om det fanns några särskilda renoveringsbehov bland dessa uppgångar.C cpalm skrev:
Det talades för något år sedan om att påbörja undersökningar kring stammarnas skick, och eventuellt börja ta in offerter. Dock har man inte beslutat om det är re-lining eller stamrenovering. Sedan dess har det varit helt tyst om detta. Detta tycker jag är lite underligt då styrelsen i övrigt är väldigt bra på att kommunicera med oss boende.C cpalm skrev:
Intressant! Min nuvarande bostad är den första jag ägt, så jag har ingen erfarenhet av bostadsrättsföreningar och dess styrelser. Min uppfattning är dock att styrelsen i denna förening är väldigt kompetent och samtidigt väldigt konservativ. Denna uppfattning baserar jag på de stämmor jag deltagit vid (styrelsen har med kraft argumenterat mot i stort sett samtliga motioner av de boende).C cpalm skrev:
Sammantaget tycks det mig att innan man frågar styrelsen något bör man vara påläst och gjort vad man kunnat för att ta reda på svaren. För mig som (okunnig) bostadsrättsinnehavare är det klurigt när man inte riktigt kan vad som gäller.
Nog är det ett väldigt projekt med stamrenovering. Både kostnads-, tids- och arbetsmässigt. Anledningen till mitt intresse av denna fråga är min renoveringsplanering för min egen bostadsrätt. Jag vill som sagt framöver renovera mitt badrum och mitt kök, och stammarna löper genom en gemensam vägg dessa rum emellan.H hempularen skrev:
Detta är ett stort projekt för mig, som jag räknar med kommer kosta 300 - 400 tkr, så jag vill verkligen försäkra mig om att jag inte kastar pengar i sjön!
Du gör rätt som kollar noga. Om det blir en stamtenovering så får du troligen ett nytt badrum i standardskick. Har du själv bytt året innan så är det ju inte så kul. Samtidigt är det nog omöjligt att i förväg säga när det kommer att ske. Beträffande vad du får göra själv så läs i stadgarna. Vid en badrumsrenovering berörs de delar som föreningen ansvarar för, därför bör föreningen se till att det görs korrekt
Varför inte själv lyfta frågan på nästa styrelsemöte?
Varför byttes endast vissa trappuppgångar och varför byts inte resterande löpande och när är det tänkt att resterande ska bytas? Det hade jag frågat styrelsen.
Om du gör något i badrum och kök så bör du byta hela avloppsgrodan men detta kan endast ske med styrelsens godkännande och enligt deras anvisningar.
Stammar sitter väldigt olika i olika hus men en del har dom lättåtkomligt andra betydligt mer svåråtkomligt och det kan ibland krävas att den nya stammen byter plats vilket gör att du eventuellt inte kan göra något alls innan stambyte.
Om jag förstod rätt så har din BRF redan bytt stammar i några trappuppgångar vilket då kanske gör att styrelsen vet hur kommande stambyte kommer utföras och i vilken omfattning detta sker samt om du kan byta avloppsgrodan tidigare så det passar för det framtida stambytet eller inte.
Allt handlar om kommunikation med styrelsen
Varför byttes endast vissa trappuppgångar och varför byts inte resterande löpande och när är det tänkt att resterande ska bytas? Det hade jag frågat styrelsen.
Om du gör något i badrum och kök så bör du byta hela avloppsgrodan men detta kan endast ske med styrelsens godkännande och enligt deras anvisningar.
Stammar sitter väldigt olika i olika hus men en del har dom lättåtkomligt andra betydligt mer svåråtkomligt och det kan ibland krävas att den nya stammen byter plats vilket gör att du eventuellt inte kan göra något alls innan stambyte.
Om jag förstod rätt så har din BRF redan bytt stammar i några trappuppgångar vilket då kanske gör att styrelsen vet hur kommande stambyte kommer utföras och i vilken omfattning detta sker samt om du kan byta avloppsgrodan tidigare så det passar för det framtida stambytet eller inte.
Allt handlar om kommunikation med styrelsen
Tanken med att skapa denna tråd var att få lite kunnig input från er innan jag tar kontakt med styrelsen. Min plan är att höra med dem. Jag är dock väldigt okunnig både vad gäller underhållet av en stor fastighet och hur arbetet bedrivs i styrelsen, och vill inte gärna diskvalificera mig med slarviga frågor när jag ställer dem.F fixarpelle skrev:
Ja, tack för ditt svar (och alla andra svar). Just denna kommunikation tänkte jag försöka etablera, men behöver mer kött på benen vilket jag fått av er!F fixarpelle skrev:
Om du håller dig till frågor och inte blandar in krav och synpunkter så tror jag inte någon förväntar sig att du är insatt.K KycklingMos skrev:
Styrelsen har fel. Det är tyvärr en väldigt vanlig villfarelse. Juridiskt sett behöver du dock enbart deras tillstånd om om du gör åtgärder som faller inom de som anges i bostadsrättslagen 7 §. Det innefattar endast ingrep i bärande konstruktion, ändring i ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten samt andra väsentliga förändringar av lägenheten. I den sista punkten så skall "väsentliga förändringar" tolkas som mycket stora ingrepp med stor påverkan på fastigheten. Bevisbördan ligger helt på styrelsen.K KycklingMos skrev:
Ett axplock av källor som styrker detta:
http://www.bostadsratterna.se/allt-...ngsatgarderna-som-kraver-styrelsens-tillstand
http://www.bostadsrattsagarna.se/bo-i-br/renovera-hemma-16247895
http://www.bofakta.se/nr-4-2102-rätten-att-renovera-är-absolut
Tyvärr är det väldigt vanligt att styrelsen, och en del organisationer som skall stödja styrelser i deras arbete, anser att den skall hemlighållas och att medlemmarna inte har med det att göra. Se t.ex. här:C cpalm skrev:
https://www.hsb.se/om-boende/bokunskap/for-brf-styrelser/nar-ska-man-lamna-ut-underhallsplanen/
Här finns dock en bra, om än lite partisk artikel, som argumenterar kring problematiken:
https://sustend.se/krav-att-fa-se-underhallsplanen/
Hamnar man i konflikt med sin bostadsrättsstyrelse kan man vända sig till Hyresnämnden för medling. Tyvärr är detta något som många styrelser, särskilt de egenmäktiga och inkompetenta, är helt omedvetna om. Det kan i många fall bli ett obehagligt uppvaknande när kunniga medlemmar ansöker om medling och en myndighet får sätta styrelsen på plats. Även duktiga och kompetenta styrelser brukar skruva på sig lite besvärat, och genast anlita en jurist för att stämma i bäcken i sådana fall, för kunna att rätta in sig i ledet innan man får en knäpp på näsan av myndigheterna.
Jag kan se ett möjligt problem med att lämna ut planen (och andra arbetshandlingar). Och det är att vissa medlemmar då ex. förutsätter att planen måste följas i detalj. Så är inte fallet, styrelsen avgör själva om man ex. skall skjuta på fönstermålning i ett år till.
Eller att planen som skrevs 1970, talar om stambyte 2020. Men man kanske dels ser att det lugnt går att skjuta på det till 2030, eller bestämmer sig för relining istället (vilket inte var uppfunnet år 1970). Och så sätter en medlem i gång ett större uppror för att styrelsen "stadgevidrigt inte följer underhållsplanen".
Däremot så är det lämpligt att styrelsen informerar att i sommar skall vi måla fönstren i hus 1. Eller att enl. underhållsplanen borde vi byta stammar om 5 år, vi har för avsikt att undersöka status under kommande året osv.
Eller att planen som skrevs 1970, talar om stambyte 2020. Men man kanske dels ser att det lugnt går att skjuta på det till 2030, eller bestämmer sig för relining istället (vilket inte var uppfunnet år 1970). Och så sätter en medlem i gång ett större uppror för att styrelsen "stadgevidrigt inte följer underhållsplanen".
Däremot så är det lämpligt att styrelsen informerar att i sommar skall vi måla fönstren i hus 1. Eller att enl. underhållsplanen borde vi byta stammar om 5 år, vi har för avsikt att undersöka status under kommande året osv.
Stambyte brukar vara uppdelad på två olika arbeten.
Det som ger sig först är oftast vatten in och det orsakar största skadan. Oftast drar man en ny stam i trapphuset eller nyttjas det nedlagda sopnedkastet.
Den andra stammen är avloppsvatten och i dag är det vanligt med relining .
Den 3:e stammen är värmesystem, den kan vara mycket länge men uppstår en läcka och man fyller på med nytt syrerikt vatten kan det rosta upp inifrån.
Det man oftast menar med stambyte är varm och kallvatten ledningar.
Det som ger sig först är oftast vatten in och det orsakar största skadan. Oftast drar man en ny stam i trapphuset eller nyttjas det nedlagda sopnedkastet.
Den andra stammen är avloppsvatten och i dag är det vanligt med relining .
Den 3:e stammen är värmesystem, den kan vara mycket länge men uppstår en läcka och man fyller på med nytt syrerikt vatten kan det rosta upp inifrån.
Det man oftast menar med stambyte är varm och kallvatten ledningar.
Steamboy; Stort tack för ditt enormt värdefulla svar! Ger mig enormt mycket!
Det luriga för min del är att rören löper i väggen mellan kök och badrum. Så ska man göra något så kommer bägge dessa rum påverkas. Båda rummen vill jag även själv renovera, då de är i stort renoveringsbehov.
Vill verkligen poängtera att jag hyser stor respekt för vår styrelse både utifrån deras kompetens och det arbete de lägger ner. Tänker verkligen inte söka konflikt eller komma med krav. Dock är en badrumsrenovering en stor utgift, och jag behöver planera min ekonomi.O Steamboy skrev:
Jag vet i nuläget inget hur man tänker från styrelsens sida. Behovet av stamrenovering baserar jag endast på insinuationer från styrelsen, det faktum att det är dålig avrinning i avloppet (vilket är vedertaget bland alla boende) och att huset snart har 50 år på nacken.L Leif i Skåne skrev:
Det luriga för min del är att rören löper i väggen mellan kök och badrum. Så ska man göra något så kommer bägge dessa rum påverkas. Båda rummen vill jag även själv renovera, då de är i stort renoveringsbehov.
Jag tycker du gör det här svårare än nödvändigt. Ingen kommer att "diskvalificera" dig för felformulerade frågor. Snarare kommer de att tycka att du är förnuftig som tänker i dessa banor innan du sätter igång att renovera. Frågorna behöver väl inte vara mer komplicerade än exempelvis: "Finns det några planer på att göra stambyte?" "När är det i så fall aktuellt?" "Överväger ni relining i stället för stambyte?" "När tas beslut om vad som ska göras?"K KycklingMos skrev: