Dolda fel - tidsgränser

[Wila]

Stort tack för kloka inspel i många avseenden. Återkommer med utfall alternativt fler frågor.

 

[hempularen]

Håller med @JustDoIt om att två år är på tok för lång tid att vänta. Rättsfallet ifråga talar om en tid om minst två månader, men att det under vissa omständigheter (i det aktuella fallet var det exempelvis semestertid vilket var en av anledningarna till att 4,5 månader accepterades) kan finnas skäl till en längre tid. Allt över ett halvår skulle jag dock säga kräver extremt goda skäl.

Nåväl, är det då rimligt att hävda att köparna kännt till felet i över två år? Jag skulle säga förmodligen inte. Om byggaren åtgärdade alla fasader för två år sen får man nog anta att köparen med fog kunde tro att det då skulle vara ok efter det. Så då måste man hitta en ny, senare tidpunkt då problemen började återuppstå igen, alternativt göra sannolikt att köparen redan vid reparationen hade skäl att tro att den inte skulle räcka. Om det är det senare är det då för sent att reklamera, men som sagt, jag tror inte riktigt på det resonemanget.

Fast här kan man ju resonera som så, att det fel, som ev. kan vara ett dolt fel här. Är att fasaderna tydligen är felkonstruerade på något sätt (exakt vad som är fel vet vi inte). Det finns alltså ett fel i utförandet. Det felet måste blivit känt för köparen senast när fasaderna åtgärdades.

Det fel som kan ha funnits vid köpet, och som alltså kan vara ett dolt fel. är fel i fasadernas utförande. Att de spricker kan inte i sig själv vara ett dolt fel. Antingen var de spruckna vid köpet, någon man knappast kan missa, eller så har de spruckit senare, därmed inte heller ett dolt fel. Utan felet som kan vara dolt är orsaken till sprickorna. Fasaden var felgjord vid köpet, det skulle kunna vara ett dolt fel.

 

[JustDoIt]

Fasaden var felgjord vid köpet, det skulle kunna vara ett dolt fel.

Precis - ett dolt fel måste ha funnits vid köpet, dvs för sju år sedan. Och så är ju fallet med en förmodat felaktig konstruktion av fasaden. Alltså ett möjligt dolt fel.

Detta möjliga dolda fel verkar köparna ha känt till i två år = oskäligt länge utan att påtala.

Om även TS har känt till detta fel i två år kan inte heller denne hävda dolt fel mot den tidigare ägaren. När TS fick veta om det möjliga dolda felet vet jag dock inte. Här kan man kanske hävda att om TS fick kännedom om felet först nu i och med att köparna klagade så kan TS omedelbart hävda dolt fel mot tidigare ägaren. Nu spekulerar jag utan kunskap om detta... och TS har ju inget behov av att hävda dolt fel mot tidigare ägare om nuvarande ägare inte har något att komma med mot TS.

 

[hempularen]

Fast även om TS har hört talas om problem med fasaden i sitt förra hus, så behöver inte TS ha "känt till" att det finns ett grundläggande fel.

 

[JustDoIt]

Sant, och TS har heller inte haft möjlighet att utreda detta eftersom TS inte bor i huset.

 

[kalle55]

Det är några saker att tänka på här.

1. Det fel som köparen vill åberopa, skall ha förelegat vid tiden för köpet, dvs för sju år sedan.
2. För att räknas som ett dolt fel, skall köparen inte ha kunnat upptäcka felet vid tiden för köpet, det får t.ex. inte ha varit ett allmänt känt fel på dessa hus.
3. Vad jag förstår så har fasaden på huset renoverats under den tid köparen ägt huset. Därefter har något hänt med fasaden igen, och köparen hävdar nu dolt fel. Men man kan inte hävda någon form av fel, på någonting som har utförts efter att man köpt fastigheten. Det är som att köpa en träkåk, måla om den, och sedan hävda dolt fel när färgen börjar flagna.
4. Om köparen vill hävda dolt fel, skall säljaren ges möjlighet att åtgärda felet. Men i detta fallet har alltså felet redan åtgärdats en gång, av någon annan än säljaren, utan att säljaren ens informerats, om jag förstår saken rätt. Köparen har således redan försuttit sin chans att anmäla dolt fel, då säljaren aldrig fick chansen att själv åtgärda felet.
5. Om entreprenören redan åtgärdat felet åt den nya ägaren, torde den nya ägaren fått en garanti på det arbete som entreprenören utfört, och det är denna garanti som nu ska åberopas.
6. Inte nog med att den nya ägaren valt att vänta i minst två år med att påtala det "dolda felet", felet har dessutom åtgärdats en gång redan. Frågan är hur lång tid det gick från det att den nya ägaren blev varse problemen, till dess att entreprenören åtgärdade felet för två år sedan. Sannolikt inte en oansenligt kort tid. Därmed är det säkert en bra bit över två år som den nya ägaren väntat med detta. Köparen måste meddela dolt fel inom "rimlig tid". Att vänta mer än två år för fasadsprickor är allt annat än rimligt, helt säkert. Att felet dessutom åtgärdats en gång under tiden, gör bara det hela ännu mer orimligt.
7. Ja, det är första köparen som entreprenörens garanti generellt sett gäller emot, alltså varken er eller nya ägaren. Däremot kan entreprenören medge att garantin överförs till nya ägare, och om entreprenören har reparerat fastigheten åt den nya ägaren, så har denne i praktiken redan medgivit ett sådant överförande. Hänger dessutom ihop med punkt 5.

En intressant fundering är om de nya ägarna kan anses ha accepterat det ursprungliga fel som förelåg, om det nu förelåg ett sådant, i samband med att de accepterat de åtgärder som utfördes för två år sedan. De har ju då, vad jag förstår, varit överens med entreprenören om att felet skall åtgärdas på ett visst sätt.

Ni bör nog påtala alla aspekter till varför ni inte har något ansvar för det påstådda, samt påtala att felet åtgärdades får två år sedan utan er inblandning eller möjlighet att påverka, och att det därmed är en fråga mellan den nya ägaren och de som lät utföra åtgärderna.

Ni kan ju samtidigt informera er säljare om situationen och kravet, så att denne informerats inom "rimlig tid" av er. Men det behöver ni ju inte nämna för er köpare.

Japp, ovan verkar mest rimligt. Om era köpare bott i huset i sju år och fått fasaden åtgärdad av byggfirman som byggt huset för två år sedan är det till byggfirman de ska anmäla felet.

Är detta beroende på en enstegstätad fasad? Om de visste om att huset var byggt med just en sådan kände de till att det var en riskkonstruktion om de köpte så sent som 2011 = inte dolt fel.

 

[harry73]

Vad är problemet med fasaden?
Är det en enstegs putsfasad?

Om huset såldes för 7 år sen, var det en kännd riskkonstruktion och knappast något som går att hävda dolt fel för

 

[hempularen]

Jag antar att detta är något annat tokigt än enstegstätad. dety stod i ett tidigare inlägg att firman som utfört arbetet friskrivit sig efter som de ansåg att utförandet var fel. De som höll på med enstegstätade fasader trodde nog på konstruktionen, alternativt brydde sig inte om något. Och enstegstätade fasader spricker nog inte så länge inte möglet i väggen brutit ned trästommen helt.

 

[klimt]

TS har ju sagt sig vara nöjd med inlägg så länge, så vi kanske kan vänta med mer bedömning till dess att vi får mer information eller andra frågor. Detta förefaller att vara en komplicerad situation med flera bottnar, så vi får se om TS återkommer

 

[harry73]

Jag antar att detta är något annat tokigt än enstegstätad.

Kan vara, men även då kan det vara något som en besiktningsman borde känna igen som riskkonstruktion, och enstegstätade fasader är då ett bra exempel som alla känner till.
Men jag tycker att det oavsett låter som en putsfasad (enstegstätad eller med luftspalt) eftersom man inte riktigt kan laga och lappa den utan att det syns..

 

[Wila]

Alltså ni anar inte hur glad jag är över ert engagemang!
Det är en putsfasad m luftspalt, minns inte exakt alla detaljer men att vi försäkrade oss om, när vi köpte, om att det inte skulle vara enstägstätad (som vi ju redan då visste var en riskkonstruktion).

Vi fick kännedom om problemet för några veckor sen.

 

[Snickerick]

Alltså, att en fasad spricker x antal år efter att huset byggdes, är på inget vis någon "garanti" för att det handlar om ett konstruktionsfel, byggfel eller dolt fel.

För att det skall kunna bedömas som ett dolt fel, måste felet ha förelegat vid tiden för köpet, alltså för sju år sedan. Det måste ha funnits ett fel som skulle ha kunnat upptäckas, men som köparen inte kan förväntas ha upptäckt, t.ex. för att det krävs förstörande ingrepp för att hitta felet.

Det ligger så klart nära till hands att rent intuitivt hävda att om fasaden spricker efter 6-7 år, så måste det vara ett konstruktionsfel. Men, se bara hur långt inne det satt att få de enstegstätade fasaderna klassade som konstruktionsfel. Den konstruktionen var till och med godkänd av SP.

Det finns massvis med dåliga konstruktioner på alla möjliga produkter, som bara för den skull att de är dåliga, inte klassas som konstruktionsfel. Att ett fel går på garanti, innebär inte heller att det fanns något fel från början.

Köparen har en urusel sits i detta läget.

 

[kalle55]

Alltså ni anar inte hur glad jag är över ert engagemang!
Det är en putsfasad m luftspalt, minns inte exakt alla detaljer men att vi försäkrade oss om, när vi köpte, om att det inte skulle vara enstägstätad (som vi ju redan då visste var en riskkonstruktion).

Vi fick kännedom om problemet för några veckor sen.

Ja, då är det nog bara att säga nej till köparnas krav och sedan sitta i båten. Jag skulle tippa på hög sannolikhet att de inte tar det längre mot er, och skulle de göra det så borde er hemförsäkring täcka kostnaden för en jurist/advokat.

 

[kindvall]

Då köparen fick fasaden åtgärdad för två år sedan är det ju dessutom högst troligt att felet dessförinnan varit känt en längre tid. Om byggföretaget åtgärdat samtliga hus har det ju säkert föregåtts av en process med klagomål från ett antal kunder. Åtgärden friskrevs dessutom av utföraren.
Om jag läser mellan raderna gissar jag att byggföretaget provade en "quick fix" som skulle hålla resten av garantitiden på tio år och gjorde det av goodwill även till de som inte var ursprunglig köpare. När det nu visar sig att den inte ens höll så länge kör man strikt efter de man har ett ursprungligt avtal med. Det är kanske en dyrare lösning som krävs.
Hursomhelst borde ju TS avvisa kravet då:
- felet varit känt i åtminstone två år (och det går kanske att gräva fram en ännu längre tid)
- TS inte fått chansen att avhjälpa, istället har en ej rekommenderad åtgärd utförts

 

[klimt]

Då köparen fick fasaden åtgärdad för två år sedan är det ju dessutom högst troligt att felet dessförinnan varit känt en längre tid. Om byggföretaget åtgärdat samtliga hus har det ju säkert föregåtts av en process med klagomål från ett antal kunder. Åtgärden friskrevs dessutom av utföraren.
Om jag läser mellan raderna gissar jag att byggföretaget provade en "quick fix" som skulle hålla resten av garantitiden på tio år och gjorde det av goodwill även till de som inte var ursprunglig köpare. När det nu visar sig att den inte ens höll så länge kör man strikt efter de man har ett ursprungligt avtal med. Det är kanske en dyrare lösning som krävs.
Hursomhelst borde ju TS avvisa kravet då:
- felet varit känt i åtminstone två år (och det går kanske att gräva fram en ännu längre tid)
- TS inte fått chansen att avhjälpa, istället har en ej rekommenderad åtgärd utförts

Det är troligen som det skrivs här, byggföretaget har gjort en quick fix som husägarna inte är nöjda med. Nu är sista chansen att gå på byggföretaget om gränsen tio år närmar sig. Det är bara de som köpte av byggföretaget som kan gå företaget. Övriga ägare har säkert fått rådet att gå på tidigare ägare för att denna i sin tur ska gå på byggföretaget. För TS är det speciellt eftersom TS varken är ursprunglig köpare eller nuvarande ägare utan ägde under en mellanperiod. Det är svårt att bedöma om husägarna har någon möjlighet att få ut något av byggföretaget, men även om det är så är det än mer tveksamt om nuvarande ägare har någon chans gentemot TS, som i sin tur i så fall måste gå på den ursprunglige köparen. En komplicerad situation