Sälja hus till byggbolag/fastighetsutvecklare
Hej!
Det börjar bli dags att sälja villan och då uppstår för mig frågan om hur jag gör det på bästa sätt. Målsättningen är såklart att få ut så mycket pengar som möjligt. Självklart kan jag sälja som vanligt via mäklare, men frågan är om man inte kan få bättre betalt genom att sälja till bolag som kan "utveckla" fastigheten?
Förutsättningarna är att villan ligger på en relativt stor tomt (ca 1500 kvm) i en av Stockholmsområdets dyraste områden och med väldigt bra kommunikationer. Vårt hus och grannhuset råkar dessutom ligga "på andra sidan vägen" och utanför detaljplan varför jag tänker att det finns lite större möjligheter än vanligt att bygga flera hus på tomten, eller riva och bygga något annat. Har ju sett hur man i vissa fall utnyttjat gällande detaljplaner till max och fått in parhus/radhus på vanliga villatomter. Borde inte friheten vara ännu större utan detaljplan? Eller blir det istället krångligt då, massa bedömningar och risk att det blir nej istället?
Jag tar tacksamt emot råd och erfarenheter från alla som vet något om detta, har sålt till bolag eller jobbar med denna typ av fastighetsutveckling.
Det börjar bli dags att sälja villan och då uppstår för mig frågan om hur jag gör det på bästa sätt. Målsättningen är såklart att få ut så mycket pengar som möjligt. Självklart kan jag sälja som vanligt via mäklare, men frågan är om man inte kan få bättre betalt genom att sälja till bolag som kan "utveckla" fastigheten?
Förutsättningarna är att villan ligger på en relativt stor tomt (ca 1500 kvm) i en av Stockholmsområdets dyraste områden och med väldigt bra kommunikationer. Vårt hus och grannhuset råkar dessutom ligga "på andra sidan vägen" och utanför detaljplan varför jag tänker att det finns lite större möjligheter än vanligt att bygga flera hus på tomten, eller riva och bygga något annat. Har ju sett hur man i vissa fall utnyttjat gällande detaljplaner till max och fått in parhus/radhus på vanliga villatomter. Borde inte friheten vara ännu större utan detaljplan? Eller blir det istället krångligt då, massa bedömningar och risk att det blir nej istället?
Jag tar tacksamt emot råd och erfarenheter från alla som vet något om detta, har sålt till bolag eller jobbar med denna typ av fastighetsutveckling.
Jag har ingen erfarenhet. Men en reflektion är att de exploaterinsgbolag som gör det här, ofta gör helt groteska vinster på en sådan exploatering. Och jag uppfattar det som att ingen, eller mycket liten del av den vinsten hamnar hos ursprungliga markägaren.
Ett (misslyckat) exempel. En firma köpte här i området ett hus för 6,5 milj. Jämfört med andra objekt i området så skulle ett normalt marknadsmässigt pris varit 8 - 11 milj, beroende på skick.
Det här huset kan ha varit i dåligt skick, jag vet inte.
Sedan går firman ut med att dela tomten, planerar att bygga två parhus. Och då få till en brf med 4 lgh. Detaljplanen tillåter max 160 kvm. Så det blir 4 bostadsrätter på 80 kvm.
Dessa vill de sälja för 9,9 milj per styck, dessutom skulle föreningen ha ett lån på 8 milj.
Dvs. en bruttointäkt på nästan 48 milj. Kostnaden för att bygga två parhus på 160 kvm skulle jag gissa ligger på absolut max 4 milj vardera. Så en kostnad på 6,5 + 2x4 milj = ca 15 milj. En vinst på 33 milj.
Den ursprungliga markägaren har som jag ser det, inte fått ett öre av den här förädlingen. Huset såldes för 6,5 milj. Som statistiskt är en bra bit under marknadspris. Man kan ibland misstänka mäklare för att medvetet få ned priset på "renoveringsobjekt", jag har sett exempel på mäklarbilder som helt fokuserar på saker som ett murket staket runt tomten, mossa på garageuppfarten osv. Och det ligger då nära till hands att tro att ett sådant objekt redan är öronmärkt för ett exploateringsbolag.
Projektet jag beskriver kom lite dåligt i timing, de gick ut med det just när marknaden för nyproduktion började backa, så de har skrotat projektet. Jag tror att de håller på med en modifierad version nu.
Ett (misslyckat) exempel. En firma köpte här i området ett hus för 6,5 milj. Jämfört med andra objekt i området så skulle ett normalt marknadsmässigt pris varit 8 - 11 milj, beroende på skick.
Det här huset kan ha varit i dåligt skick, jag vet inte.
Sedan går firman ut med att dela tomten, planerar att bygga två parhus. Och då få till en brf med 4 lgh. Detaljplanen tillåter max 160 kvm. Så det blir 4 bostadsrätter på 80 kvm.
Dessa vill de sälja för 9,9 milj per styck, dessutom skulle föreningen ha ett lån på 8 milj.
Dvs. en bruttointäkt på nästan 48 milj. Kostnaden för att bygga två parhus på 160 kvm skulle jag gissa ligger på absolut max 4 milj vardera. Så en kostnad på 6,5 + 2x4 milj = ca 15 milj. En vinst på 33 milj.
Den ursprungliga markägaren har som jag ser det, inte fått ett öre av den här förädlingen. Huset såldes för 6,5 milj. Som statistiskt är en bra bit under marknadspris. Man kan ibland misstänka mäklare för att medvetet få ned priset på "renoveringsobjekt", jag har sett exempel på mäklarbilder som helt fokuserar på saker som ett murket staket runt tomten, mossa på garageuppfarten osv. Och det ligger då nära till hands att tro att ett sådant objekt redan är öronmärkt för ett exploateringsbolag.
Projektet jag beskriver kom lite dåligt i timing, de gick ut med det just när marknaden för nyproduktion började backa, så de har skrotat projektet. Jag tror att de håller på med en modifierad version nu.
Medlem
· Stockholm
· 1 391 inlägg
hempularen: Du har nog lite fel i dina beräkningar. Tillkommer en del byggherrekostnader, typ finansieringskostnader, marknadsföring, projektledning, skatter mm.
Det fel många gör när dom säljer till projektutvecklingsbolag är att dom säljer villan som villa. Sälj fastigheten för en låg peng initialt och reglera ett pris per kvm färdigt projekt. Så gör alltid kommuner. Man kan delbetala detta t.ex. vid tillträde, godkänt bygglov och inflyttning
Det fel många gör när dom säljer till projektutvecklingsbolag är att dom säljer villan som villa. Sälj fastigheten för en låg peng initialt och reglera ett pris per kvm färdigt projekt. Så gör alltid kommuner. Man kan delbetala detta t.ex. vid tillträde, godkänt bygglov och inflyttning
Jodå, det är lite fel att kalla hela summan för vinst. Exploateringsföretaget lägger givetvis arbetstid och kostnader för att verkställa projektet. Så självklart måste de få göra en bruttomarginal på projektet.
Men det är fortfarande i mina ögon en helt orimlig marginal om man har en "produktionskostnad" på 15 milj, och kan sälja för 48 milj. Nu tror jag ()hoppas) att upplägget var ganska döfött redan från början. Vem vill köpa en bostadsrätt på 80 kvm, för 10 milj (plus 2 milj i föreningsskuld). Om jag kan köpa grannhuset på 150 kvm för 8 milj, nyrenoverat?
Nu kanske det är rätt svalt, men tidigare har det varit rätt gott om åtminstone mindre fastighetsutvecklare på visningarna om objektet är rätt. Det normala är nog att de köper på samma marknad som alla andra. Ser ingen anledning till att de generellt skulle betala mer för objekt som inte köps på en öppen marknad, snarare tvärtom.
Tack alla för input!
Jag tänker som hempularen att det går att göra väldiga vinster, det är bara att titta på de projekt som färdigställts i området där parhus utan problem säljs för 8-10 miljoner per boende. Så två parhus ger 32 miljoner och så eventuellt två attefallshus på det ifall man skapar brf. Vilket ger ytterligare kanske 5 miljoner så 37 totalt.
Mitt hus som det är idag går väl för runt 11 så det finns gott om pengar i kalkylen att finansiera, bygga, marknadsföra etc. för.
Som cpalm skriver så vill de väl köpa på samma marknad som alla andra, och priset går väl upp från det "normala" först när det är två fastighetsutvecklare som är ute efter samma objekt...
Jag tänker som hempularen att det går att göra väldiga vinster, det är bara att titta på de projekt som färdigställts i området där parhus utan problem säljs för 8-10 miljoner per boende. Så två parhus ger 32 miljoner och så eventuellt två attefallshus på det ifall man skapar brf. Vilket ger ytterligare kanske 5 miljoner så 37 totalt.
Mitt hus som det är idag går väl för runt 11 så det finns gott om pengar i kalkylen att finansiera, bygga, marknadsföra etc. för.
Som cpalm skriver så vill de väl köpa på samma marknad som alla andra, och priset går väl upp från det "normala" först när det är två fastighetsutvecklare som är ute efter samma objekt...