Det nämndes faktiskt i det här fallet. Ett äldre par som ville till lägenhet för att slippa trapporna.T TottoGBG skrev:
Endast badrum i källaren och sovrum två våningar upp.
Klart mäklaren är partisk. Han får sin andel rätt direkt efter husköpet i en del av handpenningen.
Men besiktning.
Det är det viktigaste. Och ingen ockulär besiktning, det ska vara en steg 2 där man tar fuktprover i syll och reglar. En besiktningsman som vart uppe på tak och vind och synat. Inget annat ska man acceptera. Sen får man utgå där ifrån sen och ta beslut .
Gränsvärdet (för när det anses vara över gränsvärdet för när det KAN bli problem med lult mm) för fukt i syll går redan vid 17% (röta vid 28%) och många 60 o 70 tals hus har förhöjda värden pga hur man byggde grunden då. Men detta behöver inte vara några problem men bra att känna till och följa upp genom åren. Har huset stått i 50 år utan problem (med lukt mm) så behöver man inte oroa sig om syllen har 18%. Men som sagt så är det ju bra att ga koll på sitt hus. Sen är fukt fukt, finns aldrig några garantier. Allt kan hända även på nya hus.
Är syllen där emot impregnerad så har man större anledning att oroa sig. Då kan högre fukthalt orsaka inte vara lukt utan ohälsosamma sådana. Men sånt ser besiktningsmannen.
Några funderingar
Men besiktning.
Det är det viktigaste. Och ingen ockulär besiktning, det ska vara en steg 2 där man tar fuktprover i syll och reglar. En besiktningsman som vart uppe på tak och vind och synat. Inget annat ska man acceptera. Sen får man utgå där ifrån sen och ta beslut .
Gränsvärdet (för när det anses vara över gränsvärdet för när det KAN bli problem med lult mm) för fukt i syll går redan vid 17% (röta vid 28%) och många 60 o 70 tals hus har förhöjda värden pga hur man byggde grunden då. Men detta behöver inte vara några problem men bra att känna till och följa upp genom åren. Har huset stått i 50 år utan problem (med lukt mm) så behöver man inte oroa sig om syllen har 18%. Men som sagt så är det ju bra att ga koll på sitt hus. Sen är fukt fukt, finns aldrig några garantier. Allt kan hända även på nya hus.
Är syllen där emot impregnerad så har man större anledning att oroa sig. Då kan högre fukthalt orsaka inte vara lukt utan ohälsosamma sådana. Men sånt ser besiktningsmannen.
Några funderingar
Tack så mycket, bra att ha med sig. Med steg 2 menar du att man anlitar egen besiktning i samband med att man köper huset?G MrGlad8 skrev:Klart mäklaren är partisk. Han får sin andel rätt direkt efter husköpet i en del av handpenningen.
Men besiktning.
Det är det viktigaste. Och ingen ockulär besiktning, det ska vara en steg 2 där man tar fuktprover i syll och reglar. En besiktningsman som vart uppe på tak och vind och synat. Inget annat ska man acceptera. Sen får man utgå där ifrån sen och ta beslut .
Gränsvärdet (för när det anses vara över gränsvärdet för när det KAN bli problem med lult mm) för fukt i syll går redan vid 17% (röta vid 28%) och många 60 o 70 tals hus har förhöjda värden pga hur man byggde grunden då. Men detta behöver inte vara några problem men bra att känna till och följa upp genom åren. Har huset stått i 50 år utan problem (med lukt mm) så behöver man inte oroa sig om syllen har 18%. Men som sagt så är det ju bra att ga koll på sitt hus. Sen är fukt fukt, finns aldrig några garantier. Allt kan hända även på nya hus.
Är syllen där emot impregnerad så har man större anledning att oroa sig. Då kan högre fukthalt orsaka inte vara lukt utan ohälsosamma sådana. Men sånt ser besiktningsmannen.
Några funderingar
Läste du besiktningsprotokollet som delades ovan, kan vara intressant med synpunkter (tror jag lägger som egen tråd också). Tack så mycket!
Misacsson skrev:
Jag tycker en steg 2 besiktning ska vara gjord när huset läggs upp till försäljning där en dolda fel försäkring också ska ingå för dig som köpare.
Finns ingen besiktning (eller bara en ockulär) så kan du ändå vara med på budgivningen men att du meddelar mäklare att du avser lägga till en besiktnings-klausul när papper ska skrivas (om du vinner budgivningen) där du ska kunna häva köpet efter att du tagit del av besiktningsprotokollet oavsett anledning.
Tar ungefär 1 vecka att boka in besiktningsman så sätt en deadline på 2-3 veckor där du då ska kunna häva köpet inom den tiden.
Ofta ska ju handpenning in redan inom 2 veckor men det skriver man också in i klausulen att handpenning ska återbetalas om du väljer att häva köpet.
Bra fråga på visning är var toaletten ligger osv. Vill man däremot ha ärligt omdöme om huset så behöver man göra en besiktning och titta/lukta själv överallt. Precis överallt och lite till.
Ta med näsan, gå på två visningar om det är intressant och möjlighet finns. Kolla hur länge förra ägarna bott (lantmäteriet kan svara om du ringer in bara du har adressen/fastighetsbeteckningen) kolla bygglov osv.
Det mäklaren berättar är vad de vet. Som köpare vill du veta betydligt mer. Till och med mer än säljarna eftersom de ska ju ändå flytta
Ta med näsan, gå på två visningar om det är intressant och möjlighet finns. Kolla hur länge förra ägarna bott (lantmäteriet kan svara om du ringer in bara du har adressen/fastighetsbeteckningen) kolla bygglov osv.
Det mäklaren berättar är vad de vet. Som köpare vill du veta betydligt mer. Till och med mer än säljarna eftersom de ska ju ändå flytta
Bygglov har jag försökt tyda en del, delades som bild ovan. Förra ägarna har bott där sedan 1992.C Cicaro skrev:Bra fråga på visning är var toaletten ligger osv. Vill man däremot ha ärligt omdöme om huset så behöver man göra en besiktning och titta/lukta själv överallt. Precis överallt och lite till.
Ta med näsan, gå på två visningar om det är intressant och möjlighet finns. Kolla hur länge förra ägarna bott (lantmäteriet kan svara om du ringer in bara du har adressen/fastighetsbeteckningen) kolla bygglov osv.
Det mäklaren berättar är vad de vet. Som köpare vill du veta betydligt mer. Till och med mer än säljarna eftersom de ska ju ändå flytta
Är några av bristerna som nämns i besiktningsprotokollet som får mig osäker. Men man kanske överreagerar på dem, så som viss mögelpåväxt på kallvinden. Känns lite extra angeläget i och med att visningen har haft få budgivare, känns som att det inte är varje dag man slipper tokbudgivning.
Men det är svårt att avgöra, man är lite nervig inför sitt ev. första husköp
.Toalett är också ett minus i sammanhanget. Dusch och toa är separata rum i källaren, sovrum två våningar upp. Så det får också vara med i kalkylen att inreda ny toalett så småningom.
Nja, tvärtom, skulle jag säga. Har du blåbetong i konstruktionen, är tumregeln att en fördubblad luftomsättning (kanske 100 000:- i väldigt runda slängar) halverar radonhalten. Är det icke bärande väggar, kan man iofs riva dem. Markradon löser man ofta med en radonsug (eller radonbrunn, men det har jag ingen erfarenhet av) för i runda slängar 25 000:-. I genomsnitt försvinner 85% av radonet. Har man riktig tur, hittar man en otäthet (rörgenomföring, spricka) och kan lösa markradonproblem för några hundralappar. Radon i vatten kan man bara få om man har egen borrad brunn. Radonavskiljare är dyra, men fantastiskt effektiva.T TottoGBG skrev:
Radonbidraget kommer tillbaka 1 juli. 50% av en kostnad upp till 25 000:-
Radonkartor finns långt från överallt, men en jordartskarta kan vara en ledtråd. Blåbetong mäter man enkelt med en gammamätare. Kan finnas att låna på miljökontoret i kommunen.
Du har fått bra råd om besiktning och radonrisk. Men kolla också om det är pågående detaljplaner i området som kan påverka fastigheten direkt eller indirekt och kolla även översiktsplanen ifall området är utpekat att bli något annat än vad det är idag. All den informationen brukar man hitta på kommunens hemsida.
Men ja jag saknar rena faktiska fuktprover i protokollet.
Men annars är mycket nog rätt väntat. Du behöver ordna ventilationen i hus och vind. Någon typ av mekanisk frånluft med friskluftsventiler installerade. På vinden kan man installera "mögelstopp"/ventilationshuvar" så att luften kan ta vägen någonstans. Och så ordnar du riktig isolering på vinden. Ta kontakt med isoleringsfirma som sprutar in isolering. Då blir det tätt och bra. Dom ser också till så att det finns ventilation vid takfoten och ordnar det med isoleringen.
Ett tips är att markera alla fläckar mm på vinden. På så sätt ser du om det växer elle kommer nya. Köper man inte nybyggda hus så får man räkna med problem här och där.
Men annars är mycket nog rätt väntat. Du behöver ordna ventilationen i hus och vind. Någon typ av mekanisk frånluft med friskluftsventiler installerade. På vinden kan man installera "mögelstopp"/ventilationshuvar" så att luften kan ta vägen någonstans. Och så ordnar du riktig isolering på vinden. Ta kontakt med isoleringsfirma som sprutar in isolering. Då blir det tätt och bra. Dom ser också till så att det finns ventilation vid takfoten och ordnar det med isoleringen.
Ett tips är att markera alla fläckar mm på vinden. På så sätt ser du om det växer elle kommer nya. Köper man inte nybyggda hus så får man räkna med problem här och där.
Absolut, några brister får man nog räkna på. Flashar förbi lite skräckscenarion med bl a mögelskadat hus framför mig baraG MrGlad8 skrev:
. Men det borde ju gå att få ordning på innan det gått så långt.Kan ju begära en andra besiktning där man göra några fuktmätningsstickprov.
Gällande kallvind kikade jag här: http://xn--mgelpkallvind-tfb4w.se/ (mögepåkallvind.se) och hörde med dem, sanering + vindsavfuktare trodde de skulle gå på 40 - 50 000 kr mellan tummen och pekfingret (utan att ha sett något, endas mailkonversation).
Förslagen låter ju vettiga, att gå ifrån självdraget och lösa mekanisk frånluft och extra isolering. Frågan är vad det kan kosta på ett ungefär?
Beviljar banker normalt 'renoveringslån' med bra låneränta om man inte maxar lånelöftet?
Tack för all hjälp
Redigerat:
Kul att ni kollar i Bräcke. Vi kollade också i området innan vi hamnade på annan ort.Nu har jag fått bygglovet, ganska svårtytt men går läsa någorlunda om man anstränger sig
Framgår dock inte om något är blåbetong eller inte, möjligtvis betongsten?
Taket har "mikrobiell påväxt" invändigt på råsponten. Ett tunt lager vitt mögel fläckvis.
Är osäker på hur allvarligt detta är, om det är lika illa som det kan låta, sökningar ger förslag på sanering med någon kloridväska och installation av avfuktare. Frågan är om det är fullgott sedan och att man kan nöja sig eller bör/måste komplettera med att dra en ny ångspärr etc...
Kan man höra med kommunen för hur att veta hur skicket på avlopp är?
Dräneringen är gammal och har fått en anmärkning i besiktningsprotokollet att det bör bytas.
Kan vara klurigt att komma åt för radhus?
Osäker på om man får ladda upp sådant här men tänker att det är OK? (hojta till annars)
Besiktningsprotokoll i länken nedan:
[länk]
Bilden är bygglovet:
Fördelen är att precis den radhustypen återfinns på flera ställen i Göteborg och missar ni detta kommer det garanterat ut fler objekt (vi var nog på 3 visningar i olika områden med "samma" radhus).
Jag skulle gissa att det inte är blåbetong, men skulle det vara så är det inte hela världen.
Det ser ut i besiktningsprotokollet som att fukt kommer upp med inomhusluften, så det kanske är problem med isolering/tätning mellan vind och andra våningen. Förutom det vet jag tyvärr inte så mycket om fukt på vind.
Ang. dräneringen hade jag personligen inte velat lägga sovrum eller ett vardagsrum man vistas en längre tid i källarplan. Fuktgenomslag förekom på flera av radhusen, vanligen i mindre utsträckning.
Om du inte redan kollat på flera radhus är det vanligt att man har gjort om ett rum till toalett eller badrum på ovanvåningen. Vanligen är det den lilla garderoben till vänster som är toalett, men det finns även de som gjort om ett helt sovrum till badrum med badkar. Hade jag varit ni hade jag kollat plankartan/detaljplanen för att se var det finns prickad mark, ringa till kommunen och höra om möjligheter till bygglov samt kolla om grannarna byggt ut. I andra längor är det vanligt att man byggt ut en meter på framsidan för att få ett större kök och även lite extra m2 på ovanvåningen. Men i just den längan såg det inte ut som att någon hade byggt ut.
Besiktningsprotokollet finns även hos mäklaren så det är nog ok att lägga upp: https://www.bjurfors.se/contentassets/aa6b7ec6d03644e5bf99e0438e86e317/besiktningsprotokoll.pdf
Jag vet att många inte gillar Anticimex och jag har personligen inte träffat eller anlitat besiktningsmannen i fråga. Däremot läste jag flera av hans protokoll när vi letade hus, och jag upplevde att de gav en bra bild av "allmänläget" av de objekt vi tittade på. Med det sagt skulle jag absolut anlita en egen besiktningsman också! En säljarbesiktning jobbar ju faktiskt för säljaren.
Men hur går förfarandet tillväga, ber man om besiktningen när man vunnit budet och ev. häver köpet om stora fel uppdagas? Det är ju så snabba budgivningar kort inpå husvisningen.
Hej! När du vunnit budgivningen och det skrivs kontrakt begär du att få in en klausul om att du kan dra dig ur köpet när besiktningen gjorts. Klausulen ska vara öppen, dvs du behöver inte ange något skäl utöver att du inte är nöjd med huset. Välj ALDRIG en besiktningsman som rekommenderas av mäklaren, hitta en egen. Det brukar kosta runt 7-8000 och är väl värt pengarna. Lycka till!
Lotta
Hej! När du vunnit budgivningen och det skrivs kontrakt begär du att få in en klausul om att du kan dra dig ur köpet när besiktningen gjorts. Klausulen ska vara öppen, dvs du behöver inte ange något skäl utöver att du inte är nöjd med huset. Välj ALDRIG en besiktningsman som rekommenderas av mäklaren, hitta en egen. Det brukar kosta runt 7-8000 och är väl värt pengarna. Lycka till!
Lotta
när man vunnit budgivningen och skriver avtalet så lägger man in en besikningsklausul. och betalar normalt 10% av priset. efter det tar man dit sin besiktningsman tänk på att välja rätt typ av besiktning en normal besikning omfattar inte el och vvs ex. om det sedan hittas något fel så får man diskutera en prisreduktion alternativt att säljaren åtgärdar felen. om man då inte kan enas kliver man av affären och återfår sin handpenning och söker vidare. besikning kostar mellan 6000-10000 och är det man riskerar men är väldigt viktigt att genomföra utan den är dolda fel svårt att hävda då man har en omfattande undersökningsplikt som köpare.