Hjälp att avgöra brister i förbesktning

[fillishave]

Hej, hej
Jag och min fru har skrivit kontrakt på ett hus i Stockholms närförort men har en klausul om rätt att häva köp efter besiktning. Stenhus från 1949 i souterräng. I förbesiktningsprotokollet påvisades inga större problem på de allra flesta punkter men jag hajade till på några ställen men försäkrades av mäklaren att det, enligt hans erfarenhet, inte skulle vara några störra problem. Mäklaren vill ju dock såklart bara få huset sålt så han är, hur trevlig han än var, kanske inte helt pålitlig i sitt omdöme.

Huset är ett dödsbo så det är svårt att få fram information om på vilket sätt det renoverats invändigt genom åren.
Framför allt gäller min oro källarplanet som då åt ena sidan vetter ut mot trädgård på markplan. Där har tidigare ägaren inrett två av tre rum med träpaneler på väggar samt någon form av laminatgolv. Både golv och väggpanel tänkte vi riva ut oavsett. Vi kommer ha två tonåringar som ska sova där nere så vi vill ju dock absolut inte att det ska vara hälsovådligt på något vis.
Ska tilläggas att varken jag eller min fru (jag var där vid två tillfällen, min fru vid ett tillfälle) inte uppfattade någon dålig lukt.
Här är de utlåtande jag hemskt gärna skulle ha synpunkter om från er som har bättre koll än vad jag har:

Grundsulor
Iakttagelser
Utföranden utan uppreglade golvkonstruktioner. Grund och betonggolv på mark uppvisar inget synligt som är onormalt för konstruktionsstypen ur vare sig fukt- eller hållfasthetssynpunkt.
Vid stickprovsmässiga luktkontroller utmed golvvinklar noterades en avvikande lukt som undertecknad förknippar med fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador). Lukten kunde förnimmas i utrymme med vattenmättare.
Med anledning av de tydliga indikationer som erhållits om fuktrelaterade skador bedöms de uppbygda golvkonstruktionerna vara i behov av utrivning och att betongytor fungicid behandlas. Skall ny inredning utföras bör detta ske med s.k. fuktsäkra konstruktioner.
Riskanalys
Grundsulor och mellangjutet betonggolv innebär risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) om fuktkänsliga material som ansluter mot grundsulor och betonggolv inte på ett fullgott sätt skyddats mot fukt.
Typ av uppbyggnad över betonggolven har ej kunnat fastställas i samband med denna besiktning. För att kunna kontrollera konstruktionsutförandet och bedöma eventuell risk för mikrobiella skador krävs inhämtande av konstruktionsritningar alternativ kontroll via konstruktionsingrepp.

Grundmurar
Iakttagelser
I källaren (Gillestuga) kunde en avvikande lukt förnimmas i rumsluften som undertecknad förknippar med fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador). Enligt undertecknads bedömning är det sannolikt att lukten åtminstone delvis kommer från de inklädda väggarna. Rekommenderar utrivning av golv och golv konstruktioner i "gillestuga".

Riskanalys
Invändigt inklädda källarväggar innebär risk för fuktrelaterade skador i fuktkänsliga material (träreglar, isolering skivor etc). Avögrande för om skador uppstår eller ej beror på murens och/eller golvets fuktinnehåll smat om mateiral på insida murar/väggar skyddats mot fukt

Fortsatt teknisk utredning
Med avseende på uppmärksammad lukt bedöms det föreligga risk för fuktrelaterade skador. Rekommenderar att man utreder orsak till lukt och omfattning av skadan



När jag pratade med mäklaren sa han att båda dessa utlåtandet berodde på laminatgolven och de inklädda väggarna och att det var en lätt sak att åtgärda själv samt att fungicidbehandling inte kostade många hundralappar. Jag är händig så det räcker och har inga som helst problem att riva och sen plugga på för att lägga in fuktsäkra golv av något slag men jag är inte så sugen på att det ska visa sig vara ett betydligt större problem än så där det kommer behöva behandlas för dyra pengar.

Så ni som har koll, vad säger ni? Bör jag dra öronen åt mig eller handlar det mer om att besiktningsmannen vill gardera sig?

I nästa vecka ska jag och min fru möta besiktningsmannen som gjorde förbesiktningen för en genomgång (ej ny besiktning) på plats där vi då "köper in oss" på befintliga besktningen och då ska jag även passa på att se om jag uppfattar någon "avvikande lukt" i källardelen när det inte är massa andra människor på plats.

Stort, stort tack till er som orkade läsa såhär långt och ännu större tack till er som svarar

 

[hempularen]

Inredd källare i äldre hus är alltid en risk. Och i det här fallet har bes. mannen dessutom anmärkt på en lukt. Du kan nog utgå ifrån att det finns fuktproblem i konstruktionen.

Nu var ju tanken att riva ut det organiska, därmed borde de akuta problemen vara ur världen. Oftast (men inte alltid) försvinner luktproblemen då.

Nu är detta tydligen en äldre källare, sådana blir aldrig helt fria från fukt. Det stiger upp fukt som i bästa fall bara ger en högre luftfuktighet, men i andra fall kan ge allvarliga problem. Den här typen av källare är byggda för att användas som förråd, tvättstuga, snickarverkstad osv. De är inte avsedda att vara boyta.

Jag personligen skulle inte vilja ha någon boende i en sådan källare. Nu var det här tydligen en sutterängvåning, då kommer det i ett lite annat läge, men för min personliga del skulle jag tveka över sovrum där.

Det finns massor med människor som tycker att det fungerar jättebra med boyta i den här typen av våningar, så se min åsikt som rent personlig, inte helt faktaunderbyggd.

OM det finns fuktproblem så förbättras situationen av att få en modern dränering och yttre isolering av källarväggarna, men man kommer inte åt fuktvandringen underifrån. Även om man bilar ut golven, och isolerar under golven (jätteprojekt) så förbättras situationen, men det finns då oftast ändå grundsulor under de bärande väggarna djupare ner som suger fukt.

 

[fillishave]

Inredd källare i äldre hus är alltid en risk. Och i det här fallet har bes. mannen dessutom anmärkt på en lukt. Du kan nog utgå ifrån att det finns fuktproblem i konstruktionen.

Nu var ju tanken att riva ut det organiska, därmed borde de akuta problemen vara ur världen. Oftast (men inte alltid) försvinner luktproblemen då.

Nu är detta tydligen en äldre källare, sådana blir aldrig helt fria från fukt. Det stiger upp fukt som i bästa fall bara ger en högre luftfuktighet, men i andra fall kan ge allvarliga problem. Den här typen av källare är byggda för att användas som förråd, tvättstuga, snickarverkstad osv. De är inte avsedda att vara boyta.

Jag personligen skulle inte vilja ha någon boende i en sådan källare. Nu var det här tydligen en sutterängvåning, då kommer det i ett lite annat läge, men för min personliga del skulle jag tveka över sovrum där.

Det finns massor med människor som tycker att det fungerar jättebra med boyta i den här typen av våningar, så se min åsikt som rent personlig, inte helt faktaunderbyggd.

OM det finns fuktproblem så förbättras situationen av att få en modern dränering och yttre isolering av källarväggarna, men man kommer inte åt fuktvandringen underifrån. Även om man bilar ut golven, och isolerar under golven (jätteprojekt) så förbättras situationen, men det finns då oftast ändå grundsulor under de bärande väggarna djupare ner som suger fukt.

Tack snälla för ditt utförliga svar. Dränering och fuktisoleringar gjordes om mot gatan samt vänstra gaveln (de delar som ligger mest under mark) 1986. Dränering av plastslang enligt ägare. Övrig dränering fuktisolering från byggår (Troligen asfaltstrykning och dränering av tegelrör)

Jag har förstått att inredd källare är lite av en vattendelare där vissa tycker det är alldeles toppen och andra har mer din inställning att det inte är så bra som boyta. Eftersom vi har fyra barn, så är boende i källardelen i princip helt nödvändigt för att vi ska få plats. Även om rummen inte har använts som sovrum så har de uppenbarligen använts som annat än rena källarutrymmen då gillestugan var inredd med obligatorisk fulbrun soffa och fåtöljer samt odefinierade träskulpturer ;-)

REDIGERING: Ska även tillägga att det ligger på en höjd, inte allra högst upp på det lilla berget området ligger på men en bra bit upp för en backe. Det borde väl också påverka hur pass fuktigt det blir i källaren?

 

[fillishave]

En tilläggsfråga: Anser du att vi i det här läget borde beställa en helt ny besiktning med överlåtelsebesiktning nivå 2 med fuktutredning istället för att endast göra "köpa in oss" på den befintliga förbesiktningen?

 

[hempularen]

Å ena sidan så är det alltid bra att göra en egen besiktning. Säljarbesiktningar riskerar att inte vara så opartiska som de skall vara. Besiktningsmännen är beroende av uppdrag från mäklarna, och hamnar i en beroendeställning. Det kan då bli allt från rena "beställningsbesiktningar" där mäklaren dikterar protokollet till att bes. mannen är seriös och ärlig, men ändå väljer sina formuleringar lite omedvetet så att dte inte skall försvåra försäljningen mer än nödvändigt.

Å andra sidan så verkar den här bes. mannen ha gjort en bra bedömning av fuktproblemet, såvida det nu inte i verkligheten är väldigt mycket värre än han indikerat.

OM du beställer en egen bes. så försök få en annan besiktningsfirma.

 

[fillishave]

Å ena sidan så är det alltid bra att göra en egen besiktning. Säljarbesiktningar riskerar att inte vara så opartiska som de skall vara. Besiktningsmännen är beroende av uppdrag från mäklarna, och hamnar i en beroendeställning. Det kan då bli allt från rena "beställningsbesiktningar" där mäklaren dikterar protokollet till att bes. mannen är seriös och ärlig, men ändå väljer sina formuleringar lite omedvetet så att dte inte skall försvåra försäljningen mer än nödvändigt.

Å andra sidan så verkar den här bes. mannen ha gjort en bra bedömning av fuktproblemet, såvida det nu inte i verkligheten är väldigt mycket värre än han indikerat.

OM du beställer en egen bes. så försök få en annan besiktningsfirma.

Besiktningen är gjort av Eminenta och mäklaren är från en av de större mäklarfirmorna i Stockholm så förhoppningsvis är det inte medvetet orent mjöl i påsen. Jag kände som sagt själv ingen avvikande lukt någon av gångerna jag var där men ska se till att själv lukta ordentligt nu när det inte är massa andra spekulanter samt öppna dörrar och utvädrat.
Du skrev att "Det stiger upp fukt som i bästa fall bara ger en högre luftfuktighet, men i andra fall kan ge allvarliga problem." Vad är det för allvarliga problem som kan uppstå menar du? Om eventuella mögelskador uppstått pga golv och väggpaneler som inte byggts ordentligt med fuktspärr kommer det inte då räcka att riva ut och ersätta detta med inredning som är bättre lämpad för källare? Eller menar du att indikationerna från besiktningsmannen om fuktproblem troligtvis omöjliggör källaren till vanlig boyta?

REDIGERING: Det sitter vattenburna element i både gillestugan och sovrummet på källarplanet som vetter ut mot trädgården och jag kunde inte se några som helst tecken på vattenskador i väggar i form av avflagnad färg osv.
REDIGERING 2: Det jag funderar på/är orolig över är att besiktningsmannens utlåtande om avvikande lukt är mer en standardformulering vid den här typen av riskkonstruktioner (som jag förstått att det är) för att ha sin egen rygg fri snarare än en riktig riskfaktor. Och att vi sen skulle välja att hoppa av trots att det inte är någon större fara. Å andra sidan är jag ju ännu räddare för att vi hoppar på något och tar mäklarens ord om att "det handlar bara om att riva ut laminatgolven och träpanelen så kommer det där försvinna" och sen stå där med ett mycket värre problem...

 

[hempularen]

Jag tror inte att bes. mannen skriver att det finns en lukt om han inte känner den. Du kan förutsätta att något luktar.

 

[fillishave]

Jag tror inte att bes. mannen skriver att det finns en lukt om han inte känner den. Du kan förutsätta att något luktar.

Nej du har såklart rätt att han inte skulle skriva så om han inte verkligen kände något. Det jag försöker göra är att skaffa mig en vettig uppfattning om vad de faktiska riskerna detta kan innebära.
Att riva ut golv och innerväggspanel är inget jag betraktar som ett problem då detta ändå är planerat.
Det är dock kombinationen av att varken jag eller min fru kände lukt, att besiktningsmannen endast kände lukt vid "stickprovsmässiga kontroller utmed golvvinklar", dvs när man ligger ner och luktar vid marken samt i gillestugan där formuleringen är att han "förnimmer" dvs inte känner en stark eller väldigt tydlig lukt som han själv uppskattar troligtvis kommer från de inklädda väggarna.
I övrigt har ingen anmärkning om lukt från någon annan del av källaren eller övrig del av huset påtalats så jag, i egenskap av icke tidigare husägare, försöker bara skaffa mig en uppfattning om vad detta faktiskt kan innebära.

 

[fillishave]

Har nu avbeställt genomgången av förbesiktningsprotokollet med befintlig besiktningsman och beställt en egen besiktning med provborrning och pratat med mäklaren i 40 minuter som försökte övertyga mig om att det var bortkastade pengar för den nya besiktningsmannen kommer säga "exakt samma sak". Han ska bara kolla att säljaren godkänner borrningen vilket jag förutsätter att han gör.
Tack för råden som fick mig att ta besiktningsprotokollet på allvar och inte falla in i en husförälskelsefälla!

 

[olomar]

Har nu avbeställt genomgången av förbesiktningsprotokollet med befintlig besiktningsman och beställt en egen besiktning med provborrning och pratat med mäklaren i 40 minuter som försökte övertyga mig om att det var bortkastade pengar för den nya besiktningsmannen kommer säga "exakt samma sak". Han ska bara kolla att säljaren godkänner borrningen vilket jag förutsätter att han gör.
Tack för råden som fick mig att ta besiktningsprotokollet på allvar och inte falla in i en husförälskelsefälla!

Varför skall ni borra i källaren om du ändå skall riva ut de uppreglade golven och väggarna?

 

[fillishave]

Varför skall ni borra i källaren om du ändå skall riva ut de uppreglade golven och väggarna?

Jag är som sagt helt ovan husköpare men om förbesiktningsprotokollet säger "Rekommenderar att man utreder orsak till lukt och omfattning av skadan" vad är då alternativet till att ta dit en egen besiktningsman och göra en ordentligare genomgång?
Väldigt svårt att avgöra vem man bör lyssna på kan jag känna eftersom det å ena sidan finns personer som du (inklusive mäklaren) som säger typ "om ni bara river ut golv och paneler så kommer det inte vara några problem" och sen finns det andra som hempularen här ovan som skriver "Nu var ju tanken att riva ut det organiska, därmed borde de akuta problemen vara ur världen. Oftast (men inte alltid) försvinner luktproblemen då." och "Det stiger upp fukt som i bästa fall bara ger en högre luftfuktighet, men i andra fall kan ge allvarliga problem.".
Anser du att det är onödigt?

REDIGERING: Vår plan är ju, oavsett vad man kan tycka om det ur ett generellt perspektiv, att dessa rum ska vara sovrum (med nya golv och utan väggpaneler) men om det då vid en tilläggsbesiktning framkommer att det befintliga golvet och väggarna har gjort såpass mycket skada att det kommer innebära en större sanering och därmed göra rummen obeboliga under en längre tid så är det nog ingenting vi kommer välja. Men som sagt, jag är ju egentligen helt okunnig och kan inte annat göra än att göra mitt allra bästa för att skaffa mig en så välinformerad beslutsgrund som möjligt och, rätta mig gärna om jag har fel, men koncensus verkar ju råda att det är viktigt att göra en ordentlig egen besiktning om den här typen av saker anmärks på?

 

[useless]

Jag håller med @olomar. Ska ni ändå riva ut och renovera så är det ingen idé att besikta ännu mer. Lägg i så fall dom pengarna och energin på att få en fuktsäker konstruktion när ni bygger nytt igen.
En extra, fördjupad besikting är bra om man inte exakt vet orsak eller omfattningen till en viss skada. I det här fallet verkar det ju vara ganska klart.

Jag har svårt att se att betongen skulle ha tagit någon särskild skada av att ytskiktet har varit lite fuktigt i ett hörn.

 

[fillishave]

Jag håller med @olomar. Ska ni ändå riva ut och renovera så är det ingen idé att besikta ännu mer. Lägg i så fall dom pengarna och energin på att få en fuktsäker konstruktion när ni bygger nytt igen.
En extra, fördjupad besikting är bra om man inte exakt vet orsak eller omfattningen till en viss skada. I det här fallet verkar det ju vara ganska klart.

Jag har svårt att se att betongen skulle ha tagit någon särskild skada av att ytskiktet har varit lite fuktigt i ett hörn.

Men eftersom besiktningsmannen inte uttryckligen skrivit att det med allra största sannolikhet beror på väggpanel och golv utan lämnat det öppet i sin formulering avsäger jag mig inte min undersökningsplikt om jag bara godkänner hans besiktning utan förbehåll och det sen visar sig att dräneringen från 1986 är helt jättekapput och behöver göras om omgående? Om den nya besiktningsmannen gör en provtagning som visar på väldigt förhöjda fuktvärden kanske det uppstår nya frågetecken?
Återigen jag har inte personlig erfarenhet nog att avgöra vad som är en reell risk och vad som inte är det utan kan ju bara utgå ifrån besiktningsprotokoll och rekommendationer från nätet.

 

[hempularen]

Det låter ju iofs. rimligt att anta att man får bort det nuvarande luktproblemet om man river ut all inredning. Men om jag vore köpare så skulle jag nog vilja ha koll på HUR blött det är. Det kan påverka om man måste göra om dränering, om det överhuvudtaget går att få utrymmet beboeligt.

Den nya besiktningen kan ju även se saker i andra delar av huset som tidigare bes. man missat.

Hur är det med taket, badrummen, ser elen OK ut. En överlåtelsebesiktning undersöker normalt inte el o vvs, men de brukar kunna ge en indikation på synliga konstigheter. Ex uttag i badrum trots att jordfelsbrytare saknas.

 

[fillishave]

Det låter ju iofs. rimligt att anta att man får bort det nuvarande luktproblemet om man river ut all inredning. Men om jag vore köpare så skulle jag nog vilja ha koll på HUR blött det är. Det kan påverka om man måste göra om dränering, om det överhuvudtaget går att få utrymmet beboeligt.

Den nya besiktningen kan ju även se saker i andra delar av huset som tidigare bes. man missat.

Hur är det med taket, badrummen, ser elen OK ut. En överlåtelsebesiktning undersöker normalt inte el o vvs, men de brukar kunna ge en indikation på synliga konstigheter. Ex uttag i badrum trots att jordfelsbrytare saknas.

Min lite oroliga läggning är i de här fallen verkligen både en välsignelse och en förbannelse. Å ena sidan är det lätt att oroa sig för för mycket och å andra sidan hindrar det en från att vara alltför blåögd. Problemet här när jag inte har någon egen erfarenhet och kunskap att stå på är att det blir väldigt svårt att avgöra vad som är vettigt och vad som inte är vettigt.
Kostnaden för att gå igenom befintliga förbesiktningen ("vid köksbordet") skulle vara 4350 kr och den nya besiktningen med provborrning skulle kosta ca 8000 kr. En skillnad på knappa 4000 kr känns väl som en mindre kostnad att ta för att försäkra sig om att just en sån sak som eventuell omdränering inte är akut aktuellt?

Jag är verkligen djupt tacksam för input och kommentarer från er alla!