Ränta i "worst case"-kalkyl?
Vilken ränta räknar ni med i era kalkyler? Man vill ju veta att man klarar en högre ränta, för det lär det väl bli, men hur mycket högre brukar man räkna med?
Min moster hade 16% ränta ett tag för många år sen men det ska man väl inte behöva räkna med hoppas jag? ???
Min moster hade 16% ränta ett tag för många år sen men det ska man väl inte behöva räkna med hoppas jag? ???
Ja du...
Tänk om man kunde säga om framtiden. Skulle nog satsa på aktiehandel i såfall.
Jag har också tänkt mycket på detta med hur hög räntan blir. Att räntan kommer att gå upp är väl ingen avancerad gissning när den idag är så låg. Att sedan sia om hur många procent den kommer att stiga är svårt.
Om räntan stiger för mycket kommer ju halva Sverige att hamna hos kronofogden och det tror jag ingen vill.
Jag har räknat med en marginal på några procent och hoppas/tror att detta ska räcka.
Problemet blir nog kanske det att huspriserna sjunker när räntan stiger och det blir då svårare att få bra betalt om man måste sälja. Dessutom finns det ju då också risk att bankerna "ser om sitt hus" och värderar huset till ett lägre värde än idag. Detta får till följd att det kan bli problem när lånen ska skrivas om och att man plötsligt åker på topplån. Att amortera även på bottenlånen är nog därför väldigt viktigt nu när räntan är låg.
De som hade 16% i ränta glömmer lätt bort att det var helt andra villkor för ränteavdrag på den tiden...
Tänk om man kunde säga om framtiden. Skulle nog satsa på aktiehandel i såfall.
Jag har också tänkt mycket på detta med hur hög räntan blir. Att räntan kommer att gå upp är väl ingen avancerad gissning när den idag är så låg. Att sedan sia om hur många procent den kommer att stiga är svårt.
Om räntan stiger för mycket kommer ju halva Sverige att hamna hos kronofogden och det tror jag ingen vill.
Jag har räknat med en marginal på några procent och hoppas/tror att detta ska räcka.
Problemet blir nog kanske det att huspriserna sjunker när räntan stiger och det blir då svårare att få bra betalt om man måste sälja. Dessutom finns det ju då också risk att bankerna "ser om sitt hus" och värderar huset till ett lägre värde än idag. Detta får till följd att det kan bli problem när lånen ska skrivas om och att man plötsligt åker på topplån. Att amortera även på bottenlånen är nog därför väldigt viktigt nu när räntan är låg.
De som hade 16% i ränta glömmer lätt bort att det var helt andra villkor för ränteavdrag på den tiden...
Jag skulle inte räkna med värre än 6% och då skulle jag räkna med att man precis ska klara sig vid 6% ränta, utan amortering. Det innebär en höjning på ca 4% från dagens 2.10% som var vad jag erbjöds på rörligt lån. Jag har själv ganska lite lån, men jag skulle inte vara det minsta orolig för att lägga mig på en nivå så att jag precis klarar 6%.
En del tycker säkert att det låter farligt eftersom räntor legat över 10% tidigare, men det man missar då är att räntor på >10% alltid har följt hög inflation.
Räntehöjningar är ett vapen för att bekämpa inflation och riksbanken kommer inte att chockhöja räntorna förrän inflationen blivit ett ordentligt problem igen. Inflationen som skulle leda till de höga räntorna för också det med sig att ens lån minskar i värde. De som lånar idag, före inflationen, kommer alltså att se sina lån amorteras en bit av inflationen, innan vi får se 10% ränta igen.
Ett räkneexempel:
Person A lånar 1 juli 2005 3 miljoner kr till 2.1% ränta amorteringsfritt.
Till 1 juli 2006 har inflationen varit låga 1%, så lånet är nu värt ca 2,97 miljoner, räntan ligger kvar på 2.1%, vilket gör att vi kan spara de 3.9% som vår marginal är. Vi vill dock inte spara allt, utan slösar en del och stoppar undan 5000 kr i månaden eller 60000 kr under året.
Under slutet av 2006 börjar inflationen stiga och till 1 juli 2007 har vi haft 2% inflation. Riksbanken har för att motverka denna ökning höjt räntan med 100 bp, så nu är vår ränta 3.1%, men höjningarna kom efterhand så snitträntan för året är 2,6%. Lånet är nu, i 2005 års priser, värt 2,91 miljoner kr. Vi fortsätter att spara 5000 kr i månaden och vårt sparande uppgår till 120000 kr.
Fram till 1 juli 2008 har sedan inflationen brakat loss ordentligt och vi har 5% inflation. Lånets värde minskar till 2,77 miljoner. Riksbanken har under året höjt räntan så att vår snittränta för året hamnat på 5,5%, men den 1 juli har räntorna kommit upp till 7% vilket ju då borde innebära att vi inte klarar nästa år, utan får gå från hus och hem eftersom vi inte kalkylerade med en så hög ränta?
Nja, vid det här laget har lånets värde som sagt minskat med 230 000 kr i 2005 års penningvärde. Dessutom har vi sparat till oss en buffert på kanske 150 000 kr. Totalt har vi alltså under dessa år sparat 380 000 kr. Vår nettobelåning är alltså nere i 2,62 miljoner i 2005 års penningvärde.
Samtidigt har vi med största sannolikhet fått viss reallöneökning under åren vilket gör att vi faktiskt kan fortsätta att spara lite även vid 7% ränta, men om vi inte har fått det, så har vi vårt sparande från lågräntetiden att hugga in på. Om vi sedan fortsätter att tänka oss att inflationen fortsätter upp mot 10% och räntorna däröver så är det också något som bör klaras av tack den påtvingade amortering som inflationen innebär.
10% inflation under ett år på ett lån på 2,5 miljoner, betyder att man, utan att ha amorterat ett öre utan bara betalar räntan, faktiskt i reella tal, har amorterat 250 000 kr under året, eller hela 20833 kr i månaden! Tänk på det när ni oroar er för 12% ränta.
Sammanfattning: Räntorna kommer inte att stiga om inte inflationen gör det. Inflationen minskar värdet på era lån. Ni kommer alltså med största sannolikhet att ha betydligt mindre lån när räntan når 12% nästa gång.
En del tycker säkert att det låter farligt eftersom räntor legat över 10% tidigare, men det man missar då är att räntor på >10% alltid har följt hög inflation.
Räntehöjningar är ett vapen för att bekämpa inflation och riksbanken kommer inte att chockhöja räntorna förrän inflationen blivit ett ordentligt problem igen. Inflationen som skulle leda till de höga räntorna för också det med sig att ens lån minskar i värde. De som lånar idag, före inflationen, kommer alltså att se sina lån amorteras en bit av inflationen, innan vi får se 10% ränta igen.
Ett räkneexempel:
Person A lånar 1 juli 2005 3 miljoner kr till 2.1% ränta amorteringsfritt.
Till 1 juli 2006 har inflationen varit låga 1%, så lånet är nu värt ca 2,97 miljoner, räntan ligger kvar på 2.1%, vilket gör att vi kan spara de 3.9% som vår marginal är. Vi vill dock inte spara allt, utan slösar en del och stoppar undan 5000 kr i månaden eller 60000 kr under året.
Under slutet av 2006 börjar inflationen stiga och till 1 juli 2007 har vi haft 2% inflation. Riksbanken har för att motverka denna ökning höjt räntan med 100 bp, så nu är vår ränta 3.1%, men höjningarna kom efterhand så snitträntan för året är 2,6%. Lånet är nu, i 2005 års priser, värt 2,91 miljoner kr. Vi fortsätter att spara 5000 kr i månaden och vårt sparande uppgår till 120000 kr.
Fram till 1 juli 2008 har sedan inflationen brakat loss ordentligt och vi har 5% inflation. Lånets värde minskar till 2,77 miljoner. Riksbanken har under året höjt räntan så att vår snittränta för året hamnat på 5,5%, men den 1 juli har räntorna kommit upp till 7% vilket ju då borde innebära att vi inte klarar nästa år, utan får gå från hus och hem eftersom vi inte kalkylerade med en så hög ränta?
Nja, vid det här laget har lånets värde som sagt minskat med 230 000 kr i 2005 års penningvärde. Dessutom har vi sparat till oss en buffert på kanske 150 000 kr. Totalt har vi alltså under dessa år sparat 380 000 kr. Vår nettobelåning är alltså nere i 2,62 miljoner i 2005 års penningvärde.
Samtidigt har vi med största sannolikhet fått viss reallöneökning under åren vilket gör att vi faktiskt kan fortsätta att spara lite även vid 7% ränta, men om vi inte har fått det, så har vi vårt sparande från lågräntetiden att hugga in på. Om vi sedan fortsätter att tänka oss att inflationen fortsätter upp mot 10% och räntorna däröver så är det också något som bör klaras av tack den påtvingade amortering som inflationen innebär.
10% inflation under ett år på ett lån på 2,5 miljoner, betyder att man, utan att ha amorterat ett öre utan bara betalar räntan, faktiskt i reella tal, har amorterat 250 000 kr under året, eller hela 20833 kr i månaden! Tänk på det när ni oroar er för 12% ränta.
Sammanfattning: Räntorna kommer inte att stiga om inte inflationen gör det. Inflationen minskar värdet på era lån. Ni kommer alltså med största sannolikhet att ha betydligt mindre lån när räntan når 12% nästa gång.
Det hela hänger ju på vilket tidsperspektiv man har.
Om vi tar en 10årsperiod så skulle inte jag räkna 6% som worstcase , utan 10-15%.
6% blir det inom en 10års period, var så säkra.
Sen att inflationen äter upp lånet om räntan stiger är iofs sant, men räntan skall betalas i vilket fall, eller hur, annars behöver vi ju inte sitta och oroa oss över högre ränta.
Nä, min worstcase ser ut så här inom en 10årsperiod.
15% ränta, räntebidraget avskaffat och iofs även fastighetsskatten.
Med lån på 2 mille så blir det 300 000 kr om året i ränta.
25000 i månaden.
Där har ni ett worstcase.
Om vi tar en 10årsperiod så skulle inte jag räkna 6% som worstcase , utan 10-15%.
6% blir det inom en 10års period, var så säkra.
Sen att inflationen äter upp lånet om räntan stiger är iofs sant, men räntan skall betalas i vilket fall, eller hur, annars behöver vi ju inte sitta och oroa oss över högre ränta.
Nä, min worstcase ser ut så här inom en 10årsperiod.
15% ränta, räntebidraget avskaffat och iofs även fastighetsskatten.
Med lån på 2 mille så blir det 300 000 kr om året i ränta.
25000 i månaden.
Där har ni ett worstcase.
Inflationen driver ju även upp lönerna, så man får mer pengar i lön att betala ränta med. Räntan i sig är egentligen ganska ointressant, utan det är realräntan som är intressant. Och den är inte extremt låg idag, som många verkar tro. I.o.m. att vi har så låg inflation.ParkaKungen skrev:Det hela hänger ju på vilket tidsperspektiv man har.
Om vi tar en 10årsperiod så skulle inte jag räkna 6% som worstcase , utan 10-15%.
6% blir det inom en 10års period, var så säkra.
Sen att inflationen äter upp lånet om räntan stiger är iofs sant, men räntan skall betalas i vilket fall, eller hur, annars behöver vi ju inte sitta och oroa oss över högre ränta.
Men visst kan en snabb räntehöjning (t.ex. efter någon form av ekonomisk "bubbla") göra att många får problem med betalningen (i.o.m. att räntan är mer lättrörlig än inflation och löneutveckling). Det är därför det är viktigt att ha en buffert som man kan kapa sådana pucklar med. Men att räntan skulle stiga till 15% och ligga kvar där under en längre period finner jag inte direkt sannolikt.
Bygger du det scenariot på några faktiska risker / omständigheter? Vad talar för att räntan skulle stiga till 15%?ParkaKungen skrev:Nä, min worstcase ser ut så här inom en 10årsperiod.
15% ränta, räntebidraget avskaffat och iofs även fastighetsskatten.
Med lån på 2 mille så blir det 300 000 kr om året i ränta.
25000 i månaden.
Där har ni ett worstcase.
" Nä, min worstcase ser ut så här inom en 10årsperiod.
15% ränta"
Och då antar jag att du räknar med 0-inflation fram tills dess att räntan är 15%, och att du amorterar/sparar 0 kr, annars är det ju inte så vettigt att räkna med 15% på dina lån idag.
Om du tror att inflation kommer att uppstå så får du ju minska ditt lån med den inflationen som varit fram till dess att 15% ränta nås.
Om du nu ska räkna så orealistiskt som 15% ränta utan inflation, varför bara 15%? Räntor på 1000% har förekommit i en del länder, klarar du det?
15% ränta"
Och då antar jag att du räknar med 0-inflation fram tills dess att räntan är 15%, och att du amorterar/sparar 0 kr, annars är det ju inte så vettigt att räkna med 15% på dina lån idag.
Om du tror att inflation kommer att uppstå så får du ju minska ditt lån med den inflationen som varit fram till dess att 15% ränta nås.
Om du nu ska räkna så orealistiskt som 15% ränta utan inflation, varför bara 15%? Räntor på 1000% har förekommit i en del länder, klarar du det?
Varför inte räkna med 40% då? Varför just 15%?jessica skrev:Jag skulle nog säga varför inte? Jag har bott med nästan 15% så jag tar inget för givet. Men eftersom jag varit där så vet jag att jag klara det också. Men går den inte upp så är det ju super
Visst kan vi få se högst tillfälliga toppar p.g.a. panikreaktioner. Så det är viktigt att man har en liten buffert. Men en stadigvarande nivå på 15% tror jag inte ett dugg på.
Dessutom. Läget är ett helt annat idag med fristående riksbank, inflationsmål och flytande valuta. Du kan inte jämföra dagens ekonomi med ekonomin på 90-talet, lika lite som du kan jämföra 90-talets ekonomi med ekonomin strax efter 2:a världskriget. Där är olika förutsättningar, helt enkelt.
Visst skall man räkna med marginal i sin kalkyl. Men det finns ju ingen mening med att räkna med orimligt höga marginaler. För då får man ju nöja sig med att bo i en kartong bredvid E6:an.
Ursäkta mig, men varför skall jag minska mitt lån med eventuell inflation????Ksund skrev:
Kommer det en liten gubbe och betaler av på mitt lån bara för att vi får inflation??
Lånet är väl lika stort för det??
Att sen löner mm höjs och därför det reela värdet minskar är ju en annan sak, men det är en mycket trögare process med löneökningar än räntehöjningar, tro mig.
Sen undrar du varför jag säger 15% och inte 1000%?
Jo helt enkelt för att jag tror som worstcase på 15% och inte 1000%. Det var liksom frågan.
Kanske inte en längre period, men2-3 räcker nog för att knäcka de flesta nybliva husägare.Konsulten skrev:
Jag bygger scenariot på att jag tror arbetslösheten kommer att minska, och minska ganska rejält. Och lägre arbetslöshet innebär som bekant högre inflation som i sin tur innebär högre ränta.
Varför arbetslösheten kommer att minska?
40-talisterna skall gå i pension. En fruktansvärd puckel i ålderspyramiden som skall lämna arbetsmarknaden, och de flesta av dessa har jobb. Jobb som måste tillsättas av någon annan.
Och vips så minskar arbetslösheten från 16% till kanske 4%.
Det är precis det det inte är. Det är inte storleken på lånet i siffror som är viktigt, utan vilket värde lånet motsvarar. Ett lån på 10 miljoner japanska yen är inte stort bara för att siffran är 10 miljoner.
På samma sätt är inte ett lån på 2 miljoner kronor lika stort efter ett år med 10% inflation som det var innan. Siffran som står framför enheten är visserligen densamma, men enheten betyder inte längre samma sak. 2005 års kronor är inte detsamma som 1950 års kronor och 2015 års kronor är inte samma sak som 2005 års kronor.
Ett lån från 1970 på 500 000 kr var mycket stort då, men är knappast avskräckade nu, även om man då inte amorterat en enda krona. Detta är för att 1 kr inte är lika mycket värd efter den inflation som varit.
Detta är alltså en helt automatisk process. Ditt lån amorteras av inflationen (om den uppstår, vilket krävs för att räntorna ska stiga väsentligt).
Ok, nu är vi långt från husbyggandet, men jag måste kommentera detta ändå, då detta är en missuppfattning som många tycks dela.
Problemet är att en utbudsminskning på arbetsmarknaden, vilket det är frågan om, inte leder till ett bättre jämviktsläge, utan snarare ett sämre, det vill säga högre arbetslöshet på sikt, även om arbetslösheten kan minska kortsiktigt. Det är inte så att arbetslösheten är lägre i % räknat i Tyskland än i USA, bara för att det finns ett mindre utbud av arbetskraft i Tyskland.
Även på kort sikt bör man betänka att en stor andel av företagen i Sverige drivs av 40-talister. Vi vet av tidigare erfarenhet att långt ifrån alla företag drivs vidare efter att grundaren, ägaren och eldsjälen slutar. En del kommer förstås att klara sig, en del inte. En stor anledning till arvsskattens avskaffande är förstås att öka andelen företag som lever vidare efter ett generationsskifte inför detta problem.