Nyproducerat säljer sämre än väntat

[Nötegårdsgubben]

Det har rätt nyligen byggts lägenheter i Liljeholms- eller Gröndalsområdet där fönstren mot baksidan (sovrummen) endast är några decimeter från en bergsbrant

Liljeholmen. Och åt andra hållet har de sjöutsikt (oftast sjöglimt, men ändå) mot Mälaren. Jag lider med dem.

Som köpare är problemet att sådana lägenheter blir i stort sett osäljbara i dåliga tider, dvs. när presumtiva köpare har andra lägenheter att välja på som idag.

Ja, det var ju själva poängen, att det måste finnas andra lägen som är bättre för att något ska vara relativt sämre. Men osäljbara? Nej, det tror jag är en monumental överdrift.

Ett problem med bostäder i bullrigt läge är att man vet att det påverkar människornas stressnivåer och man har kunnat konstatera att risken för hjärt- och kärlproblem ökar, dvs. det leder till ökade sjukvårdskostnader.

Jo, men hur mycket, och hur bör det vägas mot andra riskfaktorer? Innerstadsbor är de friskaste människor vi har. Det är exempelvis på intet sätt givet att ett dåligt läge i innerstan är sämre än ett bra läge i ett s.k. särskilt utsatt område.

Som sagt, man kan ha olika åsikter om var olika gränsvärden bör gå eller om det kanske rent av borde vara helt upp till den enskilde att väga olika faktorer mot varandra vid val av bostad precis som vid andra val här i livet. Att vi skulle vara vid en optimal punkt nu tror jag inte.

Jag hoppas att fler ska få möjlighet att bo drägligt bra. För att nå dit tror jag att vi måste lösa andra problem än dem Tobin properties ställs inför.

 

[Nötegårdsgubben]

Förklara för mig varför du anser att det är billigare att t.ex. gräva upp Valhallavägen och byta ut vattenledningar på 10 cm diameter mot nya på 20 cm för att en förtätning kräver en ökad kapacitet, än att gräva ner nya ledningar på 20 cm mitt ute i orörd mark?

För att de faktiskt kommer till nytta, medan det utopiska alternativet kanske aldrig blir av och då är allt du har en stor vattenledning, onödigt breda gator och ett fagert tal om hur bra den nya staden där hade varit om den bara hade blivit byggd.

 

[BirgitS]

Förklara för mig varför du anser att det är billigare att t.ex. gräva upp Valhallavägen och byta ut vattenledningar på 10 cm diameter mot nya på 20 cm för att en förtätning kräver en ökad kapacitet, än att gräva ner nya ledningar på 20 cm mitt ute i orörd mark?

Det är dyrt med helt nya områden eftersom man måste gräva ner vattenledningarna miltals i stället.

Under den senare halvan av miljonprogrammet så byggde man ju i princip en ny stad på norra Järvafältet, bostäder av olika typer (idag bor där mer än 30 000 människor), affärscentrum och arbetsplatser. Det var ju ett bra område under 10 år eller så men sen kom ju problemen när de som det gick bra för flyttade vidare närmare centrala Stockholm eftersom få faktiskt ville bo så långt ut.

För att de faktiskt kommer till nytta, medan det utopiska alternativet kanske aldrig blir av och då är allt du har en stor vattenledning, onödigt breda gator och ett fagert tal om hur bra den nya staden där hade varit om den bara hade blivit byggd.

Ja, man kan fortfarande se hur man på 60-talet planerade en stor genomfartsväg genom/under Huvudsta i södra Solna i form av överdimensionerade lokalgator på viadukter där det skulle gå en 4-filig väg under och

 

[TowaTei]

Ja, man kan fortfarande se hur man på 60-talet planerade en stor genomfartsväg genom/under Huvudsta i södra Solna i form av överdimensionerade lokalgator på viadukter där det skulle gå en 4-filig väg under och

Ja det där är smått bisarrt, gick senast idag på en av de vägstumparna som aldrig använts men är helt "färdiga" och sedan bara slutar helt tvärt. lite längre bort är en påbörjad tunnel. ...50 år gammal.

 

[Mikael_L]

Det finns ju en tunnelbanestation på något ställe i stockholms tunnelbana som byggdes, men aldrig öppnades ..?

 

[findus42]

Kostnadsfördelningen i byggandet har förändrats. Allt större del går till byråkrati, markköp och vinster. Dessa delar av byggmaknaden skall ha sina pengar även om man vill bygga "enkelt".

Finansiärer kräver avkastning. Utan det inga pengar.
Markpriser skenar på grund av spekulation och nya regelverk som begränsar möjligheterna.
Administrationen för att dokumentera och hålla myndigheterna på gott humör kostar lika mycket oavsett hur du bygger.

Därför är det att skjuta sig själv i foten att bygga billiga oattraktiva bostäder.
Hälften så bra betyder inte att det det är halva priset. Men marknaden kommer inte att vilja betala mer än så.

Mvh Findus

 

[BirgitS]

Det finns ju en tunnelbanestation på något ställe i stockholms tunnelbana som byggdes, men aldrig öppnades ..?

Japp, en bit söder om Kista. Där var det planerat att bygga en stadsdel under sent 70-talet men kring 1975 var efterfrågan på bostäder rätt låg så planerna las på is. Det har varit uppe senare men blev inget eftersom många vill ha kvar det friluftsområdet.

 

[Nötegårdsgubben]

Strängt taget var det väl mest myndigheter som skulle utlokaliseras till Kymlinge (som området heter). Men de politiska vindarna vände och de hamnade ytterligare några mil ut från stan istället, typ Norrköping.

Det finns en ovanlig fisk i en bäck i området, så på patenterat Stockholmsmanér byggs därför inget där.

 

[Strontus]

Förklara för mig varför du anser att det är billigare att t.ex. gräva upp Valhallavägen och byta ut vattenledningar på 10 cm diameter mot nya på 20 cm för att en förtätning kräver en ökad kapacitet, än att gräva ner nya ledningar på 20 cm mitt ute i orörd mark?

Att bara gräva ner ledningarna är så klart billigare på orörd mark, men det är dyrt att bygga de vattenreningsverk, fjärrvärmeverk, övrig infrastruktur mm som ska mata de där ledningarna...

 

[Mikael_L]

Bara för att förtydliga lite mitt inlägg#25, tidigt i tråden.
Det följer lite vad t.ex. Findus42 skriver osv.

Jag var lite ute efter att på många låter det som att det är byggreglerna i sig som fördyrar, det brukar väldigt ofta vara handikappanpassningen som hamnar i skottgluggen.
"Om vi bara skrotade handikappkraven i lagstiftningen skulle det bli sååå mycket billigare".

Men som jag skrev, ett badrum på 1,7x1,8 meter, med plastmatta och enklaste porslin och armaturer samt modul 9 dörr är dagens minimikrav.
Hur många byggfirmor skulle gå under denna storlek och denna standard så fort de fick en laglig möjlighet?

Hur många som bygger 3 våningshus skulle skippa hiss, bara för att de fick?

Det finns möjligen en lägenhetstyp som skulle kunna nyttja en lättnad i lagstiftningen, det skulle vara att bygga oerhört små och kompakta studentlyor.
Och visst, jag kan anse att lagstiftaren för just denna typ av boenden skulle kunna överväga att skippa tillgänglighetskraven. Dessa boenden är ändå alltid att se som just ganska tillfälliga i livet.


Men det är helt klart något annat som kostar (för mycket) pengarna i allt det vanliga byggandet, inte handikappanpassning.

Både sant och osant, typ.

Mycket av dagens byggregler, t.ex. tillgänglighetskraven, energiförbrukningen och mycket annat har väldigt liten påverkan på produktionskostnaden.
Ett tillgänglighetsanpassat badrum måste i praktiken vara minst 1,7x1,8 meter, ha en mycket billig toastol, enklaste duscharmatur och enklaste handfat och plastmatta på golv och väggar.
Detta är minimikraven för ett badrum.
Hur många projekterade nyproduktioner är ens sugna på på att ha ett mindre badrum med ännu enklare standard ifall lagstiftningen tillät det? Tror du?

Så fort man ens tänker tanken på keramiskt ytskikt eller vägghängd toa så har man självmant valt att bygga mycket dyrare än vad lagen kräver.



Men visst har ändå lagar och regler en viss påverkan på produktionskostnaden.
Men det är främst en massa andra krav på produktionen, det är en del i all dokumentation som rör allt mellan himmel och jord, alla olika slags sakkunniga som ska för höga arvoden sätta sina namnteckningar på en massa papper osv.
Det är också en del i allt miljötänk, sortering av avfallsfraktioner, många containers osv.
Det är också en del i arbetarskyddet, att alla ska ha allsköns utrustning, att man knappt får lyfta en gipsskiva ensam längre, att man måste använda arbetsplattformar bara några dm upp i luften osv osv.

Visst kostar detta riktiga pengar i produktionen, som sen hamnar på priset på det färdiga huset.

Nu menar jag inte att allt detta är vansinne, mycket av sakerna är bra och fullt rimliga för det utvecklade samhälle vi känner att vi vill leva i. Men en del skulle säkert kunna rensas.


Och slutligen har vi hur både kommuner och byggaktörer agerar. Främst hur marköverlåtelser sker, vilka krav det ställs på byggbolag att börja bygga i närtid (Många stora byggbolag har köpt mark till relativt låga priser för länge sedan, men inte velat börja bygga förrän de är garanterade höga vinster).
Kommunerna borde kunna göra lite saker i hur de styr markanvändningen, tänka på att de ska representera kommunens medborgare och se till att staden utvecklas bra för alla.

 

[BirgitS]

Strängt taget var det väl mest myndigheter som skulle utlokaliseras till Kymlinge (som området heter). Men de politiska vindarna vände och de hamnade ytterligare några mil ut från stan istället, typ Norrköping.

Det finns en ovanlig fisk i en bäck i området, så på patenterat Stockholmsmanér byggs därför inget där.

Tack, det var före min tid så jag har bara hört om det senare (10-15 år sen?) när det skrevs om bostäder där. Igelbäcken blev ju då naturreservat men det finns möjlighet att utnyttja stationen för bebyggelse utanför naturreservatet och det var ju aktuellt igen för bara ett par år sen.

 

[surfarn]

Nej det är inte dyrare att utöka befintlig infrastruktur tvärtom otroligt mycket billigare.
Sen så är tunnelbanan som te x som ska byggas ut till nacka otroligt onödig och väldigt dyr.

Tunnelbanan ut till Nacka är inte onödig. Kommunerna Nacka och Värmdö har bestämt sig för, av oklar anledning, att växa. Trafikläget är redan idag minst sagt ansträngt och för att klara trafiken i framtiden måste en tunnelbana byggas.

Jag tror att anledningen till att nyproduktion är osäljbar är att man helt enkelt är osäker på värdet för dessa bostäder i framtiden. För några år sen var man garanterad en rejäl vinst om man köpte en lägenhet på ritning och sålde när den var klar. Men någon bostadsbrist för dessa människor var det inte tal om.

 

[slurppe99]

Bara för att förtydliga lite mitt inlägg#25, tidigt i tråden.
Det följer lite vad t.ex. Findus42 skriver osv.

Jag var lite ute efter att på många låter det som att det är byggreglerna i sig som fördyrar, det brukar väldigt ofta vara handikappanpassningen som hamnar i skottgluggen.
"Om vi bara skrotade handikappkraven i lagstiftningen skulle det bli sååå mycket billigare".

Men som jag skrev, ett badrum på 1,7x1,8 meter, med plastmatta och enklaste porslin och armaturer samt modul 9 dörr är dagens minimikrav.
Hur många byggfirmor skulle gå under denna storlek och denna standard så fort de fick en laglig möjlighet?

Hur många som bygger 3 våningshus skulle skippa hiss, bara för att de fick?

Det finns möjligen en lägenhetstyp som skulle kunna nyttja en lättnad i lagstiftningen, det skulle vara att bygga oerhört små och kompakta studentlyor.
Och visst, jag kan anse att lagstiftaren för just denna typ av boenden skulle kunna överväga att skippa tillgänglighetskraven. Dessa boenden är ändå alltid att se som just ganska tillfälliga i livet.


Men det är helt klart något annat som kostar (för mycket) pengarna i allt det vanliga byggandet, inte handikappanpassning.

Små lägenheter har de ju redan börjat anpassa sig till. Då de behöver inte se till att det finns någon parkering/garageplats för dessa. Är det lämpligt för Stockholm som har utbyggd lokaltrafik och svindyra parkeringsplatser. Sedan får vi se vad det blir med byggnationerna runt Barkarbystation.

 

[Drömtroll]

Små lägenheter har de ju redan börjat anpassa sig till. Då de behöver inte se till att det finns någon parkering/garageplats för dessa. Är det lämpligt för Stockholm som har utbyggd lokaltrafik och svindyra parkeringsplatser. Sedan får vi se vad det blir med byggnationerna runt Barkarbystation.

Det är ju faktiskt ett exempel på att kommunerna lättat på kostnadsdrivande krav. Det var inte länge sedan man krävde ganska många p-platser även för små lägenheter i nybyggnation, vilket vanligen belastar ekonomin i föreningen. Dels genom att de är outhyrda (gäller ffa platser i garage) och dels för att viss kostnad läggs på avgiften eftersom man oftast inte får full täckning genom p-avgiften.

 

[slurppe99]

Jag tror att anledningen till att nyproduktion är osäljbar är att man helt enkelt är osäker på värdet för dessa bostäder i framtiden. För några år sen var man garanterad en rejäl vinst om man köpte en lägenhet på ritning och sålde när den var klar. Men någon bostadsbrist för dessa människor var det inte tal om.

Men de var väl liknande för dem som ville byta upp sig. De trodde deras lägenhet var mer värd som för 11/2-2 år sedan då de skrev kontrakt på den nya. Men då utbudet helt plötsligt blev så stort i Uppsala då flertalet samtidigt skulle flytta in i sina nya lägenheter. Så blev det köparens marknad med ingen eller någon intressent för gamla lägenheten och priset blev därefter. Där individerna fick söka om högre lån än beräknat.