Byggnadskreditiv på 3,5 miljon

[Livsverket]

Vi har en tomt, ej köpt men säljs för 600 000:-. Privatägd. Vi har tagit fram alla kalkyler för avlopp, vatten, mark/grund & hela huset med arbetskostnad. Tomten är på 2000 kvm. Mindre tomter i samma område ligger ute för 700-800 000:-.

I slutet har vi räknat på ett kreditiv mellan 3-3,5 miljon EXKL tomten. Vi kan enkelt dra bort/dra ned arbetskostnader & även invändiga tillval då en av oss är hantverkare med goda kontakter. Alla kalkyler är förberedda + kontakt med kommun gällande bygglov/avlopp. Vi har en kalkyl där vi valt bort extremt mycket, men ändå är inflyttningsbart om vi gör arbete själva.

Husen i området värderas till 3,5-6 miljoner.

Två vuxna med heltidsinkomster, över 750 000:- i netto varje år. Ordnad ekonomi & äger inget boende idag. Finns 2 små barn. Har en buffert så vi skulle kunna köpa tomten, men VILL helst inte det. Utan ha kvar reserverna.

Nu till frågan:
- Bolån på tomten först, vad krävs i kontantinsats? Kan vi värdera bara tomten jämfört med de som ligger ute?
- Byggnadskreditivet på 3-3,5 miljon, ni med liknande, hur har det sett ut?
- Tillgodoräknande av eget arbete som kontantinsats?
- Vilka banker har ni kört?

Vi är så nervösa inför mötet med banken & vill betala så lite som möjligt i ex. insatser för att istället kunna använda när huset är inflyttningsbart.

 

[Robert-san01]

Har ni fått projektet värderat av mäklare? Klart enklare att tala med banken om ni kan visa vad projektet blir värt. Det är projektet som är bankens säkerhet under byggtiden.

I stort behöver ni gå in med 20% av HELA projektet på något sätt. Kontanter eller att ni ägt tomten. I ert fall så skulle ni troligen få visa att ni har ca 6-700 sparat i någon form att gå in med.

 

[Robert-san01]

Glömde: Ett råd är att inte räkna med något eget arbete alls om det inte är något som är kritiskt och ni skall göra själv. Ex så gjorde jag allt ritningsjobb och el själv.

Räkna med att ni inte kommer att hinna göra något alls! Med två barn brukar det vara svårt att vara byggare på deltid och ha en familj kvar när huset är klart.

Hinner ni göra något kommer det att bli en trevlig bonus.

 

[Livsverket]

Har ni fått projektet värderat av mäklare? Klart enklare att tala med banken om ni kan visa vad projektet blir värt. Det är projektet som är bankens säkerhet under byggtiden.

I stort behöver ni gå in med 20% av HELA projektet på något sätt. Kontanter eller att ni ägt tomten. I ert fall så skulle ni troligen få visa att ni har ca 6-700 sparat i någon form att gå in med.

Bra tips med mäklare för att värdera. Och tack för erfarenhet.

 

[Livsverket]

Glömde: Ett råd är att inte räkna med något eget arbete alls om det inte är något som är kritiskt och ni skall göra själv. Ex så gjorde jag allt ritningsjobb och el själv.

Räkna med att ni inte kommer att hinna göra något alls! Med två barn brukar det vara svårt att vara byggare på deltid och ha en familj kvar när huset är klart.

Hinner ni göra något kommer det att bli en trevlig bonus.

Bra input! Kunde du tillgodoräkna dig det arbetet i slutkalkylen?
Vi har möjlighet att göra all el själva & planerar även ta en del invändigt snickerijobb. Då vi har goda möjligheter med nätverk omkring + gynnsamma arbeten med flexibilitet. Vi har räknat att en person får ta övergripande ansvar för hem, när den andra bygger.
Fullt möjligt under begränsad tid.

 

[Ethel88]

Följer gärna tråden. Har typ samma sits... förutom att jag har mindre än 100 tkr kontantinsats i dagsläget, tomt jag vill köpa kostar 300 tkr, lön strax över 400 tkr/år och vill låna ensam ca 2,7 milj. Hade tänkt boka ett möte med banken i maj får att höra vad de säger. Förmodligen behöver jag spara 1-2 år till för kontantinsatsen om inte eget arbete räknas som kontantinsats..

 

[Robert-san01]

Bra input! Kunde du tillgodoräkna dig det arbetet i slutkalkylen?
Vi har möjlighet att göra all el själva & planerar även ta en del invändigt snickerijobb. Då vi har goda möjligheter med nätverk omkring + gynnsamma arbeten med flexibilitet. Vi har räknat att en person får ta övergripande ansvar för hem, när den andra bygger.
Fullt möjligt under begränsad tid.

Tog inte med så mycket av det engna arbetet i kalkylen. Jag drog på allt jag kunde med teknik (KNX, data, spottar, ljud osv) så det blev nog i slutänden ungefär lika mycket som för "standard" el när det var klart.

Inte för att döda dina illusioner helt, men ett råd är att inte räkna med kompisars eller bekantas hjälp alls. Skall ni få något flyt i bygget måste allt ske på snickarnas villkor och tidsschema. Skall det vara lösvirke i egen regi kommer ni att ha en halvtidssysselsättning i att bara sköta logistik och inköp. Skall ni sedan även samordna yrkesgrupper som skall jobba på sin fritid så kommer bygget att kosta er familj, släkt och vänner.

Har ni inte erfarenhet av projektledning inom bygg så rekommenderar jag INTE att bygga annat än totalentreprenad.

Tänk också på att bygget kommer att ta typ 1år från start till inflytt och då har ni även en flytt att ta hand om. Så tycker ni idag att det funkar att en tar hand om hushållet under en begränsad tid, då skall ni ta en rund till vid köksbordet och var helt ärliga mot varandra!

 

[Shiraz]

Finns det något hus på tomten, om inte så går det inte med bolån.
När ni river huset om det finns måste banken informeras o bolån blir byggkreditiv

 

[Paulina123]

När vi skulle bygga så fick vi ta lånet för tomten som ett bolån, dvs det lades som ett separat bolån (skilt från byggnadskreditivet) med vanlig ränta. Vi behövde inte betala någon kontantinsats alls då, de behöver vi inte göra förrän byggnadskreditivet och "tomtlånet" är ihopbakat till ett stort bolån.

En fråga @Robert-san01
Kontantinsatsen är väl på 15% eftersom man får låna upp till 85% av husets värde? Eller har jag missat något?

 

[Robert-san01]

När vi skulle bygga så fick vi ta lånet för tomten som ett bolån, dvs det lades som ett separat bolån (skilt från byggnadskreditivet) med vanlig ränta. Vi behövde inte betala någon kontantinsats alls då, de behöver vi inte göra förrän byggnadskreditivet och "tomtlånet" är ihopbakat till ett stort bolån.

En fråga @Robert-san01
Kontantinsatsen är väl på 15% eftersom man får låna upp till 85% av husets värde? Eller har jag missat något?

Hmm. Ja, det är visst 15% man behöver ha. Jag har utgått från 20 då det var vad vi la in...

Glöm inte amorterignskravet som gäller från 70% av lånegraden när ni lägger upp boendekalkylen.

 

[FRS05]

Varför ska du värdera tomten? Den lär ju inte vara värd flera tusen mer dagen efter ni köpt den. Försäljningspriset är alltid marknadspriset.

 

[Mattias H]

@FRS05 Där håller jag inte alls med. Det beror ju helt på hur tomtköpet har gått till. Om man köper det på öppen marknad eller inte. Vår tomt är värderad till 4ggr mer än vi betalade för den.

Jag röstar på att man tar kontakt med en mäklare för att få en förhandsvärdering av projektet inför mötet med banken och för att se att kalkylen man själv gjort håller.

 

[Peter1986]

Banken kommer förmodligen inte räkna eget arbete som kontantinsats.

Däremot kommer förhoppningsvis ert egna arbete höja husets värde med motsvarande.
Värderas huset över värdet ni lånar kan ju banken se detta som en kontantinsats då ni inte lånar till 100% av slutligt värde.

Om ert egna arbete inte höjer värdet på huset över det ni lånar. Så är ju inte ert arbete värt något.

Det handlar helt enkelt om värdringen i slutändan. Kan ni visa hur ni ska nå upp till en värdering över 15% av det ni lånar kommer nog inte banken ifrågasätta.

Självklart behöver ni även ha kapacitet att bära kostnaderna för lån och drift av huset i bankens kalkyl.

 

[crazytok]

Jag tror bankerna vill ha en kontantinsats på cirka 20% när du bygger nytt. Det ville dom iaf när vi byggde. För att ha lite extra marginal.

Och dessa 20% kommer räknas utifrån kostnad på tomt och hus. Om jag förstod dig rätt kostar tomten 600.000 och huset cirka 3.5milj? 4.100.000kr isf.
Dvs 820.000kr behöver du troligen lägga i kontantinsats för att banken ska vara nöjd.
Men det kan säkert skilja lite vilken bank man använder.

Sen tror jag inte banken godkänner att du räknar bort eget arbete i kalkylen. Det fick inte vi göra. Detta för att du helt enkelt kan bli sjuk eller ej arbetsför under byggtiden och då kommer du ändå vara tvungen att ta in folk för att slutföra. Så det ska du nog vara beredd på.

Hoppas det löser sig! Att bygga nytt idag känns som den bästa lösningen framför alla galna budgivningar...

 

[Shiraz]

Hmm. Ja, det är visst 15% man behöver ha. Jag har utgått från 20 då det var vad vi la in...

Glöm inte amorterignskravet som gäller från 70% av lånegraden när ni lägger upp boendekalkylen.

Men är det inte 20% vid bygge, det fick vi lägga...