Hjälp att uppskatta renoveringskostnader och prioriteringsordning på hus.
Hej,
Jag funderar på att lägga bud på ett hus från 1982 som visserligen är underhållet men ej uppdaterat.
Hittar inga större fel förutom viss påväxt på vinden men inget har blivit utbytt sedan byggnadsåret. Huset ligger högt vilket borde ge låg fukttryck på grunden.
Bostadsarea (två våningar)
140 m2
Biarea
61 m2
Antal rum
6 rum, varav 4 sovrum.
Byggnadsår
1982
Byggnadssätt
Fasad: Träfasad och fasad av prefabricerade betongelement
Grund: Betongplatta på mark
Stomme: Träregelstomme
Takbeklädnad: betongpannor på läkt, underla
Ventilation: självdragsventilation
Yttervägg källare: Grundmurar av betongelement av? Mäklarfel
Dessa saker har jag tänkt på behöver ordnas men då jag saknar pengar för att göra allt direkt så skulle jag uppskatta om alla duktiga på detta forum kunde uppskatta dels kostnad men också var man ska börja för att inte vara tvungen att riva nybyggda delar.
Kanske viktigast, har jag missat någon stor post?
Kostnaderna med hantverkare, tänkte dock göra en del själv. Var sparar jag mest? (Har gjort ett badrum tidigare men det var i knepigaste laget) Har 2 små barn så inte oändligt med tid...
Skriver min prisgissning, huset ligger i södra Stockholmsområdet (kkr=1000kr)
Badrum 1, 200kkr
Badrum 2, 150kkr
Tvättstuga 50kkr
Kök 200kkr
Nivellgolv eller liknande på nedre plan 150kkr (platta på mark från 82)
Fönster 14 st, 100kkr
Sannering vind 50kkr
Vindsvakt 50kkr
FTX (hjälper det vinden också? Dvs kan man skippa vindsvakt?) 70kkr
Tilläggsisolering vägg 100kkr
Tilläggsisolering vind 50 kkr
Dra ny el (inget påpekande från besiktningsmannen så kan kanske skippas) 50kkr
Invändig målning sköter jag själv
Oförutsedda kostnader?
Som ni ser så ganska saftiga kostnader...
Tacksam för alla synpunkter
Mvh
Martin
Jag funderar på att lägga bud på ett hus från 1982 som visserligen är underhållet men ej uppdaterat.
Hittar inga större fel förutom viss påväxt på vinden men inget har blivit utbytt sedan byggnadsåret. Huset ligger högt vilket borde ge låg fukttryck på grunden.
Bostadsarea (två våningar)
140 m2
Biarea
61 m2
Antal rum
6 rum, varav 4 sovrum.
Byggnadsår
1982
Byggnadssätt
Fasad: Träfasad och fasad av prefabricerade betongelement
Grund: Betongplatta på mark
Stomme: Träregelstomme
Takbeklädnad: betongpannor på läkt, underla
Ventilation: självdragsventilation
Yttervägg källare: Grundmurar av betongelement av? Mäklarfel
Dessa saker har jag tänkt på behöver ordnas men då jag saknar pengar för att göra allt direkt så skulle jag uppskatta om alla duktiga på detta forum kunde uppskatta dels kostnad men också var man ska börja för att inte vara tvungen att riva nybyggda delar.
Kanske viktigast, har jag missat någon stor post?
Kostnaderna med hantverkare, tänkte dock göra en del själv. Var sparar jag mest? (Har gjort ett badrum tidigare men det var i knepigaste laget) Har 2 små barn så inte oändligt med tid...
Skriver min prisgissning, huset ligger i södra Stockholmsområdet (kkr=1000kr)
Badrum 1, 200kkr
Badrum 2, 150kkr
Tvättstuga 50kkr
Kök 200kkr
Nivellgolv eller liknande på nedre plan 150kkr (platta på mark från 82)
Fönster 14 st, 100kkr
Sannering vind 50kkr
Vindsvakt 50kkr
FTX (hjälper det vinden också? Dvs kan man skippa vindsvakt?) 70kkr
Tilläggsisolering vägg 100kkr
Tilläggsisolering vind 50 kkr
Dra ny el (inget påpekande från besiktningsmannen så kan kanske skippas) 50kkr
Invändig målning sköter jag själv
Oförutsedda kostnader?
Som ni ser så ganska saftiga kostnader...
Tacksam för alla synpunkter
Mvh
Martin
Husägare
· Skåne
· 1 414 inlägg
Tilläggsisoleringen behöver du nog räkna på ordentligt. Gör det när du byter fasad, inte bara för att sänka energiförbrukningen, för då går kalkylen aldrig ihop om du inte helt saknar isolering nu. Fasaden kan ju hålla i 30 år till om den är skött, eller så är söderväggen redan slut.
Istället för detta ska du snarare budgetera takbyte, det är mer rimligt i tid på 35 år, förhoppningsvis kan du åtgärda vinden samtidigt. Se till att taket är tätt, för det kvittar hur säkra vatteninstallationer man gör i ett nytt och dyrt badrum om vattnet kommer dit uppifrån...
Du måste ju sannolikt inte göra alla sakerna direkt. En hel del av huset fungerar säkert utmärkt i 10 år till, medan annat är mer akut. Länka gärna så kan du säkert få mer specifika tips.
Istället för detta ska du snarare budgetera takbyte, det är mer rimligt i tid på 35 år, förhoppningsvis kan du åtgärda vinden samtidigt. Se till att taket är tätt, för det kvittar hur säkra vatteninstallationer man gör i ett nytt och dyrt badrum om vattnet kommer dit uppifrån...
Du måste ju sannolikt inte göra alla sakerna direkt. En hel del av huset fungerar säkert utmärkt i 10 år till, medan annat är mer akut. Länka gärna så kan du säkert få mer specifika tips.
Jag saknade också takbyte på listan. Hur är skicket på pannorna och hur ser underlaget ut?
För mig hade FTX hamnar långt ner på listan och tak och badrum högt upp. Fönster hamnar också långt ner så länge de är underhålla och i OK skick. Är det problem med fukt på vinden? Ang. elen så ingår den ju inte i en vanlig besiktning, men är det direkta fel skulle man kunna tänka att det påpekas ändå. Ser anläggningen OK ut hade jag också nedprioriterat den. Finns JFB?
Det känns lite som att det är många energibesparande åtgärder, som kanske inte är ekonomiskt meningsfulla om ni inte har svindyr uppvärmning och usel isolering/ventilation. Vad är det för värmekälla?
För mig hade FTX hamnar långt ner på listan och tak och badrum högt upp. Fönster hamnar också långt ner så länge de är underhålla och i OK skick. Är det problem med fukt på vinden? Ang. elen så ingår den ju inte i en vanlig besiktning, men är det direkta fel skulle man kunna tänka att det påpekas ändå. Ser anläggningen OK ut hade jag också nedprioriterat den. Finns JFB?
Det känns lite som att det är många energibesparande åtgärder, som kanske inte är ekonomiskt meningsfulla om ni inte har svindyr uppvärmning och usel isolering/ventilation. Vad är det för värmekälla?
För att kunna kommentera det här så behöver man ju veta lite mer om vad skicket är på de olika sakerna i huset.
Men som tidigare påpekats i tråden, viktigast är att kolla taket. Om det är från -82, så kan det börja läcka nästa vecka, eller hålla i 30 år till.
Jag tycker prisuppsakttningarna är konstigt balanserade. Priserna på badrum o kök indikerar att du dels inte vill göra något själv överhuvudtaget, dels att du räknar med lite åt det exklusiva hållet.
Men FTX, tror jag inte du får in för 70k med alla dragning av kanaler och återställande efter det, såvida du inte tänker göra mycket själv. Isoleringen der också ut att mest handla om material. Vill du ha hantverkare till att göra det, så blir det mycket dyrare än så.
Att köpa 14 st fönster och få dem monterade kostar för de flesta avsevärt mer än 100 000.
Fönster är oftast inte lönt att byta ur energisynpunkt. Är de helt slut underhållsmässigt så räkna med att byta selektivt, de som är dåliga.
Att isolera huset är också oftast inte lönt rent ekonomiskt, men skall du ändå byta fasad, så kan det vara lönt att räkna lite, det är inte uppenbart att en tilläggsisolering av ett hus med normal 80- tals isolering överhuvudtaget är lönt.
Vinden, där låter det som det finns ett problem i nuläget? Du har en punkt om sanering. Om det verkligen är ett rejält problem, så bör du ta in flera förslag på åtgärd. Det du tagit upp känns som extremdyrt, och är nog bara motiverbart i enstaka fall. Känns lite som något besiktningsmän från Anticimex säljer in (de säljer ex. avfuktare, som "alltid" måste in där de besiktigar).
El. från 82 är troligen i stort helt OK idag, passa möjligen på att komplettera med fler uttag i rum du ändå renoverar. Se till att få en jordfelsbrytare installerad om det inte finns. Det är troligen ojordade uttag i större delen av huset. Jordfelsbrytaren räddar liv även om installationen är ojordad. Och det går att installera utan att byta hela centralen till en modern med automatsäkringar. Givetvis kan enstaka uttag brytare vara slitna och behöva bytas, eller så byter man alla uttag o brytare av estetiska skäl.
Elkablar från efter ca 1950 - 1955 är isolerade med PVC isolering, de åldras i stort sett inte alls, trådar från 1955 (vårt fritidshus) är idag i nyskick.
Kablar från före PVC däremot kunde vara dåliga redan efter 10 - 20 år. Sådana som inte är bytta idag, har ofta isolering som faller ned som vitt damm om man rör dem idag.
Men som tidigare påpekats i tråden, viktigast är att kolla taket. Om det är från -82, så kan det börja läcka nästa vecka, eller hålla i 30 år till.
Jag tycker prisuppsakttningarna är konstigt balanserade. Priserna på badrum o kök indikerar att du dels inte vill göra något själv överhuvudtaget, dels att du räknar med lite åt det exklusiva hållet.
Men FTX, tror jag inte du får in för 70k med alla dragning av kanaler och återställande efter det, såvida du inte tänker göra mycket själv. Isoleringen der också ut att mest handla om material. Vill du ha hantverkare till att göra det, så blir det mycket dyrare än så.
Att köpa 14 st fönster och få dem monterade kostar för de flesta avsevärt mer än 100 000.
Fönster är oftast inte lönt att byta ur energisynpunkt. Är de helt slut underhållsmässigt så räkna med att byta selektivt, de som är dåliga.
Att isolera huset är också oftast inte lönt rent ekonomiskt, men skall du ändå byta fasad, så kan det vara lönt att räkna lite, det är inte uppenbart att en tilläggsisolering av ett hus med normal 80- tals isolering överhuvudtaget är lönt.
Vinden, där låter det som det finns ett problem i nuläget? Du har en punkt om sanering. Om det verkligen är ett rejält problem, så bör du ta in flera förslag på åtgärd. Det du tagit upp känns som extremdyrt, och är nog bara motiverbart i enstaka fall. Känns lite som något besiktningsmän från Anticimex säljer in (de säljer ex. avfuktare, som "alltid" måste in där de besiktigar).
El. från 82 är troligen i stort helt OK idag, passa möjligen på att komplettera med fler uttag i rum du ändå renoverar. Se till att få en jordfelsbrytare installerad om det inte finns. Det är troligen ojordade uttag i större delen av huset. Jordfelsbrytaren räddar liv även om installationen är ojordad. Och det går att installera utan att byta hela centralen till en modern med automatsäkringar. Givetvis kan enstaka uttag brytare vara slitna och behöva bytas, eller så byter man alla uttag o brytare av estetiska skäl.
Elkablar från efter ca 1950 - 1955 är isolerade med PVC isolering, de åldras i stort sett inte alls, trådar från 1955 (vårt fritidshus) är idag i nyskick.
Kablar från före PVC däremot kunde vara dåliga redan efter 10 - 20 år. Sådana som inte är bytta idag, har ofta isolering som faller ned som vitt damm om man rör dem idag.
Hej Tack för all svar,
Orsaken till inlägget är för att uppskatta vad jag har råd att lägga för bud samt för att få en uppfattning vad det skulle kosta att få upp huset i samma standard som omkringliggande hus (mest för att jämföra priser)
För objektet i fråga <A HREF="https://www.notar.se/kopa-bostad/objekt/4MIT1PHJBRKHBS1S>https://www.notar.se/kopa-bostad/objekt/4MIT1PHJBRKHBS1S</A>
Ser att jag bör budgetera för tak, 150kkr?
Bör man i så fall göra allt vindsarbete då? I besiktningsprotokollet så fanns det "Ett fåtal lokala mögelpåväxter (ljusa missfärgningar)"
Elen saknar JFB, låter som om det antagligen skulle räcka att installera en sådan och ej mer avancerat elarbete.
När det gäller isolering/energibesparande åtgärder så skjuter jag dem på framtiden och gör en uppskattning var för sig om det är värt pengarna.
"Jag tycker prisuppsakttningarna är konstigt balanserade":
Det var därför jag skrev mitt inlägg =)
Min grundtanke var att försöka undersöka vad det kostar att få hantverkare att göra jobbet och sedan själv göra en del själv, tanken var också att räkna i överkant för att ha en buffert.
Sanering är antagligen inte nödvändigt om jag förstår dig och läser protokollet igen, avlägsna låter som något man kan göra med klorin eller liknande.
Orsaken till FTX är huvudsak att jag är lite känslig vad det gäller luftkvalite dock svårt att få en klar uppfattning utan att ha bott där. Jag antar att det finns en fördel att installera detta innan man renoverar badrum mm.
priserna tog jag från
https://www.byggahus.se/forum/threads/kostnad-foer-ftx-system.60989/
https://www.byggahus.se/varme/pris-ftx-ventilation
Är dessa lågt räknade?
Tack
/Martin
Orsaken till inlägget är för att uppskatta vad jag har råd att lägga för bud samt för att få en uppfattning vad det skulle kosta att få upp huset i samma standard som omkringliggande hus (mest för att jämföra priser)
För objektet i fråga <A HREF="https://www.notar.se/kopa-bostad/objekt/4MIT1PHJBRKHBS1S>https://www.notar.se/kopa-bostad/objekt/4MIT1PHJBRKHBS1S</A>
Ser att jag bör budgetera för tak, 150kkr?
Bör man i så fall göra allt vindsarbete då? I besiktningsprotokollet så fanns det "Ett fåtal lokala mögelpåväxter (ljusa missfärgningar)"
Elen saknar JFB, låter som om det antagligen skulle räcka att installera en sådan och ej mer avancerat elarbete.
När det gäller isolering/energibesparande åtgärder så skjuter jag dem på framtiden och gör en uppskattning var för sig om det är värt pengarna.
"Jag tycker prisuppsakttningarna är konstigt balanserade":
Det var därför jag skrev mitt inlägg =)
Min grundtanke var att försöka undersöka vad det kostar att få hantverkare att göra jobbet och sedan själv göra en del själv, tanken var också att räkna i överkant för att ha en buffert.
Sanering är antagligen inte nödvändigt om jag förstår dig och läser protokollet igen, avlägsna låter som något man kan göra med klorin eller liknande.
Orsaken till FTX är huvudsak att jag är lite känslig vad det gäller luftkvalite dock svårt att få en klar uppfattning utan att ha bott där. Jag antar att det finns en fördel att installera detta innan man renoverar badrum mm.
priserna tog jag från
https://www.byggahus.se/forum/threads/kostnad-foer-ftx-system.60989/
https://www.byggahus.se/varme/pris-ftx-ventilation
Är dessa lågt räknade?
Tack
/Martin
Ser att det är ett tvåfamiljshus. Tänkte ni behålla det som ett sådant eller öppna upp en trappa och göra om det till enfamiljshus? Det gör ju viss skillnad på hur nära i tiden man tex. behöver två renoverade badrum. Ska ni göra om det låter det ju som att ta upp för trappa är det första projektet.
Isåfall kan det ju funka att renovera 1 badrum till modern standard, för att ha bra tätskikt och fungerande dusch, och ha ett badrum som ni kanske använder mer som gästtoalett under något år. Dvs. främst för tandborstning och toa och inte för dagliga duschar. Som ett sätt att fördela kostnader och jobb över en lite längre period.M Masoder skrev:Hej vi tänkte installera trappa och planerat att börja med det.