Vågar vi bygga nytt med dagens (osäkra) bostadsmarknad (?)
Om jag och sambon vill bygga nytt på någon av de tomter vi är intresserade av, kommer vi att landa precis under den 4,5 x bruttoårsinkomsten som innebär 1% extra i amortering (dvs. det nya amorteringskravet). Detta förutsätter att vi bygger hus med oinredd övervåning samt smäller upp garaget själv.
OM räntorna stiger till ex. 5% kommer vi få en månadskostnad på ca 20 000-22 000 kr med 2% amortering (räntebidrag ej inräknat).
Man hör från flera håll att riksbanken snart kommer att höja reporäntan. I denna artikel visar prognosen att genomsnittsräntan är 3% år 2020: https://www.compricer.se/nyheter/artikel/riksbanksbesked-sa-blir-borantan-om-3-ar
A. Vad talar för att räntorna kommer att gå upp?
B. När i tiden är det rimligt anta att den kommer ligga runt 5% ? alt. 7,5% som vår bank har som worst case scenario?
C. Kan vi, efter att ha inrett vindsvåningen, göra en ny taxering av huset? (och kanske få upp värdet så vi kommer ned under 70% gränsen och får 1% amortering).
D. Bör vi sikta in oss på att binda räntan på 5 år (?), så vi säkrar en ränta på ca 2,5-2,8% och då vet att vi klarar oss med vetskapen om att det sannolikt blir dyrare än om vi haft rörlig.
OM räntorna stiger till ex. 5% kommer vi få en månadskostnad på ca 20 000-22 000 kr med 2% amortering (räntebidrag ej inräknat).
Man hör från flera håll att riksbanken snart kommer att höja reporäntan. I denna artikel visar prognosen att genomsnittsräntan är 3% år 2020: https://www.compricer.se/nyheter/artikel/riksbanksbesked-sa-blir-borantan-om-3-ar
A. Vad talar för att räntorna kommer att gå upp?
B. När i tiden är det rimligt anta att den kommer ligga runt 5% ? alt. 7,5% som vår bank har som worst case scenario?
C. Kan vi, efter att ha inrett vindsvåningen, göra en ny taxering av huset? (och kanske få upp värdet så vi kommer ned under 70% gränsen och får 1% amortering).
D. Bör vi sikta in oss på att binda räntan på 5 år (?), så vi säkrar en ränta på ca 2,5-2,8% och då vet att vi klarar oss med vetskapen om att det sannolikt blir dyrare än om vi haft rörlig.
Redigerat:
Binda räntan bör man göra om man inte har råd om den stiger kraftigt. Det är en försäkringen som banken vi tjäna på.
I snitt och över tid är det billigare att inte försäkra, det gäller oavsett försäkringstyp. Men det är dumt att inte försäkra bilen/huset/lånet om man inte har buffert för att klara en oväntat situation.
I snitt och över tid är det billigare att inte försäkra, det gäller oavsett försäkringstyp. Men det är dumt att inte försäkra bilen/huset/lånet om man inte har buffert för att klara en oväntat situation.
Vill man bygga hus när marknaden är skakig så är det ett bra utgångsläge att räkna efter hur mycket man kan amortera bort på 20-25 år med ett realistiskt ränteläge. Sedan får man bygga och amortera enligt det.
När man inte vet att fastigheten ökar i värde och inte ens vet om den går att sälja för den obetalade delen av lånet då är det bara att lägga upp kalkylerna utgående från att man betalar bort lånet.
När man inte vet att fastigheten ökar i värde och inte ens vet om den går att sälja för den obetalade delen av lånet då är det bara att lägga upp kalkylerna utgående från att man betalar bort lånet.
Om man nu skall spekulera (vilket man bör vara försiktig med).
Idag är räntan i praktiken omkring 1%. Självklart kommer räntan att gå upp, men hur mycket och i vilken takt, och när börjar den gå upp..
Jag tror att räntan kan mycket väl gå upp och ned mot 3%. En sådan uppgång kommer inte inom något år, utan kanske på 4 - 5 års sikt i värsta fall.
Räntan kan mycket väl nå 5 -7 % också, men i så fall endast om vi samtidigt får en rejäl inflation (avsevärt mer än 2% som vi "borde ha"). En hög inflation bör rimligen innebära betydligt större löneökningar än vi ser idag. En ränta på den nivån ger en samtidigt förbättring av betalningsförmågan.
I valet mellan att idag teckna ett längre lån med 2% ränta, eller köra vidare med ca 1% rörlig, så skulle jag välja rörlig, men spara (minst) 1%, att ha för framtida räntehöjningar, uteblir de så kan man amortera mer med den besparingen.
Idag är räntan i praktiken omkring 1%. Självklart kommer räntan att gå upp, men hur mycket och i vilken takt, och när börjar den gå upp..
Jag tror att räntan kan mycket väl gå upp och ned mot 3%. En sådan uppgång kommer inte inom något år, utan kanske på 4 - 5 års sikt i värsta fall.
Räntan kan mycket väl nå 5 -7 % också, men i så fall endast om vi samtidigt får en rejäl inflation (avsevärt mer än 2% som vi "borde ha"). En hög inflation bör rimligen innebära betydligt större löneökningar än vi ser idag. En ränta på den nivån ger en samtidigt förbättring av betalningsförmågan.
I valet mellan att idag teckna ett längre lån med 2% ränta, eller köra vidare med ca 1% rörlig, så skulle jag välja rörlig, men spara (minst) 1%, att ha för framtida räntehöjningar, uteblir de så kan man amortera mer med den besparingen.
När vi köpte nuvarande hus 1998, så var jag i en liknande fundering, och valde då att låsa halva lånet på 7 år.
Situationen var att jag var van vid en räntenivå på 15% från 80-talet, under 90 talet hade räntan rört sig omkring 11 - 15%, utom under krisåren 92 - 94 då den var uppe i ca 18% under längre tider.
Men då 98, hade krisen precis klingat av, fastighetspriserna var tillbaka på de "orimligt höga" nivåerna från före krisen, bubblan... Vi hade ett parhus, som vi köpt för 1 275 000 1991, under krisåren såldes ett identiskt grannhus för ca 800 000, hus i sämre lägen rasade med bortåt 80%.
1998 fick vi 1 280 000 för vårt hus, köpte vårt nuvarande för 2 340 000, vilket var snudd på rekordpris i området, och det dyraste objekt den mäklarfirman någonsin sålt. Idag värt ca 11 milj.
Ränteläget hade precis krupit ned under 10%, och föll till omkring 7% om jag minns rätt. Jag var övertygad om att detta var en marknadsnyck, självklart kommer räntan att gå upp igen mot 15% där den varit sedan jag köpte min första bostad 1984....
Jag hade precis bytt jobb från ett "tryggt" storföretag till ett litet utländskt bolag med 70 anställda utspridda i världen, jag blev VD för den svenska verksamheten, fick 250% högre lön. Men detta var något jag inte riktigt vågade lita på, sådana positioner kan bli väldigt kortvariga, det krävs att man levererar, jag hade aldrig sysslat med försäljning. Så jag vågade inte kalkylera med mer än min tidigare inkomst.
Då kändes det rätt att försäkra sig om att få ha en lägre ränta, och få en möjlighet att lösa situationen, om jag dels blev av med min höga lön, dels fick de höga räntorna igen, det skulle ge lite andrum att räntan var låst.
Det var givetvis en usel affär att binda till den nivån, räntan gick oavbrutet nedåt under de där 7 åren.
Situationen var att jag var van vid en räntenivå på 15% från 80-talet, under 90 talet hade räntan rört sig omkring 11 - 15%, utom under krisåren 92 - 94 då den var uppe i ca 18% under längre tider.
Men då 98, hade krisen precis klingat av, fastighetspriserna var tillbaka på de "orimligt höga" nivåerna från före krisen, bubblan... Vi hade ett parhus, som vi köpt för 1 275 000 1991, under krisåren såldes ett identiskt grannhus för ca 800 000, hus i sämre lägen rasade med bortåt 80%.
1998 fick vi 1 280 000 för vårt hus, köpte vårt nuvarande för 2 340 000, vilket var snudd på rekordpris i området, och det dyraste objekt den mäklarfirman någonsin sålt. Idag värt ca 11 milj.
Ränteläget hade precis krupit ned under 10%, och föll till omkring 7% om jag minns rätt. Jag var övertygad om att detta var en marknadsnyck, självklart kommer räntan att gå upp igen mot 15% där den varit sedan jag köpte min första bostad 1984....
Jag hade precis bytt jobb från ett "tryggt" storföretag till ett litet utländskt bolag med 70 anställda utspridda i världen, jag blev VD för den svenska verksamheten, fick 250% högre lön. Men detta var något jag inte riktigt vågade lita på, sådana positioner kan bli väldigt kortvariga, det krävs att man levererar, jag hade aldrig sysslat med försäljning. Så jag vågade inte kalkylera med mer än min tidigare inkomst.
Då kändes det rätt att försäkra sig om att få ha en lägre ränta, och få en möjlighet att lösa situationen, om jag dels blev av med min höga lön, dels fick de höga räntorna igen, det skulle ge lite andrum att räntan var låst.
Det var givetvis en usel affär att binda till den nivån, räntan gick oavbrutet nedåt under de där 7 åren.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
Håller med @hempularen om att man kan anta att räntan nog kommer att vara fortsatt låg netto, dvs. för att räntan ska gå upp förutsätter det nog att även inflationen går upp, och med stigande löner så blir ett högre ränteläge lättare att bära.
Håller även med om att fast ränta är att se som en försäkring, binder man försäkrar man sig mot risk. Händer inget oväntat ska man därför räkna med att det blir dyrare än om man har rörlig ränta.
Sen vart huspriserna är på väg – tja, vem vet? Tittar man på riktigt långa tidsserier är inte prisläget extremt högt, men vad säger att Sverige före världskrigen är en bättre måttstock än läget andra halvan av 1900-talet?
Håller även med om att fast ränta är att se som en försäkring, binder man försäkrar man sig mot risk. Händer inget oväntat ska man därför räkna med att det blir dyrare än om man har rörlig ränta.
Sen vart huspriserna är på väg – tja, vem vet? Tittar man på riktigt långa tidsserier är inte prisläget extremt högt, men vad säger att Sverige före världskrigen är en bättre måttstock än läget andra halvan av 1900-talet?
Stort tack för alla svar!
Vi läser, begrundar och tar åt oss av era erfarenheter och tankar.
Gällande att binda räntan så har vi samma synsätt som hempularen, Nötegårdsgubben och Askeholst dvs. se det som en försäkring.
Räknade lite snabbt på att om vi binder hela lånet på 5 år och gör en ränteförlust på ca 0,75% (dvs. den rörliga ligger runt 1,5% hela perioden och den fasta på 2,25%), så kostar det oss ca 125 000kr på 5 år. Men går räntan upp under samma tid så blir förlusten givetvis mindre.
Är det någon som på rak arm vet om man kan få värdera om sin bostad efter att ha inrett en övervåning?
Vår gissning är att en värdering görs i samband med att bolånen läggs och att det sedan tidigast kan göra efter 5 år, men att omfattande ändring av byggnaden skulle kunna föranleda en ny värdering.
Vi läser, begrundar och tar åt oss av era erfarenheter och tankar.
Gällande att binda räntan så har vi samma synsätt som hempularen, Nötegårdsgubben och Askeholst dvs. se det som en försäkring.
Räknade lite snabbt på att om vi binder hela lånet på 5 år och gör en ränteförlust på ca 0,75% (dvs. den rörliga ligger runt 1,5% hela perioden och den fasta på 2,25%), så kostar det oss ca 125 000kr på 5 år. Men går räntan upp under samma tid så blir förlusten givetvis mindre.
Är det någon som på rak arm vet om man kan få värdera om sin bostad efter att ha inrett en övervåning?
Vår gissning är att en värdering görs i samband med att bolånen läggs och att det sedan tidigast kan göra efter 5 år, men att omfattande ändring av byggnaden skulle kunna föranleda en ny värdering.
Redigerat:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
Man får göra en omvärdering tidigare än efter fem år om ”bostadens marknadsvärde avsevärt förändras av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder”. Skulle förvåna mig mycket om inredning av övervåning inte rymdes i den skrivningen.
4 § andra stycket i Finansinspektionens föreskrifter om bolån. (Egentligen är det 9 § nuförtiden, men där står samma sak som i 4 § i grundföreskrifterna och jag känner inte till någon gratissajt som har de konsoliderade reglerna.)
4 § andra stycket i Finansinspektionens föreskrifter om bolån. (Egentligen är det 9 § nuförtiden, men där står samma sak som i 4 § i grundföreskrifterna och jag känner inte till någon gratissajt som har de konsoliderade reglerna.)
Redigerat:
Noterat.
Tackar för det utförliga svaret Nötegårdsgubben.
Vi tar med även detta i våra fortsatta tankegångar.
Tackar för det utförliga svaret Nötegårdsgubben.
Vi tar med även detta i våra fortsatta tankegångar.
A: Räntorna idag är så låga att man börjar se en del problem med det. Trygga långsiktiga placeringar som pensionsfonder måste hitta andra sätt att förvalta pengarna än att köpa obligationer. Många centralbankschefer är rätt så obekväma med ränteläget, även om det håller konjunkturen uppe när man får betalt för att låna pengar. Men nästan alla vill lämna det här med negativa räntor eller nollräntor, och när väl tåget går kan det gå rätt så fort.G Gunnar_80 skrev:
B: Omöjligt att säga, det beror lite på en del andra faktorer också som världsfred, Trump, Putin, krigen i Mellanöstern, Brexit, om skördarna blir bra etc.
C: Det är en sak mellan er och banken, men högst troligt kan ni det. Jag har hört lite diskussioner från bankerna att de i princip inte accepterar omvärderingar om en sådan inte tar någon under en gräns. Gör den det så är det med automatik en tillräckligt stor förändring.
D: Jag tycker ni skall vara försiktiga med att binda räntan, högst troligt så är bankernas räntor baserade på worst case scenario. Fundera istället på vad som händer om den rörliga räntan är 5% om fem år. Kanske är det ett bättre läge att försöka leva billigt ett år eller två, spara allt man kan, och sedan bygga hus med en större kontantinsats? Detta naturligtvis sagt med förhoppningen att ni inte sitter "i sjön" vad gäller bostad idag.
Även om många vill höja räntan så vill de ha fart i konjunkturen också. Arbetslöshet kostar pengar inte bara i Sverige.
Personligen har jag lite svårt för de här resonemangen när man vill värdera om huset för att minska amorteringen. Att man funderar i de banorna visar att man är lite för högt belånad relativt sin inkomst.
Kanske bättre att spara mer pengar innan man bygger eller vänta med garaget?
Kanske bättre att spara mer pengar innan man bygger eller vänta med garaget?
Bygger du nytt, har du rätt till amorteringsfritt i 5år, du bör ha kommit ner under 4,5 då. Om ni kör på de 2%/år alltså.
Skulle gissa på att om 5år står utlångnignsräntan på 4-5%
Det du måste ha koll på är bygglovet, du har bara 5år på dig innan bygglovet går ut om det är detaljplanerat område. Då måste förnya/vara fördig med byggnationen annars för du förnya/söka nytt bygglov
Skulle gissa på att om 5år står utlångnignsräntan på 4-5%
Det du måste ha koll på är bygglovet, du har bara 5år på dig innan bygglovet går ut om det är detaljplanerat område. Då måste förnya/vara fördig med byggnationen annars för du förnya/söka nytt bygglov
A. En bild säger mer än tusen ord. Riksbanken är inga bra ränte-gissareG Gunnar_80 skrev:
Efter att ha läst lite om ämnet tror jag att det finns två saker som kan göra att räntan går upp:
Högkonjektur i Sverige som pressar upp räntorna. En inte så trolig orsak. Nu har vi högkonjektur men inflationen orkar inte ens upp till 2%. Den andra orsaken kan vara att Svenska bostadsobligationer helt plötsligt anses som osäkra placeringar och långivarna vill ha mer riskpremie då. En mer trolig orsak som en följd av ett längre boprisfall med medföljande kreditförluster
B. Ingen aning
C. Rimligt är väl att du kan omvärdera huset om du gjort stora förändringar. Kolla med din bank och hör vad dom säger
D. Det är sällan lönsamt att binda. Men om man ligger på gränsen och vill sova gott så kanske man kan binda hela, eller delar av lånet.
Som slutkläm kan jag tycka att man inte skall bygga om ligger på exakta ekonomiska gränser redan i planeringsstadiet. Ett husbygge blir alltid dyrare än man tänkt och om priserna faller så kanske ni hamnar i ett läge med mer lån än tillgångar. Nu vet inte jag vart ni bygger men i många delar av landet så bygger man "inget värde" av att bygga nytt, till skillnad från storstäder där man kan bygga ett hus med ett slutvärde betydligt högre än investerat kapital
Kanonkula:
Det är väldigt svårt få amorteringsfritt idag. De banker vi träffat vill ej bevilja det. Du kan läsa denna artikel:
https://www.svd.se/fa-beviljas-undantag-vid-kop-av-nyproduktion
Mycket intressant statistik Surfarn!
Riksigelkotten var lite extran spännande ta del av.
Kan tillägga lite mer info som grund för fortsatt resonemang.
Bifogar ett utdrag från en excelfil där vi laborerat med räntorna. Om vi tar ett lån på 3,6 miljoner och räntan är ca 3% första 5 åren men sedan stiger till 5%, så blir månadskostnaden enligt tabellen.
Det är väldigt svårt få amorteringsfritt idag. De banker vi träffat vill ej bevilja det. Du kan läsa denna artikel:
https://www.svd.se/fa-beviljas-undantag-vid-kop-av-nyproduktion
Mycket intressant statistik Surfarn!
Riksigelkotten var lite extran spännande ta del av.
Kan tillägga lite mer info som grund för fortsatt resonemang.
Bifogar ett utdrag från en excelfil där vi laborerat med räntorna. Om vi tar ett lån på 3,6 miljoner och räntan är ca 3% första 5 åren men sedan stiger till 5%, så blir månadskostnaden enligt tabellen.
- Vi tjänar ca 45 000kr netto tillsammans varje månad (dock blir det något mindre om man tar med framtida sannolika VAB).
- Vi har 1 barn (10 månader) och hoppas få ett till
- Vi kan spara ca 8 000kr i månaden trots att sambon är mammaledig och endast tar 3st föräldradagar samt att jag själv är pappaledig 1 dag i veckan och med dagens boendekostnad (8000kr/mån).
- Vi bor i en attraktiv stad som växer och tomterna vi tittar på bedöms öka i värde pga att staden växer.
- Hus som sålts i närheten av tomt där vi vill bygga har kostat ca 4 000 000 - 4 800 000kr.
- Vi har sparat in ca 250 000kr (befintlig medel) på ca 1,5 års tid samtidigt som vi renoverat en bostadsrätt.
- Vi räknar med att bygga garaget parallellt med att huset byggs (kostnad inkl. grund ca 170 000-200 000kr).
- Vi räknar med att ha ca 150 000kr-200 000kr till övervåning när vi flyttat in i huset.
Redigerat: