Ingen FTX fast det stod i objektsbeskrivningen

[useless]

Sedan finns där en en mängd undantag. Det viktigaste undantaget är att köparen inte får begära ersättning för fel som redan var kända vid köpet, eller som borde varit kända om köparen gjort en noggrann undersökning av fastigheten. Det är i den formuleringen uttrycket "dolda fel" kommer ifrån. Fel som inte går att upptäcka vid en besiktning.

Det där är en viktig punkt som många går bort sig på. Man tror att man har fullgjort sin undersökningsplikt genom att göra en 'vanilg' besiktning (eller ta över säljarens 'varudeklaration'). Problemet är att de vanliga överlåtelsebesiktningarna dels innehåller en massa friskrivningar och saker som man över huvud taget inte tittar på och dels gör man en väldigt ytlig kontroll av det man tittar på.
För att vara ett oupptäckbart dolt fel i lagens mening krävs det oftast mer än så.

 

[harry73]

Det kan gå åt andra hållet också, mitt hus hade ett badrum från 92 enligt mäklaren och prospekt. Jag tyckte dock det var rätt fräscht men äldre brukar ju alltid slita mindre på saker och ting, sedan hittade jag kvitton att det var från 2007.

Eller så bytte de inte tätskikt eller golvbrunn och då kan badrummet tekniskt sätt vara från 92. Eller så finns det andra problem med badrummet som gjorde att de skrev 92.
Det låter kanske mindre allvarligt att skriva 92 än att rada upp massor med fel

 

[stf01]

Eller så bytte de inte tätskikt eller golvbrunn och då kan badrummet tekniskt sätt vara från 92. Eller så finns det andra problem med badrummet som gjorde att de skrev 92.
Det låter kanske mindre allvarligt att skriva 92 än att rada upp massor med fel

Jaa absolut så kunde det varit, men i det här fallet så var det inget badrum där innan.

 

[Byggdjuret]

Det kan gå åt andra hållet också, mitt hus hade ett badrum från 92 enligt mäklaren och prospekt. Jag tyckte dock det var rätt fräscht men äldre brukar ju alltid slita mindre på saker och ting, sedan hittade jag kvitton att det var från 2007.

Haha... Man ska ha tu ibland! Snacka om att de garderat sig!

 

[Maxwells demon]

Vårat hus var specat med bjälklag trä, väggar trä. Ett trähus helt enkelt.

Men det är ett stenhus. De är ett betongbjälklag mellan källare och ovanplan, och murade putsade lättbetong väggar. Ända upp till nock. Som man ser klart och tydligt på vinden men även i källaren.
Dock panel och tilläggsisolering på fasaden. Det var plank, tretex och mög invändigt. (som är väck nu). Helt otroligt att mäklaren och förra ägaren trodde det var ett trähus..
Så alla har inte koll på det uppenbara tydligen.

 

[Lars48]

Även om detta handlar om en felaktig utfästelse, så bedöms det efter samma regelverk som lite felaktigt brukar kallas för dolda fel.

Efter en genomförd affär, så finns det egentligen bara en grund för köparen att kunna få någon ersättning från säljaren, oavsett vilken grund man har för anspråket.

Och det är formuleringen i Jordabalken om att köparen har rätt att kräva ersättning för egenskaper/fel som köparen med fog inte hade anledning att förvänta sig (mycket fritt citerat, googla jordabalken för den korrekta lydelsen). Sedan finns där en en mängd undantag. Det viktigaste undantaget är att köparen inte får begära ersättning för fel som redan var kända vid köpet, eller som borde varit kända om köparen gjort en noggrann undersökning av fastigheten. Det är i den formuleringen uttrycket "dolda fel" kommer ifrån. Fel som inte går att upptäcka vid en besiktning.

Det finns även en formulering om ersättningsnivån, köparen kan få ersättning som motsvarar skillnaden i köpesumma ifall felet hade varit känt vid försäljningen.

Men man måste också förhålla sig till första delen av formuleringen "fel som köparen med fog inte hade anledning att förvänta sig". Här kommer faktorer som husets ålder in i bilden. Om huset är gammalt och risigt, så finns det en mängd fel som en köpare borde anta att det kan finnas. Finns det indikationer på ett möjligt fel, så har man inte fog för att anta att huset är felfritt runt just det området. Ser man ex. att taket hänger ned lite i en öppning, och det sedan visar sig att säljaren kapat bort stora delar av den bärande konstruktionen lite överallt i huset, så var det hängande taket en indikation på att det kan finnas problem med bärigheten. Som köpare kan jag då inte självklart "med fog" räkna med att huset inte skall rasa nästa vecka.

Och åt andra hållet, så OM en säljare gör en utfästelse på ett sådant sätt att jag som köpare har anledning att tro på utfästelsen, (finns formkrav). Då har jag "med fog" rätt att anta att egenskapen finns. Därmed behöver jag inte undersöka just det lika noga. ¨

I det här fallet finns motstridiga uppgifter i handlingarna, enl energideklarationen är det självdrag, enl. prospektet är det FTX. Då är det tveksamt om jag som köpare "med fog" kan anta att just prospektet är korrekt. Det finns en indikation på att det inte stämmer.

Det är också tveksamt om "felet" skulle påverkat priset om det vore känt vid köpet att det inte är ftx. Därmed blir rätten till ersättning noll, även om du som köpare har rätt till ersättning.

Köparen kan visst åberopa upptäckbara fel. Felet behöver inte alls vara av doldfel karaktär för att kunna åberopas.
”att det i praxis lämnats en öppning för att köparen ska kunna åberopa även upptäckbara fel, som säljaren kunnat upplysa om utan att det skulle behöva röra sig om svek eller förfarande i strid mot tro och heder”
Källa: Grauers, Folke, Upplysningsplikten vid fastighetsköp - än en gång

Om säljaren inte kan åberopa köparens undersökningsplikt då blir felet per automatik säljarens ansvar.
Det finns flera vägledande rättsfall om det från HD.
Hänvisar till : Fastighetssäljarens upplysningsplikt - rättsläget före och efter NJA 2007 s. 86
http://lup.lub.lu.se/luur/download?func=downloadFile&recordOId=8907946&fileOId=8914146

 

[Fairlane]

Jag kollade igenom besiktningsprotokollet nu, och det som inte omfattas av besiktningen är El- ventilation- värme- vatten och sanitetsinstallationer. Det förklarar en del.

Var det din besiktning eller säljarens?
Anledningen till att jag frågar är inte på något sätt för att säga att du har gjort något fel eller så utan för jag undrar hur besiktningsmannen gick igenom med er.

Jag har haft två köparbesiktningar (och varit nöjd med båda) och vi båda tillfällena gick besiktningsmannen noga igenom med oss vad som ingick och vad som inte ingick. El, ventilation etc jag han ett utlåtande på, men bara muntligt och efter en okulär besiktning. Mer av typen: "Det ser bra ut, men jag garanterar inget" eller "det här bör du nog kolla djupare på".

 

[Swetrot]

Om man anser att man köpt något som sedan inte visar sig finnas där så kontaktar man säljaren med krav på att det skall åtgärdas eller kompenseras för. Är man lite lösningsorienterad, som det brukar underlätta att vara, så är man öppen för en förhandlingslösning.

Är säljaren inte alls med på att det sålts något som du anser dig köpt så får man sätta sig och fundera lite på hur det ligger till rent juridiskt, kanske vända sig till en jurist för bedömning och sedan fråga sig om man vill göra rättssak av det hela. I sådana fall handlar det om ett civilt tvistemål. Är beloppet som tvisten avser under ett halvt basbelopp är det svårt att kräva den andre på rättegångskostnader. Är det mer får som regel den förlorande parten stå för bägges kostnader. Det kan lätt bli flera hundratusentals kronor.

En tvist är också jobbig, för bägge parter. Det är timmar av möten, läsa handlingar, skriva svar. Bli förbannad, ledsen eller för den delen lite segersötma. Sömnlösa nätter där man oroar sig för hur det skall sluta. (Och det kommer att komma massor av trovärdiga argument från motparten, det är advokater som regel duktiga på). Det finns anledning för både säljare och köpare, eventuellt med hjälp av mäklare, att försöka komma överens hellre än att dra igång någon oviss tvist.

 

[Byggdjuret]

Köparen kan visst åberopa upptäckbara fel. Felet behöver inte alls vara av doldfel karaktär för att kunna åberopas.
”att det i praxis lämnats en öppning för att köparen ska kunna åberopa även upptäckbara fel, som säljaren kunnat upplysa om utan att det skulle behöva röra sig om svek eller förfarande i strid mot tro och heder”
Källa: Grauers, Folke, Upplysningsplikten vid fastighetsköp - än en gång

Om säljaren inte kan åberopa köparens undersökningsplikt då blir felet per automatik säljarens ansvar.
Det finns flera vägledande rättsfall om det från HD.
Hänvisar till : Fastighetssäljarens upplysningsplikt - rättsläget före och efter NJA 2007 s. 86
[länk]

haha.... motocrossbanan den är rolig. Personligen skulle jag inte dra allt för långt gående slutsatser efter denna dom. Eftersom säljaren var väldigt aktiv att få bort motocrossbanan eftersom ljuden ifrån den stör.
När då köparen frågan om det är lugn och ro och säljaren konstatera att det är lugnt. Men som sagt väldigt drivande i att bli av med motocrossbanan.
Det finns inga anledningar att dra allt för långt gående slutsatser. (och uppsatser är inte alltid en jättebra källa)
Visst har säljaren en upplysnings plikt. Men det är fastslaget i många domar att köparens undersökningsplikt är än mer långtgående. Hovrätten har slagit fast att säljaren kan inte ställas till ansvar för att han eller hon skriver att de inte upplevt några problem.
Har du någon dom att hänvisa till som handlar om icke abstrakta fel som du skriver om?

 

[Lars48]

haha.... motocrossbanan den är rolig. Personligen skulle jag inte dra allt för långt gående slutsatser efter denna dom. Eftersom säljaren var väldigt aktiv att få bort motocrossbanan eftersom ljuden ifrån den stör.
När då köparen frågan om det är lugn och ro och säljaren konstatera att det är lugnt. Men som sagt väldigt drivande i att bli av med motocrossbanan.
Det finns inga anledningar att dra allt för långt gående slutsatser. (och uppsatser är inte alltid en jättebra källa)
Visst har säljaren en upplysnings plikt. Men det är fastslaget i många domar att köparens undersökningsplikt är än mer långtgående. Hovrätten har slagit fast att säljaren kan inte ställas till ansvar för att han eller hon skriver att de inte upplevt några problem.
Har du någon dom att hänvisa till som handlar om icke abstrakta fel som du skriver om?

Det finns ju flera exemplar i uppsatsen. Rondellflytten Nja 1981 och fastighet som var grönområde Nja 1980.
Just i TS,s fall är solklart att säljaren visste om att fastigheten har en mekanisk ventilation. Säljaren har beställt energideklaration där framgår tydlig, ventilationssystemet.
Objektbeskrivningen är nuförtiden en del av köpeavtalet. Mäklaren går igenom det med både säljare och köparen punkt för punkt, kryssar och ber de signera den sida för sida.
Säljaren med kunskapet att huset har mekaniskventilation signerar och skriver under. Det vill säga tiger om felet därmed sviker köparen med sin handling.
Värdet är inte så där jätte litet heller. Ett FTX system kostar mellan 150 till 180 tusen.
Det finns goda chanser för stämning.

 

[harry73]

I objektsbeskrivningen står det självdrag + FTX vilket jag tyckte var lite konstigt.

Nu är det inte ett komplett ftx system som står i objektbeskrivningen med ftx + självdrag i okänt fördelning. Är utfästelsen tillräckligt specifik?
Vad kostar 1% ftx?

 

[Johannes Carlsson]

Hur gör man för att få ett FTX system till en villa att kosta 180'?

 

[thomas33]

Hur gör man för att få ett FTX system till en villa att kosta 180'?

Väljer dyraste offerten...

 

[Byggdjuret]

Det finns ju flera exemplar i uppsatsen. Rondellflytten Nja 1981 och fastighet som var grönområde Nja 1980.
Just i TS,s fall är solklart att säljaren visste om att fastigheten har en mekanisk ventilation. Säljaren har beställt energideklaration där framgår tydlig, ventilationssystemet.
Objektbeskrivningen är nuförtiden en del av köpeavtalet. Mäklaren går igenom det med både säljare och köparen punkt för punkt, kryssar och ber de signera den sida för sida.
Säljaren med kunskapet att huset har mekaniskventilation signerar och skriver under. Det vill säga tiger om felet därmed sviker köparen med sin handling.
Värdet är inte så där jätte litet heller. Ett FTX system kostar mellan 150 till 180 tusen.
Det finns goda chanser för stämning.

Hur drar du den slutsatsen att det finns goda grunder? Eftersom det finns olika uppgifter om vad som gäller så skulle jag inte vara så tvärsäker. Nu orkar jag inte läsa dina domar för tillfället. Får göra det imorgon. Men med tanke på hur svårt det är att vinna ett mål gällande dolt fel (abstrakt) så känns inte förutsättningarna så mycket bättre.

 

[harry73]

Jag skulle säga att ts fall bara är jämförbar med ovanstående domar om köparen fick problem pga dålig luft och fick råd att installera ftx, men att han tyckte det var för dyrt och sålde huset istället.