Bygga ny villa och hyra ut?

[Suhagg]

Tanken har slagit att bygga ett av de billigare husmärkerna nyckelfärdigt och egentligen inte lägga in egen arbetstid i något byggande. Kalkylen ska gå ihop ändå är tanken annars får det vara.

Ett 1-plans hus på 130kvm. Enkelt garage med caport och förråd från husleverantören. I det området jag tänkt bygga landar det på 3milj allt inräknat om allt jobb betalas för och vi bara sköter pappersarbete, enklare projektledning med lite småsaker.
(har byggt eget hus i lösvrike så jag vet vad det innebär)

Tanken är att lägga handpenning och låna resten. Kan låna mer på nuvarande boende och lön finns för att få göra det. När det är klart läggs det ut till försäljning eller uthyres.
Klarar att ha huset tomt något år om det skulle behövas utan att ekonomin blir extremt ansträngd.

I vilken ände börjar jag?
Någon som gjort något liknande själv?

Vad jag läst och uppskattat bör hyra inkl uppvärmning ligga på 13-15.000kr

En snabb kalkyl

Se hur vi räknat

• Lånebelopp
  
  2 550 000,00
  
  
• Belåningsgrad
  
  85,0 %
  
  
• Räntesats
  
  2,05 %
  
  
• Effektiv ränta
  
  2,07 %
  
  
• Amortering
  
  2 %
  

Räntesatsen ovan är den aktuella listräntan för lån bundet på 3 månader. Swedbank använder sig av individuell prissättning. Sparbankerna kan ha andra priser och erbjudanden.

Uppskattat månadsbelopp

• Räntekostnad
  
  3 049,00
  
  
• Amortering
  
  4 250,00
  
  
• Driftskostnad
  
  5 000,00
  
  
• Månadsbelopp
  12 299,00
  Före skattereduktion (30 %)
  12 299,00
  13 606,00

 

[harry73]

Börja med att undersöka om du ska ha företag för att hyra ut huset och om företaget då ska äga huset eller hur det hänger ihop
Då blir det också intressant att fundera hur du får ut pengarna ur företaget på bästa sätt.

 

[Suhagg]

Börja med att undersöka om du ska ha företag för att hyra ut huset och om företaget då ska äga huset eller hur det hänger ihop
Då blir det också intressant att fundera hur du får ut pengarna ur företaget på bästa sätt.

Vi ska sätta oss ner och disskutera med en revisor för att få lite input. Vad jag själv tror är att hålla det privat. Förhoppningen är att kanske sälja det direkt eller bara hyra ut i något/några år.
Då ser det mest fördelaktiktigt ut att göra det som privatperson.

 

[Suhagg]

Värt att nämna är att vi idag gör 17% per år (skattat och klart) i snitt på det som är i värdepapper som skulle användas till handpenning m.m. Lägger minimalt med tid på det och tar inga stora risker.

Kanske lyckas sälja för 3.3-3.4milj (liknande hus säljs för det nu) eller få hyra ut under några års tid.
Kommer det vara värt att satsa på detta istället?

 

[Noseone]

Minsta problem under bygget gör ju att din vinst är borta.

 

[BirgitS]

Vad händer om räntan går upp och du plötsligt har 5 % ränta?

 

[hempularen]

Om du skall hålla den totala kostnaden på 3 milj, i Stockholmsområdet, inkl. tomt (?). Då låter det som det är i ett relativt oattraktivt område, kanske väldigt långt från staden? Då kanske man inte skall räkna med att kunna få in den hyran långsiktigt.

Om detta vore en lysande affärside, då skulle det finnas massor med företag som bygger hela områden med hus för uthyrning. Företag som vet hur man minimerar både bygg och driftskostnader.

 

[possum77]

Ska du bygga så bygg ett hus med flera lägenheter, typ parhus eller tvåplanshus med en lägenhet på varje våning så att du kan få in mer i hyra och sprider risken lite.

 

[mangea]

Om du kan få 17 % i avkastning på din depå så är det en klart bättre affär att belåna den 6 gånger eget kapital. En klart bättre riskspridning går att nå via börsen.

 

[Hosse]

Jag gillar hur ni tänker

Annars kan jag också instämma med andra här. Passa på räntan. 5 % räntehöjning kan fort komma. Då spricker kalkyler kraftigt.

För det andra. Också en enig med andra här. Satsa på 2 eller 4 delat hus. Sjukt mycket mer intäkter. Jag har satsat på semesterhus. Ger 5-10.000kr veckan, men får inte hyrt ut mer än 15-20 veckor om året.

För det tredje. Kom ihåg att ni måste skatta av intäkterna.

Oavsett, lycka till

 

[mangea]

Om huset ägs privat och hyrs ut som helårsbostad så ska väl intäkten och inte vinsten, beskattas som inkomst av tjänst.?Då går inte kalkylen ihop ens vid 30% skatt.
Kassaflödet kommer att vara negativt.

 

[Dan_Johansson]

Om du skall hålla den totala kostnaden på 3 milj, i Stockholmsområdet, inkl. tomt (?). Då låter det som det är i ett relativt oattraktivt område, kanske väldigt långt från staden? Då kanske man inte skall räkna med att kunna få in den hyran långsiktigt.

Om detta vore en lysande affärside, då skulle det finnas massor med företag som bygger hela områden med hus för uthyrning. Företag som vet hur man minimerar både bygg och driftskostnader.

This.

Med tanke på hur prisutvecklingen på hus sett de senaste åren så finns det gott om folk som har samma förutsättningar som du... Lägger du på risken för att räntan går upp, bostadsbristen går ner, och du blir hyresvärd (brrrr) så är det ingen bra affär..
Bara tanken på att någon skulle ringa till mig en fredagskväll klockan halv tio och berätta att frysen gått sönder räcker för att slå det ur hågen...

 

[Hosse]

Om huset ägs privat och hyrs ut som helårsbostad så ska väl intäkten och inte vinsten, beskattas som inkomst av tjänst.?Då går inte kalkylen ihop ens vid 30% skatt.
Kassaflödet kommer att vara negativt.

Nu vet jag inte hur det är med helårsboende, men fritidshus har beskattning från 40.000kr (minus 10.000kr eller nåt) i årlig intäkt. Vi kan dra av för omkostningar givetvis.

 

[Hosse]

This.

Med tanke på hur prisutvecklingen på hus sett de senaste åren så finns det gott om folk som har samma förutsättningar som du... Lägger du på risken för att räntan går upp, bostadsbristen går ner, och du blir hyresvärd (brrrr) så är det ingen bra affär..
Bara tanken på att någon skulle ringa till mig en fredagskväll klockan halv tio och berätta att frysen gått sönder räcker för att slå det ur hågen...

Ser man långsiktigt på det så är ju fastighet en av dom allra bästa investeringarna. Klarar man en liten förlust några år, så är det bra ”tvångssparning”.

 

[Markarbetaren]

Jag har svårt att se nån större ekonomisk vinning i det. Ett ganska normalt kvadratmeterpris på hyresboende idag är dryga 100-lappen, varmhyra. 130m2, 13.000kr/mån, nån tusenlapp eller två extra kan motiveras av garage och egen tomt. 15.000kr/mån, nybyggd standard kanske adderar en tusenlapp ytterligare, 16.000kr/mån.
En insats på 3Msek och 16.000kr/mån ger 6,4% avkastning. Sedan försvinner driftkostnader osv. Jag vill inte vara sån men idag kan du få 6% direktavkastning på börsen i bolag med tillväxt och +50 årig fantastisk historik.