Dolda fel (enligt mig)

[marre1986]

Hur kan du vara så säker att taket verkligen läckte när ni köpte huset?

Även om taket läckte men ingen såg det så är det inget dolt fel.

Taket läckte innan för att just dessa fönster/dörrkarmar blev angripna av fukt och man bättrings målat enbart dessa fönster och inte de resterande i hela huset. Ta kostnaden för att byta tak det är ok och den kan jag acceptera för att det ska göras ändå men att bryta upp ytterväggarna och badrummet som är renoverat för några år sen är oacceptabelt. Jag har haft planer och byta tak inom 2 års period men att riva ut nyrenoverad badrum och ytterväggarna som är renoverade var inte med i planen och det står inget angående det i besiktnings protokollet?

 

[anders07]

Om du inte lyckas övertyga oss här på forumet så lär du inte ha någon större chans i en rättegång heller är jag rädd...

Dessutom säger du att du upptäcker "felet" redan efter 4 månader men väntar ändå 1,5 år innan du undersöker vidare.
Vad får dig att tro att inte säljaren då tänkt likadant, "det är inte något problem, jag målar över det bara...". Därvid finns inget ont uppsåt från säljaren.

Taket är som sagt utdömt av både sunt förnuft och besiktningsmannen och borde ha åtgärdats tidigare, förmodligen redan av säljaren men du valde att köpa huset trots att du visste att taket är gammalt.

 

[Odjuret]

Helt rätt. Enligt jordbalken ska jag inte behöva ta våld och riva upp väggar/golv/tak ifall besiktnings rapporten en felfri och varför ska jag som köpare behöva stå nu för en sån stor renovering (300 000kr ) efter sån kort tid efter husköpet. Fastighetens såldes med namnet NYRENOVERAT HUS till salu

Tja du hsr väl läst det jag skrev om undersökningsplikten.
Börla leta på domar som dolda fel! Det är bättre då lär du dig hur man tolkar jb.

När proffset kommer försök att inte "styra" honom nämn inte dina misstankar direkt. För.att få en så objektiv bild som möjligt.
Utan vänta med dina misstänkar

 

[hempularen]

Taket läckte innan för att just dessa fönster/dörrkarmar blev angripna av fukt och man bättrings målat enbart dessa fönster och inte de resterande i hela huset. Ta kostnaden för att byta tak det är ok och den kan jag acceptera för att det ska göras ändå men att bryta upp ytterväggarna och badrummet som är renoverat för några år sen är oacceptabelt. Jag har haft planer och byta tak inom 2 års period men att riva ut nyrenoverad badrum och ytterväggarna som är renoverade var inte med i planen och det står inget angående det i besiktnings protokollet?

Nu vet vi inte så mycket om hur illa det verkligen är. Men det är extremt ovanligt att en takskada ger så stora rötskador i en vägg att den behöver rivas upp. Såvida det inte gått så långt att det redan fanns utifrån synliga rötskador.

Det finns små fuktangrepp på virke i alla hus, bara för att det finns en smärre missfärgning på trä inne i en vägg behöver man inte riva bort det. Bara man får stopp på fuktillförseln till mögelsvamparna. Men visst kan det finnas stora angrepp, om än osannolikt.

 

[hempularen]

Det är onekligen anmärkningsvärt med blåsorna i färgen i fönstrets överkant, det är en rätt tydlig indikation på att det kommer vatten uppifrån. Det kan tyda på inträngling i fasaden ovanför fönstret, eller från taket.

 

[klimt]

Du har ju fått många svar här, de flesta går väl åt samma håll. Det viktiga för dig är väl att skaffa dig en egen uppfattning, gärna baserad på kloka råd från experter. Inom din hemförsäkring kan du vanligen få kortare juridisk rådgivning. Sök då upp en jurist med dokumenterad kunskap inom bostadsjuridik. Själv skulle jag avråda dig från att gå in i en konflikt, som många sagt här har du små chanser och det kan stå dig dyrt. Bättre att satsa resurser på att fixa problemen.

Huset marknadsfördes som nyrenoverat. Man får nog ta sådant med en nypa salt , det är reklam. Skalskyddet är det mest viktiga och det var inte renoverat. Normalt är det väl inte så klokt att renovera fint så länge man har ett gammalt tak som kan börja läcka när som helst. Om du läser besiktningsprotokollet så bör det stå tydligt där. Vet inte om ni hade en genomgång med besiktningsmannen, men om ni hade det så bör denne ha sagt att ni bör fixa taket så fort som möjligt. Ni köpte ju huset i befintligt skick, så om taket läckte vid köp är det ert ansvar. Om läckaget börjat senare så är det under er tid som ägare och ert ansvar. Det spelar alltså ingen roll det är ert ansvar vilket som. Detta gäller även för följdskador inne i huset. Förstår att detta känns tufft när det på ytan var snyggt och renoverat.

Vad gäller dolda utrymmen som inte inspekterades så är det ert ansvar att begära inspektion av dessa utrymmen. Om säljaren inte kan öppna utrymmet eller vägrar är det en rätt stor varningsklocka. Det beror förstås på hur gammalt huset är och hur det ser ut i övrigt. I detta fall ett 36 år gammalt hus, då kan man knappast räkna med att allt är i gott skick.

 

[Demmpa]

Vi köpte vårt hus för tio år sedan, huset är från -69, alltså 38 år gammalt (Edit: när vi köpte det), bla taket var orginalbetongpannor och orginalunderlagspapp.
Taket hade genomföringar för murad skorsten & avluftning av gamla öppna expansionskärlet.
Vinden är gångbar.

Huset var ”besiktigat” av säljaren genom mäklarfirmans försorg, vi valde ändå att göra en egen besiktning med egen besiktningsman. Vi gick med besiktningsmannen och han berättade mycket mer än vad som skrevs i protokollet.
Besiktningsmannen skrev/sa att taket bör/behöver bytas ut innom fem år, svallet var lite murket vid genomföringarna, främst vid avluftningsröret.
Besiktningsmannen sa att det första vi bör göra är att byta taket, steg två var att gräva ut runt källaren och dränera om och fuktskydda källarväggarna, steg tre var fasaden, steg fyra var att göra det vi vill inne.
Anledningen till ovan nämnda renoveringssteg är att det kvittar om det är fint inne om skalskyddet (yttertak, ytterväggar etc) läcker.

Under första sommaren så tog jag bort gamla exp.kärlet och skar in en bit takpapp över hålet. Två år senare så drog jag ny imkanal med ny takgenomföring samt att vi rev hela gamla murade skorstenen, här la jag nytt svall i hålet och la på takpapp samt några pannor, genom nya svallet drog vi upp en ny skorsten. Ett/två år senare så bytte vi taket (papp, läkt & pannor).

Fram tills vi bytte taket så gick jag upp på vinden några ggr/år, främst efter regnoväder och kollade om det hade läkt in något.
Efter takbytet är jag uppe på vinden minst två ggr/år, då i samband med att jag byter filter i FTX-aggregatet, som vi installerade året innan vi rev skorstenen.

 

[Odjuret]

Om du tänker föra en process, nämn inte att det enligt din uppfattning varit läckage i taket sedan länge. För då kan du hamna i problemet att du inte har reklamerat i tid. Det viktiga är att hitta någon annan orsak än taket. För jag tror inte att du får någon ersättning för detta vid en rättegång.
Du måste nog utveckla dina teorier om takstolarna satt sig.

 

[hsd]

Om det blir en process mot säljaren så kommer Anticimex att involvera egna jurister i och med försäkringen, detta ger dig en påläst motståndare i rätten

 

[hempularen]

Så säger inte jordabalken och juristerna. Jag som jobbar inom vvs kan då säga att alla hus med dolda värmeledningar i golv,vägg är ej godkända då det finns risk att värmeröret spricker i väggen eller golv och det blir en fuktskada? Ska alla behöva riva upp väggar/golv för att eventuellt se ifall det finns nån skada?

För att ta exemplet med värmeledningen. OM värmeledningen är ex. 100 år gammal (värmeledningar överlever oftast längre än tappvatten), då är den så gammal att en köpare måste räkna med att den kan börja läcka i princip när som helst. Köparen får då antingen förutsätta att den skall repareras i sin helhet, eller göra en fördjupad undersökning för att säkerställa att ledningen är OK. OM han då (dumt) ex. låter röntga varenda cm av ledningen i denna fördjupade undersökning, och det finns inga porer, sprickor eller rostangrepp, och ledningen lik förbannat börjar läcka strax efter köpet, ja så kan man börja överväga att kalla det ett dolt fel.

OM du däremot köper ett hus med ex. 5 år gamla värmeledningar, och en dold koppling (tillåtet på värmeledningar), börjar läcka strax efter köpet. Då kan det finnas förutsättningar att kalla det dolt fel, du bör kunna förutsätta att en 5 år gammal ledning håller tätt. det är även i 5års fallet ingen självklarhet att det är ett dolt fel, finns det tecken på icke fackmannamässiga dragningar som är synligt, så får köparen börja fundera på hur det är med det som är dolt, och göra den där djupa undersökningen.

Det handlar helt enkelt om att OM du som köpare (objektivt sett) bör kunna förvänta dig ett tätt tak, och du har undersökt taket så gått det går. Då kan det handla om dolt fel. Men finns det anledning att misstänka att taket kanske pga. ålder inte är tätt, då är det oftast inget ersättningsbart dolt fel.

 

[Mikael_L]

Helt rätt. Enligt jordbalken ska jag inte behöva ta våld och riva upp väggar/golv/tak ifall besiktnings rapporten en felfri och varför ska jag som köpare behöva stå nu för en sån stor renovering (300 000kr ) efter sån kort tid efter husköpet. Fastighetens såldes med namnet NYRENOVERAT HUS till salu

Jag tycker du ska samla ihop all information och alla papper, sen uppsöka den dyraste och bästa advokaten/juristen med specialitet på fastighetsrätt.
Få tag i en som har en god historia med vunna fall.
Låt denne lägga några timmar (kanske för 10.000 på att avgöra om ärendet går att driva.

Du är ju väldigt säker på din sak, och när ni sen vinner får ju säljaren stå för allt, så detta är väl inget att tveka på.

Fördelen med att du väljer den bästa advokaten är att din motpart därför får en sämre.
Dessutom vill den bäste advokaten inte solka ner sitt goda rykte att denne ofta vinner målen genom att ta sig an ett mål hen tror sig förlora, så ni behöver inte ösa in hundratusentals kronor i advokatkostnader till en advokat som tror hen kommer förlora och egentligen bara vill skinna er.

 

[Ingper]

Taket läckte innan för att just dessa fönster/dörrkarmar blev angripna av fukt och man bättrings målat enbart dessa fönster och inte de resterande i hela huset. Ta kostnaden för att byta tak det är ok och den kan jag acceptera för att det ska göras ändå men att bryta upp ytterväggarna och badrummet som är renoverat för några år sen är oacceptabelt. Jag har haft planer och byta tak inom 2 års period men att riva ut nyrenoverad badrum och ytterväggarna som är renoverade var inte med i planen och det står inget angående det i besiktnings protokollet?

Jag tror du har mycket att vinna på att för en stund leka "motpart" och försöka slå hål på dina egna argument. Inte bara vinna, tror t.o.m. det är nödvändigt....

"Taket läckte innan för att just dessa fönster/dörrkarmar blev angripna av fukt"
När är "innan" och hur bevisar du det ? Och hur vet du att det inte varit en annan skada innan (t ex just ovan fönstret) som tidigare ägare fixat ?

"...och man bättrings målat enbart dessa fönster och inte de resterande i hela huset"
Finns 100 anledningar att bara bättringsmåla där det är dåligt, och att det blir dåligt på ett ställe bevisar inte att man försökt dölja något. Eller kanske de andra fönstren också är bättringsmålade, men tidigare. Och detta kanske var de sista som man inte orkat göra men gjorde precis innan försäljning för det så illa ut (det kända "kvartslistfenomenet").

Sedan måste du acceptera det faktum att du inte anlitat någon besiktningsman (enligt vad som framkommit), dvs varit uppdragsgivaren, utan det är säljarens du verkar referera till. Du har därför inget affärsmässigt förhållande med besiktningsföretaget, så sluta referera till det protokollet. Tar du ett steg tillbaka så borde du också inse redan med sunt förnuft att en besiktningsman som är betald av säljaren och inte av dig kommer trycka på olika saker.
Likaså att det är tillåtet att vara dum och okunnig, även enligt lagtexterna. Bara för att säljarna har upplysningsplikt innebär det inte att det de upplyser om (elelr håller inne med) måste vara korrekt. De kan mycket väl inte ha förstått vikten och omfattningen av något och kanske t.o.m. faktiskt trott att de åtgärdat allt genom att måla om fönstren. Det är vad du behöver motbevisa, och eftersom det inte bara är svårt för dig att bevisa säljarnas kompetens utan också att de facto förblev fina i flera år så lär det inte vara lätt.
Om du inte inser detta utan fortfarande lever i tron att alla alltid är 100% ärliga, kunniga och oberoende så kommer det göra mycket ont för dig i livet.....

Ja, ta dit en egen besiktningsman/tekniker. Bättre sent än aldrig. Men det är bara för att ge dig en ärlig bild av läget och vad som behöver göras, av en som förhoppningsvis kan sin sak och är öppen mot dig (eftersom du är beställaren). Inte för att i första hand få något att dänga i huvudet på säljaren om "dolda fel" - det tåget lär ha gått.
Möjligen kan du få lite sympati från säljaren och kanske ett bidrag till åtgärden. Men det lär bara vara "goodwill" i så fall.

Som sagt - försök spela rollen av din motpart ett tag. Det är kanske inte så upplyftande, men lärorikt.

 

[klimt]

Jag tycker du ska samla ihop all information och alla papper, sen uppsöka den dyraste och bästa advokaten/juristen med specialitet på fastighetsrätt.
Få tag i en som har en god historia med vunna fall.
Låt denne lägga några timmar (kanske för 10.000 på att avgöra om ärendet går att driva.

Du är ju väldigt säker på din sak, och när ni sen vinner får ju säljaren stå för allt, så detta är väl inget att tveka på.

Fördelen med att du väljer den bästa advokaten är att din motpart därför får en sämre.
Dessutom vill den bäste advokaten inte solka ner sitt goda rykte att denne ofta vinner målen genom att ta sig an ett mål hen tror sig förlora, så ni behöver inte ösa in hundratusentals kronor i advokatkostnader till en advokat som tror hen kommer förlora och egentligen bara vill skinna er.

Håller med om första halvan, visst kan det vara klokt att använda en summa för att få ett klokt råd av en skicklig advokat. Dock tror jag inte att 10.000 räcker för att en jurist ska läsa in sig på allt som hänt i ditt fall, timkostnaden är hög. Men oddsen att du ska ha en bättre jurist är låg. Motparten har en försäkring hos besiktningsföretaget, som innebär att de tar kostnaden om det blir en konflikt. De är angelägna att vinna för att upprätthålla ryktet hos sin försäkring, så de kan ösa in timmar av skickliga advokater. De har också tillgång till erfarna och kompetenta jurister som kört många sådana här fall. Det blir snabbt dyrt, och kostnaden betalas av den part som förlorar. Vi vet ju inte alla detaljer, men många här har redan sagt dig att du knappast har en chans att vinna en konflikt, så tänk dig för i så fall. Rådet som du fick att försöka förhandla fram en mindre ersättning som goodwill är nog ett klokt råd

 

[Fairlane]

Taget från dokumentet du länkade till (min fetstilning)

En Köpargenomgång kan köparen av en byggnad beställa där OBM Gruppen tidigare utfört en överlåtelsebesiktning oavsett besiktningsnivå. Vid köpargenomgången går besiktningsmannen igenom de punkter som noterats i protokollet och ett nytt protokoll upprättas med köparen som uppdragsgivare, detta under förutsättning att säljaren som är ägare av protokollet godtar förfaringssättet. Efter en genomförd köpargenomgång överförs därmed ansvarsrelationen för besiktningen till köparen.

Jag tolkar det som att du inte genomfört en köpargenomgång? Isåfall kan du inte rimligen ha samma möjligheter som om du genomfört denna.

 

[Odjuret]

Jag tycker du ska samla ihop all information och alla papper, sen uppsöka den dyraste och bästa advokaten/juristen med specialitet på fastighetsrätt.
Få tag i en som har en god historia med vunna fall.
Låt denne lägga några timmar (kanske för 10.000 på att avgöra om ärendet går att driva.

Du är ju väldigt säker på din sak, och när ni sen vinner får ju säljaren stå för allt, så detta är väl inget att tveka på.

Fördelen med att du väljer den bästa advokaten är att din motpart därför får en sämre.
Dessutom vill den bäste advokaten inte solka ner sitt goda rykte att denne ofta vinner målen genom att ta sig an ett mål hen tror sig förlora, så ni behöver inte ösa in hundratusentals kronor i advokatkostnader till en advokat som tror hen kommer förlora och egentligen bara vill skinna er.

Jag skulle faktiskt vilja säga, satsa dessa pengar på att ta in experter på dessa områden. Utan experter blir det svårt att vinna i rätten. Framförallt så måste det utredas om läckan beror på sättningar sannolikt orsakat av syllbytet. Sam, hade det kunnat gå att se dessa sättningar.
(Jag tror att dessa råd skulle en jurist också ge). Problemet är att du fått en vattenskada orsakat av ett tak som är mer än 30år gammalt. Rätten skulle säkerligen konstatera att takets ekonomiska livslängd har passerat. Där skulle du inte få någon ersättning. Ett besök i rätten skulle sannolikt kosta mer än det smakar. Men, om det nu finns sättningar i huset som inte gått att se vid en besiktning och som kan ha orsakat vattenskadan, då finns det andra möjligheter. Men då måste det finnas experter som om kan berätta om detta. Med bra experter så ökar möjligheten att vinna en process. När du därefter haft några experter på plats, och fått dina intyg då kan du fundera på att följa rådet Mikael_L. Du ska välja den bästa advokaten!