fuktskada -dold fel?
Hej!
Vår villa när byggt 1981.
Vi köpte den år 2000. Säljaren hade köpt den bara ett år innan. Anticimex besiktade huset då för säljaren och säljaren hade åtgärdat alla fel ; Huset var som ny; nya golv och tapet, nykaklat badrum, ett fräch kök med mycket nytt.
Vi hade ingen egen besiktningsman,för vi har haft ett hus innan och kunde se meden grundligt egen besiktning att alla fel var åtgärdade.
Vi fick anticimex-besiktningen av säljaren vid köpet.
Där står att besiktningsmannen ska rekommendera vidare teknikt undersökning om det finns någon misstanke för fel i konstruktion. Han har skrivit att vidare tekniskt undersökning rekommenderas inte.
Det var alltså säljaren som med sin ( ett år gammal )besiktningsprotokoll bekräftade oss att huset är ok.
Ett år senare visade sig att säljaren hade tagit sk. trygghetsförsäkring genom anticimex mot svamp-angrepp mm. Vi fick frågan om vi ville fortsätta med försäkringen. Det ville vi och Anticimex besiktade huset ( ytligt) och hittade inget att anmärka, inga tecken på fuktskador mm.
2004 fick våran granne fuktproblem med sitt hus och då kom det fram att alla hus på området har samma felkonstruktion: platta på mark, regleringjutna i sement utan fuktspärr!!!!
Då kallade vi om igen anticimex in för kontroll.
Resultat: inga anmärkningaroch när vi pratade om grannens problem, så lugnade besiktningsmannen oss med besked: ni har inga fuktproblem, var inte oroliga!
En inspektion 2005( borrningar in till plattan genom golvet)har nu gjort i vårat hus med samma resultatsom grannens: för höga fuktvärden på regler, inga fuktspärr,och mögelangrep.
Kostnader för att åtgärda felet : över 300 000 .
Är detta dåld fel?
Vi tycker att vi har gjort vår undersökningsplikt även om vi inte hade en besiktningsman, vi hade ju säljarens bekräftelse om att det finns inget misstande för felkonstruktion.
Vi har inte kunnat se detta vid köp när en besiktningsman ett och tre år senare kunde inte se något fel eller hitta några höjda värden på golvet.
Kan vi vinna en rättegång mot säljaren?
All stöd och hjälp är såå välkommet !!
Vi är riktigt ledsna och besvikna.....
Vår villa när byggt 1981.
Vi köpte den år 2000. Säljaren hade köpt den bara ett år innan. Anticimex besiktade huset då för säljaren och säljaren hade åtgärdat alla fel ; Huset var som ny; nya golv och tapet, nykaklat badrum, ett fräch kök med mycket nytt.
Vi hade ingen egen besiktningsman,för vi har haft ett hus innan och kunde se meden grundligt egen besiktning att alla fel var åtgärdade.
Vi fick anticimex-besiktningen av säljaren vid köpet.
Där står att besiktningsmannen ska rekommendera vidare teknikt undersökning om det finns någon misstanke för fel i konstruktion. Han har skrivit att vidare tekniskt undersökning rekommenderas inte.
Det var alltså säljaren som med sin ( ett år gammal )besiktningsprotokoll bekräftade oss att huset är ok.
Ett år senare visade sig att säljaren hade tagit sk. trygghetsförsäkring genom anticimex mot svamp-angrepp mm. Vi fick frågan om vi ville fortsätta med försäkringen. Det ville vi och Anticimex besiktade huset ( ytligt) och hittade inget att anmärka, inga tecken på fuktskador mm.
2004 fick våran granne fuktproblem med sitt hus och då kom det fram att alla hus på området har samma felkonstruktion: platta på mark, regleringjutna i sement utan fuktspärr!!!!
Då kallade vi om igen anticimex in för kontroll.
Resultat: inga anmärkningaroch när vi pratade om grannens problem, så lugnade besiktningsmannen oss med besked: ni har inga fuktproblem, var inte oroliga!
En inspektion 2005( borrningar in till plattan genom golvet)har nu gjort i vårat hus med samma resultatsom grannens: för höga fuktvärden på regler, inga fuktspärr,och mögelangrep.
Kostnader för att åtgärda felet : över 300 000 .
Är detta dåld fel?
Vi tycker att vi har gjort vår undersökningsplikt även om vi inte hade en besiktningsman, vi hade ju säljarens bekräftelse om att det finns inget misstande för felkonstruktion.
Vi har inte kunnat se detta vid köp när en besiktningsman ett och tre år senare kunde inte se något fel eller hitta några höjda värden på golvet.
Kan vi vinna en rättegång mot säljaren?
All stöd och hjälp är såå välkommet !!
Vi är riktigt ledsna och besvikna.....
Mitt standardråd: Prata med villaägarförbundet, om man är medlem kan man få gratis juridisk rådgivning.
Det här låter ju som ett dolt fel, men det finns en regel som säger att fel som man skulle kunna misstänka finnas på ett hus pga, dess ålder eller allmäna skick är INTE dolt. (Formuleringen är kanske inte exakt som jag återgivit den)
Jag har hört att när det gäller platta på mark från 70-talet så går det just av den anledningen inte att hävda dolt fel vid fukt (åtminstonde i vissa fall), man skall helt enkelt förutsätta att platta på mark från 70-talet är felaktig.
Om detsamma gäller i hus från -81 vet jag inte.
Det här låter ju som ett dolt fel, men det finns en regel som säger att fel som man skulle kunna misstänka finnas på ett hus pga, dess ålder eller allmäna skick är INTE dolt. (Formuleringen är kanske inte exakt som jag återgivit den)
Jag har hört att när det gäller platta på mark från 70-talet så går det just av den anledningen inte att hävda dolt fel vid fukt (åtminstonde i vissa fall), man skall helt enkelt förutsätta att platta på mark från 70-talet är felaktig.
Om detsamma gäller i hus från -81 vet jag inte.
Gör som hempularen rekommenderar och prata med villaägarförbundet, men tyvärr så tror jag inte att det räknas som ett dolt fel - känd riskkonstruktion.
Det lustiga är att besiktningsmannen borde ha reserverat sig för just den här typen av fel, speciellt när ni uttryckligen bad honom undersöka det, har ni tur så kan det finnas något att hämta där.
Lycka till!
Det lustiga är att besiktningsmannen borde ha reserverat sig för just den här typen av fel, speciellt när ni uttryckligen bad honom undersöka det, har ni tur så kan det finnas något att hämta där.
Lycka till!
En jordabalks/överlåtelsebesiktning är bara giltig i 6 månader, så ni kan inte åberopa den besiktning som säljaren gjorde ett år innan ni köpte huset som någon besiktning som skulle vara giltig i er undersökningsplikt.
Rent juridiskt tror jag att det finns 2 saker som spelar in i detta fall:
1. Är huset av en sådan karaktär konstruktionsmässigt att ni som köpare (antingen ni själva, eller en besiktningsman) BORDE ha misstänkt att en fuktskada kan finnas? Isåfall är det inget dolt fel. Vissa hustyper är behäftade med en viss typ av fel, och köper man ett sådant hus måste man UTGÅ från att felet finns och undersöka vidare. Nu vet jag inte om det är så i ditt fall, men det kan man väl kolla på något sätt (med jurist + byggnadstekniker eller annat)
2. Har ni fullföljt er undersökningsplikt? Iof har ni inte anlitat en besiktningsman så på ett sätt kan man hävda att ni inte fullföljt er undersökningsplikt. MEN, besiktningsmannen innan ert köpt (alltså besiktningen som förre ägaren gjorde) OCH de besiktningar som gjordes efter vidare heller inget, och inga anmärkningar gjordes av besiktningsmännen vilket borde innebära att detsamma skulle ha hänt OM ni hade anlitat en egen besiktningsman innan ert köp.
Klurigt, det bästa är att ta kontakt med en jurist, som någon annan här också har nämnt. Lycka till!!
Rent juridiskt tror jag att det finns 2 saker som spelar in i detta fall:
1. Är huset av en sådan karaktär konstruktionsmässigt att ni som köpare (antingen ni själva, eller en besiktningsman) BORDE ha misstänkt att en fuktskada kan finnas? Isåfall är det inget dolt fel. Vissa hustyper är behäftade med en viss typ av fel, och köper man ett sådant hus måste man UTGÅ från att felet finns och undersöka vidare. Nu vet jag inte om det är så i ditt fall, men det kan man väl kolla på något sätt (med jurist + byggnadstekniker eller annat)
2. Har ni fullföljt er undersökningsplikt? Iof har ni inte anlitat en besiktningsman så på ett sätt kan man hävda att ni inte fullföljt er undersökningsplikt. MEN, besiktningsmannen innan ert köpt (alltså besiktningen som förre ägaren gjorde) OCH de besiktningar som gjordes efter vidare heller inget, och inga anmärkningar gjordes av besiktningsmännen vilket borde innebära att detsamma skulle ha hänt OM ni hade anlitat en egen besiktningsman innan ert köp.
Klurigt, det bästa är att ta kontakt med en jurist, som någon annan här också har nämnt. Lycka till!!
jo, vi har inget att hämta från inspektören, men när säljaren har gett oss inspektionsutlåtandet vid köpet så räknar vi det som ett garanti av säljaren.
Det skulle också enligt lagen mildra vår undersökningsplikt. Vi hade en diskussion om grunden också och fick utlåtandet som garanti att allt är ok!
Sen vet jag inte om vi har något att hämta från den juridiska vägen ändå. Det verkar som om man kan uppföra hur som hälst och någon bli inte straffad ändå ( tänker på tjejen i Motala...)
Vi kommer att ta en diskussion med en jurist, men jag skulle gärna vilja prata med någon som har hamnat i samma situation. Hur har ni gjort? vad kommer allting att kosta ...?
Har ni hittat någon forum/ sida där folk som har drabbats av detta kan mötas , vi måste ju finnas tiotusentals...
Rättegångs praxis och fallbeskrivningar är också svårt att hitta!
Den stora frågan är också ,att om vi måste klara med egna pengar; måste man göra om allt på en gång eller kan man göra renoveringen i den takten problemen uppstår? Hittils har vi ju inte haft en susning om detta, inga skador, ingen lukt, ingenting...
tack för alla svar hittills!!!
"livet lite uppochner" Katah :-/
Det skulle också enligt lagen mildra vår undersökningsplikt. Vi hade en diskussion om grunden också och fick utlåtandet som garanti att allt är ok!
Sen vet jag inte om vi har något att hämta från den juridiska vägen ändå. Det verkar som om man kan uppföra hur som hälst och någon bli inte straffad ändå ( tänker på tjejen i Motala...)
Vi kommer att ta en diskussion med en jurist, men jag skulle gärna vilja prata med någon som har hamnat i samma situation. Hur har ni gjort? vad kommer allting att kosta ...?
Har ni hittat någon forum/ sida där folk som har drabbats av detta kan mötas , vi måste ju finnas tiotusentals...
Rättegångs praxis och fallbeskrivningar är också svårt att hitta!
Den stora frågan är också ,att om vi måste klara med egna pengar; måste man göra om allt på en gång eller kan man göra renoveringen i den takten problemen uppstår? Hittils har vi ju inte haft en susning om detta, inga skador, ingen lukt, ingenting...
tack för alla svar hittills!!!
"livet lite uppochner" Katah :-/
Vi sitter lite i samma sits, fast vi visste om att vi skulle behöva gjuta om grunden p.g.a. av för höga fuktvärden :
Att göra lite i taget: Detta beror på hur allvarligt ert problem är. Det kan vara direkt skadligt att vistas i ett mögelskadat hus. Men i övrigt skulle ni kunna göra lite i taget. Jag antar att det handlar om att riva ut alla golv, bila bort betong-plattan, kanske gräva, lägga kapilärbrytande, isolera, och gjuta nytt? Det ni kan göra själva för att minska kostnaderna är att riva bort bolv, bila bort betong, gräva osv. och sedan låta en firma armera och gjuta. Så kommer vi att göra. Det viktiga är att hitta en vettig firma som kan tala om allt som man själv kan/bör göra så att man kan förbereda så mycket som möjligt innan firman tar över. I vårt fall kommer vi nog att försöka göra allt i 2 steg, halva huset i taget så att säga så att det går att bo där samtidigt...om det är möjligt!
I vårt fall har vi fått offerter på ca. 300.000:- och då har det inneburit att firman som lämnat offerten skulle göra allting. Vi kommer att göra så mycket det går själva, och då blir det betydligt billigare. En hel del av jobbet är ju rivning och det kan man göra själv.
Juridik: Du säger att säljaren gav er inspektions/besiktningsprotokollet vid köpet, men, lämnade säljaren er garantier? Skrev ni ett avtal på att säljaren garanterade att grunden (och allt annat) var OK? Om ni inte gjorde det tror jag inte att det protokollet har något värde alls, just eftersom det är mer än 6 månader gammalt.
Var hittar du lagutrymme som säger att protokollet skulle mildra er undersökningsplikt? Vad jag vet mildrar inte ett besiktningsprotokoll undersökningsplikten. Hade ni själva beställt en besiktning hade saken varit i ett annat läge för då kunde ni gett er på besiktningmannen och hävdat att han antingen gjort ett bristfälligt arbete när han missade fukten, eller hävdat att han borde upplyst er om riskerna i just er hustyp (om det nu är av en hustyp där risken för fukt/mögel är stor).
Jag hade i första hand försökt ta reda på om er hustyp är speciellt utsatt för fukt/mögel. Om det INTE är så är det mycket lättare att hävda dolt fel.
/Kristian
Att göra lite i taget: Detta beror på hur allvarligt ert problem är. Det kan vara direkt skadligt att vistas i ett mögelskadat hus. Men i övrigt skulle ni kunna göra lite i taget. Jag antar att det handlar om att riva ut alla golv, bila bort betong-plattan, kanske gräva, lägga kapilärbrytande, isolera, och gjuta nytt? Det ni kan göra själva för att minska kostnaderna är att riva bort bolv, bila bort betong, gräva osv. och sedan låta en firma armera och gjuta. Så kommer vi att göra. Det viktiga är att hitta en vettig firma som kan tala om allt som man själv kan/bör göra så att man kan förbereda så mycket som möjligt innan firman tar över. I vårt fall kommer vi nog att försöka göra allt i 2 steg, halva huset i taget så att säga så att det går att bo där samtidigt...om det är möjligt!
I vårt fall har vi fått offerter på ca. 300.000:- och då har det inneburit att firman som lämnat offerten skulle göra allting. Vi kommer att göra så mycket det går själva, och då blir det betydligt billigare. En hel del av jobbet är ju rivning och det kan man göra själv.
Juridik: Du säger att säljaren gav er inspektions/besiktningsprotokollet vid köpet, men, lämnade säljaren er garantier? Skrev ni ett avtal på att säljaren garanterade att grunden (och allt annat) var OK? Om ni inte gjorde det tror jag inte att det protokollet har något värde alls, just eftersom det är mer än 6 månader gammalt.
Var hittar du lagutrymme som säger att protokollet skulle mildra er undersökningsplikt? Vad jag vet mildrar inte ett besiktningsprotokoll undersökningsplikten. Hade ni själva beställt en besiktning hade saken varit i ett annat läge för då kunde ni gett er på besiktningmannen och hävdat att han antingen gjort ett bristfälligt arbete när han missade fukten, eller hävdat att han borde upplyst er om riskerna i just er hustyp (om det nu är av en hustyp där risken för fukt/mögel är stor).
Jag hade i första hand försökt ta reda på om er hustyp är speciellt utsatt för fukt/mögel. Om det INTE är så är det mycket lättare att hävda dolt fel.
/Kristian
Anledningen till att det inte finns så mycket rättsfall är att det är väldigt svårt att vinna ett "dolt fel" mål. En jurist jag känner sa att det inte är mer än 1 eller 2 fall per år i Sverige, där någon lyckas vinna en sådan stämning. Sedan är det ju givetvis många fler som får rätt via förlikning, framförallt i uppenbara fall. Men dom blir inte kända. En kompis till oss som sålt sitt hus fick krav på sig om dolt fel för en otät skorsten. Dom tyckte det lät vettigt och hade tänkt betala, jag fick dom att kontakta advokat via villaägarförbundet. Advokaten hade sagt "otät skorsten från 30 talet, dolt fel! det var dagens roligaste försök". Kompisen sparade 25 000:- på det samtalet.
vi kom på en sak till.
När säljaren gjorde ordning alla golv på första våningen.
Har han upptäckt skadan, men velat dölja den ? >
Kan man göra om tillexempel badrumsgolv ( klinkers) utan att se hur golvkonstruktionen ser ut? det är han själv som har kaklat, någon firma kom bara hitt för att foga. Skumt.
undrar Katah ???
När säljaren gjorde ordning alla golv på första våningen.
Har han upptäckt skadan, men velat dölja den ? >
Kan man göra om tillexempel badrumsgolv ( klinkers) utan att se hur golvkonstruktionen ser ut? det är han själv som har kaklat, någon firma kom bara hitt för att foga. Skumt.
undrar Katah ???
Katah: Det man måste ta reda på är: hur såg grunden/golven ut när säljaren renoverade? Vad gjorde han mer exakt när han renoverade? Kan ni bevisa att säljaren måste ha upptäckt fukt/mögel när han la om golv eller gjorde om i badrummet? Det är det som är problemet, alltså bevisbördan.
Om jag förstått ursprungsfrågan rätt, så har man nu alltså mätt upp fuktvärden i betongplattan som det inte skulle ha varit om plattan varit korrekt gjord. Dvs mätvärdet get "bevis" för ett byggfel (var det fel enligt relerna när huset byggdes?).
Om man nu funderar på hur detta skall åtgärdas så bör man kansme få ett utlåtande på om fukten redan har ställt till skada på reglar eller andra byggnadsdelar (ex röta eller mögel).
Eller om de fuktnivåer det handlra om kan antas komma att ställa till sådan skada med hög sannolikhet i en nära framtid.
Eller om nivåerna visserligen är högre än de borde vara men kanske inte nödvändigtvis ställer till något.
I de första 2 fallen så måste man ju givetvis åtgärda mer eller mindre genast. men i det 3e fallet så kanske det för plånboken skulle vara bättre att bara hålla det hela under uppsikt, dvs mäta med lagom mellanrum.
Det här med åtgärd för 300 000, antar jag handlar om att bryta upp golv och göra dom bra i enlighet med moderna normer, dvs fuktmässigt få ett nyproducerat hus. Men finns det inga enklare metoder som kan fungera. Jag kommer ihåg från 80 talet när man började uppmärksamma de här fuktproblemen så fanns det förslag om enkla metoder i stil med att fixa övertryck under sulan via ett par enkla borrhål etc. En fuktexpert (Ex Munters) borde kunna ge ett utlåtande om lämplig åtgärd i förhållande till de fuktvärden ni har.
Jag har i detta inlägg antagit att ni inte har "jättevärden" för då borde de tidiga mätningarna hittat problemet.
Sedan är det ju en annan femma att om ni "blivit lurade" antingen genom medvetet döljande eller att det är ett "riktigt" dolt fel, då borde ni få det fixat till en helt korrekt nivå.
Om man nu funderar på hur detta skall åtgärdas så bör man kansme få ett utlåtande på om fukten redan har ställt till skada på reglar eller andra byggnadsdelar (ex röta eller mögel).
Eller om de fuktnivåer det handlra om kan antas komma att ställa till sådan skada med hög sannolikhet i en nära framtid.
Eller om nivåerna visserligen är högre än de borde vara men kanske inte nödvändigtvis ställer till något.
I de första 2 fallen så måste man ju givetvis åtgärda mer eller mindre genast. men i det 3e fallet så kanske det för plånboken skulle vara bättre att bara hålla det hela under uppsikt, dvs mäta med lagom mellanrum.
Det här med åtgärd för 300 000, antar jag handlar om att bryta upp golv och göra dom bra i enlighet med moderna normer, dvs fuktmässigt få ett nyproducerat hus. Men finns det inga enklare metoder som kan fungera. Jag kommer ihåg från 80 talet när man började uppmärksamma de här fuktproblemen så fanns det förslag om enkla metoder i stil med att fixa övertryck under sulan via ett par enkla borrhål etc. En fuktexpert (Ex Munters) borde kunna ge ett utlåtande om lämplig åtgärd i förhållande till de fuktvärden ni har.
Jag har i detta inlägg antagit att ni inte har "jättevärden" för då borde de tidiga mätningarna hittat problemet.
Sedan är det ju en annan femma att om ni "blivit lurade" antingen genom medvetet döljande eller att det är ett "riktigt" dolt fel, då borde ni få det fixat till en helt korrekt nivå.
Vad ni är härliga, att ni tar tid och diskuterar om vårt problem!
Jo, vi sitter och väntar på den besiktningsprotokollen men vet redan nu att värdena är för höga och att i ett ställe var det redan mögel på gång. Samtidigt kunde vi se att det inte fanns någon som hällst fuktspärr.
Vi har pratat med kommunens byggtekniker och fått svar att man under alla omständigheter ska ha en fuktspärr ( även i hus byggda 1981), det finns med någon fuktspärr även på ritningarna, men byggarna har "glömt" att sätta den dit.
Vi har idag även blivit medlemmar i villaägarnas riksförbund, och kommer att ta kontakt med en lokal ombud ,som kan rekommendera någon erfaren jurist.
Det kommer att bli skönt att veta vad det kommer att bli, en rättegång / inte stor/ mindre renovering,
den här ovisheten suger musten ur en...
jag måste sammanställa nu allt som vi vet på ett par A4 inför kommande möten med en rådgivande jurist på biblioteket.
Håll tummarna!
Katah
Jo, vi sitter och väntar på den besiktningsprotokollen men vet redan nu att värdena är för höga och att i ett ställe var det redan mögel på gång. Samtidigt kunde vi se att det inte fanns någon som hällst fuktspärr.
Vi har pratat med kommunens byggtekniker och fått svar att man under alla omständigheter ska ha en fuktspärr ( även i hus byggda 1981
), det finns med någon fuktspärr även på ritningarna, men byggarna har "glömt" att sätta den dit.Vi har idag även blivit medlemmar i villaägarnas riksförbund, och kommer att ta kontakt med en lokal ombud ,som kan rekommendera någon erfaren jurist.
Det kommer att bli skönt att veta vad det kommer att bli, en rättegång / inte stor/ mindre renovering,
den här ovisheten suger musten ur en...
jag måste sammanställa nu allt som vi vet på ett par A4 inför kommande möten med en rådgivande jurist på biblioteket.
Håll tummarna!
Katah
Jag har en kompis som bor i Mantorp där hela områden har haft liknande problematik. Där var det också meningen att det skulle ha legat en plastfilm under syllarna, men det var tydligen för jobbigt, så de har vikt upp den mot kanten på syllen istället, puckon!
Kompisen hade ägt huset i mer än 10 år innan de kollade eftersom grannarna hade upptäckt problem. De trodde inte att de hade problemet, men så var det! Grannhus som nyligen hade bytt ägare hade framgångsrikt hävdat dolda fel. Detta var ett dolt fel eftersom det var fusk och man inte kunde upptäcka det utan att borra i huset.
Kompisen hade ägt huset i mer än 10 år innan de kollade eftersom grannarna hade upptäckt problem. De trodde inte att de hade problemet, men så var det! Grannhus som nyligen hade bytt ägare hade framgångsrikt hävdat dolda fel. Detta var ett dolt fel eftersom det var fusk och man inte kunde upptäcka det utan att borra i huset.