Suterränghus, hjälp att tyda besiktning
Vi har kikat på ett envåningshus med suterrängkällare som ligger exakt där vi vill bo.
Vi har tidigare kollat på ett suterränghus men backade då ur då jag var rädd för ev. fukt och radon och sen dess har jag kategoriskt ignorerat alla lediga objekt av denna typ. Men så dök detta hus upp och det ligger helt fantastiskt högt upp på en höjd och bortsett från 2-3 meter gräsmatta på baksidan så sluttar hela marken brant ner mot en slänt och genom träden ser man vattnet. I detta fall handlar allt om det enskilda läget på huset och fantastiska balkonger i söder och mycket ljus och ytor. Från gatan ser det ut som en litet enplanshus med nätt trädgård och baksidan är rena rama alphuset som klänger på en sluttning.
När vi fick en visning så var det riktigt trevligt inomhus med smart och genomtänkt planlösning. Ovanvåningen var boendedel och källaren hade en inredd gillestuga med täljstenskamin, gästrum, tvättstuga, bastu och förråd osv. Huset säljs privat och det var ägaren och inte mäklare som visade oss runt.
Vi fick läsa en utökad överlåtelsebesiktning som gjordes för drygt et år sen då säljaren pga. personliga orsaker nu är tvungen att sälja igen. Även om den precis gått ut så kan man ju få ett hum om husets skick och vad vi ev. ska undersöka vidare inför ett köp och vår besiktning. Säljaren sa att det var precis på gränsen till fukt i källaren så han har renoverat andra saker än att gå vidare med detta just nu.
Huset är byggt 1980 och har betongplatta på mark. (urk!)
Gillestugan har överisolerat golv (flytande) och stommen är lättbetong och trä. (dubbelurk!)
Så här skrev besiktingsmannen om gästrummet.
Suterrängplan: Utvändigt fuktskydd är äldre än 20 år.
Vid kontroll av konstruktion uppmättes något förhöjt fuktvärde i väggregel placerad i golvkonstruktionen i gästrummet, regeln visade även spår på fuktpåverkan (viss röta).
Jag rekommenderar att en fördjupad undersökning utförs för att fastställa orsak till och omfattning av detta. Viktigt att denna undersökning omfattar nedre delen av alla reglade/påreglade väggar samt överisolerade golv på suterrängplanet.
Varför mätte inte han upp fukten just här? "Viss" röta låter illa.. Kan man räkna med att det är mögelproblem redan nu? Vi kände ingen doft alls när vi var i nedre våningsplan utan allt luktade bra.
Här kollar han ett hobbyrum som även kan funka som kontor.
Suterrängplan / Hobbyrum: Kontroll av konstruktion utfördes i golv i ytterväggshörn och konstruktionen består där av betongplatta, plastfolie, cellplast, spånskiva, foam och laminatgolv. Nedre regel för påreglad vägg (dock ej motfylld) ligger i golvkonstruktionen dikt betongplattan utan underliggande fuktskydd. Plastfolie under cellplast är uppvikt mot denna. Denna regel visar vid mätpunkten tendens till röta då virket är sprött.
Fuktkvot uppmättes i provbit från nedre del av denna till 18 %. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %.
Vad menas med ej motfylld, dikt betongplattan? Tendens till röta förstår jag ju. Om gränsen går vid 17% och provbiten visar 18% så har man fuktproblem som måste åtgärdas?
Nästa kontroll var i klädkammaren mitt i huset. Mitt på plattan.
Suterrängplan / Klädkammare:
Kontroll av konstruktion utfördes i golv i till höger om dörr mot hobbyrum och konstruktionen består där av betongplatta, plastfolie, cellplast, spånskiva och limmad plastmatta. Fuktkvot uppmättes i undersida golvspånskiva till 8 %. Uppmurad vägg vid mätpunkten.
8% mitt under huset är rätt torrt?
Har man syllar i ett suterränghus? Flytande golv låter läskigt!
Hur åtgärdar man om det blir/är fukt och mögel i ytterväggarna som ligger under jord?
Jag vet inte hur illa det är med radon då de inte mätt detta men det kanske är det minsta problemet? Lättbetong från 1980 borde inte vara radon eller?
Hur tycker ni detta ser ut?
Räcker det att dränera om då den är original från 1980 eller måste träreglarna bort tillsammans med en omdränering och tusen andra åtgärder. Eftersom boendedelen är på övervåningen så skulle en ev. renovering inte störa oss så mycket men frågan är hur lång tid och kostnad något sånt här tar om vi anlitar hantverkare. Drar det iväg för mycket så kanske vi ska avstå?
Tack på förhand.
Ps. Låt detta inlägg stanna här och lägg inte ut det i nyhetsbrev/fb eller liknande.
Vi har tidigare kollat på ett suterränghus men backade då ur då jag var rädd för ev. fukt och radon och sen dess har jag kategoriskt ignorerat alla lediga objekt av denna typ. Men så dök detta hus upp och det ligger helt fantastiskt högt upp på en höjd och bortsett från 2-3 meter gräsmatta på baksidan så sluttar hela marken brant ner mot en slänt och genom träden ser man vattnet. I detta fall handlar allt om det enskilda läget på huset och fantastiska balkonger i söder och mycket ljus och ytor. Från gatan ser det ut som en litet enplanshus med nätt trädgård och baksidan är rena rama alphuset som klänger på en sluttning.
När vi fick en visning så var det riktigt trevligt inomhus med smart och genomtänkt planlösning. Ovanvåningen var boendedel och källaren hade en inredd gillestuga med täljstenskamin, gästrum, tvättstuga, bastu och förråd osv. Huset säljs privat och det var ägaren och inte mäklare som visade oss runt.Vi fick läsa en utökad överlåtelsebesiktning som gjordes för drygt et år sen då säljaren pga. personliga orsaker nu är tvungen att sälja igen. Även om den precis gått ut så kan man ju få ett hum om husets skick och vad vi ev. ska undersöka vidare inför ett köp och vår besiktning. Säljaren sa att det var precis på gränsen till fukt i källaren så han har renoverat andra saker än att gå vidare med detta just nu.
Huset är byggt 1980 och har betongplatta på mark. (urk!)
Gillestugan har överisolerat golv (flytande) och stommen är lättbetong och trä. (dubbelurk!)
Så här skrev besiktingsmannen om gästrummet.
Suterrängplan: Utvändigt fuktskydd är äldre än 20 år.
Vid kontroll av konstruktion uppmättes något förhöjt fuktvärde i väggregel placerad i golvkonstruktionen i gästrummet, regeln visade även spår på fuktpåverkan (viss röta).
Jag rekommenderar att en fördjupad undersökning utförs för att fastställa orsak till och omfattning av detta. Viktigt att denna undersökning omfattar nedre delen av alla reglade/påreglade väggar samt överisolerade golv på suterrängplanet.
Varför mätte inte han upp fukten just här? "Viss" röta låter illa.. Kan man räkna med att det är mögelproblem redan nu? Vi kände ingen doft alls när vi var i nedre våningsplan utan allt luktade bra.
Här kollar han ett hobbyrum som även kan funka som kontor.
Suterrängplan / Hobbyrum: Kontroll av konstruktion utfördes i golv i ytterväggshörn och konstruktionen består där av betongplatta, plastfolie, cellplast, spånskiva, foam och laminatgolv. Nedre regel för påreglad vägg (dock ej motfylld) ligger i golvkonstruktionen dikt betongplattan utan underliggande fuktskydd. Plastfolie under cellplast är uppvikt mot denna. Denna regel visar vid mätpunkten tendens till röta då virket är sprött.
Fuktkvot uppmättes i provbit från nedre del av denna till 18 %. Risk för mikrobiell tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %.
Vad menas med ej motfylld, dikt betongplattan? Tendens till röta förstår jag ju. Om gränsen går vid 17% och provbiten visar 18% så har man fuktproblem som måste åtgärdas?
Nästa kontroll var i klädkammaren mitt i huset. Mitt på plattan.
Suterrängplan / Klädkammare:
Kontroll av konstruktion utfördes i golv i till höger om dörr mot hobbyrum och konstruktionen består där av betongplatta, plastfolie, cellplast, spånskiva och limmad plastmatta. Fuktkvot uppmättes i undersida golvspånskiva till 8 %. Uppmurad vägg vid mätpunkten.
8% mitt under huset är rätt torrt?
Har man syllar i ett suterränghus? Flytande golv låter läskigt!
Hur åtgärdar man om det blir/är fukt och mögel i ytterväggarna som ligger under jord?
Jag vet inte hur illa det är med radon då de inte mätt detta men det kanske är det minsta problemet? Lättbetong från 1980 borde inte vara radon eller?
Hur tycker ni detta ser ut?
Räcker det att dränera om då den är original från 1980 eller måste träreglarna bort tillsammans med en omdränering och tusen andra åtgärder. Eftersom boendedelen är på övervåningen så skulle en ev. renovering inte störa oss så mycket men frågan är hur lång tid och kostnad något sånt här tar om vi anlitar hantverkare. Drar det iväg för mycket så kanske vi ska avstå?
Tack på förhand.
Ps. Låt detta inlägg stanna här och lägg inte ut det i nyhetsbrev/fb eller liknande.
Hej, mycket på en gång, men till att börja med: motfylld vägg är alltså en väg som har uppkastad jord mot sig på utsidan (alltså normalt sett en källarvägg under marknivå). Och med "dikt betongplattan" menar han att träet ligger direkt dikt an mot betongen - utan något fuktbrytande skydd däremellan. Det är ju felbyggt.
Nej betongen i sig är troligen inte blåbetong med radon - men gränsen går ju där tidsmässigt så helt säker kan man inte vara. Sen kan det ju vara radon i åsen där huset ligger också.
Det var inte så man byggde då runt 1979-80?L Lärospånet skrev:
Jag vill inte påstå att det måste vara skumt med privat försäljning, men det är ovanligt att inte gå via en mäklare. Jag skulle nog vara extra noggrann med att undersöka saker och ting ordentligt, kanske vet säljaren saker som han/hon inte vill berätta. Egentligen borde man ju alltid det förresten. Tycker att du borde ta in en egen besiktningsman, om säljaren inte vill att du ska göra det så kan man ju undra varför.
Alternativt så räknar du kallt med att du måste blåsa ur hela suterrängplanet och budgeterar för det, mycket oklarheter/svårbedömt i protokollet (särskilt såhär när man bara läser fragment) som tyder på att det kan vara så det måste bli om man börjar grotta i det. Men man vet ju aldrig, jag vill inte vara någon olyckskorp. Som alltid är ju fastighetsköperi en stor affär där man i slutändan egentligen bara behöver bry sig om pris och läge. De är väl de enda två saker man inte kan ändra på i efterhand (typ). Gillar du kåken så köp den, men inte till vilket pris som helst.
Alternativt så räknar du kallt med att du måste blåsa ur hela suterrängplanet och budgeterar för det, mycket oklarheter/svårbedömt i protokollet (särskilt såhär när man bara läser fragment) som tyder på att det kan vara så det måste bli om man börjar grotta i det. Men man vet ju aldrig, jag vill inte vara någon olyckskorp. Som alltid är ju fastighetsköperi en stor affär där man i slutändan egentligen bara behöver bry sig om pris och läge. De är väl de enda två saker man inte kan ändra på i efterhand (typ). Gillar du kåken så köp den, men inte till vilket pris som helst.
Redigerat:
I just från den tiden eller även i äldre källare som senare inretts så var det mycket vanligt att man la träreglar direkt på betongen (både på väggar och golv). Eftersom betongen kan vara (är) fuktig så ligger tråden direkt mot en fuktig yta vilket inte är helt lyckat. Det behöver dock inte vara katastrof. Så var det i vårt hus också. Vi hade lite mögel (väldigt lite) på tv ställen. Först i hörnet där vatten lättast rann från berget bredvid, sen på motsatta sidan där stupröret hoppat loss. Vi löste det genom att sätta tillbaks stupröret rätt och rev ut hela golvet och satte ventilerat golv (metalldelar under golvet och en fläkt som suger ut luften och tar in torr inomhusluft) innan vi flyttade in. Det var säkert inte nödvändigt. Vi kunde nöjt oss med att fixa de delar som var (varit) angripna, men vi ville ändå ha nytt golv och kände att det var lika bra att göra innan vi flyttade in.
Flytande golv är inte så läskigt. Parkettgolv exempelvis lägger man flytande, vilket innebär att man inte limmar eller spikar fast golvet. Det ligger löst ovanpå undergolvet och kan röra sig lite när det expanderar eller drar ihop sig beroende på fukt och temperatur. Det är en helt normal konstruktion och inget du märker.
Jag tycker inte problemen verkar så stora, utan mer av typen som låter värre än det är. Jag skulle dock ta dit en egen besiktnigsman om jag köpte, om inte annat för att kunna fråga vad som är akut och vad som är normalt. Läser man en besiktning och inte är van så kan man lätt få för sig att småsaker är gigantiska och lite större, viktigare problem kan man lätt tro är mindre väsentliga.
Flytande golv är inte så läskigt. Parkettgolv exempelvis lägger man flytande, vilket innebär att man inte limmar eller spikar fast golvet. Det ligger löst ovanpå undergolvet och kan röra sig lite när det expanderar eller drar ihop sig beroende på fukt och temperatur. Det är en helt normal konstruktion och inget du märker.
Jag tycker inte problemen verkar så stora, utan mer av typen som låter värre än det är. Jag skulle dock ta dit en egen besiktnigsman om jag köpte, om inte annat för att kunna fråga vad som är akut och vad som är normalt. Läser man en besiktning och inte är van så kan man lätt få för sig att småsaker är gigantiska och lite större, viktigare problem kan man lätt tro är mindre väsentliga.
Skrivningen om viss röta är alarmerande, om det gäller bostadsutrymmen.
Jag skulle budgetmässigt räkna med att behöva göra om dräneringen och att riva ut hela eller delar av souterrängvåningen.
Sedan kanske man inte nödvändigtvis verkligen behöver göra stora utrivningar. Men på det som är känt via besiktningsprotokollet tycker jag man bör räkna så.
Hur är huset i övrigt? Tak, fönster, badrum?
Om huset ligger i det perfekta läget som du tycker, så kanske det kan vara värt en chansning på souterrängen, men behöver man göra om allt som är dyrt, så kan det börja bli jobbigt.
Jag skulle budgetmässigt räkna med att behöva göra om dräneringen och att riva ut hela eller delar av souterrängvåningen.
Sedan kanske man inte nödvändigtvis verkligen behöver göra stora utrivningar. Men på det som är känt via besiktningsprotokollet tycker jag man bör räkna så.
Hur är huset i övrigt? Tak, fönster, badrum?
Om huset ligger i det perfekta läget som du tycker, så kanske det kan vara värt en chansning på souterrängen, men behöver man göra om allt som är dyrt, så kan det börja bli jobbigt.
Sedan som en rent personlig reflektion. En starkt sluttande tomt, är ju ofta oanvändbar som tomtyta, kan vara väldigt besvärligt att sköta även enklaste trädgårdsarbete.
Varför är platta på mark urk?
Den branta sluttningen garanterar god avrinning, även om det kanske blir jord och vattentryck på ovansidan. Plattan på mark behöver antagligen kompletteras med en uttorkande fläkt och räkna med att ganska omgående byta ut rötskadade byggnadsdelar. Men det kan räcka att du frilägger och hanterar hela grundplattans uttorkning i en del av huset, tex i ett välventilerat förråd, med frilagt betonggolv. Undvik byggplast/ diffusionsspärrar och ersätt med ångbroms-funkar som goretex, dvs släpper ut fukt ur konstruktionen-men hindrar den fuktiga inomhusluften att kondenseras mot kalla material i ytterväggar-golv o tak. Bäst är om du kan ta bort allt organiskt material som ligger mot betong eller murar, tillexempel ersätta sutterängens trägolv med golvvärme och stenmaterial. Men om platta är dåligt dränerad finns risk att en adderad golvvärme fungerar som en vattenpump. Vattnet under grunden riskerar att sugas in mot den torrare översidan på plattan, och har du otur är vattnet utanför en oändlig mängd. Men som sagt tror jag att marken är hyggligt dränerad av den branta tomtens topografi!
Då det är byggt 80 gissar jag att det inte är någon underliggande isolering under plattan.M mothership skrev:
Platta på mark är i praktiken enda sättet att bygga souterränghus, så det får man inte haka upp sig på.
Dräneringen behöver du troligen åtgärda, men det är inga stora problem i nuläget av vad jag kan utläsa.
Flytande golv: är inte alls otäckt, det är så man lägger golv numera, det betyder att det inte är limmat eller spikat fast i betongen, utan ligger löst ovanpå, med 5-10 millimeter rörelsemån i sidorna, så att det inte bågnar om det blir fuktigare.
Om du inte har problem med låg takhöjd och märker att det är lite fukt kan du ta bort allt trä som ligger direkt mot betongen och lägga ett ventilerat flytande golv.
Dräneringen behöver du troligen åtgärda, men det är inga stora problem i nuläget av vad jag kan utläsa.
Flytande golv: är inte alls otäckt, det är så man lägger golv numera, det betyder att det inte är limmat eller spikat fast i betongen, utan ligger löst ovanpå, med 5-10 millimeter rörelsemån i sidorna, så att det inte bågnar om det blir fuktigare.
Om du inte har problem med låg takhöjd och märker att det är lite fukt kan du ta bort allt trä som ligger direkt mot betongen och lägga ett ventilerat flytande golv.
Tack för alla svar!
Självklart skulle vi ta in en egen besiktningsman inför ett ev, köp och speciellt en djupare undersökning om rötan. :-/ Att tomten sluttar och det är lite tomt på baksidan gör inget då det är lite mer tomt på framsidan som är plan. Gräset får klippas i sidled men de är bara några meter.
Men jag börjar få kalla fötter då det är svårt att uppskatta kostnaden på nedervåningen och vi samtidigt behöver dränera, byta tak på huset och garaget, kolla över fönster, göra de två badrummen, tvättstugan är original och ser inte allt för fräsch ut och även kolla över köket som verkar vara lite hemmabygge. :-/
Huset är billigt men för den pengen vi behöver renovera/sanera för så blir det dyrt. Så dyrt att det är lockande att köpa ett dyrt hus direkt i bättre skick men kanske med sämre läge.
Huset är 38 år men allt är i originalskick och dags att fixa till.
Vad kostar det att lägga in ventilerat golv? Får man bort allt som är farligt då eller måste man få bort det som är röta?
Självklart skulle vi ta in en egen besiktningsman inför ett ev, köp och speciellt en djupare undersökning om rötan. :-/ Att tomten sluttar och det är lite tomt på baksidan gör inget då det är lite mer tomt på framsidan som är plan. Gräset får klippas i sidled men de är bara några meter.
Men jag börjar få kalla fötter då det är svårt att uppskatta kostnaden på nedervåningen och vi samtidigt behöver dränera, byta tak på huset och garaget, kolla över fönster, göra de två badrummen, tvättstugan är original och ser inte allt för fräsch ut och även kolla över köket som verkar vara lite hemmabygge. :-/
Huset är billigt men för den pengen vi behöver renovera/sanera för så blir det dyrt. Så dyrt att det är lockande att köpa ett dyrt hus direkt i bättre skick men kanske med sämre läge.
Huset är 38 år men allt är i originalskick och dags att fixa till.
Vad kostar det att lägga in ventilerat golv? Får man bort allt som är farligt då eller måste man få bort det som är röta?
Rötan måste bort även om du lägger ventilerat golv. Det ventilerande golvet är för att slippa nya problem. Hur mycket det ostar beror på storlek, om man gör själv eller lever bort och vilket golv man lägger på.
Vi lät en firma göra allt. Nedervåningen är på cirka 110 kvm, men det försvinner yta för badrum, bastu och tvättstuga som inte hade trägolv. Gissningsvis la man in omkring 75kvm.
Man började med att riva det gamla och bilade upp en del av utrymmet för att kunna bygga jämnhögt. Sen byggde man upp golvet (märke granab om du vill se hur det fungerar). På det la man spånskiva och sen parkett. Vi valde en enstavig parkett på Kährs, så det går att hitta golv som är klart billigare (men även dyrare såklart). Sist anslöts fläkten. Jag tror vi hamnade omkring 120', men jag vågar inte lova detta. Vi hade köpt för mycket parkett också så jag la om ett sovrum på 10 kvm själv senare och har säkert 15 kvm kvar. Hur jag kunde räkna så fel förstår jag fortfarande inte.
Vi lät en firma göra allt. Nedervåningen är på cirka 110 kvm, men det försvinner yta för badrum, bastu och tvättstuga som inte hade trägolv. Gissningsvis la man in omkring 75kvm.
Man började med att riva det gamla och bilade upp en del av utrymmet för att kunna bygga jämnhögt. Sen byggde man upp golvet (märke granab om du vill se hur det fungerar). På det la man spånskiva och sen parkett. Vi valde en enstavig parkett på Kährs, så det går att hitta golv som är klart billigare (men även dyrare såklart). Sist anslöts fläkten. Jag tror vi hamnade omkring 120', men jag vågar inte lova detta. Vi hade köpt för mycket parkett också så jag la om ett sovrum på 10 kvm själv senare och har säkert 15 kvm kvar. Hur jag kunde räkna så fel förstår jag fortfarande inte.
Vi måste också leja bort allt i så fall och har även bastu, förråd, hobbyrum och lite sånt som inte har lagt golv utan bara betong i dagsläget. Då du menar man bara ventilerar där man är mycket (typ gillestugan) och så får bastu och liknande vara utan ventilering?Fairlane skrev:
Hur hittar man "rötan"? Måste man borra och kolla i varje rum och hörn typ? Eller räknar man med att rötan är i ytterväggarna? Om rötan är i tvättstugan, måste man inte ventilera där också då även om man bara är där korta stunder?