Köpa ut släktingar, värdering
Hej,
Jag har ett fritidshus som vi är sex personer som äger ihop. Huset byggdes av min morfar och vi har ärvt huset. Vi är idag sex personer som ger varsin (lite olika) stora delar av huset.
Nu vill tre personer bli utköpta. Vi övriga tre vill behålla huset så vi har kommit fram till att vi ska köpa ut de övriga tre. Nu uppstår det vanliga problemet. Värdering. Vi har haft tre mäklare som värderat huset och det blev ganska spretiga värderingar. 1,9MSEK - 2,0MSEK, 2.0MSEK - 2.5 MSEK och 2,8 MSEK. Ganska spretigt.
Missen vi gjorde innan värderingarna gjorde var att vi inte bestämde tillräckligt tydligt vad vi skulle göra med dessa värderingar. Mitt förslag var att vi tog snittet och då hamnade på 2,33 MSEK. De som ville bli utköpta tyckte det var för lågt men till slut kunde de tänka sig 2,4 MSEK. Ganska nära så det känns väll OK.
Dock så tycker jag att vi borde dra av för eventuellt mäklararvode och kanske även dela på lagfartskostander. För vi som köpare kommer få betala lagfart på 1.5%?
Säljarna vill inte betala detta utan tycker det är våra kostnader. Finns det någon prexis här och finns det något material man kan använda för att motivera detta? Hur mycket ska man dra av för mäkararvode?
Tack!
Jag har ett fritidshus som vi är sex personer som äger ihop. Huset byggdes av min morfar och vi har ärvt huset. Vi är idag sex personer som ger varsin (lite olika) stora delar av huset.
Nu vill tre personer bli utköpta. Vi övriga tre vill behålla huset så vi har kommit fram till att vi ska köpa ut de övriga tre. Nu uppstår det vanliga problemet. Värdering. Vi har haft tre mäklare som värderat huset och det blev ganska spretiga värderingar. 1,9MSEK - 2,0MSEK, 2.0MSEK - 2.5 MSEK och 2,8 MSEK. Ganska spretigt.
Missen vi gjorde innan värderingarna gjorde var att vi inte bestämde tillräckligt tydligt vad vi skulle göra med dessa värderingar. Mitt förslag var att vi tog snittet och då hamnade på 2,33 MSEK. De som ville bli utköpta tyckte det var för lågt men till slut kunde de tänka sig 2,4 MSEK. Ganska nära så det känns väll OK.
Dock så tycker jag att vi borde dra av för eventuellt mäklararvode och kanske även dela på lagfartskostander. För vi som köpare kommer få betala lagfart på 1.5%?
Säljarna vill inte betala detta utan tycker det är våra kostnader. Finns det någon prexis här och finns det något material man kan använda för att motivera detta? Hur mycket ska man dra av för mäkararvode?
Tack!
Ett fiktivt mäklararvode är rimligt att man tar hänsyn till, det är ju en kostnad ni alla hade fått dela på om ni säljer på öppna marknaden. Kolla med en eller ett par mäklare om ungefärlig nivå på kostnaden för den typen av objekt.
Lagfartskostnaden däremot är normalt köparens kostnad, och jag ser ingen vettig anledning att säljande part skulle stå för den.
Om ni hade kunnat lösa detta i samband med arvskiftet (kanske går att fixa retroaktivt med en tilläggsboupteckning), så skulle ni slippa lagfartsavgiften, och säljarna skulle inte behöva betala reavinsskatt, vilket man normalt då räknar av för i "köpesumman", reavinsten får senare istället betalas av de som behåller ägandet, den dag man säljer. De får då skatta som om de hade ägt hela fastigheten hela tiden.
Lagfartskostnaden däremot är normalt köparens kostnad, och jag ser ingen vettig anledning att säljande part skulle stå för den.
Om ni hade kunnat lösa detta i samband med arvskiftet (kanske går att fixa retroaktivt med en tilläggsboupteckning), så skulle ni slippa lagfartsavgiften, och säljarna skulle inte behöva betala reavinsskatt, vilket man normalt då räknar av för i "köpesumman", reavinsten får senare istället betalas av de som behåller ägandet, den dag man säljer. De får då skatta som om de hade ägt hela fastigheten hela tiden.
Jag kan köpa lagfartskostnaden även om det är lite segt då det är de som vill sälja sin del och vi ställer upp och köper den. Men det är ändå Ok. OM de går med på att dra av för mäklararvode.
Angående reavinstskatt så antar jag att den sköts som vilken försäljning somhelst. De säljer sin del och skattar på den vinst de gör. När vi sedan eventuellt säljer våra delar så skattar vi för den vinst vi gjort. Och vår vinst baseras på vårt totala inköpspris (våra orgninaldelar samt våra ny andelar).
Eller?
Angående reavinstskatt så antar jag att den sköts som vilken försäljning somhelst. De säljer sin del och skattar på den vinst de gör. När vi sedan eventuellt säljer våra delar så skattar vi för den vinst vi gjort. Och vår vinst baseras på vårt totala inköpspris (våra orgninaldelar samt våra ny andelar).
Eller?
Njaa, reavinstskatt på en ärvd fastighet räknas på anskaffningsvärdet som den avlidne hade. Fast om du köper halva fastigheten, så räknas givetvis den köpesumman som anskaffningskostnad också.
Men finessen med att sköta det vid arvskiftet, är att då blir det ingen reavinsskatt, ni som vill behålla fastigheten skjuter till pengar till dödsboet som räcker för att "köpa ut" de som inte vill ärva fastigheten, alternativt om det även finns tillräckligt med pengar i dödsboet som skall fördelas. fastigheten skiftas ut åt ena hållet och pengar åt andra hållet. På så sätt får de som behåller fastigheten "belastningen" av hela den framtida reavinsten. De som får pengar slipper betala reavinstskatt, men man räknar in det när man fastställer lösensumman.
Det är troligen försent nu att göra det som arvskifte, iallafall om ni har fått lagfart på era respektive andelar.
Men finessen med att sköta det vid arvskiftet, är att då blir det ingen reavinsskatt, ni som vill behålla fastigheten skjuter till pengar till dödsboet som räcker för att "köpa ut" de som inte vill ärva fastigheten, alternativt om det även finns tillräckligt med pengar i dödsboet som skall fördelas. fastigheten skiftas ut åt ena hållet och pengar åt andra hållet. På så sätt får de som behåller fastigheten "belastningen" av hela den framtida reavinsten. De som får pengar slipper betala reavinstskatt, men man räknar in det när man fastställer lösensumman.
Det är troligen försent nu att göra det som arvskifte, iallafall om ni har fått lagfart på era respektive andelar.
Om ni inte kommer överens så är ju ett alternativ att ni säljer på öppna marknaden, ni som vill behålla kan ändå lägga bud och bli ägare. Då hamnar både lagfartsavgifter, mäklararvode och reavinstskatt på rätt personer automatiskt.
Man behöver inte vara överens om en försäljning, enligt lagen om samägande räcker det att en delägare vill sälja, så kan man få egendomen utauktionerad via kronofogden. Kan var fördelaktigt för de som vill behålla, priset brukar bli lite lägre vid tvångsförsäljning, om de vill ropa in fastigheten.
Man behöver inte vara överens om en försäljning, enligt lagen om samägande räcker det att en delägare vill sälja, så kan man få egendomen utauktionerad via kronofogden. Kan var fördelaktigt för de som vill behålla, priset brukar bli lite lägre vid tvångsförsäljning, om de vill ropa in fastigheten.
Hej,
Arvsskiftet är redan klart så det är för sent och vi har ägt fastigheten ihop ett gäng år. Jag vill inte bli ovän med säljarna eftersom de är släktingar och vi har en ganska god relation men jag vill så klart att rätta ska vara rätt. Vi vill gärna slippa en öppen försäljning då vi vill lösa det så smidigt som möjligt.
Mitt förslag kommer vara att vi tar deras värdering - mäklararvode. Jag tycker redan att jag varit snäll och gått på deras högre värdering men jag tror att de inte kommer att vilja göra avdrag för mäklararvode. Det hade varit skönt att ha något underlag som visar på att detta är praxis. Finns det? Är det praxis?
Arvsskiftet är redan klart så det är för sent och vi har ägt fastigheten ihop ett gäng år. Jag vill inte bli ovän med säljarna eftersom de är släktingar och vi har en ganska god relation men jag vill så klart att rätta ska vara rätt. Vi vill gärna slippa en öppen försäljning då vi vill lösa det så smidigt som möjligt.
Mitt förslag kommer vara att vi tar deras värdering - mäklararvode. Jag tycker redan att jag varit snäll och gått på deras högre värdering men jag tror att de inte kommer att vilja göra avdrag för mäklararvode. Det hade varit skönt att ha något underlag som visar på att detta är praxis. Finns det? Är det praxis?
Tycker det låter rimligt. Det är väl trots allt så att ni kommer att sköta om fastigheten framöver, och då kommer värdet att gå upp, så oavsett vilken värdering ni nu väljer kommer de att känna sig lurade i framtiden om det blir försäljning på marknaden. Att då hålla på och diskutera om andra avgifter (även om det egentligen är rimligt) ökar risken för framtida bråk.
Tips:
Se också till att ni tre som står kvar som ägare inte blir överkörda av de utköpta i framtiden. Det är inte helt ovanligt att släktingar som blir utköpta från sånt här sedan gärna kommer och "hälsar på" och eftersom de då inte äger det ska de inte heller hjälpa till utan vara gäster, och därmed bo på fullservicehotell, gratis.
Erbjud dem isåfall istället möjligheten att hyra under veckor som ni inte är där, givetvis ska det vara städat och återställt när de åker. Gör gärna upp det med de två andra kvarvarande delägarna så fort som möjligt, "om utifall att".
Tips:
Se också till att ni tre som står kvar som ägare inte blir överkörda av de utköpta i framtiden. Det är inte helt ovanligt att släktingar som blir utköpta från sånt här sedan gärna kommer och "hälsar på" och eftersom de då inte äger det ska de inte heller hjälpa till utan vara gäster, och därmed bo på fullservicehotell, gratis.
Erbjud dem isåfall istället möjligheten att hyra under veckor som ni inte är där, givetvis ska det vara städat och återställt när de åker. Gör gärna upp det med de två andra kvarvarande delägarna så fort som möjligt, "om utifall att".
Jag tror inte att man kan prata om någon absolut praxis. Utan det borde väl då snarare vara att visa på hur olika alternativ ser ut.
Det rimliga är ju att de säljande släktingarna skall få ut samma summa som man kan anta att de skulle få om ni sålde på öppna marknaden.
Och då hade ni fått bekosta en mäklare för ex. 50 000. Om vi antar att det gäller 50 000 så är det iofs. inte så mycket att bråka om, delat på 6. Summan det då handlar om är ändå väldigt liten i förhållande till osäkerheten i värderingen.
Det finns ju en fördel även för er som köper, även om det kanske inte är helt frivilligt i nuläget. På sikt behöver man koncentrera ägandet av en ärvd fastighet.
Vi har en ärvd fastighet på min frus sida, med 4 delägarfamiljer för närvarande. Men om vi ser realistiskt 10 - 20 år framåt så kommer det att vara 10 - 15 delägare. Så jag har börjat att försiktigt antyda att en ägarkoncentration kanske vore bra, utan att för den skull stänga någon ute från att nyttja huset.
Det rimliga är ju att de säljande släktingarna skall få ut samma summa som man kan anta att de skulle få om ni sålde på öppna marknaden.
Och då hade ni fått bekosta en mäklare för ex. 50 000. Om vi antar att det gäller 50 000 så är det iofs. inte så mycket att bråka om, delat på 6. Summan det då handlar om är ändå väldigt liten i förhållande till osäkerheten i värderingen.
Det finns ju en fördel även för er som köper, även om det kanske inte är helt frivilligt i nuläget. På sikt behöver man koncentrera ägandet av en ärvd fastighet.
Vi har en ärvd fastighet på min frus sida, med 4 delägarfamiljer för närvarande. Men om vi ser realistiskt 10 - 20 år framåt så kommer det att vara 10 - 15 delägare. Så jag har börjat att försiktigt antyda att en ägarkoncentration kanske vore bra, utan att för den skull stänga någon ute från att nyttja huset.