Avstyckning av tomt och ändring av Detaljplan
Hej,
Vintern 2015-2016 fick jag och min fru besked av svärföräldrarna att de vill stycka av sin nuvarande tomt (i Göteborg/Askim) på 1800kvm och skänka ungefär 800kvm till oss för att vi skall kunna bygga ett hus på sluttningstomten. Värdet på tomten var då värderad (av Fastighetsbyrån) till mellan 3,5-4 miljoner så gissa om vi blev ganska lyckliga och drömmarna startade omgående.
Även tidigare hade svärfar undersökt möjligheterna till ändring av Detaljplanen tillsammans med en arkitekt och det verkade inte omöjligt att få till en ändring för denna tomt där svärföräldrarna bor i en villa på ca 200kvm (ett plan).
Så innan avstyckningen kunde göras och senare bygglov beviljas - måste en ansökan om ändring av detaljplan in. Check.
När vi tillsammans med Plankontoret började kika djupare in i Detaljplanen (från -30 talet) efter att ha lämnat in förslag om ändring visar det sig att endast det hus som står på tomten kan byggas där (alltså svärföräldrarnas). De trodde ändå inte att det skulle vara några problem. Två streck skulle dras om i stort sett. Stadsbyggnadskontoret involverades och det var då som det blev besvärligt.
De verkar benhårda på att endast ett hus får stå på tomten. Sedan dess har vi funderat en bra stund på hur vi skall gå vidare framförallt beroende på att kostnaderna för nästa steg i processen kan innebära att vi riskerar att lägga ca 350 000:- och ändå få ett nej på bygglovet i slutändan. Nu vet jag inte alls hur vanligt detta är men det känns ändå riskfyllt.
I grannområdena ett par hundra meter bort hör vi från vänner att Stadsbyggnadskontoret beviljat avstyckning då de "vill förtäta" i Askim/Hult som området heter. Det behöver ju såklart inte innebära att detaljplanen vi planerar att bygga hus på ingår i dessa planer på förtätning självklart. Men med bostadsbristen i landet i stort så tänkte vi lite naivt att även om det är lite byråkrati inblandat så nog 17 skall vi kunna bygga hus om något år eller två.
En utredning och att ändra detaljplanen kostar ca 100 000:-. Den summan kan vi riskera så att säga även om det känns tungt om det skulle bli ett nej där.
Nu har det gått snart två år och jag känner att energin har återvänt och att jag vill ge det ett försök till men jag vill ha lite mer kunskap om på vilket sätt jag bäst hanterar detta.
Någon som har erfarenhet?
Vintern 2015-2016 fick jag och min fru besked av svärföräldrarna att de vill stycka av sin nuvarande tomt (i Göteborg/Askim) på 1800kvm och skänka ungefär 800kvm till oss för att vi skall kunna bygga ett hus på sluttningstomten. Värdet på tomten var då värderad (av Fastighetsbyrån) till mellan 3,5-4 miljoner så gissa om vi blev ganska lyckliga och drömmarna startade omgående.
Även tidigare hade svärfar undersökt möjligheterna till ändring av Detaljplanen tillsammans med en arkitekt och det verkade inte omöjligt att få till en ändring för denna tomt där svärföräldrarna bor i en villa på ca 200kvm (ett plan).
Så innan avstyckningen kunde göras och senare bygglov beviljas - måste en ansökan om ändring av detaljplan in. Check.
När vi tillsammans med Plankontoret började kika djupare in i Detaljplanen (från -30 talet) efter att ha lämnat in förslag om ändring visar det sig att endast det hus som står på tomten kan byggas där (alltså svärföräldrarnas). De trodde ändå inte att det skulle vara några problem. Två streck skulle dras om i stort sett. Stadsbyggnadskontoret involverades och det var då som det blev besvärligt.
De verkar benhårda på att endast ett hus får stå på tomten. Sedan dess har vi funderat en bra stund på hur vi skall gå vidare framförallt beroende på att kostnaderna för nästa steg i processen kan innebära att vi riskerar att lägga ca 350 000:- och ändå få ett nej på bygglovet i slutändan. Nu vet jag inte alls hur vanligt detta är men det känns ändå riskfyllt.
I grannområdena ett par hundra meter bort hör vi från vänner att Stadsbyggnadskontoret beviljat avstyckning då de "vill förtäta" i Askim/Hult som området heter. Det behöver ju såklart inte innebära att detaljplanen vi planerar att bygga hus på ingår i dessa planer på förtätning självklart. Men med bostadsbristen i landet i stort så tänkte vi lite naivt att även om det är lite byråkrati inblandat så nog 17 skall vi kunna bygga hus om något år eller två.
En utredning och att ändra detaljplanen kostar ca 100 000:-. Den summan kan vi riskera så att säga även om det känns tungt om det skulle bli ett nej där.
Nu har det gått snart två år och jag känner att energin har återvänt och att jag vill ge det ett försök till men jag vill ha lite mer kunskap om på vilket sätt jag bäst hanterar detta.
Någon som har erfarenhet?
Jag förstår inte uppdelningen i kommunen, gör plankontoret en detaljplan som nämnden antar och den anger att fler hus får byggas så kan inte stadsbyggnadskontoret säga något annat. Kan det vara så att ni missuppfattat varandra när ni pratat? Som det ser ut nu får enbart ett hus byggas, men efter ändring kan det kanske bli aktuellt med flera?
Du kan inte få nej på ett ev bygglov om man har angivit i detaljplan att du får bygga där.
Ett planbesked brukar kosta någonstans kring 10-20k beroende på omfattning, och avslag är oftast billigare. Ett positivt planbesked är ingen garanti för något, men iallafall en fingervisning.
Kommunerna brukar ha översiktsplaner eller motsvarande där man anger områden som man kan tänka sig att förtäta samt hur man tänkt att områden ska utvecklas framöver, kolla vad den säger om ert område så kanske ni kan få lite rådgivning om det kan gå.
Är det brant lutning på tomten och ligger det hus kring tomten vars utsikt kan påverkas betydande? Bråkiga grannar är sånt som ofta kan göra att processen blir utdragen...
Sluttningen avgör även om det går att få fram vägar till det tänkta huset som är körbara? Kan man göra en säker grundläggning så det inte blir fråga om erosionsrisker eller liknande?
Handläggningstiderna kan vara långa så jag skulle köra igång processen och se vart det tar vägen, de riktiga kostnaderna brukar enligt min erfarenhet komma en bit fram i processen och då är man oftast på väg mot ett ja.
Du kan inte få nej på ett ev bygglov om man har angivit i detaljplan att du får bygga där.
Ett planbesked brukar kosta någonstans kring 10-20k beroende på omfattning, och avslag är oftast billigare. Ett positivt planbesked är ingen garanti för något, men iallafall en fingervisning.
Kommunerna brukar ha översiktsplaner eller motsvarande där man anger områden som man kan tänka sig att förtäta samt hur man tänkt att områden ska utvecklas framöver, kolla vad den säger om ert område så kanske ni kan få lite rådgivning om det kan gå.
Är det brant lutning på tomten och ligger det hus kring tomten vars utsikt kan påverkas betydande? Bråkiga grannar är sånt som ofta kan göra att processen blir utdragen...
Sluttningen avgör även om det går att få fram vägar till det tänkta huset som är körbara? Kan man göra en säker grundläggning så det inte blir fråga om erosionsrisker eller liknande?
Handläggningstiderna kan vara långa så jag skulle köra igång processen och se vart det tar vägen, de riktiga kostnaderna brukar enligt min erfarenhet komma en bit fram i processen och då är man oftast på väg mot ett ja.
Hej och tack för svaret Olle,
Uppskattas enormt!
Jag skall försöka få klarhet i exakt vad som sagts tidigare när jag talat med Plankontoret då främst svärfar varit den som varit i kontakt med dem tidigare.
Ok om jag förstår det hela rätt så blir det först ett planbesked med en kostnad för ett positivt besked på 15 680:- (sid 14 i länk). I nästa steg innebär det en ändring av detaljplanen som då kostar ytterligare ca 53 760:- av vad jag kan utläsa i länken nedan (sid 17):
http://goteborg.se/wps/wcm/connect/...-11541c2e90c4/170110Prislista.pdf?MOD=AJPERES
Ett positivt planbesked är alltså inte en garanti för att en ändring av Detaljplanen kan utlovas men om detaljplanen godkänns så godkänns också bygglovet (om man möter de krav som ställs).
Tomten har villor på alla sidor (förutom svärföräldrarnas som är placerad ovanför "vår" tomtbit på sluttningstomten). Grannarna som vi talat med är positiva och tanken är att vi inte skall skymma utsikten över havet helt för någon granne bakom oss som ligger högre upp. Grannarna längre ner får en vacker villa att kika upp på och en fin tomt istället för en enorm komposthög gömd bland träd och sly idag.
Just den delen av tomten som är tänkt att bli vår är i sin övre relativt plana del ca 30m bred och plan i ca 5m innan den sluttar ganska brant ner längs åsen) som omnrådet Hult är byggt på.
Svärföräldrarna är tvugna att riva sitt garage för att tillfart till vår tomt skall vara möjlig. Inga konstigheter enl dem. Grundläggningen är säkert en nöt att knäcka då det finns en blandning av massiv bergrund men här och var både stora och mdelstora stenblock i marken.
Uppskattas enormt!
Jag skall försöka få klarhet i exakt vad som sagts tidigare när jag talat med Plankontoret då främst svärfar varit den som varit i kontakt med dem tidigare.
Ok om jag förstår det hela rätt så blir det först ett planbesked med en kostnad för ett positivt besked på 15 680:- (sid 14 i länk). I nästa steg innebär det en ändring av detaljplanen som då kostar ytterligare ca 53 760:- av vad jag kan utläsa i länken nedan (sid 17):
http://goteborg.se/wps/wcm/connect/...-11541c2e90c4/170110Prislista.pdf?MOD=AJPERES
Ett positivt planbesked är alltså inte en garanti för att en ändring av Detaljplanen kan utlovas men om detaljplanen godkänns så godkänns också bygglovet (om man möter de krav som ställs).
Tomten har villor på alla sidor (förutom svärföräldrarnas som är placerad ovanför "vår" tomtbit på sluttningstomten). Grannarna som vi talat med är positiva och tanken är att vi inte skall skymma utsikten över havet helt för någon granne bakom oss som ligger högre upp. Grannarna längre ner får en vacker villa att kika upp på och en fin tomt istället för en enorm komposthög gömd bland träd och sly idag.
Just den delen av tomten som är tänkt att bli vår är i sin övre relativt plana del ca 30m bred och plan i ca 5m innan den sluttar ganska brant ner längs åsen) som omnrådet Hult är byggt på.
Svärföräldrarna är tvugna att riva sitt garage för att tillfart till vår tomt skall vara möjlig. Inga konstigheter enl dem. Grundläggningen är säkert en nöt att knäcka då det finns en blandning av massiv bergrund men här och var både stora och mdelstora stenblock i marken.
Kan själv!
· Trelleborg
· 15 613 inlägg
Vad är det som hindrar att stycka av tomten? Är det en begränsning i hur små de får vara?
Det enda jag vet är att i den ursprungliga detaljplanen så står det skrivet att endast en byggnad får byggas på tomten men det var på den tiden bonden sålde av mark för snart 100 år sedan.
Tänker att detaljplaner måste kunna följa med och ändras i tiden också om förutsättningar finns förstås.
Tänker att detaljplaner måste kunna följa med och ändras i tiden också om förutsättningar finns förstås.
Kan själv!
· Trelleborg
· 15 613 inlägg
Kan du länka till detaljplanen?
Borde väl inte vara några problem att stycka av en tomt om båda tomterna blir stora nog efteråt.
Borde väl inte vara några problem att stycka av en tomt om båda tomterna blir stora nog efteråt.
Har själv försökt stycka av tomt som strider mot detaljplanen. Vilket inte gick då det står i detaljplanen att våran tomt skall vara 1600 kvm, och efter den tänkta avstyckningen skulle tomterna delas lika i princip, alltså ca 1030 kvm.
Då försökte vi ändra på detaljplanen och sökte planbesked, men det var dom inte intresserade av och fick avslag. Off record sa dom att kommunen inte ändrar en detaljplan för endast en avstyckning. (antagligen förmycket jobb för en enaste avstyckning)
Tydligen är det upp till kommunen att avgöra om ett detaljplanearbete skall startas eller inte?
Då försökte vi ändra på detaljplanen och sökte planbesked, men det var dom inte intresserade av och fick avslag. Off record sa dom att kommunen inte ändrar en detaljplan för endast en avstyckning. (antagligen förmycket jobb för en enaste avstyckning)
Tydligen är det upp till kommunen att avgöra om ett detaljplanearbete skall startas eller inte?
Vet inte om detta är rätt länk:
https://goteborg.se/wps/portal/star...Ajgb6BbmhigCnaUqB/dz/d5/L2dBISEvZ0FBIS9nQSEh/
Askims stenlid / Åsstigen och byggnad 17 på kartan där. Ser ingen gällande detaljplan dock...
https://goteborg.se/wps/portal/star...Ajgb6BbmhigCnaUqB/dz/d5/L2dBISEvZ0FBIS9nQSEh/
Askims stenlid / Åsstigen och byggnad 17 på kartan där. Ser ingen gällande detaljplan dock...
Kan själv!
· Trelleborg
· 15 613 inlägg
https://goteborg.se/wps/proxy/http/62.88.129.68/sbk_plandokument_v1/1480K-II-3397.pdf
det är en stadsplan tydligen
det är en stadsplan tydligen
Kan själv!
· Trelleborg
· 15 613 inlägg
Området är markerat BFII
Tomt måste vara större än 700kvm. En huvudbyggnad får anläggas per tomt, max 200kvm, och sedan gårdsbyggnader på max 50kvm.
Jag tror inte att tomterna är spikade enligt planen, utan att man får stycka av delar sålänge man håller sig inom planen (dvs större än 700kvm) Men jag är inte någon expert på området.
Tomt måste vara större än 700kvm. En huvudbyggnad får anläggas per tomt, max 200kvm, och sedan gårdsbyggnader på max 50kvm.
Jag tror inte att tomterna är spikade enligt planen, utan att man får stycka av delar sålänge man håller sig inom planen (dvs större än 700kvm) Men jag är inte någon expert på området.
Nej, en detaljplan är "helig". Den fyller dels funktionen att om du har mark inom detaljplaneområdet så är du garanterad att få bygga i enlighet med planenens begränsningar. Men du är också garanterad att ingen annan i området får bygga något som avviker från begränsningarna. Endast s.k mindre avvikelser är tillåtna.S SkimmerBug skrev:
Om du köper en tomt där planen föreskriver max 150 kvm och 1 våning. Så vet du att du får bygga ett sådant hus. Och du vet att grannen inte får bygga ett järnverk på sin tomt.
Det blir lite förvirrande i inläggen i tråden.
Man får i normalfallet aldrig bygga mer än ett boningshus på en tomt. Men däremot så kan man skapa en ny tomt genom avstyckning. Men det förutsätter att både den nya tomten och det som blir kvar av ursprungstomten uppfyller detaljplanens krav. Oftast handlar det om storlek, men det kan också gälla att en avstyckning inte får komma för nära en bef. byggnad.
I ditt fall misstänker jag att det är problem med avstyckningen pga. storlek, att planen kanske föreskriver minst 1000 kvm som exempel. Det kan också vara svårt att bygga ett hus på en sluttningstomt om detaljplanen har hårda krav på höjd på huset. Får huset ex. inte vara högre än 4m och tomten är brant, så kanske det enda man kan bygga inom reglerna bli en grotta med fasad ut mot sluttningen. Om det inte går att få in ett hus i enlighet med planens regler, så skulle en avstyckning inte vara ändamålsmässig, och då får man inte stycka av.
Motivet till avslaget utgår jag ifrån var något annat? Har man angivit minsta tomtstorlek i planer är det ofta med hänvisning till stads eller landskapsbild eller liknande.M Malborn skrev:
Att dom inte gör det för att det är mycket jobb låter konstigt då dom tar betalt för jobbet, ofta hamnar ärendena kanske långt ner i prioriteringen eftersom man har annat som är viktigare för fler personer, men dom brukar hanteras.
Men det är upp till kommunen om ett arbete ska påbörjas, ska man inte göra det ska det motiveras i beslutet varför. Och dessa beslut går inte att överklaga.
Tack! Bra info där. Mycket som spelar in för beslut alltså.
Hur menar du, Malborn? Att kommunen enligt detaljplan godkänner 1000kvm stora tomter, men att er, tänkta tomt blir mindre?