Jäpp. Tror också det är ventilationen som behöver lite extra kärlek.S SueCia skrev:
Taket är fixat 2012, då renoverades även takrännor/stuprör(koppar).
Vinden har vissa fuktproblem enl besiktning, beror säkert också på att det eldats mindre samt byte av värmesystem. Här behövs också viss översyn.
Så här står det i överlåtelsebesiktningen om vind/ventilation:
” Missfärgningar/mögelpåväxter noterades på yttertakets insida, varför det kan föreligga behov av åtgärder för att minska risken för ytterligare skador (förhindra uppfuktning och fortsatta mikrobiella skador), se även not. under Ventilation. Fläckar efter äldre läckage noterades på yttertakets insida. Dessa var dock torra vid besiktnings-tillfället men bör hållas under uppsikt för att i tid upptäcka eventuella förändringar, t.ex. genom märkning med färgpenna. Bristfälligt isolerad ventilationskanal noterades på vind. Oisolerade elrör förekommer på vinden. Eftersom de kan vara förbundna med bostaden föreligger risk för kondensbildningar i rören med åtföljande risk för fuktrelaterade skador i anslutning till kopplingsdosor, strömbrytare m.m. Elrör på vindar bör vara isolerade eller ligga förlagda under värmeisoleringen. Getingbon förekommer i större omfattning”
” På grund av de mögelpåväxter, troligen orsakade av kondensbildning, som noterades på vinden finns anledning att misstänka att inomhusventilationen inte är fullgod och att förbättringsåtgärder erfordras. Rekommenderar kontakt med fackman för kontroll och åtgärdsförslag.”
Ovanstående behöver förstås fixas, men är förhoppningsvis inga katastrofala problem, eller vad säger ni?
” Missfärgningar/mögelpåväxter noterades på yttertakets insida, varför det kan föreligga behov av åtgärder för att minska risken för ytterligare skador (förhindra uppfuktning och fortsatta mikrobiella skador), se även not. under Ventilation. Fläckar efter äldre läckage noterades på yttertakets insida. Dessa var dock torra vid besiktnings-tillfället men bör hållas under uppsikt för att i tid upptäcka eventuella förändringar, t.ex. genom märkning med färgpenna. Bristfälligt isolerad ventilationskanal noterades på vind. Oisolerade elrör förekommer på vinden. Eftersom de kan vara förbundna med bostaden föreligger risk för kondensbildningar i rören med åtföljande risk för fuktrelaterade skador i anslutning till kopplingsdosor, strömbrytare m.m. Elrör på vindar bör vara isolerade eller ligga förlagda under värmeisoleringen. Getingbon förekommer i större omfattning”
” På grund av de mögelpåväxter, troligen orsakade av kondensbildning, som noterades på vinden finns anledning att misstänka att inomhusventilationen inte är fullgod och att förbättringsåtgärder erfordras. Rekommenderar kontakt med fackman för kontroll och åtgärdsförslag.”
Ovanstående behöver förstås fixas, men är förhoppningsvis inga katastrofala problem, eller vad säger ni?
Fuktproblemen på vinden löser man i 999 fall av 1000 med ordentlig ventilation i huset som sagtJ jocke31 skrev:
Inget allvarligt, min sambo installerade FTX innan vi träffades, kostade 55 000 för material och arbete (var en firma som gjorde det) , inte jättedyrt och skapade enormt mkt trevligare inomhusklimat, fuktproblemen på vinden är borta också.J jocke31 skrev:
Vi är spekulanter på ett hus där grundkonstruktionen (byggt 1977) är platta på mark med allt vad det innebär. Mäklaren säger att ALLA syllar byttes 2004, och tycker hårt på det. Men då jag frågar efter dokumentation på detta tvekar han och säger att han ska prata med säljaren. Varpå han återigen brer på med hur bra det är med bytta syllar. Jag tycker det är jättemärkligt att han inte redan från början har koll på om dokumentation om en så pass stor sak som han tycker så hårt på. Här i byhåla där dessa hus går för under 2M är det en stor kostnad.
Självklart är bytta syllar jättebra! Men jag är tveksam på det här med dokumentationen. Om man inte får fram den, vad har vi för garantier på att det är gjort? Och ja det är nästan 15 år sedan, men tryckat trä direkt mot platta på mark jämfört med endast mögelskyddade syllar på fuktspärr är ändå stor. Hur vanligt är det att man byter syll runt hela huset "då man ändå håller på"? Om vi står där och måste byta syll om fem år och uppgifterna om byter visar sig inte stämmer, vad har vi för rättigheter då?
Det är ett trevligt hus som vi gärna vill köpa, men vi har inte någon lust att betala (med ett högre pris) för ett arbete som sedan visar sig inte vara gjort. Då avstå vi hellre och väntar på ett annat hus. Hur hade ni renoverar?
Självklart är bytta syllar jättebra! Men jag är tveksam på det här med dokumentationen. Om man inte får fram den, vad har vi för garantier på att det är gjort? Och ja det är nästan 15 år sedan, men tryckat trä direkt mot platta på mark jämfört med endast mögelskyddade syllar på fuktspärr är ändå stor. Hur vanligt är det att man byter syll runt hela huset "då man ändå håller på"? Om vi står där och måste byta syll om fem år och uppgifterna om byter visar sig inte stämmer, vad har vi för rättigheter då?
Det är ett trevligt hus som vi gärna vill köpa, men vi har inte någon lust att betala (med ett högre pris) för ett arbete som sedan visar sig inte vara gjort. Då avstå vi hellre och väntar på ett annat hus. Hur hade ni renoverar?
Det brukar väl iofs gå att se att syllarna är bytta. Ofta gör man ju bytet från utsidan så att det gå att se spåren av det. På mitt hus tex så ser man att de nedersta raderna av fasadteglet är utbytta även nu 10 år senare.
Medlem
· Korpilombolo
· 3 287 inlägg
Fel läge, fel läge och fel läge.
Därefter radon, asbest och fuktskador.
Ålderdomligt el och avlopp är inte heller kul, men kan vara lättare att fixa än de andra.
Därefter radon, asbest och fuktskador.
Ålderdomligt el och avlopp är inte heller kul, men kan vara lättare att fixa än de andra.
Detaljplanändringar... ska bli en motorväg i den gulliga skogsdungen bakom huset, trafikomläggningar tex villagatan ska bli bussgata...skolor, affärer och stora arbetsplatser som ska läggas ner...korrekta bygglov?
Min poäng är att ibland har det varket med huset eller "utsikten" att göra. Även om det kan sägas ingå i läget.
Men kan vara bra att lyfta blicken ovanför prospekt och besiktningsprotokoll och undersöka "läget" så att säga.
Sen är det bra att veta vad som är typiska standardfel/risker på vissa hustyper/årgångar.
Sen angående huset är det bra om man har en känsla för vad saker vanligtvis kostar att åtgärda. Sen varierar det såklart.
Sen beror det på vad man får/kan/vill göra själv. Eller vad som lejas bort.
Sen behövs det alltid göras mer eller mindre på alla begagnade hus. Är tyvärr väldigt få saker som är "billigt" att göra om man lejer bort. Det som ofta dyker upp är tex:
Omdränering
Tilläggsisolera vind
Takbyte
Avfukta källare/krypgrund
Dra om och uppdatera all el
Installera FTX system (från/tilluft)
Byta värmekälla i vattenburet system
Byta TILL vattenburet värmesystem
Renovera toa liten
Renovera badrum stort
Renovera kök
Renovera skorstenar
Byta fasad. Trä, puts, tegel
Måla om fasad
Nya ytskickt invändigt
Byta fönster
Dåligt avlopp
Dåligt vatten/brunn
Så läs trådar och fråga på så får du en bild för vad saker kostar. Sen beror kostnaden också på husets konstruktion. Vissa saker är enkelt/billigt att åtgärda på vissa hus och exakt samma sak kan vara dyrt på andra. Beroende tex på hur lätt saker är att komma åt i ett hus, markförhållanden osv.
Min poäng är att ibland har det varket med huset eller "utsikten" att göra. Även om det kan sägas ingå i läget.
Men kan vara bra att lyfta blicken ovanför prospekt och besiktningsprotokoll och undersöka "läget" så att säga.
Sen är det bra att veta vad som är typiska standardfel/risker på vissa hustyper/årgångar.
Sen angående huset är det bra om man har en känsla för vad saker vanligtvis kostar att åtgärda. Sen varierar det såklart.
Sen beror det på vad man får/kan/vill göra själv. Eller vad som lejas bort.
Sen behövs det alltid göras mer eller mindre på alla begagnade hus. Är tyvärr väldigt få saker som är "billigt" att göra om man lejer bort. Det som ofta dyker upp är tex:
Omdränering
Tilläggsisolera vind
Takbyte
Avfukta källare/krypgrund
Dra om och uppdatera all el
Installera FTX system (från/tilluft)
Byta värmekälla i vattenburet system
Byta TILL vattenburet värmesystem
Renovera toa liten
Renovera badrum stort
Renovera kök
Renovera skorstenar
Byta fasad. Trä, puts, tegel
Måla om fasad
Nya ytskickt invändigt
Byta fönster
Dåligt avlopp
Dåligt vatten/brunn
Så läs trådar och fråga på så får du en bild för vad saker kostar. Sen beror kostnaden också på husets konstruktion. Vissa saker är enkelt/billigt att åtgärda på vissa hus och exakt samma sak kan vara dyrt på andra. Beroende tex på hur lätt saker är att komma åt i ett hus, markförhållanden osv.
Tack för en massa bra tips, Skogstomten! Vissa har jag redan följt, som att med nyfikenhet läsa en herrans massa trådar här på forumet om just de hustyper vi kikar på.S skogstomten skrev:
Börjar också få ganska bra koll på möjliga riskkonstruktioner, källare/souterrängplan är ju en klassiker för de 50-60-talshus vi är intresserade av och följaktligen förekommer inte sällan t ex organiskt material (som inte borde vara där) i källare vilket förestås skapar oönskade fuktproblem.
Ventilationen är en annan intressant fråga, självdrag är förstås standard för de hus vi tittar på, och ofta (skulle vilja säga för det mesta) så behöver den ses över/förbättras. Detta märks ofta på vindarna där de ändrade levnadsvanorna samt ändringen av uppvärmning kan ställa till vissa problem.
Eftersom vi inte har så mycket varken tid/kunskaper så kommer vi med största sannolikhet att leja bort en hel del arbeten, även om vi kanske fixar enklare jobb själva, t ex ytskikt.
Eftersom det (precis som du skriver) är rätt dyrt att leja bort jobb så kommer vi försöka köpa hus i så bra skick som möjligt - renoveringsobjekt är inget för oss. Det vi koncentererar oss på är att försöka minimera behov av stora jobb i mesta möjliga mån, som tak, dränering, fuktproblem, radonsanering, fönsterbyten/renovering osv.
Precis som du skriver så är förstås få (inga?) hus perfekta från början, det handlar mycket om att försöka hitta ett objekt med fixbehov som man kan leva med. Renoveringar av badrum/kök har vi rätt bra koll på t ex.
Att läget och tomtens placering är allra viktigast är vi helt med på. Det är liksom svårt att göra något åt…
Just nu kikar vi på två hus, ett från -51 i trä och ett från -62 i tegel. Båda är i bra skick och är välskötta. Inga problem med radon eller några andra uppenbara saker. Taken är schyssta på båda husen. Helt OK fuktvärden och inga jätteproblem på någon av vindarna. Provtryckta rökgångar/eldstäder i modern tid på båda. Men självklart finns saker som behöver åtgärdas, och vi försöker därför budgetera med kommande renoveringsbehov.
I huset från 1951 så är värmepannan 19 år gammal, idag är uppvärmningen vattenburen elpanna vilket ger rätt taskiga energivärden (ca 25 000 kWh/år för 174 kvm + 34 kvm biarea) så våra funderingar här är att installera bergvärme om man ändå bör räkna med att byta pump inom kort. Har förstått att man kan räkna med en kostnad på kanske 180 - 200 000 kr för detta. Tomten är bergig, dvs troligen rätt nära till berg och jag har kikat på hur djupa borrhål grannarna har. Den nuvarande ägaren har precis rivit bort allt organiskt material och har isolerat/bytt golv i souterrängvåning och dessutom installerat golvvärme på denna våning.
I det andra huset så är det troligen en omdränering som är nästa stora projekt. Den senaste dräneringen är gjord 1981, nämligen. Besiktningsmannen noterar att det börjar bli dags för byte i protokollet. Huset är ett 1,5-plans hus + souterrängvåning på 199 kvm + 38 kvm biyta. Har inte exakt koll på hur många löpmeter som behövs, men gissar på ca 40. Detta bör kanske röra sig om en kostnad på 130 - 150 000 kr? Det finns även lite andra småsaker som vi räknar med att behöva fixa, t ex målning av träpanel (endast en liten del av huset), gissningsvis ca 50 000 kr för de viktigaste sakerna. Detta hus har bergvärme och betydligt bättre energiprestanda. Inga fuktproblem i huset idag, men det kan ju ändras fort om dräneringen sjunger på sista versen…
Så summa summarum ungefär samma kostnader kanske?
Frågan är hur man ska tänka här - å ena sidan så kan värmepannan gå sönder när som helst. Å andra sidan så är ev rikskonstruktioner i souterrängvåningen inte åtgärdade i det andra huset och behov av dränering/fuktisolering kan komma snabbare än . Hur hade ni värderat dessa fakta?
I ett hus som drar 25000kWh så är antagligen bergvärmen lite billigare.
Skulle tro att du kommer neremot 150-170". Särskilt om du har "berg i dagen" du klarar dig då med 3m foderör även om "Normbrunn" kräver 6m egentligen. Har varit inblandad i två såna bergvärmeinstallationer i Stockholmstrakten för drygt 5år sen. Ett landade på strax under 120" i juni och det andra ca 145" i oktober. Då var i och för sig ROT avdraget 50% men man får bara ROT avdrag på en ganska liten del ändå.
Sätta in bra avfuktare i en krypgrund eller källare med förhöjd fukt är egentligen ganska billigt. Borde hamna på 20-40". Har för mig att en Munters minsta avfuktare kostar under 20" och en Woodys typ 5". Installationen är mest ett 230V eluttag och några slangar/rör. Att "städa ut" organiskt material gör man ju enkelt själv. Bara att krypa in och kasta ut alla gamla träbitar osv.
Priser för omdränering har jag lite dålig koll på men det låter rimligt. Har i vissa fall gått lite "hysteri" i det. Har man ett hus med oinredd källare där väggarna "andas" och man inte har några fult/luktproblem så funkar det troligen bra redan utan att det är akut att dränera runt grunden.
I ett suterränghus blir det så klart viktigare då jag antar att källaren är inredd? Visst är det så att en dränering har begränsad livslängd men då är det mest grus/rör som slammat igen antar jag. Har man monterat korrekt isolering (isodrän, platon osv) mot grunden så borde den delen rimligtvis kunna sitta kvar? Dvs kostnaden att OM-dränera borde vara lägre än när man dränerar första gången. I så fall borde det vara billigare än de siffror du angett kan jag tycka.
Skulle tro att du kommer neremot 150-170". Särskilt om du har "berg i dagen" du klarar dig då med 3m foderör även om "Normbrunn" kräver 6m egentligen. Har varit inblandad i två såna bergvärmeinstallationer i Stockholmstrakten för drygt 5år sen. Ett landade på strax under 120" i juni och det andra ca 145" i oktober. Då var i och för sig ROT avdraget 50% men man får bara ROT avdrag på en ganska liten del ändå.
Sätta in bra avfuktare i en krypgrund eller källare med förhöjd fukt är egentligen ganska billigt. Borde hamna på 20-40". Har för mig att en Munters minsta avfuktare kostar under 20" och en Woodys typ 5". Installationen är mest ett 230V eluttag och några slangar/rör. Att "städa ut" organiskt material gör man ju enkelt själv. Bara att krypa in och kasta ut alla gamla träbitar osv.
Priser för omdränering har jag lite dålig koll på men det låter rimligt. Har i vissa fall gått lite "hysteri" i det. Har man ett hus med oinredd källare där väggarna "andas" och man inte har några fult/luktproblem så funkar det troligen bra redan utan att det är akut att dränera runt grunden.
I ett suterränghus blir det så klart viktigare då jag antar att källaren är inredd? Visst är det så att en dränering har begränsad livslängd men då är det mest grus/rör som slammat igen antar jag. Har man monterat korrekt isolering (isodrän, platon osv) mot grunden så borde den delen rimligtvis kunna sitta kvar? Dvs kostnaden att OM-dränera borde vara lägre än när man dränerar första gången. I så fall borde det vara billigare än de siffror du angett kan jag tycka.
Redigerat:
När vi flyttade in i vårt suterränghus från -62 hade vi ju ett besiktningsprotokoll att utgå ifrån. Riskfaktorerna berättar ju vad man behöver åstadkomma först.
I vårt fall var det platta direkt på mark, taket utvändigt och dräneringen.
Pelletsbrännaren som ersatte oljeeldningen var det första vi åtgärdade; högst motvilligt dock. Pannan funkade inte alls till det här ändamålet utan ersattes med bergvärme. Istället för att bara nöja oss satte vi en fläktkonvektor i pannrummet som ombesörjer ventilationsproblemen som annars kan uppstå. tack vare denna enkla lösning upprätthålls självdraget i källaren.
Vidare var det plattan direkt på mark, och vid alla renoveringar i källardelen har vi lagt nivellgolv i rummen. Ett ventilerat golv som är kapillärbrytande har gjort underverk för miljön i källaren. Taket är bytt, dräneringen är åtgärdad.. snart dags att börja om!
Hade jag fått tänka efter idag hade jag aldrig tvekat på att köpa mitt eget hus igen..
I vårt fall var det platta direkt på mark, taket utvändigt och dräneringen.
Pelletsbrännaren som ersatte oljeeldningen var det första vi åtgärdade; högst motvilligt dock. Pannan funkade inte alls till det här ändamålet utan ersattes med bergvärme. Istället för att bara nöja oss satte vi en fläktkonvektor i pannrummet som ombesörjer ventilationsproblemen som annars kan uppstå. tack vare denna enkla lösning upprätthålls självdraget i källaren.
Vidare var det plattan direkt på mark, och vid alla renoveringar i källardelen har vi lagt nivellgolv i rummen. Ett ventilerat golv som är kapillärbrytande har gjort underverk för miljön i källaren. Taket är bytt, dräneringen är åtgärdad.. snart dags att börja om!
Hade jag fått tänka efter idag hade jag aldrig tvekat på att köpa mitt eget hus igen..
Tack för bra och initierad input. Ja, det är Stockholmsområdet vi pratar om. Just beträffande bergvärme så tankar vi att vi kan ta den höga elkostnaden tills värmepumpen börjar sjunga på sista versen. Men om man väl måste köpa ny pump så kan man ju lika gärna sätta in bergvärme. Som intressant jämförelse så kan jag berätta att energideklarationen för hus nr 2 (som har bergvärme) anger 11 081 kWh/år, vilket ju är betydligt mindre än hus nr 1. Så det känns lite som en no-brainer.S skogstomten skrev:
Gällande dräneringen så skriver besiktningsmannen så här:
"
Utförande
Fuktisolering med asfalt-/tjärstrykning, dränering av tegelrör enligt egen bedömning.
Byggnadens östra och norra sida dränerades om med fuktisolering av typ Platon enligt arbets-beskrivning från 1981. Dränering vid dessa delar är av plastslang enligt beskrivning.
Ålder:
Dränering och fuktisolering från byggåret och från år 1981 enligt beskrivning daterad 1981."
och även:
"Normal teknisk livslängd på fuktisolering av system Platon eller likvärdigt bedöms vid rätt utförande och återfyllning till ca 40-50 år, vilket innebär att man i normalfallet endast behöver räkna med översyn och eventuell lagning/komplettering av fuktisoleringen i samband med åtgärdande av dräneringen."