Länsförsäkringar dolda fel köpare och säjare
Ska både sälja och köpa hus. Som säljaren förstår jag absolut vitsen med "utökad besiktning" och dolda-fel-försäkring sedan.
Men ett hus jag tittat på, så säger mäklaren att jag fullgjort min undersökningsplikt enligt jordabalken genom att ta del av protokollet anticimex alltså utfärdat. Har så svårt att tro att det kan vara så "lätt". Är det verkligen det?
Men ett hus jag tittat på, så säger mäklaren att jag fullgjort min undersökningsplikt enligt jordabalken genom att ta del av protokollet anticimex alltså utfärdat. Har så svårt att tro att det kan vara så "lätt". Är det verkligen det?
Det stämmer knappast. För det första är det nästan alltid så att det är olika områden som inte ingår i besiktning (kan vara elsystem, radon, uterum med mera). Sen kan det vara så att besiktningen reserverar sig (typ fördjupad bedömning behövs). Slutligen så är ju den besiktningen till för att ge säljaren trygghet och inte för att gynna dig som köpare.
Mäklare säger ofta så. Och det är grovt fel.
Att verkligen fullgöra sin undersökningsplikt gör nästan ingen köpare. För det behöver man köpa en s.k jordabalksbesiktning. Det är enbart någon enstaka besiktningsfirma i landet som utför så totala besiktningar. Och det är väldigt dyrt, har hört siffror på typ 40 000.
Dvs. även om du låter utföra en egen besiktning så har du troligen inte fullt ut fullgjort din undersökningsplikt.
Men de flesta köpare gör (förhoopningsvis) en rimlig balansering av kostnad för besiktning kontra vilka risker man kan tänka sig att ta. men ett fastighetsköp är alltid en risktagning, som för det mesta går bra.
Den besiktning som mäklaren vill att du skall ta över har (minst) två problem.
För det första så är den utförd på säljarens uppdrag, även en seriös bes. man kommer att i någon mån påverkas av uppdragsgivarens intresse, och uppdragsgivaren vill att dte skall anmärkas så lite som möjligt. De här besiktningsmännen står i beroendeställning till mäklaren, mäklaren kommer inte att ge fler uppdrag om bes. mannen hittar för mycket fel på husen.
Är det sedan en oseriös bes. man så blir det givetvis ännu värre.
Och här kommer då det andra problemet in.
Anticimex är visserligen väldigt stora på att utföra besiktningar, men de anses inte seriösa, det finns undantag, även AC har en del bra besiktningsmän. För några år sedan toppade Anticimex anmälningar till ARN inom området hus och byggen Så i en bransch som kryllar av fuskbyggare och diverse extremt oseriösa bolag, var de värst (finns fler sätt att tolka statistiken). Nu har de visserligen färre anmälningar men...
Att verkligen fullgöra sin undersökningsplikt gör nästan ingen köpare. För det behöver man köpa en s.k jordabalksbesiktning. Det är enbart någon enstaka besiktningsfirma i landet som utför så totala besiktningar. Och det är väldigt dyrt, har hört siffror på typ 40 000.
Dvs. även om du låter utföra en egen besiktning så har du troligen inte fullt ut fullgjort din undersökningsplikt.
Men de flesta köpare gör (förhoopningsvis) en rimlig balansering av kostnad för besiktning kontra vilka risker man kan tänka sig att ta. men ett fastighetsköp är alltid en risktagning, som för det mesta går bra.
Den besiktning som mäklaren vill att du skall ta över har (minst) två problem.
För det första så är den utförd på säljarens uppdrag, även en seriös bes. man kommer att i någon mån påverkas av uppdragsgivarens intresse, och uppdragsgivaren vill att dte skall anmärkas så lite som möjligt. De här besiktningsmännen står i beroendeställning till mäklaren, mäklaren kommer inte att ge fler uppdrag om bes. mannen hittar för mycket fel på husen.
Är det sedan en oseriös bes. man så blir det givetvis ännu värre.
Och här kommer då det andra problemet in.
Anticimex är visserligen väldigt stora på att utföra besiktningar, men de anses inte seriösa, det finns undantag, även AC har en del bra besiktningsmän. För några år sedan toppade Anticimex anmälningar till ARN inom området hus och byggen Så i en bransch som kryllar av fuskbyggare och diverse extremt oseriösa bolag, var de värst (finns fler sätt att tolka statistiken). Nu har de visserligen färre anmälningar men...
Rekommenderar att du beställer en egen besiktning och deltar på plats.fia_mstd skrev:
Bra om säljaren är med också, dels för att de har bäst kännedom om byggnaden och att de kan hjälpa till så att ni kan komma fram dör det behövs.
En överlåtelsebesiktning enligt SBR modellen är ett bra underlag som beslut inför vad du vill undersöka vidare.
Se till att du har tid att hantera den informationen du får vid besiktning och utlåtande.
(Och få lite förståelse för byggnaden och var du ska ha koll på läget.)
Det är ju dina/ era förutsättningar som ska var underlag inför vad ni vill undersöka vidare.
Det är min fasta åsikt att allt som har med besiktning (även bil-), kontroll, anläggningsprovning etc. att göra skall lyda under en myndighet, eller annat statligt organ, m a o ekonomiskt oberoende, för att just inte frestas att 'fjäska' för att få fortsatta uppdrag.H hempularen skrev:
Jag är tillräckligt gammal att ha upplevt en epok då t ex ÅFs, och andra förmodligen, anläggningsprovning togs över? av SA, Statens Anläggningsprovning, men nu är det tydligen vilda västern igen?
(är utvisad ur mitt eget land, så jag hänger inte med på allt)
Detta med doldafel försäkring, värdelöst bara lura folk köpa dyra försäkringar. Anlita en en duktig kontrollant det bästa.vi har råkat ut för detta företag där de påstod att det var träbjälklag trots att drt bevisligen var betongplatta som spruckit, de fortsatte hävda att de hade rätt. Kan de inte mer om byggnation så är försäkringen inte ens värt kostnad för papperet.
Hej.Biffkrull skrev:
Det finns besiktningsmän som jobbar oberoende.
Dvs inte får in uppdrag oberoende av mäklare eller kopplade till massa extrauppdrag som görs bäst i skede efter överlåtelsebesiktningen.
SBR expertgrupp för överlåtelsebesiktning kan rekommenderas. (förutsätter arbete enligt den modell som är framtagen i branschen och löpande utbildning samt granskning av utlåtande som återkoppling. Sen beror det på respektive besiktningsmans bakgrund/ erfarenhet och hur många besiktningar BM bokar in ska ske per dag/ vecka som avgör hur bra besiktningen blir.
Besiktningen i sig ska ske på samma sätt men jag tror det är lättare för oss alla om besiktningen/BM beställs direkt av beställaren, och att Beställaren deltar vid besiktningen.
Jobbar själv med dessa uppdrag och utför också uppdrag som Kontrollansvarig enligt PBL och oberoende tekniska besiktningar i övrigt, dessa uppdrag är kompetenshöjande till överlåtelsebesiktningarna.
Jag tyckte det funkade bra att betala för att köpa överlåtelsebesiktning, med genomgång av huset på plats med besiktningsmannen. Det var nån form av seriös besiktningsman. Han gick igenom en massa saker med kommentarer typ "här ser man att plåtslagaren vet vad han pysslar med" och "snickaren har koll det ser man här" och visar en massa vinklar som gör att vattnet rinber av.
Det är givetvis långt från heltäckande MEN det beror ju mkt på vilket objekt det är man är spekulant på tycker jag samt vilka risker man är villig att ta ( har man råd med 100k extra utgift, är man händig själv osv).
Dessa besiktningar är mer för att hitta sånt som är uppenbart åt h fel men som en total amatör ändå hade missat. Tycker också det ger en hel del input till riskkalkylen att prata med säljaren. Kan denne genast berätta hur huset är byggt i detalj kan det finnas hopp om att man ansträngt sig för husets skull osv.
Visar det sig sedan att det är riktigt riktigt felaktigt byggt typ att hälften av diffusionsspärren och varannan isoleringsskiva i väggarna saknas, då har man goda chanser att det kan vara ett dolt fel. Om man i övrigt inte hade anledning att misstänka att det kunde vara något fel, tex att allt i övrigt är "perfekt" byggt. Köper man ett halvmögligt renoveringsobjekt med invändiga vattenskador här och där är det knappast oväntat om det är en massa fel i väggarna.
Det är givetvis långt från heltäckande MEN det beror ju mkt på vilket objekt det är man är spekulant på tycker jag samt vilka risker man är villig att ta ( har man råd med 100k extra utgift, är man händig själv osv).
Dessa besiktningar är mer för att hitta sånt som är uppenbart åt h fel men som en total amatör ändå hade missat. Tycker också det ger en hel del input till riskkalkylen att prata med säljaren. Kan denne genast berätta hur huset är byggt i detalj kan det finnas hopp om att man ansträngt sig för husets skull osv.
Visar det sig sedan att det är riktigt riktigt felaktigt byggt typ att hälften av diffusionsspärren och varannan isoleringsskiva i väggarna saknas, då har man goda chanser att det kan vara ett dolt fel. Om man i övrigt inte hade anledning att misstänka att det kunde vara något fel, tex att allt i övrigt är "perfekt" byggt. Köper man ett halvmögligt renoveringsobjekt med invändiga vattenskador här och där är det knappast oväntat om det är en massa fel i väggarna.
Av egen erfarenhet vid försäljning av -70 tals hus kan jag tillägga nedan.
Som säljare kan du inte lita på att överlåtelseförsäkringen hjälper dig då det kan vara villkorat en massa undantag.
Familjen sålde föräldrarnas hus via LF med försäkring. Överlåtelsebesiktning utfördes av Anticimex. Besiktningsman fann förhöjd fukt i syll men under gränsvärde och rekommenderade vidare undersökning för att se omfattning. Säljaren hade ingen egen kännedom om fukt
Köparen köpte hus utan att undersöka vidare. Vid inflyttning började köpare renovera och fann då att problemen var större än besiktning visade. Köparen hävdade då dolt fel men det var givetvis inte möjligt då han inte fullgjort sin undersökningsplikt (besiktingsman rekomenderade utökad undersökning och var därmed friskriven) Köparen hävdade fortfarande dolt fel och ville ställa säljare till svars och hotade med juridisk process.
Man kan då tro att en säljförsäkring ska hjälpa och företräda säljaren mot köparen som bevisligen inte gjort udersökning. Försäkringen täcker bara riktiga dolda fel och så var det ju inte här, syll hade anmärkning. Dessutom kan man aldrig hävda dolt fel i en riskkonstruktion som är känd för brister, tex syllar på platta på mark. Det är en vanligt förekommande teknik från 70-talet som idag visar sig riskfylld och därmed ska den alltid undersökas som om den har problem. Gör man inte det är det inget dolt fel bara undermålig undersökning av köparen med hänvisning till riskkonstruktion.
Eftersom det inte är ett riktigt dolt fel är det då säljaren som själv får bestrida ev. krav från köparen. Säljaren har inte rätt till hjälp via sin försäkring.
Mitt tips är att även som säljare inte lita på att försäkringen ger en helt smärtfri försäljning. Den täcker inte allt.
Köparen har alltid undersökningsplikt oavsett vad säljaren har för försäkringar.
Som säljare kan du inte lita på att överlåtelseförsäkringen hjälper dig då det kan vara villkorat en massa undantag.
Familjen sålde föräldrarnas hus via LF med försäkring. Överlåtelsebesiktning utfördes av Anticimex. Besiktningsman fann förhöjd fukt i syll men under gränsvärde och rekommenderade vidare undersökning för att se omfattning. Säljaren hade ingen egen kännedom om fukt
Köparen köpte hus utan att undersöka vidare. Vid inflyttning började köpare renovera och fann då att problemen var större än besiktning visade. Köparen hävdade då dolt fel men det var givetvis inte möjligt då han inte fullgjort sin undersökningsplikt (besiktingsman rekomenderade utökad undersökning och var därmed friskriven) Köparen hävdade fortfarande dolt fel och ville ställa säljare till svars och hotade med juridisk process.
Man kan då tro att en säljförsäkring ska hjälpa och företräda säljaren mot köparen som bevisligen inte gjort udersökning. Försäkringen täcker bara riktiga dolda fel och så var det ju inte här, syll hade anmärkning. Dessutom kan man aldrig hävda dolt fel i en riskkonstruktion som är känd för brister, tex syllar på platta på mark. Det är en vanligt förekommande teknik från 70-talet som idag visar sig riskfylld och därmed ska den alltid undersökas som om den har problem. Gör man inte det är det inget dolt fel bara undermålig undersökning av köparen med hänvisning till riskkonstruktion.
Eftersom det inte är ett riktigt dolt fel är det då säljaren som själv får bestrida ev. krav från köparen. Säljaren har inte rätt till hjälp via sin försäkring.
Mitt tips är att även som säljare inte lita på att försäkringen ger en helt smärtfri försäljning. Den täcker inte allt.
Köparen har alltid undersökningsplikt oavsett vad säljaren har för försäkringar.
Man måste ju läsa försäkringsvillkoren när man tecknar försäkringen.
Sen kan ju säljaren vänligt avvisa alla krav utan större ansträngning.Går köparen vidare med en stämning kan man få rättshjälp via sin hemförsäkring. Är det dessutom ett vattentätt (hoho) case som det låter i detta fall kan man vara lugn. Att helt komma ifrån att behöva lyfta ett finger i ett sådant läge är dock svårt.
Sen kan ju säljaren vänligt avvisa alla krav utan större ansträngning.Går köparen vidare med en stämning kan man få rättshjälp via sin hemförsäkring. Är det dessutom ett vattentätt (hoho) case som det låter i detta fall kan man vara lugn. Att helt komma ifrån att behöva lyfta ett finger i ett sådant läge är dock svårt.
Jag tycker att det är dags att man som säljare/köpare får något för alla pengar som betalas in till Staten i samband med en husförsäljning. Varför inte helt enkelt starta ett Statligt besiktningsverk som besiktigar och TAR ANSVAR för vad man kommit fram till (eller inte) vid en besiktning. Detta utan kostnad för säljare ELLER köparen. Det finns tillräckligt mycket pengar att ta av bara i stämpelskatten....
Eller varför inte en årlig besiktning för de som så önskar som bekostas av fastighetsavgiften (fastighetsskatten) i denna besiktning skulle en energideklaration som verkligen är en energideklaration ingå inte de skämt som skråväsendet gör nu...
Eller varför inte en årlig besiktning för de som så önskar som bekostas av fastighetsavgiften (fastighetsskatten) i denna besiktning skulle en energideklaration som verkligen är en energideklaration ingå inte de skämt som skråväsendet gör nu...
Jag har snarlika erfarenheter från en försäljning. Vi hjälpte en äldre släkting med försäljning. Vi beställde en besiktning och försäkring då vi inte visste något om huset. besiktningen visade på brister. ändå återkom köparen med krav av olika slag som fanns omnämnda i besiktningen och där man borde ha gjort fördjupad besiktning. Även i vårt fall var det så att besiktningsbolaget inte hjälpte till, vi fick sköta allt själva. det blev massor av tid som lades på detta, inte så kul när man är ombud i en försäljningO Oakroad skrev:
När vi köpte vårt hus hade vi egen besiktningsman och byggaren som skulle hjälpa oss med renoveringen med på vår besikting. Plus att vi själva var närvarande.
Utan att gå in på detaljer upptäcktes ett dolt fel när vi påbörjade renovering och vi fick kriga som galning innan Anticimex gick med på att ersätta oss för felet. Jag tvivlar starkt på att vi hade fått någon ersättning om vi inte hade haft två (tre med anticimex egen besikningsman) yrkesmän som besiktigat huset och som inte hittat något att anmärka på just där.
1 LITA ALDRIG PÅ MÄKLAREN och SÄLJARENS BESIKTNING
2 Anlita ett annat bolag än det som säljaren har
3.Så ju fler ögon desto bättre.
Utan att gå in på detaljer upptäcktes ett dolt fel när vi påbörjade renovering och vi fick kriga som galning innan Anticimex gick med på att ersätta oss för felet. Jag tvivlar starkt på att vi hade fått någon ersättning om vi inte hade haft två (tre med anticimex egen besikningsman) yrkesmän som besiktigat huset och som inte hittat något att anmärka på just där.
1 LITA ALDRIG PÅ MÄKLAREN och SÄLJARENS BESIKTNING
2 Anlita ett annat bolag än det som säljaren har
3.Så ju fler ögon desto bättre.