Finns en skyldighet hos br-innehavare att anmäla fel på fastigheten?
Detta är en del i en väldigt komplicerad situation, men jag tror den kan göras någorlunda fristående.
En medlem (X) i vår brf framförde häromdagen att han tyckte det var jobbigt att styrelsen inte tog tag i läckaget som X har i sin lgh. Detta var första gången vi hörde talas om att det skulle vara läckage i X lgh (takvåning), så vi skickade omedelbart dit en firma för att utreda och åtgärda saken.
Det har nu visat sig att det i princip regnar rakt in. Detta pga viss åverkan som X gjort, samt tyvärr också på en felaktig konstruktion. Detta har pågått under en längre tid, men det är först nu, när skadorna blivit väldigt omfattande, som X väljer att (indirekt) påtala situationen.
Detta kommer bli dyrt att åtgärda, mycket dyrt. Jag undrar i vilken omfattning vi kan rikta anspråk mot X för dessa kostnader, då det hela har förvärrats dels av X egna ingrepp i husets konstruktion, och dels av att X underlåtit att berätta för styrelsen om felet. Endast vid en mer grundlig undersökning av X lgh har detta kunnat upptäcka, och vi har heller inte haft någon möjlighet att inspektera detta utifrån då det rör sig om X egna takterrass. Jag anser att vi borde kunna rikta anspråk mot X för åtminstone kostnaderna för att åtgärda det han ställt till med konkret, och de följdskador som kommit av detta.
Tyvärr måste vi agera omedelbart kring detta. Om jag förstår lagen rätt har vi i princip rätt att ta de delar av X lgh vi behöver i anspråk för att se till att dessa skador inte förvärras, och vi i värsta fall får en kompromissad bärande konstruktion. Visst har jag rätt i detta?
En medlem (X) i vår brf framförde häromdagen att han tyckte det var jobbigt att styrelsen inte tog tag i läckaget som X har i sin lgh. Detta var första gången vi hörde talas om att det skulle vara läckage i X lgh (takvåning), så vi skickade omedelbart dit en firma för att utreda och åtgärda saken.
Det har nu visat sig att det i princip regnar rakt in. Detta pga viss åverkan som X gjort, samt tyvärr också på en felaktig konstruktion. Detta har pågått under en längre tid, men det är först nu, när skadorna blivit väldigt omfattande, som X väljer att (indirekt) påtala situationen.
Detta kommer bli dyrt att åtgärda, mycket dyrt. Jag undrar i vilken omfattning vi kan rikta anspråk mot X för dessa kostnader, då det hela har förvärrats dels av X egna ingrepp i husets konstruktion, och dels av att X underlåtit att berätta för styrelsen om felet. Endast vid en mer grundlig undersökning av X lgh har detta kunnat upptäcka, och vi har heller inte haft någon möjlighet att inspektera detta utifrån då det rör sig om X egna takterrass. Jag anser att vi borde kunna rikta anspråk mot X för åtminstone kostnaderna för att åtgärda det han ställt till med konkret, och de följdskador som kommit av detta.
Tyvärr måste vi agera omedelbart kring detta. Om jag förstår lagen rätt har vi i princip rätt att ta de delar av X lgh vi behöver i anspråk för att se till att dessa skador inte förvärras, och vi i värsta fall får en kompromissad bärande konstruktion. Visst har jag rätt i detta?
Vad står det i stadgarna angående ingrepp i bärande konstruktion? Jag skulle säga att medlem X har utfört arbeten på bärande konstruktion utan brf:s tillstånd. Vet ej hur man går till väga rent rättsligt, men man borde kunna hävda att bostadsrätten är förverkad och att den tvångsinlöses.
Huruvida den är förverkad och kan tvångsinlösas är en separat fråga. Det gör bara att vi blir av med honom, inte att vi nödvändigtvis blir ekonomiskt kompenserade. Det finns tyvärr dessutom ett nyligen avgjort prejudicerande fall där man trots att en medlem gjort ingrepp i den bärande konstruktionen inte kunde få hen vräkt.
Det kritiska är att vi vill att X skall stå för så mycket pistoler som möjligt, och frågan är därför om just den grova oaktsamhet det innebär att inte berätta att man vid regn konsekvent får torka upp vatten möjliggör för oss att regressa.
Det kritiska är att vi vill att X skall stå för så mycket pistoler som möjligt, och frågan är därför om just den grova oaktsamhet det innebär att inte berätta att man vid regn konsekvent får torka upp vatten möjliggör för oss att regressa.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
Jag skulle säga att ni har ett starkt case. Då du dels har koll på angränsande rättsfall och dels då frågan blirextra komplicerad om X både gjort åverkan och underlåtit att berätta om det avstår jag från mer precisa åsikter, men nog borde ni kunna regressa mot X genom de regler som finns i bostadsrättslagen och LEF.
Får lite känslan av att halva målet är att sätta dit X. Jag tycker att ni ska fråga er själva om det är ett rimligt mål. Den rimliga ansträngningen för styrelsen är nog att göra ett försäkringsärende av det, men informera ert försäkringsbolag om att er uppfattning är att det här egentligen borde vara något som belastar X, inte föreningen. Sen kan ert försäkringsbolag få regressa istället för att ni gör det själva.
Får lite känslan av att halva målet är att sätta dit X. Jag tycker att ni ska fråga er själva om det är ett rimligt mål. Den rimliga ansträngningen för styrelsen är nog att göra ett försäkringsärende av det, men informera ert försäkringsbolag om att er uppfattning är att det här egentligen borde vara något som belastar X, inte föreningen. Sen kan ert försäkringsbolag få regressa istället för att ni gör det själva.
Jag vet inte riktigt vilken försäkring som åsyftas, vatten utifrån täcks väl i stort sett aldrig? Möjligtvis kan vi ha någon försäkring är vi kan få ersättning för det byggfel som nu uppdagats.
Ang att sätta dit medlemmen förstår jag att det kan låta så. Dock är det verkligen inte det vi vill, vi skulle mer än gärna inte behöva agera alls. Jag vill inte gå in på detaljer med hänsyn till alla inblandade.
@Nötegårdsgubben du verkar kunna detta. Hur är det, får man utan ersättning ta delar av en lgh i anspråk för att utföra nödvändigt fastighetsunderhåll? Jag har försökt läsa lagen, men inte hittat något tydligt. Ej heller Google funkar för detta.
Ang att sätta dit medlemmen förstår jag att det kan låta så. Dock är det verkligen inte det vi vill, vi skulle mer än gärna inte behöva agera alls. Jag vill inte gå in på detaljer med hänsyn till alla inblandade.
@Nötegårdsgubben du verkar kunna detta. Hur är det, får man utan ersättning ta delar av en lgh i anspråk för att utföra nödvändigt fastighetsunderhåll? Jag har försökt läsa lagen, men inte hittat något tydligt. Ej heller Google funkar för detta.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 259 inlägg
Ja, 7:13 första stycket bostadsrättslagen. Men jag förstår att frågan delvis är om det skulle bli tal om nedsatt avgift för att X inte har full nyttjanderätt till sin lägenhet under tiden. Det har hen inte om det är det lagrummet som är aktuellt, men möjligen på en annan grund (7:4).
Är det arbete som egentligen borde var X ansvar men som föreningen tagit över (se 12 a § samma kapitel) så är det tveklöst att X inte ska ha någon ersättning. Är det istället så att det är föreningen som brustit i sin skötsel av fastigheten kan man tänka sig att X har rätt till nedsättning av avgiften enligt 4 och 2 §§. Det blir förstås extra knepigt om det är ett konstruktionsfel kombinerat med att X gjort åverkan.
Worst case: Föreningens ansvar och X har rätt till nedsatt avgift för att föreningen behöver göra intrång i bostaden (4 och 2 §§). Mer troligt: X får finna sig i att intrånget krävs för reparationen (13 §, eventuellt i kombination med 12 a §).
Är det arbete som egentligen borde var X ansvar men som föreningen tagit över (se 12 a § samma kapitel) så är det tveklöst att X inte ska ha någon ersättning. Är det istället så att det är föreningen som brustit i sin skötsel av fastigheten kan man tänka sig att X har rätt till nedsättning av avgiften enligt 4 och 2 §§. Det blir förstås extra knepigt om det är ett konstruktionsfel kombinerat med att X gjort åverkan.
Worst case: Föreningens ansvar och X har rätt till nedsatt avgift för att föreningen behöver göra intrång i bostaden (4 och 2 §§). Mer troligt: X får finna sig i att intrånget krävs för reparationen (13 §, eventuellt i kombination med 12 a §).
Jag tror att föreningen får en väldigt brant uppförsbacke i frågan att kräva ersättning för skador medlemmen borde ha anmält. Dels kan man inte begära att en medlem förstår allvaret i felet som syns, dels verkar han ju hävda att han har anmält felet.
Det han orsakar själv är en annan sak, där har ni större möjligheter, men det beror mycket på vad det är han har gjort. Och iom. att det finns ett konstruktionsfel också, så blir bevisläget svårt vad gäller orsak och verkan.
Föreningen har självklar rätt att åtgärda skador även om det innebär arbete inne i denna lägenhet. Men OM medlemmen sätter sig på tvären så kan det ta ett år eller mer att via domstolsbeslut komma in, och det beslutet kan behöva upprepas för varje nytt moment. Då blir ett förverkande enda möjliga vägen.
Det han orsakar själv är en annan sak, där har ni större möjligheter, men det beror mycket på vad det är han har gjort. Och iom. att det finns ett konstruktionsfel också, så blir bevisläget svårt vad gäller orsak och verkan.
Föreningen har självklar rätt att åtgärda skador även om det innebär arbete inne i denna lägenhet. Men OM medlemmen sätter sig på tvären så kan det ta ett år eller mer att via domstolsbeslut komma in, och det beslutet kan behöva upprepas för varje nytt moment. Då blir ett förverkande enda möjliga vägen.
Hittade bra info, ni har rätten på er sida efter vad jag kan se:
https://www.alltomjuridik.se/12983-2/
Påminner rätt mycket om lägenheten de fixade på TV pga vattenläcka i en altan i lägenheten ovanför.
https://www.alltomjuridik.se/12983-2/
Påminner rätt mycket om lägenheten de fixade på TV pga vattenläcka i en altan i lägenheten ovanför.