Sju erfarenheter som jag skulle använda mig av om jag skulle bygga igen.

[andhak2802]

Jag har just byggt ett småhus, det blev inflyttningsklart 1 juni 2017, och har sammanfattat det jag lärde mig under rubriken: Sju erfarenheter som jag skulle använda mig av om jag skulle bygga igen. Jag skrev det för "familjebruk" men kanske kan det vara till nytta också för någon annan i byggtankar. Först lite basfakta:

*Bygget startade med gräv för platta strax före midsommar i fjol, och slutbesiktning med kommunen och kontrollansvarige hölls i slutet av april 2017.

*Huset är ett mindre hus från Västkuststugan, 120 kvadratmeter boyta, 1,5 plan, byggt på isolerad platta med golvvärme och frånluftvärmepump. Välisolerat, treglasfönster, tegeltak. Huset , som ligger på landet, är uppkopplat till befintligt enskilt avlopps- och vattensystem.

*Totalkostnad (exklusive tomt eftersom jag ägde marken) 2,4 miljoner kronor, ca 20 000 kr/kvadratmeter, det innefattar alla kostnader för väg, platta, hus, inre och yttre målning samt iordningsställande av tomt (inklusive ett 50 kvadratmeter trädäck/altan.)

*Entreprenaden var delad i meningen att jag köpte monteringsfärdig byggsats från Västkuststugan, upphandlade stomresning och snickeri från ett lokalt byggföretag som också hade allt grävarbete för väg och platta som underentreprenad. Därutöver upphandlade jag målning, el och VS samt tomtplanering, staket och altan separat. Jag gjorde inget fysiskt arbete själv.

Det här är mina sju erfarenheter, jag skrev ner dom bara några dagar efter slutbesiktningen i april 2017:

1. Låt husleverantören stå för platta, stomresning och snickeri. Det finns många personer, särskilt i byggbranschen, som ser ner på den som köper prefabricerat från husleverantör. Det rätta för renläriga är att bygga i lösvirke. Då får man det precis som man vill, det blir mer personligt och det kan bli billigare. Med det jag idag vet, skulle jag aldrig göra det. Som amatör i byggbranschen är man alldeles för sårbar. Det sagt blir min erfarenhet av det bygge jag just avslutat att man som lekmannabyggherre så gott som säkert tjänar på att låta husleverantören ta hand om också stomresningen och snickeriarbetet. Inte som jag gjorde, beställa huset för sig och stomresning och snickeri för sig.

2. Däremot, upphandla grävarbetet separat. Markarbetena kan omfatta anslutningsväg, det som avser plattan (grävning, dränering, dagvatten, uppsingling, radonskydd mm) samt vatten och avlopp. Risken är måttlig att man blir uppskörtad vid en sådan upphandling, i varje fall om man som jag bor på landet och någorlunda känner företagen.

3. Överväg totalentreprenad, det vill säga att husleverantören får ansvaret också för el, målning och VVS. Att välja totalentreprenad är lättaste och säkraste vägen, på gränsen till fjolligt, men det är troligt att man som byggherre gör en bättre affär visavi att själv upphandla dessa delentreprenader. Att tro att man som oerfaren byggherre skulle kunna komma under en husleverantörs kostnader är orealistiskt. Dessutom är risken för oplanerade kostnadsavvikelser vid nyckelfärdigt i stort sett noll.

4. Ta råd från en erfaren byggkonsult. Det gäller särskilt under förhandlingen med husleverantören om det byggtekniska i huset, ventilation, värmesystem och annat, men också sådant som har med fönster, isolering och energieffektivitet att göra. Den byggkonsult jag anlitade rådde mig att byta till bredare fönster än dem som husleverantören hade föreslagit, det blev, det förstår jag nu, avgörande för att fönstren på huset, dess ”ögon”, blev bra. Han lämnade också ett annat råd – att vi när underlaget för plattan höll på att färdigställas borde höja singelnivån med minst 15 centimeter (vilket vi gjorde). ”Att ett hus kommer upp rejält från marknivån är alltid bra. Det finns dessutom inget billigare sätt att till exempel åstadkomma bättre fall för avloppet (vilket var en issue i mitt bygge) än att lägga på ytterligare lite makadam under plattan.”

5. Utgå från, när du vet vad du skall ha för hus, att du underskattar kostnaderna. Det var framför allt på tre områden som jag missade vad det skulle komma att kosta. (1) ”Småplocket” – som att man måste betala mer än 15 000 kronor för kommunens kontrollansvarige, bygglovsavgifter och andra avgifter, byggström, ränta under byggtiden, anslutningsavgifter för el, fiber och diverse andra småposter – som jag kraftigt underskattade, med åtminstone 50 000 kronor. (2) Målningen kostade ungefär 100 000 kronor mer än vad jag trodde när jag började med budgeten. (3) Att ställa i ordning tomten uppskattade jag till 50 000 kronor från början, den verkliga kostnaden blev 125 000 kronor inräknat altanen/trädäcket.

Jag skulle, när hus är valt och jag vet vad det kostar, lägga på 5% i ”reserv” på beräknad slutkostnad vid totalentreprenad, 10% om jag låter hustillverkaren, förutom att leverera själva byggsatsen, ta hand också om stomresning och snickeri, och 20% om jag enbart, som jag gjorde i det här fallet, köper ”monteringsfärdig byggsats” och såldes själv tar hand om alla andra entreprenader (gräv, platta, stomresning, snickeri, el, målning och rörmokeri mm). Så stor bör reserven vara trots att vi förutsätter att den som gjort denna första budget försökt att få med alla kostnader.

6. Utnyttja husleverantörens kunskap och resurser. I mitt fall har jag goda erfarenheter av samarbetet med Västkuststugan, det gäller både med deras lokala representant och med folk vid huvudkontoret. Det är en resurs som man tjänar på att ta i anspråk.

7. Ha goda kontakter med hantverkarna som gör jobbet. Det åstadkommer man, tror jag, genom att låta dom sköta sig själva men ändå vara närvarande. Det senare betydde i mitt fall korta besök, kanske bara 10 minuter, i princip dagligen. Mest för att titta och växla några ord, de väsentliga frågorna där byggherren måste vara med på tåget kommer förr eller senare upp, så fungerade det i varje fall med det här huset.

Charlie

Hej,

Stort tack för ditt inlägg! Vet du, eller någon annan, hur mycket det kostar utöver själva byggsatsen? Tittar på ett hus som kostar 1,3 miljoner, om man vill veta på ett ungefär vad det kostar nyckelfärdigt hur gör man då?

En säljare sa att vi skulle dubbla priset ungefär?

Exklusive tomt givetvis!

 

[karpet]

Hej,

Stort tack för ditt inlägg! Vet du, eller någon annan, hur mycket det kostar utöver själva byggsatsen? Tittar på ett hus som kostar 1,3 miljoner, om man vill veta på ett ungefär vad det kostar nyckelfärdigt hur gör man då?

En säljare sa att vi skulle dubbla priset ungefär?

Exklusive tomt givetvis!

I mitt fall kostade byggsatsen 1,1 mkr, och slutnotan blev således 2,4 mkr. Om platta, tomtplanering, stomresning, snickeri, el, VA, målning tillkommer utöver priset för byggsatsen är det i underkant att "dubbla priset" (och som sagt exkl tomten), det är således min erfarenhet.
Charlie

 

[katten1234]

Vår byggsats gick på 1,1 MSEK, slutpris 3,3 ink allt.
Så byggsats x3 är nog närmare sanningen.

 

[Lenmol]

Jag har just byggt ett småhus, det blev inflyttningsklart 1 juni 2017, och har sammanfattat det jag lärde mig under rubriken: Sju erfarenheter som jag skulle använda mig av om jag skulle bygga igen. Jag skrev det för "familjebruk" men kanske kan det vara till nytta också för någon annan i byggtankar. Först lite basfakta:

*Bygget startade med gräv för platta strax före midsommar i fjol, och slutbesiktning med kommunen och kontrollansvarige hölls i slutet av april 2017.

*Huset är ett mindre hus från Västkuststugan, 120 kvadratmeter boyta, 1,5 plan, byggt på isolerad platta med golvvärme och frånluftvärmepump. Välisolerat, treglasfönster, tegeltak. Huset , som ligger på landet, är uppkopplat till befintligt enskilt avlopps- och vattensystem.

*Totalkostnad (exklusive tomt eftersom jag ägde marken) 2,4 miljoner kronor, ca 20 000 kr/kvadratmeter, det innefattar alla kostnader för väg, platta, hus, inre och yttre målning samt iordningsställande av tomt (inklusive ett 50 kvadratmeter trädäck/altan.)

*Entreprenaden var delad i meningen att jag köpte monteringsfärdig byggsats från Västkuststugan, upphandlade stomresning och snickeri från ett lokalt byggföretag som också hade allt grävarbete för väg och platta som underentreprenad. Därutöver upphandlade jag målning, el och VS samt tomtplanering, staket och altan separat. Jag gjorde inget fysiskt arbete själv.

Det här är mina sju erfarenheter, jag skrev ner dom bara några dagar efter slutbesiktningen i april 2017:

1. Låt husleverantören stå för platta, stomresning och snickeri. Det finns många personer, särskilt i byggbranschen, som ser ner på den som köper prefabricerat från husleverantör. Det rätta för renläriga är att bygga i lösvirke. Då får man det precis som man vill, det blir mer personligt och det kan bli billigare. Med det jag idag vet, skulle jag aldrig göra det. Som amatör i byggbranschen är man alldeles för sårbar. Det sagt blir min erfarenhet av det bygge jag just avslutat att man som lekmannabyggherre så gott som säkert tjänar på att låta husleverantören ta hand om också stomresningen och snickeriarbetet. Inte som jag gjorde, beställa huset för sig och stomresning och snickeri för sig.

2. Däremot, upphandla grävarbetet separat. Markarbetena kan omfatta anslutningsväg, det som avser plattan (grävning, dränering, dagvatten, uppsingling, radonskydd mm) samt vatten och avlopp. Risken är måttlig att man blir uppskörtad vid en sådan upphandling, i varje fall om man som jag bor på landet och någorlunda känner företagen.

3. Överväg totalentreprenad, det vill säga att husleverantören får ansvaret också för el, målning och VVS. Att välja totalentreprenad är lättaste och säkraste vägen, på gränsen till fjolligt, men det är troligt att man som byggherre gör en bättre affär visavi att själv upphandla dessa delentreprenader. Att tro att man som oerfaren byggherre skulle kunna komma under en husleverantörs kostnader är orealistiskt. Dessutom är risken för oplanerade kostnadsavvikelser vid nyckelfärdigt i stort sett noll.

4. Ta råd från en erfaren byggkonsult. Det gäller särskilt under förhandlingen med husleverantören om det byggtekniska i huset, ventilation, värmesystem och annat, men också sådant som har med fönster, isolering och energieffektivitet att göra. Den byggkonsult jag anlitade rådde mig att byta till bredare fönster än dem som husleverantören hade föreslagit, det blev, det förstår jag nu, avgörande för att fönstren på huset, dess ”ögon”, blev bra. Han lämnade också ett annat råd – att vi när underlaget för plattan höll på att färdigställas borde höja singelnivån med minst 15 centimeter (vilket vi gjorde). ”Att ett hus kommer upp rejält från marknivån är alltid bra. Det finns dessutom inget billigare sätt att till exempel åstadkomma bättre fall för avloppet (vilket var en issue i mitt bygge) än att lägga på ytterligare lite makadam under plattan.”

5. Utgå från, när du vet vad du skall ha för hus, att du underskattar kostnaderna. Det var framför allt på tre områden som jag missade vad det skulle komma att kosta. (1) ”Småplocket” – som att man måste betala mer än 15 000 kronor för kommunens kontrollansvarige, bygglovsavgifter och andra avgifter, byggström, ränta under byggtiden, anslutningsavgifter för el, fiber och diverse andra småposter – som jag kraftigt underskattade, med åtminstone 50 000 kronor. (2) Målningen kostade ungefär 100 000 kronor mer än vad jag trodde när jag började med budgeten. (3) Att ställa i ordning tomten uppskattade jag till 50 000 kronor från början, den verkliga kostnaden blev 125 000 kronor inräknat altanen/trädäcket.

Jag skulle, när hus är valt och jag vet vad det kostar, lägga på 5% i ”reserv” på beräknad slutkostnad vid totalentreprenad, 10% om jag låter hustillverkaren, förutom att leverera själva byggsatsen, ta hand också om stomresning och snickeri, och 20% om jag enbart, som jag gjorde i det här fallet, köper ”monteringsfärdig byggsats” och såldes själv tar hand om alla andra entreprenader (gräv, platta, stomresning, snickeri, el, målning och rörmokeri mm). Så stor bör reserven vara trots att vi förutsätter att den som gjort denna första budget försökt att få med alla kostnader.

6. Utnyttja husleverantörens kunskap och resurser. I mitt fall har jag goda erfarenheter av samarbetet med Västkuststugan, det gäller både med deras lokala representant och med folk vid huvudkontoret. Det är en resurs som man tjänar på att ta i anspråk.

7. Ha goda kontakter med hantverkarna som gör jobbet. Det åstadkommer man, tror jag, genom att låta dom sköta sig själva men ändå vara närvarande. Det senare betydde i mitt fall korta besök, kanske bara 10 minuter, i princip dagligen. Mest för att titta och växla några ord, de väsentliga frågorna där byggherren måste vara med på tåget kommer förr eller senare upp, så fungerade det i varje fall med det här huset.

Charlie

Hej! Tack för goda råd. Är ni nöjda med huset?
Vi har fått en offert på Västkust stugan en plan cirka 90 kvadratmeter. Hel entrepenad. Är det något råd du skulle vilja bidra med?
Tack på förhand
Lenmol